Østre Strandvei 74

Kort om eiendommen

Velkommen til Østre Strandvei 74.

Eldre enebolig som har blitt oppgradert og påkostet siste årene. Kjeller er uinnredet, med muligheter. Grunnmur er etterisolert og det er nyere vinduer.
Innvendig er det nyere og meget lekkert kjøkken og nytt bad. 1. Etasje har generelt blitt oppgradert overalt. I 2. etasje er det tre soverom hvorav 2 har god størrelse. Luftebalkong fra 2. etasje med noe fjordutsikt. 
Eiendommen har pent opparbeidede uteplasser med gode solforhold hele dagen. Det er kort vei til sentrum, samt skole/barnehage. 

Kort oppsummert:
- Pent oppusset
- Fine uteplasser
- Nytt bad (2019)
- Nyere kjøkken (2017)
- Oppgradert sikringsskap

Inneholder:
1. etasje: Vindfang, gang, bad, stue/kjøkken/spisestue og trapperom.
2. etasje: Gang og 3 soverom.
Kjeller: Vaskerom og 3 boder.

Eiendommen

Østre Strandvei 74, 3482 TOFTE 
Gårdsnummer 338, bruksnummer 7, seksjonsnummer 0, kommunenummer 3025

Områdebeskrivelse

Tofte er et koselig tettsted langs Oslofjorden med flere strender og båthavner. Flotte tur- og friluftsområder i nærmiljøet, både langs kysten med bade- og fiskeplasser, og i skog og mark med flotte turterreng sommer som vinter. På vinterstid er det flere oppkjørte skiløyper i området. 

Nyrenoverte Tofte barneskole ligger i sentrum, det gjør også Tofte ungdomsskole. Det er flere barnehager i nærheten. 
Tofte sentrum har et bredt servicetilbud, med blant annet legekontor, apotek, treningssenter, nytt og flott idrettsanlegg med kunstgressbane, matbutikker, vinmonopol, spisesteder og klesbutikker.

Eiendommen har en solrik og sentral beliggenhet i utkanten av Tofte sentrum. 
Nærhet til offentlig kommunikasjon. 

Veibeskrivelse

Fra Drammen/Oslo: Følg skilt til Røyken og E134 mot Drøbak. Ta mot Tofte i rundkjøring rett før Oslofjordtunnelen. Følg hovedveien et stykke utover langs Oslofjorden, gjennom Filtvet sentrum og forbi Filtvet kirke og Filtvet skole. Følg veien videre til eiendommen kommer på venstre side av veien. 
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager og skoler

Tofte skole og Hurum ungdomsskole. Flere private og offentlige barnehager i nærområdet. 

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Areal og innholdsbeskrivelse

Totalt bruttoareal: 194 kvm
Totalt bruksareal: 172 kvm
Totalt primærrom: 122 kvm

Primærrom:
1. etasje 73 kvm: Vindfang, gang, bad, stue/kjøkken/spisestue og trapperom.
2. etasje 49 kvm: Gang og 3 soverom.

Sekundærrom:
Kjeller: 47 kvm: Vaskekjeller og 3 boder.
2. etasje 3 kvm: 2 kott.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 11.12.2019 utført av Huskonsulenten AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. 

Tomten

Eiet tomt på 763,4 kvm.  Eiendommen er opparbeidet og beplantet, noe naturtomt med fjell i dagen. Gressplen og diverse beplanting samt gruset oppkjørsel med mulighet for parkering av bil. Stor terrasse på øvre plan samt utvendig tretrapp til terreng. Det er en utvendig frittstående bod på øvre plan ved terrassen. Eiendommen er solrik og har noe utsyn ned mot fjorden. 

Parkering

Parkering for flere biler i egen, gruset gårdsplass.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett for avløp og Filtvet vannverk for vann via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Bebyggelse

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur i betong og natursteinsmur. Teglstein innvendig og støpte gulv i underetasjen. Eier opplyser at grunnmur er etterisolert under terreng. Antatt støpt plate på mark ved påbygg (bad og vindfang). Over grunnmur er det yttervegger i bindingsverk fra byggeår, eier opplyser at yttervegger er etterisolert med 5 cm mineralull utvendig samt 20 cm mineralull i konstruksjonen. Utvendig fasadekledning består av kledning i tre. Opplyses ny i perioden 2004 til 2008. Vinduer med ramme og karmer i tre og Pvc med isolerglass fra 2007 og 2017. Forøvrig eldre doble glass i trekarmer. Ytterdør med isolerglass, ny i 2014. Eldre takkonstruksjon i tre med undertak. Takform type Mansard. Yttertekking av betongstein. Påbygg opplyses ny tekking i 2019 (Se kommentar fra selger under, kun reperasjoner, ikke full utbytting), en side av resterende tak fra 1990 tallet og den andre siden opplyses fra 2004. Takrenner, nedløp og beslag i stål, opplyses nye i perioden 2004 til 2008. 

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen som følger vedlagt. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som kjøper må være særskilt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3:
- Eldre fuktskjolde ved pipestokk på loft samt fuktskjolder i undertak mot påbygget. Lite ventilert konstruksjon og isolasjon er lagt direkte inntil taket uten lufting. Deler av konstruksjonen bør utbedres.

Tilstandsgrad 2:
- Diverse riss i mur og sprekker i støpte gulv i underetasjen.
- Drenering grunnet alder. Ukjent alder men er fungerende. 
- Vinduer - TG2 på doble glass. Ellers TG 1.
- Ytterdør i underetasjen grunnet alder.
- Taktekking fra 1990 grunnet alder.
- Etasjeskillere grunnet mindre avvik i planhet - ansees som normalt grunnet alder. Antatt stubbloftskonstruksjon.

Selger opplyser i sin egenerklæring følgende:
- Bad nytt i 2019 utført av faglært DAMI AS. Det ble også byttet vindu på badet, samt varmekabler i gulv og nytt elektrisk. Nytt vannfordelingsskap i kjeller. Megler har kopi av dokumentasjon på badet. 
- Det foreligger samsvarserklæring på arbeid med bad.
- Pipe er ok ifølge feier men begynner å bli eldre og må sjekkes jevnlig.
- Det er funnet muselort på loftet, men ikke vært sett inne i huset.
- Alle vinduer i kjeller er byttet til PVC vinduer, etterisolering av grunnmur (utført 2014), installert ny terrassedør(2017), total-oppussing av 1. etasje og etterisolert med 20 cm glava. I 2017 ble det installert ny IKEA kjøkkeninnredning med nye paneler samt ny laminat med gulvvarme. 
- Nabotomt skal utbygges ca 2021-2023 - se mer informasjon under punkt regulering. 

I tillegg presiseres det feil i tilstandsrapport - det er ikke ny tekking i 2019 på påbygg - kun enkle reparasjoner i forbindelse med oppussing av bad. 
Det foreligger også dokumentasjon på arbeider med bad og det elektriske til bad - konferer megler.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i  salgsoppgaven.  Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Ferdigattest

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1938.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. For boliger og fritidsboliger ferdigstilt før 1998 i Hurum kommune finnes det lite eller ingen midlertidige brukstillatelser og ferdigattester i kommunens arkiver. Dette vil imidlertid ikke si at bygningene er ulovlig å bruke. De aller fleste er lovlige og det vil ikke bli gitt ferdigattest i ettertid.

Det er påbygget inngang og bad ca 1970. Det er usikkert om dette er byggemeldt kommunen. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det er usikkert  hvilke andre endringer som er gjort på eiendommen. Selger opplyser at det ikke er gjort endringer i selgers eiertid.
Det gjøres oppmerksom på at kommunen nå ikke utsteder ferdigattest på tiltak omsøkt før 1998. 
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Standard

Flott enebolig med ærverdig preg beliggende i idylliske omgivelser i Tofte. Eneboligen har meget gode solforhold og fine uteplasser hvor man kan flytte seg etter solen hele dagen.
Eneboligen fremstår som godt vedlikeholdt innvendig og er oppgradert de senere år. 
Underetasjen er etterisolert og det er byttet vinduer men er foreløpig uinnredet. Her er det mye muligheter.

1. etasje har blitt oppgradert med blant annet nytt kjøkken og bad. Det er i tillegg byttet gulv i stue. Varmekabler i gulv i stue, spisestue, gang og bad. 
Kjøkken:
Meget moderne og pen innredning med takhøye overskap og underskap. Det er laminat benkeplate med nedfelt benkebeslag og koketopp. Egen kjøkkenøy med takhengt avtrekkshette, integrert microbølgeovn, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Kun integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger boligen. Fra 2017.
Bad:
Ferdigstilt i 2019, og fremstår som meget lekkert og moderne. Delikate dekorfliser på vegg bak badekar gir særpreg til rommet. Hans og hennes servant med romslige skuffer under, samt vegghengt WC med innebygget sisterne. Rommet er meget gjennomført.

I 2. etasje er det 2 romslige soverom, og ett litt mindre. Hovedsoverommet har romslig garderobe. 
Det er i tillegg 4 kott/boder.

Boligen holder en normalt god standard og fremstår som velholdt. Noe mer oppgradert i 1. etasje. 

Oppvarming

Ny peis i stuen fra 2017. Elektrisk gulvvarme i stue, spisestue, gang og bad. Varmepumpe luft/luft fra 2008. Ellers basert på elektrisk oppvarming med panelovner. 
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Energimerke

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

24.10.1938 - Dokumentnr: 402111 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om generende virksomhet. Forbud mot å drive forretning på eiendommen.
Gjelder denne registerenheten med flere 

29.03.2019 - Dokumentnr: 376350 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet: 
Knr:0628 Gnr:38 Bnr:355 
Elektronisk innsendt 

Reguleringsplan og rammetillatelse

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Røedfeltet datert 16.06.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det gjøres oppmerksom på at nabotomt (gnr. 238, bnr. 355) er skilt ut fra denne eiendommen. Det foreligger en privat avtale for naboeiendom til å benytte seg av Østre Strandvei 74 sin innkjørsel, samt benytte seg av innkjøring i byggeperiode. Foreløpig er det planer om utbygging ca. 2021-2023. Begge er ansvarlig for vedlikehold av innkjørsel.
Denne avtalen er ikke tinglyst men vil gjelde videre for partene. Avtalen ligger vedlagt

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Overtagelse

Etter nærmere avtale. 

Oppdragets KR-kode

KR16.19168

Eiendommens utgifter

Kommunale avgifter er kr 12 906,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, stor familieløsning på renovasjon og feiing/tilsyn. 
Dette basert på selgers forbruk på 109 m3 vann. 

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17.178 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11.808,-.
Boligen er tilknyttet Telenor bredbånd som leverandør av internett med en avgift på kr 449,-
Parabol til TV følger, dekoder må påkostes av ny eier. Det er lagt fiber bredbånd til tomtegrense i følge eier.
Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap som koster kr 7.212,- pr. år. Abonnement kan følge.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Formuesverdi

Formuesverdi for 2018 var kr 780 034,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
  
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2019 bli kr.  2 808 122,40. Verdien er regnet ut i fra formuesverdien for primærbolig for 2018.  

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 525,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 697,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 3.783.472,-.

I tillegg kommer valgfri boligkjøperforsikring Pluss hos HELP Forsikring AS kr 13.900,-,  med et årlig abonnement på kr. 2.800,-.
Det er mulig å velge ordinær Boligkjøperforsikring i stedet til kr. 11.100,- 

Betalingsbetingelser

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.