Pulshaugene 20

Pulshaugene 20, 1747 SKJEBERG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1154, bruksnummer 13, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 100 kvm
Totalt primærrom: 100 kvm

Bruksareal:
Hytte 100 kvm

Primærrom:
Hytte:
1. etasje 100 kvm:

Sekundærrom:
Hytte:
1. etasje 0 kvm:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 30.06.2022 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Kjellerbod på 9 m2 med utvendig adkomst er ikke medregnet i hyttas bruksareal.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Hytte på ett plan med kjeller og krypkjeller. Grunnmur av lettklinkerblokker og naturstein. Etasjeskiller av treverk og betong. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med Planja takplater. Hytta har slett entrédør med glassfelt. Profilert ytterdør med glassfelt. Skyvedør til veranda med to-lags glass fra 2008. Vinduer med to-lags glass fra 2007 samt vinduer med ett-lags fra 1969 og to lags glass fra byggeår. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring.
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt 64% TG0 eller TG1, 29% TG2, 4% TG3 og 3%TGIU.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det foreligger tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Krypekjeller - innvendig inspeksjon: Det er satt opp provisoriske understøttelser i krypekjelleren. Fare for svikt/skjevheter i ovenpåliggende konstruksjon. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Det er påvist råteskader i krypekjelleren. Skadeomfang er ikke kartlagt. Skader må utbedres.

Skorsteiner inne i bolig: Innkledd teglsteinspipe. Alle fire sider skal kunne inspiseres. Tiltak må påregnes.

Drenering: Synlige råteskader observert og tegn til utilsiktet fuktighet er observert. Det ble utført fuktmåling i treverk med pigg/ fuktindikasjonsinstrument og det ble registrert forhøyede fuktverdier. Tiltak anbefales.

Det foreligger tilstandsgrad 2 (TG2) på diverse bygningselementer på følgende steder:
Bad, kjøkken, øvrige rom, loft, etasjeskiller, tekniske anlegg, elektrisk anlegg, yttervegger, dører & vinduer, balkonger, grunnmur og drenering.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om ovennevnte punkter i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Noen punkter i fra selgers erklæring:

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun faglært. Byggmester Yngvar Sundtveten, PT rørleggerservice. Bad 2006-2009.

Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Ja, noe kvitteringer foreligger i hytteperm.

Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Ja. Mus i kjeller

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun faglært. Byggmester Yngvar Sundtveten. Ny terrasse i perioden 2006 - 2009, Yngvar Sundtveten.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært. Kjenner ikke til hvilket firma som har utført utbedringene. Det ble byttet nytt sikringsskap.

Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)?
Ja. Hytta er bygget i 1949 (med utbedringer) av min bestefar - ingeniørutdannet.

Tilleggskommentar: Hytta er bygget i 1949 med tilbygg og utbedringer i 2 omganger (1969 og 2006-2009)

Fritidseiendommen er siden byggeåret utvidet og modernisert i to perioder, nærmere bestemt i 1969 og rundt 2006/2009, og har av den grunn overflater, utstyr og installasjoner av varierende alder og tilstand. Hytten ble malt innvendig i 2023.

De innvendige overflatene er hovedsakelig av nymalt heltre som fremmer en lun hytte-atmosfære.

I hyttens ett-plans romløsning er stuen det naturlige midtpunktet og av en størrelse som gir familien god plass til felles opphold. Her er det som på terrassen et flott skue å se ut, gjennom vinduer med store flater i både øst- og syd-veggene. De samme vinduene besørger i tillegg gode lysforhold dagen gjennom. Stuen har for øvrig også et ildsted i form av en oppmuret peis med innsatselement.

Kjøkkenet finnes i eget rom tilknyttet stuen og ble i 2009 oppgradert med ny innredning i furu som har gode oppbevaringsmuligheter for kjøkkenutstyr til bruk under feriedagene. Frontene ble malt i 2023. Innredningen bærer preg av forsiktig bruk og er i sin helhet gitt TG 0/1. Kjøkkengulvet er imidlertid gitt TG 2 og spesifisert i tilstandsrapport.

Boligens to soverom er av gode størrelser og oppmålt til henholdsvis ca. 10,2 og 8,7 kvm. Det største er tilgjengelig fra stuen, det andre er mer tilbaketrukket ved bi-entreen. Begge er innredet med dobbeltseng som kan medfølge, hovedsoverommet har i tillegg en hendig skyvedørsgarderobe.

Badet inngår i et tilbygg som ble oppført i 2006 og har av den grunn standard fra dette året. Badet ble malt i 2023. Gulvet er i dette rommet utført med fliser og varmekabler, veggene og himlingen med furupanel. Badet er fullt utstyrt, blant annet med rør-opplegg til vaskemaskin, klosett og dusjkabinett samt baderomsinnredning som også er i heltre. Boligens varmtvannsbereder står også på badet og rommer 200 liter. TG 2 er gitt for enkelte forhold ved badet og spesifisert i tilstandsrapport.

Overflater og innredninger:
Gulv: Trebord, laminat og fliser.
Innervegger: Trepanel og fliser.
Himlinger: Trepanel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning i heltre med glatte og profilerte fronter. Laminerte grå benkeplater. Stålbeslag med to kummer og ett-greps blandebatteri. Avtrekksventilator.

Bad: Skapinnredning i heltre med glatte og profilerte fronter, speil og belysning samt nedfelt porselensservant med ett-greps blandebatteri. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder fra 2010 på 200 liter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med vedovn og elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til hytteformål siden 1951.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger dog godkjente byggetegninger fra kommunen datert 18.03.1969.
Det er også innhentet tegninger fra kommunen datert 02.04.2006 vedrørende tilbygg til hytta, men disse er ikke stemplet av kommunen.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Eiendommen har tinglyst rett til vei på Gnr. 1154, bnr. 4, 103, 106, 107, 108, 109, 110 og 111. Rettigheten er tinglyst på eiendommen som selges (Gnr. 1154, Gnr. 13), dagboknr. 309638, tinglyst 20.12.1974.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Det er gitt avvik i kommunens kontroll av ildsted: Adkomst til fyringsanlegget ikke tilfredsstillende.

Eiendommen er høytliggende på Ullerøyas vestside, med sol dagen gjennom og en fantastisk utsikt som omfatter både Tosekilen, Torsneslandet, Hvaler og deler av svenskekysten. Plasseringen er samtidig helt usjenert; ytterst på fjellrabben og i praksis uten innsyn fra andre fritidsboliger i området.

Nærmeste badeplass er kun 4-5 minutters gange unna, det samme er bryggeanlegget der det arrangeres flere felles aktiviteter gjennom sommeren. Båtplassen er et ypperlig utgangspunkt for utflukter på sjøen sommerstid, blant annet til Hvalers omfangsrike skjærgård som ligger rett utenfor Tosekilen. Kort vei er det også til Strømstad samt til Skjebergkilen med butikk og landets største marina som har tilknyttet spisested med flere arrangementer i sesong.

Ullerøy er blant de mest ettertraktede ferie- og fritidsområdene langs denne delen av kysten. Selv om sjøen her står i fokus, er det også et variert og flott turterreng å utforske på land - blant annet på den merkede Kyststien som bukter seg utom Ullerøy. Stien leder deg videre langs vannet i retning Fredrikstad i vest og Halden i øst.

Sentrumsområdene av Fredrikstad og Sarpsborg er begge om lag 20 minutter unna med bil. Til handelsområdene Nordby og Svinesund på svenske-siden tar det også godt under halvtimen med bil.

Veibeskrivelse
Se google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiet tomt på 3 629 kvm. Tomt opparbeidet med asfaltert innkjørsel, biloppstillingsplasser, utvendige trapper, veranda, uteplass med utepeis, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning. Stedvis fjell i dagen.

Parkering på egen tomt ved inngangspartiet til hytten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Veien på eiendommen må vedlikeholdes på egen hånd.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 18.06.2015 avsatt til: Bebyggelse og anlegg, nåværende (3627kvm) og LNFR areal for spredt bolig- fritids- eller næringsbebyggelse (2kvm).

Eiendommen ligger innenfor kommunedelplan for kystsonen. Se plananalysen for mer informasjon.

Eiendommen ligger delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire. Kommunens aktsomhet er imidlertid svært grovmasket.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 902,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, feiing, eiendomsskatt, renovasjon og vann.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7500 kwh. pr. år.
Fritidsboligen har en årlig forsikringspremie på kr 2500.
Velavgift er kr. 1000 pr. år.
Boligen er tilknyttet Canal digital som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2020 var kr 121 432,- ifølge selger/skatteetaten.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6 994,- pr år.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 4 972 250,-

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg forsikring.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Svein Andre Olsen

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Nordre Ørebekk hytteforening. Årlig velavgift er på kr. 1.000,-

Boligen er tilknyttet Nordre Ørebekk Båtforening for båtplass i fellesbrygge. Årlig kontingent er i 2022 på kr. 1.600,-. Det er 2 obligatoriske dugnader vår og høst.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom IF. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha ovenfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, dobbel rente forsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Der boligen har fått utstedt verdibevis på våtrom, yttertak eller drenering, gis kjøper en kaskoforsikring og superdekning i 4 år, samt at det på eneboliger gis gratis oppdatering av verdibeviset hvert 4. år. Med verdibevis vil selve skaden bli utbedret - i tillegg til skader i tilstøtende rom, uten ekstra kostnader for kjøper. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra If.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no.

Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver. Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr sms eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i sms og mail kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bla. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4.

Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.

Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5% av salgssummen.
Tilrettelegging kr 12.500,-
Oppgjør: kr 5.550,-
Markedspakke: kr 15.800,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 1.350,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0114/22
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR67.22114

Sist oppdatert: 24. april 2024 kl. 22:27