Landingsveien 86

Kort om eiendommen

Boligen ligger i et attraktivt, rolig og meget barnevennlig boligområde på populære Røa/Voksen skole med store grøntområder som omkranser borettslaget.
Leiligheten har i 2019/2020 gjennomgått omfattende oppussing og har ikke vært bebodd etter ferdigstillelse.

Flytt rett inn! Mulighet for kort overtagelse.
Sjeldent strøken mulighet.
Meget enkel adkomst med heis.
Særdeles god intern beliggenhet, flott utsikt og gode solforhold.
Baderom pusset opp i 2018 i regi av fagfolk, modernisert i 2020.
Fortrinnsrett til å leie parkeringsplass.
Høy, tidsriktig og eksklusiv standard.
Kort vei til gode kollektivforbindelser.

Eiendommen

Landingsveien 86, 0767 OSLO 
Gårdsnummer 35, bruksnummer 315, seksjonsnummer 0, kommunenummer 301

Områdebeskrivelse

Orebakken borettslag ligger idyllisk til ved foten av Holmenkollåsen, i et rolig og attraktivt boligområde. Beliggenheten er barnevennlig, og borettslaget er parkmessig opparbeidet med bilfrie gangveier, flere lekeplasser, sittegrupper, grillplass og ballbinge, samt akebakke om vinteren.  

Det er flotte tur-/rekreasjonsmuligheter i nærområdet, både sommer og vinter. Fine turstier (preparerte løyper på vinterstid) langs Mærradalen som fører opp til Bogstad og videre innover mot Sørkedalen og Nordmarka. Nærhet også til Holmenkollen og Frognerseteren. Sykkel- og gangvei til Bogstad hvor det er populært badevann, flott golfbane på Bogstad og Bogstad gård med café samt aktiviteter for barn. Det er også golfbane på Haga og Grini. Kun noen få minutters biltur unna ligger Tryvann sommer-/vinterpark, som har blitt betydelig utvidet/oppgradert de senere år. Anlegget har blitt et flott helårsanlegg, med skibakker om vinteren og sykkel-/klatre-anlegg sommerstid. Røa bad åpnet i 2015.

Godt tilbud av offentlig kommunikasjon i området, med få minutters gange til bussforbindelser fra Landingsveien (buss nr. 45 og 46), nattbuss og flybuss i Sørkedalsveien ved Huseby skole og ca. 5-10 min. gange til T-bane fra Hovseter stasjon. Derfra går linje 5 Østerås/Vestli, som tar ca. 11 min. til Nationaltheatret.

Det er et rikt utvalg av butikker i området, med Rema 1000 på Voksen, Coop på Huseby og frukt- og grønthandel samt flere servicetilbud på Hovseter torg, i tillegg til  Røa Kjøpesenter med bl.a. bank, postkontor. Vinmonopol, apotek, kafeèr, stor Meny-butikk, treningssenter m.v.

Her bor man tilbaketrukket til i landlige omgivelser, men samtidig svært sentralt ifh. til alle fasiliteter og sentrale deler av byen.

Barnehager og skoler

Boligen sogner til Voksen barneskole. 
Det er flere barnehager i området, bl.a: 
Landingsveien barnehage (1-6 år) 0.1 km
Orebakken barnehage (1-5 år) 0.2 km
Barnas barnehage - Hovseter (1-6 år) 0.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Areal og innholdsbeskrivelse

Totalt bruttoareal: 96 kvm
Totalt bruksareal: 88 kvm
Totalt primærrom: 88 kvm

Primærrom:
Entré, gang, bad, 3 soverom, wc, omkledningsrom, åpen kjøkkenløsning og stue med utgang til veranda på ca 12 kvm.

I tillegg disponerer boligen en kjellerbod på ca 4,7 kvm.

Vedlagte plantegning er ikke målbar. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 11.03.2020 utført av Pål Morten Pedersen. 

Tomten

Eiet tomt på 57.579,5 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet fellesareal med gressplen, heller, prydbusker, hekker, trær, lekeapparater, benker, bord og belegningsstein.

Parkering

Mulighet for leie av biloppstillingsplass i regi av borettslaget.
Beboere uten parkeringsplass i parkeringshuset har fortrinnsrett til plass.

 Ellers godt med gjesteparkering på borettslagets tomt.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Bebyggelse

Bygningen er iht. tilstandsrapport antatt fundamentert på støpte såler på fjell eller faste, komprimerte masser. Dreneringen antas å være utført i henhold til praksis på oppføringstidspunktet. Tre- og murkonstruksjon, utvendig forblendet med tegl samt panelt i verandaområdene. Betongtrapper med terrasso og belegg i gangene. Betong etasjeskillere. Heis fra underetasje til 8. etasje med en kapasitet på 10 personer.
Tak: 
Flatt tak antatt tekket med takpapp/folie.
Vinduer og dører: 
Vinduer med eldre rammer med 2-lags isolerglass produsert i 2017 på soverommene og ett i stuen. 
Vinduer med 2-lags isolerglass produsert i 2004 på stuesiden.
Verandadør med 2-lags isolerglass produsert i 2004.
Original entredør med kikkhull og sikkerhetslås.
Hvite, glatte innerdører.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen som følger vedlagt. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder: 
- Tilstnadsgrad 2 er satt på drenering og entrédør pga alder. 

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i  salgsoppgaven.  Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Ferdigattest

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 03.03.1976.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Det gjøres oppmerksom på at kommunen nå ikke utsteder ferdigattest på tiltak omsøkt før 1998.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eventuell adgang til utleie

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Standard

Velkommen til Landingsveien 86! 
Denne leiligheten bør oppleves. En sjeldent strøken mulighet med flott beliggenhet på Røa/Voksen skole. 

Leiligheten har i 2019/2020 gjennomgått omfattende oppussing.

- Alle overflater.
- Eksklusiv enstavs eikeparkett i alle rom, utenom bad og WC som er flislagt.
- Nyoppusset baderom fra 2018, modernisert i 2020.
- LED downlights i entré, baderom, et soverom, stue og kjøkken.
- Nye hvitevarer (ikke tatt i bruk).

 Det foreligger papirer på utført arbeid iht. egenerklæringsskjema fra selger.

Entrè:
Romslig og lys entré med god lagringsplass i garderobeskap som medfølger handelen. 
LED takspotter.

Stue:
Stor og åpen stue/kjøkkenløsning med god plass til spisebord og sofagruppe.
LED-takspotter og delikate fargevalg. Fra stuen er det utgang til solrik vestvendt balkong, her bor du høyt og fritt uten innsyn fra blokkene i front.

Kjøkken:
Rålekkert og splitter nytt kjøkken med integrerte hvitevarer, hvor alle hvitevarer medfølger handelen.
 Kjøkkenet er både gjennomført og gjennomtenkt med bl.a. induksjonstopp, nedfelt avtrekksvifte med kullfilter som kan heves opp og ned, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. 
Hvite skrog slik at man enkelt kan endre fronter og farge etter eget ønske.

Bad:
Delikat baderom pusset opp i regi av forrige eier i 2018.
Papirer på dette foreligger.
Badet er modernisert i 2020 med bl.a. nye fliser, innredning, blandebatteri og regnfallsdusj fra Tapwell.
Gulvvarme og opplegg for vaskemaskin.

WC-rom:
Pent WC-rom modernisert i 2020 med nye fliser og innredning.
Gulvvarme.

Soverom I:
Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og direkte adkomst inn i romslig og praktisk walk-in closet.
 LED downlights med dimmer.
Trådløs lysstyring til lampepunkt på hver side av sengen.

Soverom II:
Perfekt barnerom, gjesterom eller kontor.
Her er det også god plass til dobbeltseng.

Soverom III:
Perfekt barnerom, gjesterom eller kontor.

Balkong:
Solrik, vestvendt innglasset veranda i betongkonstruksjon på ca. 12 kvm med utgang fra stuen.
Fritt utsyn uten innsyn. Meget gode solforhold.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming.
Varmekabler på badet og wc-rom.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Energimerke

Informasjon om borettslaget

Leiligheten er tilknyttet Orebakken Borettslag.
Borettslaget består av 429 leiligheter fordelt over 13 blokker. Dertil kommer 2 utleielokaler og 5 fellesrom (selskapslokale, trimrom, overnattingsrom for gjester og to lokaler for vaktmester/styre). Leietakere i utleielokalene er Vestre Aker skiklubb.
Mellom blokkene i Landingsveien 114 og 116 ligger et område som borettslaget leier av Oslo kommune. Området er seksjonert ut til parsellhager som beboere kan leie.
(Her kan man dyrke grønnsaker, blomster og bær)
Borettslaget har egen hjemmeside, www.orebakken.no.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Borettslaget har ansatt en vaktmester med arbeidstid 08.30-14.30 samt en driftsansvarlig i 60 % stilling.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt mot spesiell erklæring. Kun tillatt med ett dyr.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2016: Utbedring av ventilasjonsanlegg.
2016: Oppussing av kjellerlokale i LV56.
2017: Omlegging av takbelegg på parkeringshuset. 
2017: Utskifting av porttelefonanlegget.
2014: Rydding av skog rundt blokker. Tilsåing av område foran LV 100-106
2014: Rehabilitering av parkeringshuset
2013: Drenering rundt flere blokker
2011-2013: Rehabilitering av balkonger og innglassinger.
2018: Utskifting av hovedtavler, vedlikeholdspyling av avløpsrør, modernisering av heiser i høyblokkene, nytt miljøtorv i borettslaget

Planlagte påkostninger: 
- Installasjon av infrastruktur for lading i garasjen pågår. Ladeboks bestilles av beboer selv. Beboer betaler for strømforbruk og administrasjon; kr 49,-/mnd + kr 1,50,-/kW/t.
- Det er planlagt nye ledninger og lysstyringssystem i alle fellesområder (oppganger og kjellere), brannvarsling i de samme fellesområdene, samt nytt callinganlegg og adgangssystem Prosjektene nå i siste fase av forberedelser og arbeider med installasjon vil starte i januar/februar 2020. 
- Ifølge daglig leder skal borettslaget etablere et nytt torg i hjertet av borettslaget. Torget blir finansiert av oppsparte midler. Torget vil trolig ferdigstilles innen sommeren 2020.
- Det ble behandlet forslag om bygging av eget driftsbygg på generalforsamlingen den 14. mai 2019 som ble vedtatt. Kostnader forbundet med dette vil dekkes ved salg av vaktmesterlokalet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier.
Dersom slik godkjenning ikke gis må kjøper gjennomføre kjøpet og selv sørge for godkjennelse eller videresalg av leiligheten. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. 
Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og det er meldt interesse. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om vann/kloakkledning.

Servitutten vil følge eiendommen og kopi av grunnboken kan fås hos megler.

Reguleringsplan og rammetillatelse

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-1733 datert 30.01.1972  med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Kommunedelplan: KDP-17.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Diverse

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. 

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Oppdragets KR-kode

KR39.2023

Eiendommens utgifter

Felleskostnadene er kr 3.296,- pr. mnd. og inkluderer:  kabel-tv/internett, trappevask, kommunale avgifter, felles byggforsikring, forretningsfører m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har ikke bebodd boligen og har derfor ikke en oversikt over eiendommens strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Canal Digital som leverandør av kabel-tv og internett.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

 Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi

Formuesverdi for 2019 var kr 1.493.783,-  ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Skattekalkulator er brukt da selger ikke har eid eiendommen i 2019.
  
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen  (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2019 kr 5.377.618,80. 

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Opplysninger om fellesgjeld

Andel formue er kr 19.681,- pr. 31.12.2019.
Andel fellesgjeld er kr 58.577,- pr. 01.02.2020.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 27.023.484,- pr. 19.02.2020 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 2,85% pr 19.02.2020
Restløpetid: 22 år og 2 mnd
Avdragsfrihet: Nei

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. 

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Tinglysingsgebyr for hjemmelsdokument kr 480,-
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle pantedokumenter kr 652,-
- Refusjon av selgers utlegg i forbindelse med forhåndsutlysning av forkjøpsrett kr 7.325,- 
- Innmeldingsgebyr til boligbyggelaget på kr 500,- pr. ny andelseier.

Total kjøpesum inkl. andel fellesgjeld og gebyrer ved kjøp til prisantydning er kr 6.567.534,-. Av dette beløpet utgjør kr 58.577,-  andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen. 

I tillegg kommer valgfri boligkjøperforsikring Pluss hos HELP Forsikring AS, kr 6.900,-,  med et årlig abonnement på kr. 2.800,-.
Det er mulig å velge ordinær Boligkjøperforsikring i stedet til kr. 4.100,-.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.