Solgt: 2 700 000 kr

Trolldalen 9

2 790 000 kr
121 m²
3 soverom
Bjørnar Brynildsen
Presenteres av
Bjørnar Brynildsen
Tangen
Eldre enebolig opprinnelig tomannsbolig | Oppussingsobjekt | Kort vei til sjøen
  • Prisantydning
    2 790 000 kr
  • Omkostninger
    71 092 kr
  • Totalpris
    2 771 092 kr
  • Etasje
    2
  • Byggeår
    1947
  • Soverom
    3 soverom
  • Bad
    1 bad
  • Primærrom
    121 m²
  • Bruksareal
    191 m²
  • Tomteareal
    770 m² (eiet)
  • Type
    Enebolig - Frittliggende
  • Eierform
    Eiet
  • Fasiliteter
    Garasje/P-plass og Balkong/Terrasse
  • Energimerke
    Gul G

På flyttefot? Tenk kjøp og salg samtidig.

Få din egen rådgiver gjennom hele kjøps- og salgsprosessen. Det starter med en verdivurdering.

Beskrivelse

Kort om eiendommen

Trolldalen 9 er en eldre enebolig som tidligere har vært benyttet som en tomannsbolig, noe rominndelingen fortsatt bærer preg av. Den trengs oppussing og modernisering, men den har flere muligheter og du kan skape drømmehjemmet ditt. Det er kun 15 minutters gange til Tangen hvor det er badestrand og et yrende liv om sommeren.
Kort fortalt:
- Hyggelig beliggenhet i et etablert boligområde på søndre Kråkerøy
- Kort gange til fantastisk natur og skjærgård
- Ypperlig bolig for nevenyttig person
- Barnevennlig område med sykkel-/gangsti til barneskole
- Maritimt miljø med båthavn i Trolldalen
- Boligen er over 2 etasjer og har kjeller
- Eldre enkel garasje
- Det er kjøkken i 2. etasje, men ikke bad/wc

Innhold og byggemåte

Eiendommen

Trolldalen 9, 1676 KRÅKERØY
Kommunenummer 3004, gårdsnummer 434, bruksnummer 22, ideel andel 1/1

Innhold

Totalt bruttoareal: 209 kvm
Totalt bruksareal: 191 kvm
Totalt primærrom: 121 kvm
Bruksareal:
Enebolig 171 kvm
Garasje 20 kvm
Primærrom:
Enebolig:
1. etasje 67 kvm: Entré, kjøkken, stue, spisestue, bad/wc, soverom
2. etasje 54 kvm: Trappegang, kjøkken, stue, stue/soverom, soverom
Sekundærrom:
Enebolig:
Kjeller: 50 kvm: Boder
Garasje:
1. etasje 20 kvm: Garasjeplass
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 03.06.2021 utført av Sigurd Grydeland.

Byggemåte

Bygningen er iht. rapport fra takstmann oppført med bindingsverk i tre utvendig kledd med eternittplater. Fundamentert med grunnmur av granittkjeller på oppfylte masser. Drenering med ny grunnmurspapp på 2 sider ble utført i 2014. Vinduene er hovedsakelig isolerglass i treramme. Taket er tekket med betongtakstein. Takrenner, beslag og nedløp i plast / plastbelagt stål. Det gjøres spesielt oppmerksom på at dette er en eldre enebolig generelt oppført i gode å kjente konstruksjoner med den byggemåte som var vanlig ved oppføringspunktet. Dagens krav til isolering og tetthet er strengere enn da bygget ble oppført. Avvik som er påvist skyldes i hovedsak normal elde og bruksslitasje. Boligen har blitt noen år og det må påregnes store vedlikehold og oppgraderinger. Boligen er fra 1947 og må betraktes som en renoveringsobjekt, hvor det må påregnes skjulte feil / mangler ved åpning av konstruksjoner. Tilstandsgrad er hovedsakelig TG 2.
Rapport og selgers egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Sammendrag av selgers egenerklæring

Separering av spillvann og avløp inkludert omlegging av kloakk i kjeller ble gjort i 2014.
Varmtvannsbereder er byttet av Comfort Arne Nilsen i Juni 2021.
Byttet inntak, inntakskabel og kurssikringer i 2013 av Slevik Elektriske.
Varmepumpen Mitsubishi Furo 4300, installert i Juni 2015 av Slevik Elektriske.
Kontroll utført av E-verket i 2017 avdekket enkelte feil. Dette ble utbedret av av Slevik Elektriske og samsvarserklæring foreligger.
Boligen selges ved fullmektig som har ikke bebodd eiendommen og kjenner ikke dennes historie utover de punkt er som er oppgitt i denne rapporten.

Moderniseringer og påkostninger

Boligen er modernisert/påkostet med:
• Kjøkkenet ble skiftet ut i ca 2009/2010.
• Byttet inntak, inntakskabel og kurssikringer i 2013 av Slevik Elektriske.
• Varmepumpen Mitsubishi Furo 4300, installert i Juni 2015 av Slevik Elektriske
• Drenering og separering av spillvann og avløp ble gjort i 2014. Utført av Engelsviken Rør
• Utbedring av mindre feil etter periodisk kontroll fra E-verket. Utført i 2017 av Slevik Elektriske.
• Varmtvannsbereder byttet i Juni 2021 av Comfort Arne Nilsen.
• All dokumentasjon og samsvarserklæringer for arbeider på det elektriske anlegget etter 2012 ligger i Boligmappa.no.

Standard

Innholdsrik enebolig med potensiale, den har en enkel standard og det er behov for oppussing og modernisering.
Store vindusflater som gir rikelig med lysinnslipp, fra stuen i 1.etasje er det dobbel verandadør ut til en stor veranda. Stuen har en luftig og fin romløsning med god plass til møblement. Her kan stuene deles inn i naturlige soner, både med tv-krok og sofagruppe.
Det er et soverom i 1. etasje i 2. etasje er det en hyggelig stue,, samt 2 soverom og et enkelt kjøkken.
I 1. etasje er det dør fra kjøkkenet til stue - her kan sosialt samvær kombineres med matlaging. I stuen er det mer enn god nok plass til spisestue. Kjøkkeninnredning er fra 2009/2010
Eldre enkelt bad plassert ved boligens entrè, det er utstyrt med servant, wc og dusj. Det er satt inn helt ny varmtvannsbereder i kjeller
Det er kjeller under hele boligen som er innredet med kjellerrom og boder for lagring
Innvendige overflater med tapet og strie på vegger. Parkett, laminat, teppe og belegg på gulv. Malte takplater i himling.

Oppvarming

Boligen varmes opp med panelovn, varmepumpe og vedovn / kombiovn. Det opplyses fra eier at varmepumpe er installert i 2014 av Slevik Elektriske. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Ferdigattest/brukstillatelse

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1947
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Hvis bebyggelsen er eldre enn 1965/66, var det ikke krav til slik tillatelse. I matrikkelrapporten fra kommunen framgår det at bygningen på eiendommen er en enebolig som er tatt i bruk til boligformål.
Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
14.09.1973 - Dokumentnr: 304251 - Bestemmelse om bebyggelse
Byggeforbud på nærmere angitt avstand, nabo har fått bygge nærmere grensen enn 4 meter
16.10.1945 - Dokumentnr: 301384 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra: Gnr:434 Bnr:4

Eventuell adgang til utleie

Den del av boligens 2 etasje som er innredet som en "leilighet" er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.
Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Diverse

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og takst/boligsalgsrapport.
Eiendommen selges som den står og blir ikke ytterligere ryddet eller rengjort.
Det er registrert en mangel hos feiervesen vedrørende at pipen er innkledd med tapet i 1. etasje. Hvis eternitplatene på ytterveggen skal fjernes gjelder det spesielle regler for utførelsen av slike arbeider.
Fredrikstad Kommune har 16.6.2021 bekreftet overfor selger at det ikke foreligger noen Pålegg på eiendommen i forhold til overvann/spillvann/taknedløp. Pålegget som er opplyst fra kommunen ble sendt ut til de eiendommene det gjaldt ifbm prosjekt for utbedring/omlegging av kommunale vann- og avløpsledninger i Trolldalen i 2019/2020.

Beliggenhet og tomteforhold

Beliggenhet

Boligen ligger i populære Trolldalen på søndre Kråkerøy med kort vei til sjøen, det er båthavn like nedenfor og flotte turområder rett utenfor døra hvor det er flere km med merkede turløyper. Fra eiendommen er det mange muligheter for båtliv, fiske og det er gangavstand til offentlig badeplass på Tangen. Tangen er også et populært utgangspunkt for kajakk. Barnevennlig område med kort og trygg gang-/ og sykkelvei til Lunde barneskole, hvor det også er barnehage og nærbutikk. Det er heller ikke lange kjøreturen til Vesterøy hvor det er søndagsåpne dagligvarebutikker, til Fredrikstad tar det ca 10 minutter kjøre. Kun en liten sparetur til busstopp ved Kråkerøyveien med bussforbindelse til Hvaler, Fredrikstad og Oslo

Adkomst

Fra Fredrikstad kjører du mot Hvaler i ca 7-8 km og tar av mot Tangen. Fortsett ca 500 m, og du ser eiendommen på høyre side med innkjøring fra Trolldalen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager, skoler og fritid

SKOLER:
Lunde skole (1-7 kl.) 1.7 km
Kråkerøy ungdomsskole (8-10 kl.) 5.3 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 7.8 km
Hans Nielsen Hauge vgs 7.9 km
BARNEHAGER:
Lunde barnehage (0-6 år) 1.4 km
Blomsterøya barnehage (0-5 år) 1.6 km
Buskogen barnehage (0-6 år) 4.7 km
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Beskrivelse av tomt

Opparbeidet med gressplen og variert vegetasjon.
Eiet tomt på ca 770 m2. Eiendommen tilfredsstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Situasjonskartet som ligger vedlagt viser hvor eiendommen ligger, men markeringen av arealet er feil.

Parkering

Det er oppført en enkel garasje på ca 20 kvm, ellers er det rikelig med parkeringsmuligheter på tomten.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Regulerings-og arealplaner

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 18.06.2010 avsatt til: (530 - Hensyn friluftsliv 5200 - LNF - spredt bolig- fritids eller næringsbebyggelse. Der pågår planer om ny bru over Kjøkøysund, denne eiendommen ligger utenfor planområdet.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Økonomi

Kommunale utgifter

Kommunale avgifter er kr 5 136,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det er vannmåler og forbruket er stipulert ut fra 15m3, noe som er veldig lite.
Eiendomsskatten er kr 4 314 for inneværende år.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi

Formuesverdi for 2019 var kr 518 354,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2020 bli kr 1 866 074,40.
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 585,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 585,- pr. stk.
- Pantattest kr. 172,-
Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 2.861.092,-
I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos If Forsikring på kr. 12.650,-

Betalingsbetingelser

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Annen viktig informasjon

Eier

Birgit Bisgård Thoresen

Overtakelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter må sette seg inn i dokumentet før bud inngis.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Boligkjøperforsikring

Innen kontraktsmøtet ønsker vi at du tar stilling til om du vil kjøpe Boligkjøperpakken gjennom IF – da er boligen ferdig forsikret! Boligkjøperpakken inneholder også en rettshjelpsdekning.
For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, husforsikring (kun hus og hytter), dobbel rente forsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. Der det er utstedt verdibevis har kjøper dekning i 4 år. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kostnadsgodtgjørelse på kr 900,- for formidling av slik forsikring. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra If.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no.
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver. Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr sms eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i sms og mail kan forekomme.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Hvitvaskingsreglene

Kjøper og selger er forpliktet til å bidra til at megler kan gjennomføre tilfredsstillende kundekontroll og må derfor bl.a. fremlegge gyldig legitimasjon.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Lovanvendelse

Avhendingsloven
Eiendommen selges "som den er" og overdras slik den fremstår ved visning. Selger fraskriver seg ansvar ut over det som følger av avhendingsloven §§ 3-7, 3-8 og 3-9. Dette innebærer at det først er en mangel ved eiendommen dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand. Alle brukte boliger har feil, men de færreste har mangler etter avhendingsloven. Det er begrenset levetid på bygningsdeler og tekniske installasjoner, og byggeskikk og teknologi endrer seg stadig. Bruksslitasje og elde er normalt, og kjøper må ta i betraktning at eiendommen har vært benyttet siden byggeår. Domstolene praktiserer kravet til vesentlig dårligere stand strengt, noe som innebærer at en del avvik fra det som forventes, må aksepteres.
Interessenter må sette seg inn i salgsoppgaven, selgers egenerklæringsskjema og øvrige vedlagte dokumenter før bud inngis. I tillegg oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye, gjerne med fagmann. Forhold som er eller burde være oppdaget på en visning, er normalt ikke en mangel. Tilsvarende behøver ikke åpenbare eller synlige feil å være beskrevet i salgsoppgaven.
Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.
Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen.
Minimumsvederlag: kr 39.000,-
Tilrettelegging: kr 12.500,-
Oppgjør: kr 5.550,-
Markedspakke: kr 15.750,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 1.250,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer 29-0069/21
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR29.2169

Dato

Sist oppdatert: 25. juni 2021 kl. 16:58

Dokumenter

Utskriftsvennlig salgsoppgave

Område

Prisutvikling for området

Kvadratmeterpris
0 kr/m²
Endring
↘︎ % ()

På flyttefot? Tenk kjøp og salg samtidig.

Få din egen rådgiver gjennom hele kjøps- og salgsprosessen. Det starter med en verdivurdering.

Andre boliger i området

██████

████ ████ ██

██ █
██████

████ ████ ██

██ █
██████

████ ████ ██

██ █
Flyttehjelp

La oss ta jobben for deg

Ikke stress med flyttevask, pakking, lagring og transport. Vi fikser alt for deg! Helt enkelt.
Finn ut mer

Sjekk din boligverdi!

Bare tast inn adressen din og få svaret med en gang! Enkelt, raskt og helt gratis.