Komplett salgsoppgave

Akerskogen 74

8 500 000 kr
107 m²
4 soverom
Joachim Kolderup
Presenteres av
Joachim Kolderup
Torkilstad v/Krokstadfjorden
Usjenert fritidseiendom med strandlinje og fantastisk utsikt, idyllisk beliggende ytterst på pynten. Båtplass medfølger.
  • Prisantydning
    8 500 000 kr
  • Omkostninger
    213 842 kr
  • Totalpris
    8 713 842 kr
  • Etasje
    2
  • Byggeår
    1987
  • Soverom
    4 soverom
  • Primærrom
    107 m²
  • Bruksareal
    207 m²
  • Tomteareal
    1 785,1 m² (eiet)
  • Type
    Fritidseiendom ved sjøen
  • Eierform
    Eiet

Visning

Smittevern tas på alvor, og det inviteres kun til individuelle visninger etter gitte forhåndsregler. Trykk på linken VISNINGSPÅMELDING rett under her for avtale om tid. Les salgsoppgaven digitalt, da papirform ikke anbefales grunnet smitterisiko. Dersom ingen melder seg til visning, vil ikke visning bli avholdt
Lurer du på noe?

Beskrivelse

Kort om eiendommen

Fritidseiendom ved Krokstadfjorden med strandlinje og flott sørvestvendt sjøutsikt mot Oslofjorden
  • Sydvendt - gode solforhold dagen gjennom
  • Oppført omkring 1987 med hovedetasje og kjeller
  • Familievennlig romløsning med blant annet fire soverom
  • Godt vedlikeholdt standard fra byggeåret
  • 1.785 kvm. eiet tomt, hovedsakelig med naturlig grunn
  • Adkomst via privat vei, biloppstillingsplasser på tomten
  • Båtplass disponeres gjennom Grønbukt Bryggeforening
  • Planer for utbygging av privat vann- og avløpslag foreligger
  • Kort vei til fine badestrender på Saltnes og Oven
  • Fredrikstad og Moss sentrum innenfor 30 minutter
  • Cirka én time med bil fra Oslo

Innhold og byggemåte

Eiendommen

Akerskogen 74, 1643 RÅDE
Gårdsnummer 33, bruksnummer 92, kommunenummer 3017

Innhold

Totalt bruttoareal: 228 kvm.
Totalt bruksareal: 207 kvm.
Totalt primærrom: 107 kvm.
Bruksareal pr. etasje:
1. etasje: 107 kvm.
Kjeller: 100 kvm.
Følgende rom inngår i primærromsdelen:
1. etasje: Entré, gang, bad, toalettrom, fire soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.
Følgende rom inngår som sekundærrom:
Kjeller: Kjellerrom.
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 22.03.2021 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Byggemåte

Byggemåte iht. boligsalgsrapport:
Grunnmur av lettklinker. Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Yttervegger av bindingsverkskonstruksjoner utvendig kledd med
stående malt trekledning. Takkonstruksjon av typen saltak utvendig tekket med takshingel. Fritidsboligen har entrédør av treverk. Terrassedør og
vinduer med trekarmer og to-lags glass.
Selger har fått utarbeidet en boligsalgsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik.
I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
Rom under terreng: Det registreres fukt i overgang vegg/gulv i kjellerrom med varmtvannsbereder og trykktank. Det ble registrert fukt på gulv i kjellerrom. TG:2.
Stikkledninger og tanker: Gråvannsavløp opplyses av eier å ikke være godkjent. TG:2.
Enkelte utdrag fra selgers egenerklæring:
3. Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Svar: Nei - Gråvannsavløp ikke godkjent.
5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Ja - Vanngjennomtrenging i forblendingsmur ved sterk vind (må behandles med Heidi silikonholdig impregnering jevnlig).
18. Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
Svar: Ja - Kommunalt vann og avløp, igangsettes 2021.
Tilleggskommentar:
Tilgang egen bryggeplass samt egen vannkilde (grunnvann).
Boligsalgsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Standard

Boligen ble oppført omkring 1987 og har i hovedsak standard fra byggeåret som bærer preg av å være løpende vedlikeholdt og i god stand.
Alle rom over kjelleren er samlet i en praktisk og familievennlig ett-plans romløsning, som blant annet inkluderer en stor sosial sone på nesten 50 kvadratmeter bestående av stuen og kjøkkenet. Over stuen er himlingen åpen opp til full mønehøyde, og i alle tre yttervegger finnes en rekke vinduer som både fremmer gode lysforhold og ikke minst ivaretar utsikten fra eiendommen. Gulvet og himlingen er utført med henholdsvis trebord og trepanel, overflater som har naturlig lunhet i seg og som også kan behandles ytterligere om ønskelig. Stuen er for øvrig også utstyrt med vedovn tilknyttet boligens oppmurede pipeløp som er forblendet med skiferfliser.
Kjøkkenet utgjør en avskjermet krok i stuen og har en innredning som i betraktning av alderen er svært velholdt. Her finnes mange oppbevaringsmuligheter for utstyr til daglig bruk, samt langstrakte benker som er praktiske i forbindelse med matlaging.
Boligens fire soverom er tilbaketrukket fra den sosiale sonen og samlet omkring en felles mellomgang, i umiddelbar nærhet av badet og et separat toalettrom. Soverommene er alle av gode størrelser, fra like over åtte til nesten 10 kvadratmeter. Tre av disse ligger langs boligens østre side og har derav flott utsikt i samme himmelretning.
Badet er fra byggeåret og har enkel standard sammenliknet med dagens. Veggene er utført med blå våtromsplater og gulvet med grått belegg. Blant badets utstyr inngår en dusjnisje med helstøpt plastbunn nedfelt i gulvet og blandebatteri integrert i veggen. Bio-toalett finnes i toalettrommet vegg i vegg med badet, som ikke er å betrakte som et våtrom.
Boligsalgsrapport bemerker at membran på badet samt vann- og avløpsrør i boligen generelt er vurdert til å ha en alder som tilsier at halvparten av anbefalt brukstid er passert. Rapporten påpeker også at badet og toalettrommet har lite ventilasjon. Nevnte forhold er gitt tilstandsgrad 2, mens begge sistnevnte rom for øvrig er gitt gradene 0 og 1.
Overflater og innredninger:
Gulv: Trebord. Belegg i toalettrom og bad.
Innervegger: Bygningsplater. Våtromsplater i toalettrom og bad.
Himlinger: Trepanel og folierte plater.
Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter og laminerte blå benkeplater. Nedfelt dobbel stålservant med ett-greps blandebatteri. Ventilator tilknyttet avtrekkskanal. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin.
Bad: Veggmontert speil, belysning og søyleservant av porselen med ett-greps blandebatteri. Dusjnisje med plastbunn samt blandebatteri integrert i vegg med tilknyttet regndusj-hode. Vanntilførsel for vaskemaskin.
Toalettrom: Veggmontert speil, belysning og porselensservant med ett-greps blandebatteri. Bio-toalett.

Oppvarming

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.
I henhold til svarbrev fra Mosseregionen interkommunale brann og redning, så fremkommer det ikke noe dato/årstall for siste tilsyn/feiing.

Ferdigattest/brukstillatelse

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1987.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, men at bygningen er byggemeldt. Det er mottatt godkjente bygningstegninger.
Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.
Det foreligger ikke søknad eller godkjennelse på utvidelse av plattinger, kjøper overtar risiko for dette.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 307163, tinglyst 29.04.2010, type heftelse: Fredningsvedtak.
Verneplan for Oslofjorden - Kråkstadfjorden naturreservat. Verneforskrift med bestemmelser.
Dagboknr 209275, tinglyst 13.03.2014, type heftelse: Jordskifte.
Rettsfastsettende vedtak om vernegrense for Kråkstadfjorden naturreservat. Merking med offentlige godkjente grensemerker.
Dagboknr 541130, tinglyst 23.05.2017, type heftelse: Erklæring/avtale.
Tinglyst skjøte for kjøp av tidligere festetomt nr. 14.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eventuell adgang til utleie

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Diverse

Det gjøres oppmerksom på liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Montert parabolantenne fra Viasat medfølger.
Selger disponerer båtplass med bredde 2,7 meter via Grønbukt Bryggeforening mot en årlig kontigent. Siste kjente årskontigent var kr. 1000,- pr. år. For øvrig er medlemmer av foreningen forpliktet til å delta på dugnadsarbeid. Kopi av vedtekter kan fås ved henvendelse til megler.

Energimerking

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattesten for denne boligen.

Beliggenhet og tomteforhold

Beliggenhet

Eiendommen ligger ytterst ved sydspissen av Akerskogen, et område med veletablert fritidsbebyggelse ved Krogstadfjorden i Råde. Tomtegrensen går helt ned til vannet og innlemmer omlag 40 meter strandlinje. Tomten grenser til naturreservat.
Her kan du oppleve gleden ved å tilbringe feriedagene tett på sjøen, som for øvrig har en mengde ufluktsmuligheter per båt. Båtplassen i bryggeanlegget like ved er et ypperlig utgangspunkt for dagsturer på fjorden og besøk ved kystperler som Engelsviken og Son, samt Filtvet Fyr og Tønsberg på motsatt side av fjorden. Rett utenfor munningen av Krogstadfjorden ligger Sletter-øyene som er populære strandhugg med bademuligheter. Ønsker man å bade fra brygge er den lett tilgjengelig via stranden.
Til lands tar det få minutter å kjøre til andre fine badesteder ved blant annet Saltnes og Oven, som begge kan skilte med barnevennlige strender. En rekke turmuligheter eksisterer i tillegg langs sjøen og i skogene omkring, både på stier og på grusveier som egner seg godt for sykling. Tre ulike golfbaner ved henholdsvis Huseby og Evje er innenfor omlag ett kvarters kjøring.
På Saltnes er det dagligvare samt et knippe andre forretninger og tjenestetilbud. Et noe bredere handelstilbud finnes i sentrum av Karlshus cirka 10 minutter unna, her ligger også togstasjon med en omlag en times reisetid videre til Oslo S. Sentrumsområdene av Fredrikstad og Moss er begge innenfor en kjøretur på cirka 30 minutter.

Adkomst

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Beskrivelse av tomt

Eiet tomt på 1 785,1 kvm.

Parkering

Biloppstillingsplasser på tomten.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er ikke tilknyttet kommunalt ledningsnett for vann og avløp.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til fritidsboligen.
Biologisk toalett. Utvendig vannrør fra byggeår tilkoblet privat borehull.
Gråvannsavløp opplyses av eier å ikke være godkjent.
Våren 2020 ble det etablert et interimsstyre som utarbeidet vedtekter og stiftelsesdokumenter for etablering av Krogstadfjorden VA Utbygging SA. Foretaket ble stiftet med formål å "Planlegge og utbygge et helårs vann- og avløpsledninger for medlemmene". Prosjektplanen med informasjon og stipulerte kostnader rundt dette kan fås ved henvendelse til megler.

Regulerings-og arealplaner

I henhold til informasjon fra Råde kommune datert 18.03.2021 omfattes fritidsboligen av kommuneplan "Råde kommune" med formål LNFR ( Landbruks-, natur- og friluftsformål) med plannr. KPL01355.
Eiendommen ligger innenfor hensynssone "Båndlegging for regulering etter PBL (H710)".
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Økonomi

Eiendommens utgifter

Kommunale avgifter er kr 9 576,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for eiendomsskatt.
Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.
Grønbukt syd Bryggeforening kr 1.000,- pr. år.
Innmeldingsavgift Krogstadfjorden VA Utbygging SA kr 1.000,-. Videre en årskontigent kr 5.000,-.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Formuesverdi

Formuesverdi for 2018 var kr 412 401,- ifølge skatteetaten.

Eiendomsskatt

Eiendomsskatten utgjør kr. 9 576,- pr år.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 585,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 585,- pr. stk.
- Pantattest kr. 172,-
Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 8.713.842,-.
I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos If Forsikring på kr. 12.650,-for hytter mindre enn 230 kvm. Kun rettshjelpsdekning koster kr. 11.100,-.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Annen viktig informasjon

Eier

Edvin Tore Bach-Gansmo, Harald Otto Bach-Gansmo og Ove Sandberg Bach-Gansmo

Overtakelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter må sette seg inn i dokumentet før bud inngis.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Boligkjøperforsikring

Innen kontraktsmøtet ønsker vi at du tar stilling til om du vil kjøpe Boligkjøperpakken gjennom IF – da er boligen ferdig forsikret! Boligkjøperpakken inneholder også en boligkjøperforsikring (rettshjelpsdekning).
For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, husforsikring (kun hus og hytter), dobbel rente forsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. Der det er utstedt verdibevis har kjøper dekning i 4 år. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kostnadsgodtgjørelse for formidling av slik forsikring. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra If.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no.
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver. Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr sms eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i sms og mail kan forekomme.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Hvitvaskingsreglene

Kjøper og selger er forpliktet til å bidra til at megler kan gjennomføre tilfredsstillende kundekontroll og må derfor bl.a. fremlegge gyldig legitimasjon.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Lovanvendelse

Avhendingsloven
Eiendommen selges "som den er" og overdras slik den fremstår ved visning. Selger fraskriver seg ansvar ut over det som følger av avhendingsloven §§ 3-7, 3-8 og 3-9. Dette innebærer at det først er en mangel ved eiendommen dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand. Alle brukte boliger har feil, men de færreste har mangler etter avhendingsloven. Det er begrenset levetid på bygningsdeler og tekniske installasjoner, og byggeskikk og teknologi endrer seg stadig. Bruksslitasje og elde er normalt, og kjøper må ta i betraktning at eiendommen har vært benyttet siden byggeår. Domstolene praktiserer kravet til vesentlig dårligere stand strengt, noe som innebærer at en del avvik fra det som forventes, må aksepteres.
Interessenter må sette seg inn i salgsoppgaven, selgers egenerklæringsskjema og øvrige vedlagte dokumenter før bud inngis. I tillegg oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye, gjerne med fagmann. Forhold som er eller burde være oppdaget på en visning, er normalt ikke en mangel. Tilsvarende behøver ikke åpenbare eller synlige feil å være beskrevet i salgsoppgaven.
Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.
Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,6% av salgssum
Tilrettelegging: kr. 9.900,-
Markedspakke: kr 8.500,-
Oppgjørshonorar: kr 5.550,-
Offentlige opplysninger: kr. 3.500,-
Foto/plantegning/stylingrådgivning: kr 6.000,-
Dronefoto: kr 3.800,-
Nattfoto: kr 3.700,-
Visninger pr. påbegynte time: kr 2.500,- (2 timer inkludert)
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer 30-0075/21
Krogsveen avd. Moss AS
NO 992 616 733 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.2175

Dato

Sist oppdatert: 10. april 2021 kl. 10:20

Dokumenter

Utskriftsvennlig salgsoppgave

Område

Visning

Smittevern tas på alvor, og det inviteres kun til individuelle visninger etter gitte forhåndsregler. Trykk på linken VISNINGSPÅMELDING rett under her for avtale om tid. Les salgsoppgaven digitalt, da papirform ikke anbefales grunnet smitterisiko. Dersom ingen melder seg til visning, vil ikke visning bli avholdt
Lurer du på noe?

Andre fritidsboliger i området

██████

████ ████ ██

██ █
██████

████ ████ ██

██ █
██████

████ ████ ██

██ █
Flyttehjelp

La oss ta jobben for deg

Ikke stress med flyttevask, pakking, lagring og transport. Vi fikser alt for deg! Helt enkelt.
Finn ut mer

Sjekk din boligverdi!

Bare tast inn adressen din og få svaret med en gang! Enkelt, raskt og helt gratis.