Solgt: 5 550 000 kr

Kulturhusgata 5

5 800 000 kr
109 m²
3 soverom
Hyggelig kveldsstemning i den delvis åpne stue og kjøkkenløsningen.
Silje Helen Roska
Presenteres av
Silje Helen Roska
Lørenskog sentrum
Pen og innholdsrik topp- og hjørneleilighet midt i Lørenskog sentrum med garasjeplass!
  • Prisantydning
    5 800 000 kr
  • Omkostninger
    146 342 kr
  • Totalpris
    5 696 342 kr
  • Etasje
    5
  • Byggeår
    2013
  • Soverom
    3 soverom
  • Primærrom
    109 m²
  • Type
    Eierleilighet
  • Eierform
    Eierseksjon
  • Fasiliteter
    Garasje/P-plass, Heis og Balkong/Terrasse
  • Fellesutgifter
    4 881 kr
  • Energimerke
    Rød D

På flyttefot? Tenk kjøp og salg samtidig.

Få din egen rådgiver gjennom hele kjøps- og salgsprosessen. Det starter med en verdivurdering.

Beskrivelse

Kort om eiendommen

Kulturhusgata 5 er en lys og innholdsrik 4-roms selveierleilighet beliggende meget sentralt til i Lørenskog sentrum med tøffelavstand til Metro. Toppleiligheten har en god, intern hjørnebeliggenhet med fin standard og solrik, vestvendt balkong på ca. 10 kvm. Garasjeplass nr. 90 i garasjekjeller med heis direkte til leilighetsplan. Alt i alt gir denne leiligheten et meget godt totalinntrykk med sine mange praktiske, smarte løsninger, i tillegg til gode fasiliteter. Leiligheten har en romslig entré, baderom i tillegg til separat toalett, tre soverom, bod, godt utformet kjøkken i tillegg til en lys stue av god størrelse. Beliggenheten er et perfekt utgangspunkt for deg som ønsker å ha nærhet til alt du trenger i hverdagen. Hyggelig inngang til bygget med trappefri adkomst fra Bibliotekgata.

Innhold og byggemåte

Eiendommen

Kulturhusgata 5, 1473 LØRENSKOG
Kommunenummer 3029, gårdsnummer 108, bruksnummer 811, seksjonsnummer 58

Innhold

Totalt bruttoareal: 123 kvm
Totalt bruksareal: 112 kvm
Totalt primærrom: 109 kvm
Bruksareal:
Primærrom:
Entré/gang, 3 soverom, stue/spisestue m/utgang til balkong, kjøkken (åpen løsing), baderom og separat toalett.: 109 kvm
Sekundærrom:
Bod. : 3 kvm
I tillegg disponerer boligen en nettingbod på ca. 5 kvm i fellesareal.
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 19.02.2020 utført av Takstpartner. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Byggemåte

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med følgende beskrivelse:
Bygning med betongkonstruksjoner, fasader i betong, platekledninger. Flatt tak antatt tekket med papp/folie. Vinduer med isolerglass.
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen som følger vedlagt. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik.
Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Standard

I Kulturhusgata 5 får du en lys og innholdsrik 4-roms selveierleilighet beliggende meget sentralt til i Lørenskog sentrum. Toppleiligheten har en god, intern hjørnebeliggenhet med fin standard og solrik, vestvendt balkong på ca. 10 kvm. Garasjeplass nr. 90 i garasjekjeller med heis direkte til leilighetsplan. Alt i alt gir denne leiligheten et meget godt totalinntrykk med sine mange praktiske og smarte løsninger, i tillegg til gode fasiliteter. Leiligheten befinner seg i byggets 5. etasje med romslig entré, baderom i tillegg til separat toalett, tre soverom, bod, godt utformet kjøkken i tillegg til en lys stue av god størrelse. Beliggenheten et perfekt utgangspunkt for deg som ønsker å ha nærhet til alt du trenger i hverdagen. Hyggelig inngang til bygget med trappefri adkomst fra Bibliotekgata.
E N T R É
Det første som møter deg når du åpner døren til denne flotte leiligheten er en stor og romslig entré. Her har du god plass til å henge fra deg, samt plassere skoene dine. Det er montert dørcallinganlegg i entré.
S T U E
Den luftige stuen i denne leiligheten innehar en meget god størrelse og utforming med flere soner for møblering. Vindusflatene fra flere himmelretninger skaper en god atmosfære i rommet og bidrar til en god romfølelse. Videre er det god plass for sofagruppe, ekstra sittegruppe eller annet ønskelig stuemøblement. Fra stuen har du direkte utgang til den solrike og vestvendte balkongen som er på ca. 10 kvm. Balkongen har skiferfliser på gulv, glasskjerming på innside av rekkverk, i tillegg til elektrisk markise. Det er mulighet for innglassing av balkong ifølge eier, nærmere opplysninger gis av styret.
K J Ø K K E N
Kjøkkenet i leiligheten er moderne og velutstyrt med god arbeidsplass på benk, samt godt med oppbevaringsplass i skuffer og skap. Innredningen har profilerte fronter og en heltre benkeplate med to glassplater mellom benkeplaten og overskap. Overskapene er innkasset, noe som bidrar til bedre utnyttelse av oppbevaring samt lettere rengjøring. Videre har kjøkkenet integrerte hvitevarer som blant annet ekstra bred induksjonstopp, oppvaskmaskin, samt stort todelt kjøleskap. Det er i tillegg høyskap med integrert ovn i en praktisk høyde, som bidrar til en lettere matlaging. Spisestuen får en naturlig plassering i tilknytning til kjøkken, med god plass for ønsket spisestuemøblement.
B A D / T O A L E T T
Leiligheten har et stort baderom i tillegg til et separat toalettrom. Badet innehar en pen utførelse med kvadratfliser på vegger og gulv, samt downlights i himling. Praktiske detaljer som to servanter, ekstra benkeplass, samt et stort underliggende servantskap med fire skuffer. Varme i gulv, innfellbare dusjvegger, håndkleoppheng, samt vegghengt toalett er også å finne i dette rommet. Badet har i tillegg opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt ekstra godt med oppbevaringsplass i innredningens to tilhørende baderomsskap.
Det separerte toalettrommet har en praktisk plassering i entré med servant på underliggende servantskap samt veggmontert toalett.
T R E S O V E R O M
Hovedsoverommet er beliggende som det første rommet på venstre hånd i entré, i tilknytning til baderommet. Rommet har en god utforming med plass for dobbeltseng samt tilhørende møblement. Det befinner seg en praktisk skyvedørsgarderobe i forlengelsen av rommet.
Det neste rommet befinner seg vegg i vegg, og innehar en god utforming med opplegg for kabel-tv. Rommet blir i dag benyttet som en ekstra tv-stue. Det siste soverommet finner du innerst i gangen, og kan benyttes som et kontor eller gjesterom. Samtlige soverom er praktisk innredet med radiatorer samt downlights i tak.
B O D E R O G L A G R I N G
Leiligheten har to praktiske boder for oppbevaring og lagring. Innvendig har leiligheten en bod på omtrentlig 3 kvm som passer utmerket for lagring av husholdsartikler som er i bruk jevnlig.
I fellesarealene i kjeller finner du den andre boden. Det er en nettingbod som rommer ca. 5 kvm.

Oppvarming

Leiligheten varmes opp av fjernvarme gjennom radiatorer. Det er varme i gulv på baderom og toalett i følge opplysninger fra takstmann.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 06.11.2014. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det er registrert følgende endringer i nåværende planløsning oppimot godkjente byggetegninger:
Plassering av WC-rom og innvendig bodrom er motsatt av hva som fremkommer av tegningene. Eier opplyser om at endringen ble gjort av utbygger før overlevering av leilighet til selger. Som følge av dette er WC-rommet godkjent som bodrom og bodrom som WC-rom. Endringen er ikke meldt inn til kommunen. Bodrom er ikke godkjent for varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.
Det er i selgers eiertid satt opp en ekstra vegg mellom stuedel og kjøkken som en forlengelse av kjøkkenet.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
03.04.2013 - Dokumentnr: 261183 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 58
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1124/43463

Eventuell adgang til utleie

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Beliggenhet og tomteforhold

Beliggenhet

Kulturhusgata 5 har en meget sentral beliggenhet over Metro senteret i Lørenskog sentrum.
Her finner du det meste av fasiliteter, og et meget godt utvalg av ulike servicetilbud. Metro senter innehar omlag 100 butikker, med alt fra shopping, bank, velvære, daglighandel og restauranter mm. Her finner du noe for enhver smak. I tilknytning til senteret og leiligheten har du Lørenskog kulturhus med et godt tilbud som passer for alle. Her finner du blant annet et flott bibliotek, helsesenter, kafè, kino med et rikt utvalg av filmer, kulturskole, teater, kunstutstillinger, konserter, forestillinger mm. Det er i tillegg kort avstand til Triaden Storsenter og Strømmen Storsenter som er landets største kjøpesenter i antall butikker, med 200 butikker, virksomheter og spisesteder.
Svært godt kollektivtilbud med Lørenskog bussterminal få minutters gange fra leiligheten. Her har du hyppige avganger med god forbindelse til Oslo S, Gardermoen og Lillestrøm.
Nærområdet er preget av trivelige gangstier, grøntområder, lekeplasser, spisesteder og servicetilbud m.m. Beliggenheten er et perfekt utgangspunkt for deg som ønsker å ha nærhet til alt du trenger i hverdagen.
Rekreasjonsmuligheter:
Losby gård og området omkring Losby gods er et populært tur - og rekreasjonsområde både sommer som vinter. Losby gård er et flott utgangspunkt for turer innover Østmarka. Det er mulighet for å utforske marka med f.eks. sykkel eller kano fra Mønevann og videre innover vassdragene. Kommunen driver Losby besøksgård hvor de har forskjellige dyr og kafé. Golfbanen på Losby er et meget flott anlegg med både 18 og 19 hulls golfbane, driving range, putting green og nærspillsområde. Tennisbane og svømmehall på Kjenn. Rådhusparken og fine turstier rundt Langvannet.
Offentlig kommunikasjon:
Kollektivtrafikken er godt utbygd i Lørenskog med tog og buss. Nærmeste bussholdeplass er Knatten som ligger ca. tre minutts gange fra leiligheten. Herfra går busser til Oslo bussterminal, med hyppige avganger i timen alle dager. Med bussrute 300 bruker man hhv. ca. 21 minutter til Oslo bussterminal. Fra samme holdeplass er det avgang 5 ganger i timen til Lillestrøm bussterminal.
Lørenskog er under stadig utvikling og et spennende prosjekt som nettopp ble ferdig er skihallen Snø. Skihallen er verdens første kombinerte alpin- og langrennshall med en snødekt flate på ca. 50.000 kvadratmeter med fire alpine nedfarter, stolheis, koppheis og bånd, blåpark med big jump, et fantastisk lekeområde i tillegg til totalt to kilometer langrennsspor innendørs.
I tillegg til selve hallen vil en ny bydel skapes – Lørenskog Vinterpark, hvor det skal bygges en «varm sone» på 12.500 kvadratmeter med blant annet restauranter, kafeer, butikker, konferansefasiliteter og ulike servicetilbud. For mer info om skihallen, se www.skihallen.no.
For ytterligere informasjon om nærområdet, se vedlagte nabolagsprofil i prospektet.

Adkomst

Se kartutsnitt. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager, skoler og fritid

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon. Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon om skoler og barnehager.

Beskrivelse av tomt

Eiet tomt på 1 496,4 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Pent opparbeidet utearealer med plen, lekeplass, internveier m.m.

Parkering

Bibliotekgata Boligsameie har tinglyst evigvarende bruksrett til 66 parkeringsplasser i garasjeanlegget Gnr. 101, Bnr. 118. Denne leiligheten disponerer en av disse parkeringsplassene (nr. 90) i nevnte garasjeanlegg. Ny kjøper vil overta disposisjonen av garasjeplassen. Boligsameiet fører liste over hvem som overtar garasjen og det medfører ingen tinglyst rett for den enkelte seksjon.
Ihht. sameiets vedtekter kan den enkelte sameier med samtykke fra styret etablere el-bil lader på den plassen man disponerer, eller andre steder som styret anviser. Kostnader for etablering av ladepunkt, vedlikehold og strøm dekkes av den enkelte seksjonseier.
Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Regulerings-og arealplaner

Eiendommen er regulert til bolig, forretning, kontor, bevertning, allmennyttig formål - treningssenter i henhold til reguleringsplan 33-5-03 Lørenskog nye
sentrum med tilhørende reguleringsbestemmelser, stadfestet 18.04.2000, sist endret av kommunestyret 27.04.05.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Økonomi

Boligens kostnader

Fellesutgiftene er kr 4.881,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, styrehonorar, forretningsførsel, normal drift/vedlikehold av fellesarealer, trappevask, bygningsforsikring, a-konto energi/fyring, grunnpakke kabel-tv og bredbånd.
Fellesutgiftene er fordelt på følgende måte:
Felleskostnader kr. 4.183,-
Fremtidig vedlikehold kr. 98,-
Kabel - TV / Bredbånd kr. 100,-
A-konto fyring kr. 400,-
A-konto varmtvann kr. 100,-
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det nye styret i Bibliotekgata Boligsameie har vedtatt å øke de generelle felleskostnadene med 5 % fra andre halvår (01.07.2020) Dette gjøres for å styrke likviditeten til sameie.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7.500,- pr. år. / 5500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Canal Digital som leverandør av kabel-tv og internett med grunnpakke inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi

Formuesverdi for 2018 var kr 1 441 808,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2019 bli kr 5 190 510.
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen og leilighetens andel av eventuell fellesgjeld, samt
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 585,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 757,- pr. stk.
Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 5.946.342.
I tillegg kommer valgfri boligkjøperforsikring Pluss hos HELP Forsikring AS kr 10.200,-, med et årlig abonnement på kr. 2.800,-.
Det er mulig å velge ordinær Boligkjøperforsikring i stedet til kr. 7.400,-

Betalingsbetingelser

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Annen viktig informasjon

Informasjon om forkjøpsrett

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Bibliotekgata boligsameie, med sameiebrøk 1124/43463.
Sameiet består av 64 boligseksjoner på eiendommen med Gnr. 108, Bnr. 811 i Lørenskog kommune med adresse Kulturhusgata 5 og Bibliotekgata 20.
Forretningsfører er BORI BBL, tlf. 63 89 02 30.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde hund og/eller katt med inntil « 8 poter» pr. leilighet. Det forutsettes at dyreholdet ikke er til sjenanse for naboene eller andre sameiet. Det er også et krav at dyrene ikke kan slippes fritt i fellesarealene i sameiet. Hvis så er tilfellet, kan styret kreve dyret/dyrene fjernet. Det er ikke under noen omstendighet lov til å holde reptiler eller andre dyr som ikke er lovlig i Norge i leiligheten.
Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Konferer med megler for mer informasjon.
Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Overtakelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter må sette seg inn i dokumentet før bud inngis.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Anticimex behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperforsikring Pluss gjennom HELP Forsikring. Dette er rettshjelpforsikringer som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøtet. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kostnadsgodtgjørelse for formidling av slik forsikring. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon eller les mer om forsikringene på Help.no.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no.
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver. Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr sms eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i sms og mail kan forekomme.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Hvitvaskingsreglene

Kjøper og selger er forpliktet til å bidra til at megler kan gjennomføre tilfredsstillende kundekontroll og må derfor bl.a. fremlegge gyldig legitimasjon.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Lovanvendelse

Eiendommen selges "som den er" og overdras slik den fremstår ved visning. Selger fraskriver seg ansvar ut over det som følger av avhendingsloven §§ 3-7, 3-8 og 3-9. Dette innebærer at det først er en mangel ved eiendommen dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand. Alle brukte boliger har feil, men de færreste har mangler etter avhendingsloven. Det er begrenset levetid på bygningsdeler og tekniske installasjoner, og byggeskikk og teknologi endrer seg stadig. Bruksslitasje og elde er normalt, og kjøper må ta i betraktning at eiendommen har vært benyttet siden byggeår. Domstolene praktiserer kravet til vesentlig dårligere stand strengt, noe som innebærer at en del avvik fra det som forventes, må aksepteres.
Interessenter må sette seg inn i salgsoppgaven, selgers egenerklæringsskjema og øvrige vedlagte dokumenter før bud inngis. I tillegg oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye, gjerne med fagmann. Forhold som er eller burde være oppdaget på en visning, er normalt ikke en mangel. Tilsvarende behøver ikke åpenbare eller synlige feil å være beskrevet i salgsoppgaven.
Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.
Tilrettelegging kr 15.000,-
Oppgjør: kr 5.550,-
Markedspakke: kr 16.500,-
Visninger: kr 2.450,-
Oppslag eiendomsregister: kr 1.250,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer 61-0008/20
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR61.208

Dato

Sist oppdatert: 18. august 2020 kl. 11:22

Dokumenter

Område

Prisutvikling for området

Kvadratmeterpris
0 kr/m²
Endring
↘︎ % ()

På flyttefot? Tenk kjøp og salg samtidig.

Få din egen rådgiver gjennom hele kjøps- og salgsprosessen. Det starter med en verdivurdering.

Andre boliger i området

██████

████ ████ ██

██ █
██████

████ ████ ██

██ █
██████

████ ████ ██

██ █

På flyttefot? Slik gjør vi det enklere for deg

Skreddersydd flyttepakke

Vi fikser håndverkere, vask, pakking, lagring og transport, og legger ut for utgiftene underveis.

Hjelp med både kjøp og salg

Hos oss har du din egen rådgiver gjennom hele kjøps- og salgsprosessen.

Hjelp til finansiering

Vårt samarbeid med BN Bank sikrer deg rask og løsningsorientert hjelp, til konkurransedyktige betingelser.