Byfogd Sandbergs gate 7L

Kort om eiendommen

Gjennomgående 2-roms andelsleilighet på Høienhald

Kun personer over 60 år eller med nedsatt funksjonsevne kan bli andelseiere

I 2. etasje, adkomst via svalgang til egen ytterdør

Oppført i 1991, standard hovedsakelig fra byggeåret

Vedlikeholds-/moderniseringsbehov, blant annet på badet

Inntrukket balkong med sen kveldssol midtsommers

Felles stue med terrasse internt i borettslaget

Tilgang på varmebasseng i Høienhald bad

Frivillighetens hus med eldretrim og andre aktiviteter like over gaten

Sentralt, men tilbaketrukket midt i byen

Alle fasiliteter innenfor gangavstand

Kort vei til vakre turområder omkring byen

Eiendommen

Byfogd Sandbergs gate 7L, 1532 MOSS
Gårdsnummer 2, bruksnummer 2767, kommunenummer 3002
Andelsnummer 22, Høienhald Borettslag, org. nummer 957218822

Områdebeskrivelse

På Høienhald vil du bo svært sentralt i byen, men samtidig tilbaketrukket og fredelig i høyden over sentrum. Herfra er alle sentrums forretninger, kulturliv og ikke minst togstasjon innenfor gangavstand. I det umiddelbare nabolaget ligger i tillegg både Høienhald Bad der beboerne tre dager i uken har tilgang til varmebasseng, Skarmyra kulturkafé og Frivillighetens hus som blant annet arrangerer eldretrim.

Selv om leiligheten ligger midt i byen, er det likevel kort vei ut til flotte friarealer både på Jeløy og i Mossemarka. Legg gjerne hverdagslige gå- eller treningsturer langs vannkanten ut mot Framnes, gjennom Reierskogen og rundt til Alby, eller i markas store nettverk av løyper. Her finner du også preparerte skiløyper når forholdene tillater vinterstid, deriblant i det nye kunstsnøanlegget like bak kjøpesenteret Mosseporten.

En kort rusletur fører deg ned til gågaten, byens hovedåre med en rekke forretninger og spisesteder. Langs gågaten ligger også byens store kjøpesenter Amfi Moss med flere titalls forretninger og tilknyttet bussterminal med alle linjer som gjør det enkelt å ta seg videre i de fleste himmelretninger.

Togstasjonen er vel så lett tilgjengelig; rett ned trappene ved terrasseblokkene på Høienhald. Reisetiden videre til Oslo S er i dag fra cirka 40 minutter, mens forventes forkortet til kun en halvtime etter ferdigstillelse av både ny jernbane og ny togstasjon.

Veibeskrivelse

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager og skoler

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Areal og innholdsbeskrivelse

Totalt bruttoareal: 56 kvm.
Totalt bruksareal: 53 kvm.
Totalt primærrom: 49 kvm.

Følgende rom inngår i primærromsdelen:
2. etasje: Entré, soverom , kjøkken, stue, bad.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 06.10.2020 utført av Takstmann Ståle Frosterød AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Tomten

Eiet tomt på 3 554 kvm som tilhører borettslaget.

Parkering

Høienhald borettslag har parkeringsmuligheter inne og ute. Garasjeplass etter tildeling/ventelisteprinsippet.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. 
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Bebyggelse

Byggemåte iht. tilstandsrapport:
Bygningsdeler i gulv, etasjeskiller og vegger mellom seksjoner i mur/betong. Yttervegger antas i trekonstruksjon, isolert etter byggetidspunktes standard. Utvendig trepanel. Tak antas i prefabrikkerte takstoler.
Utvendig tak tekket med takstein. Veranda i støpt betong med papp på gulv, rekkverk i tre. Vinduer datert fra opprinnelig byggeår, med rammer og karmer i tre. Terrassedør med brystning og glassfelt.
Entrédør i tett malt, tett utførelse.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen som følger vedlagt. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. 

I rapporten fremkommer det forhold som kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
Håndtak på verandadør er løst og feilmontert, og mangler på utsiden. TG:2.

Innvendige dører har synlig slitasje. Skyvedør mellom baderom og soverom sitter fast. Egen TG:3 for skyvedør mellom baderom og soverom.

Bad: Det må monteres nytt gulv da belegg er utett og løst ved sluk. Plater har høy alder og hull på plater i dusjsone. Tilstandsgrad gis for alder og symptomer, nye vegger må påregnes montert i sammenheng
med nytt gulv. TG:3.

Vegger har synlig slitasje. I soverom er det løs tapet og skader, og i stue har malt tapet skader. Tilstandsgrad gis for alder, påkostninger må påregnes. TG:3.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i  salgsoppgaven.  Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Ferdigattest

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 30.07.1991. 

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eventuell adgang til utleie

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre enn personer som er eldre enn 60 år eller som er funksjonshemmet og bosatt i Moss kommune. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Standard

Leiligheten ble oppført i 1991 og har i stor grad standard fra byggeåret med noe behov for modernisering og vedlikehold.

Romløsningen er gjennomgående, med stuen og kjøkkenet orientert i hver sin retning. I stuen er det plass til to sittegrupper, mens kjøkkenet er stort nok til å romme et mindre spisebord. Selve kjøkkeninnredningen er stilmessig ensartet, funksjonell i daglig bruk og har gode oppbevaringsmuligheter for utstyr til daglig bruk.

Stuen har for øvrig utgang til leilighetens balkong som er delvis inntrukket i bygningskroppen og orientert mot den seneste kveldssolen midtsommers. Balkongen har også utsyn mot det nærmeste nabolaget samt siktlinjer mot Jeløy.

Leilighetens soverom vender samme vei som stuen og er av god størrelse til sitt formål. Rommet er delvis pusset opp i nyere tid og utstyrt med to doble garderobeskap som medfølger. Soverommet har for øvrig egen forbindelse direkte til badet, en romløsning som oppleves praktisk i hverdagen.

På badet er veggene utført med våtromsplater, gulvet som de fleste av leilighetens øvrige rom med belegg. Med bakgrunn i forventet levetid på overflater og utstyr bør renovering av badet påregnes. Blant dagens utstyr inngår et dusjhjørne som innebærer vann rett på overflatene.

Badet er tilgjengelig også fra entreen, i likhet med leilighetens innvendige bod. Sistnevnte har i senere tid vært benyttet delvis som garderobe, men har imidlertid overflater av betong og mur på henholdsvis gulv og vegger.

Overflater og innredninger:
Gulv: Hovedsakelig belegg.
Innervegger: Plater på bad, for øvrig hovedsakelig tapeter og malte tapeter.
Himlinger: Malte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter og laminerte hvite fronter. Nedfelt dobbel stålservant med 1-greps armatur. Avtrekksventilator. 

Bad: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og nedfelt servant med 1-greps armatur. Veggmontert speil og overbelysning. Dusjhjørne med hånddusj og fast skjermvegg. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Oppvarming

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet, varme i gulv på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Informasjon om borettslaget

Leiligheten er tilknyttet Høienhald Borettslag.
Borettslaget består av 51 leiligheter.
Forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.

Dugnad må påregnes.

Det er forbudt å holde dyr uten spesiell skriftlig tillatelse fra styret. Innflytting med dyr må ikke skje før styrets avgjørelse av søknaden foreligger.
  
Foretatt påkostninger de senere år:
Panelbytte i Byfogd Sandbergs gate 7 og 9.

Planlagte påkostninger: 
Endre takrenner i nr.7, står feil vei.
Takrenner må renses.
Feil på brukersystemet på lås i garasjen. Er igangsatt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

I henhold til borettslagets vedtekter kan bare personer over 60 år eller funksjonshemmede personer bli andelsier. 

Hvis Moss kommune ved tildelingsrett ikke har kjøper innen 3 måneder kan leiligheten omsettes fritt.

Øvrige andelseiere i borettslaget, boligsøkende utpekt av Moss kommune og Moss kommune har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler. 

Tinglyste heftelser og rettigheter

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Reguleringsplan og rammetillatelse

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 07.09.2020 omfattes eiendommen av reguleringsplan Kvartalet Høyenhaldgata, Fjellveien, Skolegata og Byfogd med formål gang-/sykkelvei, felles avkjørsel, felles parkeringsplass og boliger, vedtatt 13.12.1988 med plannr.215. Eiendommen omfattes i tillegg av kommunplan KP0104 med formål bebyggelse og anlegg nåværende, vedtatt 20.06.2011.

Diverse

Det gjøres oppmerksom på liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk pumpe montert på inngangsdøren medfølger ikke leiligheten.

Overtagelse

Etter nærmere avtale. 

Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Megler vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: fastpris kr 45.000,-
Tilrettelegging: kr. 9.900,-
Markedspakke: kr 8.500,-
Oppgjørshonorar: kr. 5.550,-
Foto/plantegning/stylingrådgivning: kr. 5.750,-
Offentlige opplysninger: kr. 3.500,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragets KR-kode

KR30.20290

Eiendommens utgifter

Felleskostnadene inkluderer bla.: felles bygningsforsikring, strøm fellesareal, kommunale avgifter, årsavgift TV, leie av vaktmester, vedlikehold bygg og utvendig anlegg, renhold, renter og avdrag fellesgjeld (ett lån løper avdragsfritt), styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 134,-
Avdrag kr 4.311,-
Driftsutgifter kr 1.390,-

Borettslagets ene lån er avdragsfritt. Frem til 31.05.2022 betales det dermed kun renter for dette lånet. Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode.  Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre. 

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi

Formuesverdi for 2018 var kr 481 122,-  ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
  
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen  (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2018 bli kr 1 732 039,20. 

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Opplysninger om fellesgjeld

Andel formue er kr 10 238,- pr. 31.12.2019.
Andel fellesgjeld er kr 84 180,- pr. 09.09.2020.

Opplysninger om borettslagets fellesgjeld:
Lån hvor det betales både renter og avdrag.
Annuitetslån.
Rente Pt.: 1,8 %. 
Renter og avdrag pr.mnd. med dagens rente : kr 4.389,-, hvorav renter utgjør kr 78,- og avdrag utgjør kr 4.311,-.
Lånets løpetid: 1/10-2021.
Lånenr. 11919614 5. 
Bankforbindelse: Den Norske Stats Husbank.

Lån med avdragsfrihet.
Annuitetslån.
Rente Pt: 2,1 %. 1. avdrag forfaller: juni-2022. 
Lånets totale løpetid: 2036.
Renter pr. mnd. m/dagens rente : kr 56,-.
Etter periode med avdragsfrihet vil felleskostnadene øke. Forretningsfører kan ikke opplyse om hvor mye pga. eventuell renteøkning og eventuelle fremtidige vedtak om økning av felleskostnadene.
Lånenr.98754321. 
Bankforbindelse: Nordea.

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Tinglysingsgebyr for hjemmelsdokument kr 480,-
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle pantedokumenter kr 480,-
- Pantattest kr 172,-

Total kjøpesum inkl. andel fellesgjeld og gebyrer ved kjøp til prisantydning er
kr 1.285.312,-. Av dette beløpet utgjør kr 84.180,- andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen. 

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos If Forsikring på kr. 6.850,- for andelsboliger. Kun rettshjelpsdekning koster Kr. 4.900,-.  

Dersom forkjøpsrett benyttes skal ny kjøper i tillegg betale et gebyr til boligbyggelaget på kr 7.325,-. Dette faktureres direkte fra Vansjø bbl.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.