Hallagerbakken 10A

Hallagerbakken 10A, 1256 OSLO
Gårdsnummer 185, bruksnummer 51, kommunenummer 301
Andelsnummer 232, Skovbakken Borettslag, organisasjonsnummer 953 917 009

Totalt bruttoareal: 99 kvm
Totalt bruksareal: 90 kvm
Totalt primærrom: 90 kvm

Primærrom:
4. etasje 90 kvm: Entré/gang, bad, toalettrom, to soverom, stue og kjøkken

I tillegg disponerer boligen 2 boder. Én bod i kjeller på ca 3 kvm, og én bod i felles bodanlegg på ca 5 kvm. Bodanlegget er på forsiden av blokken.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 15.04.2021 utført av Anticimex AS.

Bygningen er iht. boligsalgsrapport boligbygg over 4 etasjer samt kjeller. Støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner hovedsaklig av betongkonstruksjon. Etasjeskillere av betong. Utvendige fasader forblendet med liggende trepanel. Yttertak med saltaksform utvendig tekket med plater (ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrèdør med kikkhull og sikkerhetslås. Lydklasse 35db og brannklasse Rw 38 db. Vinduer og balkongdør med rammer av tre og tre-lags glass fra 2015. Naturlig ventilasjon via ventiler i vinduer.

Selger har fått utarbeidet en boligsalgsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder tilstandsgrad 2 (TG2):
- Bad: På bakgrunn av vannrør, membran, tettesjikt og sluk (i gulv og vegger) ink. rørgjennomføringer (utførelsen vedrørende tettedetaljer i rørgjennomføring ved vannrør i gulv bak vaskemaskin og bak badekar er usikker), samt på bakgrunn av eldre kobberrør.
- Kjøkken: På bagrunn av kullfilter (ikke eget utkast ut av bygget), eldre vannrør og slitasje på innredning.
- Overflater gulv: På bakgrunn av slitasje. Parkettgulv i stue i området ved dør til soverom 1 "buler" på grunn av en tidligere vannlekkasje. I forbindelse med vannlekkasjen ble toalettrom renovert i 2018 og det ble lagt nytt gulv i gang.
- Vannbåren varme: På bakgrunn av alder

Badet er fra 2006. Det foreligger arbeidbeskrivelse og arbeidskontrakt vedrørende rehabilitering av bad. Disse dokumentene beskriver ikke at sluket er byttet. Det har ikke lykkes i å verifisere produksjonsåret på sluket av takstmannen. Om sluket ble byttet under disse arbeidene er derfor usikkert. Varmekabler er defekt.

Selger opplyser at borettslaget har informert om at avløpssystemet er litt "tregt", og det anbefales av borettslaget å skylle ned uten å bruke spareknapp på do.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f. eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
JA: Vannskade fra toalett
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
JA, kun faglært. Firmanavn: HK Bad og Bygg - Totaloppussing av bad. Har avtaledokument og tilbudsdokument på arbeide. finner ikke kvitteringer. 2006/2007. Husker ikke tidsperiode.
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
JA, av HK Bad og Bygg
2.3 Er arbeidet byggemeldt?
Ja: Kommentar - Regner med at firmaet har fulgt alle lover og regler.
4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
JA, kun faglært. Firmanavn: Stake & Grave - Gikk ned i avløpene med kamera. Utført i 2018 til forhold nevnt i punkt 1.
12. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
JA, kun faglært. Firmanavn; Ved oppussing av borettslag, i regi av borettslaget.
13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
JA, kun faglært. Firmanavn: IKT-Elektro - Utført av Henning Backe i IKT-Elektro 14. mai 2010. Har skriftlig oversikt med samsvarserklæring fra firmaet.
13.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
JA: Utført av BE-Elektro AS 15.08.2007 etter tilsynsrapport av Hafslund 24.05.2007.
14. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
NEI: Sikkert utført slikt arbeid i regi av borettslaget.
15. Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
JA: Nettopp satt opp av Ohmia. Avtale gjøres direkte med firmaet gjennom VIBBO.

Boligsalgsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Gjennomgående toppleilighet med panoramautsikt mot Oslo og Oslofjorden.

Entré/gang:
Lys entré/gang med plass til skoskap og benk med klesheng (disse medfølger). Fra gangen er det videre adkomst til soverom 2, toalettrom, bad og stue. Dørcalling i entréen. Nytt gulv i 2018.

Stue:
Lys og romslig stue med plass til sofagruppe og spisebord. Store vindusflater som slipper inn godt med lys. Stor radiator med fjernvarme som gir godt med varme (fyring og varmtvann inkludert i felleskostnadene). Videre adkomst til kjøkken via dobbeldør med glassvindu som gir en åpen romfølelse. Gulvet buler noe ved inngangen til stuen som resultat av en tidligere vannskade. Motorisert markise over vinduene i stuen som gir godt med skygge.

Kjøkken:
Lyst og fint kjøkken med plass til frokostbord ved vindu mot syd. Hvite profilerte fronter og flis over benk med sommerlig motiv. Utgang til sydvendt balkong fra kjøkkenet. Godt med skap- og benkeplass. Lys under overskap som gir et godt arbeidslys. Integrerte hvitevarer som stekeovn, mikrobølgeovn, induksjon platetopp (sprekk i et hjørne i platetoppen), oppvaskmaskin (fungerer, men er noe defekt) og kombinert kjøl/fryseskap medfølger. Frittstående kjøl/fryseskap samt pendellampe medfølger. Motorisert markise.

Balkong:
Sydvendt balkong med utsikt mot rolig gårdstun. Gode solforhold med sol fra ca 09-18 om sommeren ifølge selger. Plass til sittegruppe. Markise som gir godt med skygge på solrike dager.

Bad:
Pent flislagt bad rehabilitert i 2006. Opplegg til vaskemaskin. Baderomsinnredning som dusjkabinett (nytt i 2018), servant med underskap, speil med sideskap og lys samt et stort hjørnebadekar. Badet har downlights i himling.

Soverom 1:
Brukes i dag som hovedsoverom. God plass til dobbeltseng og garderobeskap (garderobeskap medfølger). Stort vindu mot nord med panoramautsikt mot Oslo og Oslofjorden. Radiator med fjernvarme. Adkomst fra stue.

Soverom 2:
Romslig soverom med god plass til seng og skrivebord. To store vinduer mot nord med panoramautsikt mot Oslo og Oslofjorden. Radiatorer med fjernvarme. Adkomst fra gangen. Kan gjøres om til to mindre soverom, med lettvegg mellom de to vinduene.

Toalettrom:
Separat toalettrom med gulvstående toalett, servant og speil. Toalettrommet ble renovert i 2018.

Oppvarming via radiatorer med fjernvarme (fyring og varmtvann inkludert i felleskostnadene). Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 04.09.1985. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Endringer i leiligheten gjort etter at ferdigattest er gitt:
- Dør mellom bad og kjøkken er tettet igjen.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Flott beliggende leilighet i et meget barnevennlig boområde. Rolig område med lite biltrafikk på ett hyggelig og skjermet tun. Kort vei til lysløype, strand, nærbutikk, treningssentre og gode turområder.

Meget godt kollektivtilbud. Kort gangavstand til Holmlia stasjon med hyppige avganger til Oslo S. Direktetog til Oslo S tar 10 min. Boligen ligger like ved bussholdeplass. Forøvrig er det ekspressbuss fra Holmlia stasjon til Nationaltheateret.

Kort gangavstand til Holmlia senter med blant annet dagligvarebutikk, bibliotek, Narvesen, lege, tannlege, frisør med mer.

Videre er det kort bilavstand til et rikelig utvalg av fasiliteter innenfor blant annet servicetilbud, butikker, restaurant og postkontor på blant annet Mortensrud senter, Lambertseter senter og Kolbotn Torg.

Kort vei til Oslofjorden med lokale badestrender som Hvervenbukta og Katten.

Få minutters kjøreavstand til Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter. Idretts- og svømmehall ved Holmlia, samt treningssenteret Fresh fitness ved Hauketo. Lusetjern idrettsanlegg i nærområdet. Videre er det golfbane ved Grønmo og slalåmbakke ved Sloreåsen.

Søndre Aas Gård ligger en rusletur unna og byr på varierte aktivitetsmuligheter samt rideskole. Rideskole finnes også på Prinsdal som er beliggende i kort avstand.

Holmlia senter fornyes og vil i fremtiden gi et enda bedre tilbud enn i dag. Planlagt ferdigstillelse er 4. kvartal 2021. Se mer informasjon her:
https://www.holmliasenter.no/nye-holmlia-senter.

Boligen har adkomst fra Hallagerbakken som igjen har adkomst fra Holmliaveien, se kart.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Nærmeste barneskole er Hallagerbakken skole. Holmlia skole er nærmeste ungdomsskole. Nærmeste videregående skole er Bjørnholt på Bjørndal. Flere barnehager i nærområdet, blant annet Hallagerstua barnehage og Hallagerbakken barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med bydelen.

Eiet tomt på 26.508 kvm som tilhører borettslaget. Hyggelig og variert uteområde. Dels naturtomt, dels opparbeidet med asfalterte gangveier, gressplen og beplantning.

Det medfølger bruksrett til én garasjeplass med opplegg til lader for elbil i felles garasjeanlegg. Forøvrig gjesteparkering på anviste plasser, og gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2446 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 22.02.1980.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.601,- pr. mnd. og inkluderer: Nedbetaling av andel fellesgjeld, varmtvann og fyring (á konto beløp), felles bygningsforsikring, kommunale avgifter (vann og kloakk), kabel-TV og internett, vaktmestertjenester, forretningsførsel og drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og etter kjente fremtidige endringer, blir summen av de totale felleskostnadene kr. 5.668,- (fra april 2021) på bakgrunn av å holde tritt med konsumprisindeksen.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader 4.774,- (av disse er 1.423,- kapitalkostnader ifm nedbetaling av andel fellesgjeld)
Oppvarming/varmtvann 646,-
Trappevask 181,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og internett og er inkludert i felleskostnadene (grunnpakke). Tv-tuner medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2018 var kr 94 770,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2020 bli kr 341 172,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 19 991,- pr. 31.12.2020
Andel fellesgjeld er kr 294 000,- pr. 01.03.2021

Total fellesgjeld for boligselskapet er 72.937.832,- pr. 18.03.2021 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: Flyt 1,40%
Lånets restløpetid: 19 år og 9 mnd
Avdragsfrihet: Nei
Terminer pr år: 12

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Tinglysingsgebyr for hjemmelsdokument kr 480,-
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle pantedokumenter kr 480,-
- Pantattest kr 172,-
- Refusjon av selgers utlegg i forbindelse med utlysning av forkjøpsrett kr 7.494,- (OBOS)
- Innmeldingsgebyr til boligbyggelaget på kr 300 pr. ny andelseier.

Total kjøpesum inkl. andel fellesgjeld og gebyrer ved kjøp til prisantydning er kr 3.552.926,-. Av dette beløpet utgjør kr 294.000,- andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos If Forsikring på kr. 6.850,- for andelsboliger. Kun rettshjelpsdekning koster Kr. 4.900,-.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tor Johan Revang

Leiligheten er tilknyttet Skovbakken Borettslag.
Borettslaget består av 252 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men er regulert i husordensreglene til hund og innekatt. Dyr skal ikke være til sjenanse for andre beboere.
Foretatt påkostninger de senere år:
Det har vært arbeidet kontinuerlig med flere vedlikeholdstiltak for å holde borettslaget i god stand. Tiltak avsluttet i inneværende periode (2019-2020) er:
- Installasjon av nye strømmålere
- Avvikling av infrastruktur for felles måling
- Radonmåling
Etter korona-situasjonen har flere prosesser, som bl.a. prosjekt om el-biler og utarbeidelse av ny vedlikeholdsplan, blitt forsinket. Styret har kontinuerlig fokus på å finne muligheter som kan redusere borettslagets utgifter og vil i løpet av året ha gjennomgang av samtlige løpende avtaler. Det er viktig at borettslagets utgifter til styret holdes så lave som mulig. I tråd med dette ønsker styret at honoraret til styremedlemmene holdes på samme nivå som i 2017. Praksis med viderefakturering til andelseiere for aktiviteter som koster borettslaget penger å rette opp, vil bli videreført.
Planlagte påkostninger:
- Styret har ikke planlagt noen større påkostninger i borettslaget per dags dato. Det er mulig at det blir nødvendig å bytte ut noe (f.eks ødelagt lampe eller benk). Vanligvis vurderer man da at teknisk standard skal forbedres. Dette gir dog ikke større endringer i planlagt budsjett.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten parallellavklares, kontakt megler for nærmere informasjon.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. Forkjøpsretten parallellavklares, kontakt megler for nærmere informasjon.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter må sette seg inn i dokumentet før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet ønsker vi at du tar stilling til om du vil kjøpe Boligkjøperpakken gjennom IF – da er boligen ferdig forsikret! Boligkjøperpakken inneholder også en boligkjøperforsikring (rettshjelpsdekning).

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, husforsikring (kun hus og hytter), dobbel rente forsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. Der det er utstedt verdibevis har kjøper dekning i 4 år. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kostnadsgodtgjørelse for formidling av slik forsikring. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra If.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no.

Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver. Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr sms eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i sms og mail kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kjøper og selger er forpliktet til å bidra til at megler kan gjennomføre tilfredsstillende kundekontroll og må derfor bl.a. fremlegge gyldig legitimasjon.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Avhendingsloven

Eiendommen selges "som den er" og overdras slik den fremstår ved visning. Selger fraskriver seg ansvar ut over det som følger av avhendingsloven §§ 3-7, 3-8 og 3-9. Dette innebærer at det først er en mangel ved eiendommen dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand. Alle brukte boliger har feil, men de færreste har mangler etter avhendingsloven. Det er begrenset levetid på bygningsdeler og tekniske installasjoner, og byggeskikk og teknologi endrer seg stadig. Bruksslitasje og elde er normalt, og kjøper må ta i betraktning at eiendommen har vært benyttet siden byggeår. Domstolene praktiserer kravet til vesentlig dårligere stand strengt, noe som innebærer at en del avvik fra det som forventes, må aksepteres.

Interessenter må sette seg inn i salgsoppgaven, selgers egenerklæringsskjema og øvrige vedlagte dokumenter før bud inngis. I tillegg oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye, gjerne med fagmann. Forhold som er eller burde være oppdaget på en visning, er normalt ikke en mangel. Tilsvarende behøver ikke åpenbare eller synlige feil å være beskrevet i salgsoppgaven.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler

Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,2% av salgssummen
Tilrettelegging kr 12.500,-
Oppgjør: kr 5.550,-
Markedspakke: kr 15.000,-
Visninger: kr 2.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 1.250,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 49-0022/21
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR49.2122

Sist oppdatert: 06. mai 2021 kl. 16:26