Ragveien 55 b

Ragveien 55 b, 4042 HAFRSFJORD
Gårdsnummer 39, bruksnummer 362, kommunenummer 1103

Totalt bruttoareal: 226 kvm
Totalt bruksareal: 203 kvm
Totalt primærrom: 201 kvm

Primærrom:
1.etg = 92 kvm - Gang, stue/kjøkken, 2 bad og soverom
2.etg = 41 kvm - Gang og 3 soverom
U.etg = 68 kvm - Stue, kjøkken, bad/vaskerom og soverom

Sekundærrom:
U.etg = 2 kvm - Bod

+ utvendig bod på 12 kvm. i carport kommer i tillegg til de oppgitte arealer.

Vedlagte 3D plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 17.08.2020 utført av Rogaland Byggkontroll AS.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i hovedsaklig tre og mur.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen som følger vedlagt. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik.

Konklusjon fra rapporten:
Enebolig fra 1969, med omfattende ombygning i 2002/ 03. Det er noen anmerkninger disse anbefales utbedret. Et par
bygningselementer har fått Tg 2, grunnet alder, bla baderom. Generelt er det noe overflateslitasje innvendig og utvendig.

Grunn og fundamenter:
Boligen antas plassert på stabile masser. Tg 1

Grunnmur:
Stedstøpt grunnmur er funnet i orden. Tg 1
Det er noen merker etter betongsaging, kun av visuell betydning.

Drenering:
Normal levetid på drenering er 20-60 år. Tg 2

Veggkonstruksjon og utvendige fasader:
Yttervegger med stenderverk, isolert. Tg 1
Deler av kledningen er i kontakt med mur/ bakken. Utluftningen av kledningen er mindre enn anbefalt. X finer under vinduer er
slitt. Tg 2
Normal levetid på kledning er 20-60 år.

Vinduer og dører:
Vinduer med belistning er i orden. Tg 1
Et vindu er knust. Tg 3 (Ifølge selger vil dette vinduet bli skiftet)
Normal levetid på vinduer er 20-60 år.
Ytterdører er i orden. Tg 1 men trenger behandling/ justeringer. Hovedør har et sår.
Normal levetid på dører er 20-40 år.
Innerdører er i orden. Tg 1
En lar seg ikke lukke. Tg 2

Takkonstruksjon:
Takkonstruksjonen er innekledd. Kontroll av denne og luftingen av takkonstruksjonen er derfor ikke mulig.
Det er ingen skjevheter av noen betydning. Tg 1

Taktekking:
Papptekking er i orden. Deler av tekkingen lar seg ikke kontrollere. Tg 2
Normal levetid er 10-30 år.

Renner, nedløp og beslag:
Alurenner er i orden. Tg 1
Normal levetid på renner er 25-35 år.

Terrasser, balkonger, trapper o.l.:
Innvendig trapp er i god stand. Tg 1
Bredden er mindre enn krav.
Utvendig trapp mellom bolig- bod, er smalere enn krav.
En rute over trappen har sprekk.
Det er usikkert om sikkerhetsglass er ivaretatt i rute, mellom nivåforskjeller på terrasser. Det ble ikke oppdaget merking av ruten.

Piper og ildsteder:
Teglsteinspipe med ovn, er funnet i orden. Tg 1
Feieluken utvendig er plassert for nært trevikre på rekkverk, må sikres.
Utvendig er pipen slitt. Behandling av, eller inntekking av pipen bør vurderes. Tg 2
Normal levetid før utskiftning av murte skorsteiner, uten puss er 20-40 år.

Etasjeskillere:
Gulvflate i u. etasje av betong. Her er det mindre skjevheter. Ved den ene skyvedøren er isopor synlig, uten fuktsperre. Tg 2
Etasjeskiller er av tre. Det er ingen skjevheter av noen konsekvens. Tg 1
Normal levetid før reprasjoner av etasjeskiller med trebjelkelag er 40-80 år.

Rom under terreng:
All innredning i eldre kjellere er risikoeksponert for noe fukt. På befaringen var det under målbare fareverdier på fukt. Tg 2
Krypkjeller har merker etter kondensering i et hjørnet. Ventileringen anbefales øket. Tg 2

Bad:
Bad i u. etg, har kabinett. Det er ingen fuktindikasjoner rundt utstyr.
Ventileringen mangler luftespalte i døren.
Fliser er intakte. Det er tegn til membran i sluket.
Det er ikke synlig lekkasje ventil/drenerings hull under vegghengt klosett.
Normal levetid på bad er 15-25 år. Tg 2, grunnet alder.
Stedbygget dusjløsning i 1.etg, har ingen fuktindikasjoner på befaringen.
Ventileringen er bra ivaretatt. Tg 1
Fliser er intakte. På kasse for skittentøy, har fuger riss. Det er tegn til membran i sluket.
Normal levetid på bad er 15-25 år. Tg 2 grunnet alder.
Innemurt kar har ingen fuktindikasjoner på befaringen.
Ventileringen er bra ivaretatt. Tg 1
Fliser er intakte. Det er ikke mulig å kontrollere sluket. Det manglende fall på gulvet til rist/ sluk ved innmurt kar.
Normal levetid på bad er 15-25 år. Tg 2, grunnet alder.

Kjøkken i u.etg, fremstår i god stand. Tg 1
Ventilator er ikke etablert.
Kjøkken i 1.etg, har mindre overflateslitasje. Ellers i orden. Tg 1
Det lar seg ikke fuktmåle, grunnet varmekabler foran benken.
Ventilator fungerer bra. Tg 1
Normal levetid er 15-20 år.

Innvendige overflater:
Det er generelt en del overflateslitasje innvendig, samt noen tørkeriss.

VVS:
Røropplegg er av varierende alder.
Normal levetid på kobberrør er 25-50 år. Tg 1 og Tg 2
Normal levetid på plastrør er 25-75 år. Tg 1
Normal levetid på soilrør er 30-40 år. Tg 2
Bereder er antatt fra 2002. Tg 2
Normal levetid på bereder er 15-25 år.
Utstyr har varierende tilstand. 3 stk vasker har skader, en er defekt. Spylefunksjon på toalett i u.etg, virker kun på en funksjon.
Spylefunksjon på toalett i hovedbadet virker ikke. Tg 1 og Tg 2 og Tg 3
Røropplegg fra vask, i utvendig bod er ikke fagmessig. Tg 2

Elektrisk anlegg:
Aut. sikringer med jordfeilbryter.
Normal levetid på el anlegg er 20-40 år.

Terrengforhold:
Boligen ligger i et skrånende terreng. Grunnet terrasse lar det seg ikke gjøre å kontrollere fall på terreng fra grunnmur på
baksiden av boligen. Tilstandsgrad er ikke satt.

Tilstandsrapporten følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i denne før bud inngis.

Stor og innholdsrik enebolig som opprinnelig ble oppført i 1969, men betydelig oppgradert og påbygget i 2002 av forrige eier. Hovedinngangen er fra carporten og man kommer inn i en første etasje med flislagt inngangsparti med varmekabler i gulv. Inngangspartiet har speil-skyvedørsgarderobe til ytterklær og også glass-skyvedører som kan skille inngangsparti med stuen. Stuen er parkettbelagt og har en herlig velplassert vedovn og utsikt mot grøntområdene og golfbanen. Stuen har en stilfull åpen løsning ned mot kjellerstuen med glassmonter. Kjøkken med tilhørende hvitevarer som blant annet Bosch oppvaskmaskin, Samsung Micro, Indesit ovn og Brandt damp ovn. Kjøkkenet har flott kjøkkenøy, varmepumpe og utgang til en solrik sørvendt terrasse og hage. Kjøkkenet har parkett på gulv, samt en flislagt del. Denne etasjen har også to bad med fliser på gulv, varmekabler, vegghengt toalett, vask og klessjakt ned til vaskerommet/badet i underetasjen. Det ene badet har badekar og det andre har dusj. Ett av badene har også opplegg til vaskemaskin. I denne hovedetasjen finner man også ett av boligens totale 5 soverom.
Oppe i andre etasje har man 3 soverom og gang med utgang til en herlig solrik takterrasse med sol fra morgen til kveld. Herfra har man en flott utsikt over nærområdene.
Nede i underetasjen/kjelleren finner man boligens femte soverom. Dette soverommet har egen utgang til hage. To kjellerstuer med betonggulv, varmekabler og utgang til solrike terrasser. Den ene kjellerstuen har blitt brukt som kinorom og har også et enkelt kjøkken med vask, kjøleskap og frys. Den andre kjellerstuen har blitt brukt som et biljardrom. Vaskerom/bad med toalett, dusj, vask, opplegg til vaskemaskin, fliser og varmekabler i gulv. Fra vaskerommet har man også tilgang til en liten krypkjeller med lagringsplass.
Det kan også nevnes sentralstøvsuger, alarm, Lyse bredbånd, bod inne i kjeller og bod ute i carport. Alt i alt en innholdsrik enebolig med god plass til familien og solrike utearealer på alle plan. Boligen bærer preg av overflateslitasje ute og inne. Maling, modernisering og oppussing må påberegnes.

1.etg.: Varmekabler i gulv under fliser i inngangsparti. Varmekabler i gulv under flisene på kjøkken. Varmekabler i gulv på begge bad. Vedovn i stue. Varmepumpe på kjøkken.
U.etg.: Varmekabler i betonggulv i kjellerstue og i den ekstra kjellerstuen som også har kjøkken. Varmekabler i gulv også på soverommet og vaskerommet/badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

På boligen som oppført i 1969 foreligger det en brukstillatelse fra kommunen datert 26.05.1970. Det foreligger ikke ferdigattest på det tiltaket, noe som heller ikke var like vanlig å utstede på det aktuelle byggeåret. Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader.

Det foreligger ferdigattest fra Stavanger kommune datert 16.02.2006 på tilbygg og påbygg av boligen, som var et omfattende arbeid da boligen ble betydelig oppgradert. Det var forrige eier som var tiltakshaver og det antas at det var Jadarhus AS som sto for oppgraderingene, da ferdigattesten er adressert til Jadarhus AS. Rammetillatelsen er gitt i 2002 og det antas dermed at oppgraderingene pågikk i tidsrommet 2002 til 2006.

Etter at ferdigattesten fra 2006 er gitt har det blitt gjort noen endringer på boligen:
Oppe i toppetasjen var det opprinnelig 2 soverom. Det ene soverommet har blitt omgjort til 2 soverom, slik at etasjen nå har totalt 3 soverom. Byggemeldt takterrasse var på 20 kvm, men denne har blitt utvidet til ca 40 kvm, uten at dette er blitt byggemeldt.
Nede i kjelleren har romløsningen blitt endret på etter at ferdigattesten fra 2006 ble gitt. Badet har blitt flyttet på til en del av boligen som tidligere var bod. Dette er ikke byggemeldt og dermed ikke godkjent til varig opphold. Kjellerstue med kjøkken er også innredet etter at ferdigattesten ble gitt i 2006, uten at dette er byggemeldt og dermed ikke godkjent til varig opphold. Rommet var tidligere bod.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

20.02.1969 - Dokumentnr: 1770 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:

Knr:1103 Gnr:39 Bnr:331

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Alle hvitevarer på begge kjøkken medfølger handelen.
Vaskemaskin medfølger ikke.
Alle garderober medfølger handelen.
Knust vindu på soverom vil bli skiftet av selger.
Boligen har vært utleid den siste tiden.
Håndvrider til terrassedør i kjellerstue/kjellerkjøkken er defekt.
Ingen møbler eller inventar medfølger. Dersom møbler, inventar, bordtennisbord ute eller biljardbord ønskes kjøpt må dette presiseres særskilt i budskjema.
Selger fant spor etter rotter i 2019 i underetasjen og engasjerte forsikringsselskap til å utbedre skadene. Ifølge vedlagt Ferdigstillelsesskjema fra prosjektleder Sveinung Bø hos Byggmester Rygg og Myrland er følgende gjennomført: "I forbindelse med rotter i himling har det blitt åpnet opp i himling på soverom, bod, bad og grovkjeller langs yttervegg. Det ble her funnet innfartsvei ved utvendig uttak for sentralstøvsuger, denne innfartsveien er blitt tettet. Isolasjon i himling er fjernet og erstattet med ny isolasjon, konstruksjonen har blitt desinfisert før tilbakeføring. Vi så ingen tegn til at rotter hadde beveget seg lenger inn i huset."
Selger opplyser at det ikke har vært observert tegn til rotter i etterkant.

Ragveien 55b har en barnevennlig beliggenhet i et trivelig boligfelt på Madla / Slåtthaug. I gåavstand fra boligen finner man både barnehage, skoler og idrettsplass. Det kan også være verdt å nevne at den internasjonale skolen ligger i nærheten. For den tur- og treningsglade er det flotte turområder rundt Stokkavannet, og langs Hafrsfjord. Her kan man gå langs sjøkanten helt bort til Møllebukta og De tre sverd. Alle golfentusiaster bør også bemerke seg at boligen ligger like i nærheten av Stavanger Golfklubb. Kort vei til Madla Amfi som har flere motebutikker, dagligvarebutikk, apotek, vinmonopol og kaféer. Det er gode kollektivforbindelser fra Revheimsveien.

Fra Stavanger sentrum: Følg Madlaveien og kjør forbi Shell Madlakrossen. Ta deretter første rundkjøring inn til høyre. Så til venstre opp Ragbakken. Etter ca 400 meter tar man inn til høyre til Ragveien. Følg skilting visningsdagen eller kontakt megler for ytterligere veibeskrivelse.

Slåtthaug barnehage ligger ca. 400 meter i fra boligen.
Ørnestien gårdsbarnehage ligger ca. 800 meter unna.
Hafrsfjord skole (1-7.kl.) ligger ca. 1700 meter unna.
Revheim skole (8-10 kl.) ligger ca. 1000 meter unna.
The International School of Stavanger ligger ca 900 meter unna.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 466 kvm. Lettstelt tomt med gode solforhold fra morgen til kveld. Opparbeidet med terrasser, busker og hage.

Parkering i carport og i gårdsrom.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringskart datert 14.02.2018.

Det opplyses at ny reguleringsplan er under utarbeidelse og fremtidig byggeaktivitet i nærområdet må påberegnes. Byggearbeid i Ragbakken foregår i disse dager.

Kommunale avgifter var kr 16.044,- for 2018. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, feiing/tilsyn og eiendomsskatt.
Velavgift er kr 500 pr. kvartal.
Boligen er tilknyttet Lyse som leverandør av kabel-tv og internett. Kabel-tv kostnader estimeres til ca kr 500 pr mnd, og internett estimeres til ca kr 500 pr mnd. Forsikring estimeres til ca kr 12.000 i året. Strøm estimeres til ca. 30.000,- i året.

Selger har ikke bebodd eiendommen den siste tiden da boligen har vært utleid og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2018 var kr 1.412.403,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2019 bli kr 5.084.652,-. Verdien er regnet ut i fra formuesverdien for primærbolig for 2018.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 585,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 757,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 7.678.592,-

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos If Forsikring på kr. kr.14.650,- for eneboliger. Kun rettshjelpsdekning koster kr. 11.100,-.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stian Førre-Wold

Boligen kan overtas stort sett etter budgivers eget ønske, da ingen bor i boligen pr dags dato.

Selger har i forbindelse med salget tegnet selgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter må sette seg inn i dokumentet før bud inngis.

Selgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet ønsker vi at du tar stilling til om du vil kjøpe Boligkjøperpakke gjennom IF.  Boligkjøperpakken inneholder en rettshjelpsdekning (boligkjøperforsikring)
innboforsikring, husforsikring (kun hus og hytter), dobbel rente forsikring der man blir sittende med to boliger, flytteforsikring samt våtromsdekning i 4 år der våtromsbevis er utstedt. Du mottar ingen faktura da kostnaden for boligkjøperpakken det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i vedlagte brosjyre.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no.

Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver. Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr sms eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i sms og mail kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kjøper og selger er forpliktet til å bidra til at megler kan gjennomføre tilfredsstillende kundekontroll og må derfor bl.a. fremlegge gyldig legitimasjon.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Eiendommen selges "som den er" og overdras slik den fremstår ved visning. Selger fraskriver seg ansvar ut over det som følger av avhendingsloven §§ 3-7, 3-8 og 3-9. Dette innebærer at det først er en mangel ved eiendommen dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand. Alle brukte boliger har feil, men de færreste har mangler etter avhendingsloven. Det er begrenset levetid på bygningsdeler og tekniske installasjoner, og byggeskikk og teknologi endrer seg stadig. Bruksslitasje og elde er normalt, og kjøper må ta i betraktning at eiendommen har vært benyttet siden byggeår. Domstolene praktiserer kravet til vesentlig dårligere stand strengt, noe som innebærer at en del avvik fra det som forventes, må aksepteres.

Interessenter må sette seg inn i salgsoppgaven, selgers egenerklæringsskjema og øvrige vedlagte dokumenter før bud inngis. I tillegg oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye, gjerne med fagmann. Forhold som er eller burde være oppdaget på en visning, er normalt ikke en mangel. Tilsvarende behøver ikke åpenbare eller synlige feil å være beskrevet i salgsoppgaven.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Provisjon: kr 55.000

Grunnhonorar: kr 10.000,-

Oppgjørshonorar: kr 3.950,-

SmartAnnonsepakke: kr 12.500,-

Oppslag eiendomsregister: kr 1.250,-

Faktureringsgebyr: kr 250,- pr utlegg

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 36-0012/18
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandnes
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR361812

Sist oppdatert: 01. desember 2020 kl. 14:26