Holmenkollveien 25B

Holmenkollveien 25B, 0376 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 27, bruksnummer 622, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 277 kvm
Totalt primærrom: 243 kvm

Primærrom:

1. etasje 97 kvm: Entré, hall, stue, kjøkken, wc-rom og spisestue. Utgang fra spisestue til sydvest-vendt terrasse på 12 m² med videre hageadkomst og utgang fra stue til nordøst-vendt terrasse ca. 6 m².
2. etasje 92 kvm: Gang, to bad og fire soverom.
Kjeller: 54 kvm: Rom benyttet som gang, rom benyttet som servant-rom, rom benyttet som hobbyrom og rom benyttet som kjellerstue. Kjeller er på godkjente plantegninger beskrevet som råkjeller.
Loft: Innredet loft er ikke målbart grunnet lav takhøyde, gulvflaten er målt til 86 m².

Sekundærrom:
-1. etasje 34 kvm: Vaskekjeller, fyrrom og to boder.

Parkering for 2 bilder på gårdsplass. Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 13.04.2022 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Enebolig fra 1938. Nåværende eiere har i 2014 etterisolert huset utvendig samt byttet panel og etterisolert taket innvendig. Videre er det foretatt stabilisering av huset ned til kjeller ved at det ble satt inn en tykk jernstang fra gulvet i kjelleren til taket over kjøkkenet. Gulv på grunn av betong. Grunnmur av betong. Yttervegger av trekonstruksjoner og murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende kledning og pussede malte flater. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med betongtakstein. Profilert/glatt entrédør av tre med glassfelt. Terrassedører med karmer av tre og to-/tre-lags glass fra 1995 og 2008. Terrassedør med karmer av tre og to-lags vareglass fra byggår. Vinduer med karmer av tre og to-/tre-lags glass fra 2003, 2004, 2005, 2006, 2008 og 2011. Vinduer med ett-lags glass fra ukjent årstall. Vinduer med karmer av tre og to-lags vareglass fra ukjent årstall. Takvindu med karmer av tre og to-lags glass fra ukjent årstall.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter med TG2 og TG3:
TG2:
- Bad 1 2.etg: Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Redusert luftutskiftning. Mekanisk avtrekk må etableres. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Stedvis noe sprekker i overganger mellom himling og kasser. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og membran er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Bad 2 2.etg: Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Redusert luftutskiftning. Mekanisk avtrekk må etableres. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Stedvis noe sprekker/riss i mellom bord.
Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og membran er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste en høydeforskjell på 6 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm. Selger opplyser om at gulvvarme er defekt.
- Kjøkken: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system forårsake følgeskader. Det er stedvis knirk i gulvet. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Mindre sprekker i skjøter på bord. Noe mindre svelling underkant på benkeplate ved vask. TG 2 gjelder avløpsrør av støpejern: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Toalettrom: Ventilasjonsspalte dør/terskel er ikke etablert. Fører til redusert avtrekkseffekt når døren er lukket. Lufttilførsel må etableres. Servant har sprekk/riss i porselen. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Servantskap bærer preg av alder/slitasje. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Det er redusert avrenningshastighet i sluk/avløp til servant. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Åpninger rundt vann og avløpsrør i vegg gjennomføring. Dette kan medføre utilsiktet fukttilførsel ved en eventuell lekkasje.
- Øvrige rom: TG 2 gjelder soverom 2 og 3. Ventilasjon vurderes til ikke å være tilfredsstillende. Tilfredsstillende ventilasjon må etableres. TG 2 gjelder heltre : Gulvet bærer preg av alder/slitasje, samt sprekker i skjøter mellom bord. Det er stedvis knirk i gulvet. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Enkelte innerdører har skader/slitasje. Innerdører anbefales utbedret.
- Loft: Ventilasjon vurderes til ikke å være tilfredsstillende. Tilfredsstillende ventilasjon må etableres. Noe fuktmerker på vegg rundt vindu mot øst. Ukjent årsak. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Sprekker mellom bord. Stedvis svikt i gulv. Loftet er bruksendret, og har ikke lengre den opprinnelige råloftfunksjonen. Det er en lukket konstruksjon, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som fuktrisikokonstruksjoner. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke ble observert skader eller symptomer på skader. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Innvendige trapper: TG2 er satt iht NS3600 (som henviser til dagens forsikriftskrav) grunnet sikkerhet. TG 2 gjelder generelt: Det er kun rekkverk/håndløper på en side i deler av trapp eller hele. TG 2 gjelder trapp mellom 1 og 2.etasje: Det er knirk i trappen.
- Etasjeskiller 1. etg: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 12 mm i spisestue og 13 mm i stue. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.
- Teknisk anlegg, VVS anlegg: Sikkerhetsventil mangler kontrollert avrenning til avløp. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. TG 2 gjelder eldre kobberrør: Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er overskredet. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. TG 2 gjelder avløpsrør av kobber samt støpejern og sluk i vaskekjeller: Avløpsrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er overskredet. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Vaskekjeller tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom. Større fukttilførsel kan derfor være med å påvirke rommet og omliggende konstruksjoner.
- Elektrisk anlegg: Manglende/løse deksler oppunder overskap på kjøkken. Forholdet må utbedres av en kvalifisert fagperson. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget, montert etter 1999. Se sjekkliste dokumentasjon. Med bakgrunn i de registrerte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.
- Yttervegger: TG 2 gjelder pussede malte flater: Fasaden har mindre sprekker/riss. Tiltak anbefales.
- Dører og vinduer: TG 2 gjelder vindu på soverom 4: Ikke mulig å lukke vindu. Tiltak anbefales. TG 2 gjelder vindu i vaskekjeller: Sprekk/riss i glass. TG 2 gjelder generelt vinduer med ett-lags glass, to-lags vareglass og fra årstall 2006, 2003, samt 2005: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Takvinduer bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden usikker. TG 2 gjelder terrassedør fra byggår og 2006:
Ytterdører er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Yttertak: Symptomer på slitasje og elde er registrert, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader. TG2 er valgt for å belyse at bygningsdelen har en alder og tilstand som tyder på behov for tiltak i fremtiden. Stedvis mose, dette kan være med å påvirke levetiden. Anbefaler tiltak. Takvinduer bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden usikker. Murpuss på skorstein har synlige slitasje. Tiltak anbefales. Dårlig/ødelagt søm på takrenner. Tiltak anbefales.
- Terrasser/platting på terreng: TG 2 gjelder generelt: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter, avvik fra gjeldende forskrift. TG 2 gjelder terrasse mot sydvest: Rekkverk har behov for overflatebehandling. Stedvis løse fliser. Stedvis fliser med riss/sprekker. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. TG 2 gjelder terrasse mot nordøst: Terrassebord har behov for overflatebehandling. TG 2 gjelder terrasse mot sydvest: Stedvis sprekker/riss i bærende konstruksjoner. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Grunnmur, fundamenter: Pussavskalling er stedvis observert på grunnmur. Tiltak anbefales
- Drenering: Takvann har kun utkast og det er ikke forsvarlig bortledning av vannet fra grunnmuren. Tiltak anbefales. Det er høyst usikkert om grunnmuren er fuktsikret med grunnmursplater eller tilsvarende. Tiltak anbefales. Se punkt spesielle observasjoner under "rom under terreng". Dreneringens tilstand har påvirkning på underetasjens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut i fra alder. Estimert teknisk levetid på drenssystem har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Av nevnte grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand, TG2 settes for å belyse risiko.
TG3:
- Bad 1 2. etg: Vinduets plassering i våtsone er uegnet. Fare for fukt i konstruksjon. Vindu må skjermes. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000
- Bad 2 2. etg: Store sprekker i gulvoverflate. Kan skyldes svakheter i etasjeskiller. Skade må utbedres. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000
- Brann: Brannstige er ikke montert i henhold til forskrift. Tiltak anbefales. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000
- Utvendige trapper: TG 3 gjelder trapp til entré: Det mangler rekkverk. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer infromasjon.

Romslig og attraktiv enebolig fra 1938 med fine detaljer fra byggeåret. Boligen er tiltalende og velholdt med blant annet separat inngang til kjeller, 4 soverom, flere stuer, 2 ildsteder, 2 bad, separat gjestetoalett, vaskekjeller og stor solrik hage skjermet for innsyn.

Familievennlig planløsning over tre etasjer samt stort innredet loft med kjærkommen lagringsplass. Boligen fremstår som lys og trivelig. Det er gjort diverse oppgraderinger av boligen opp gjennom årene i regi av både forrige eier og dagens eier. Huset er etterisolert og det er byttet utvendig kledning i 2014. Kjøkkenet er nytt i 2009 og i 2021 ble det foretatt diverse oppussing av overflater både på vegger, tak og gulv i 1. og 2. etasje. Det er ny belysning og brytere i de fleste rom og det er etablert ekstra bæring fra kjelleren og opp til taket over kjøkkenet. Det er varierende standard, både originale og nyere konstruksjoner. Noe oppussing, oppgraderinger og utbedringer må påregnes. Boligen har for øvrig en meget hyggelig atmosfære med lyse og luftige rom i et svært hyggelig bomiljø som bør oppleves.

Sentralt beliggende på Holmen inntil Holmendammen like nedenfor Gressbanen. Det er flott utsikt til Holmendammen og Vettakolltoppen fra eiendommen.

Eiet tomt opparbeidet med steinlagt gårdsplass, gressplen og diverse beplantning. To biloppstillingsplasser i gårdsplass. Tomten er felleseie med Holmenkollveien 25A hvor hvert av husene disponerer sin egen delvis inngjerdede hagedel og deler innkjøring og gårdsplass. Elektrisk port fra gate inn i gårdsplass. Boligen er en del av Sameiet Holmenkollveien 25, bestående av 2 seksjoner. Denne boligen er det opprinnelige huset på eiendommen.

1.ETASJE

Entrè/hall:
Boligen har ligger fint til på bakkenivå, og har adkomst via utvendig trapp. Entreen har plass til oppheng av yttertøy og sko. Entredøren er profilert/glatt av tre med glassfelt. Videre fra entreen kommer man til hallen, som har tilknytning til blant annet stuen og spisestuen. Hallen er av god størrelse hvor man har plass til sittemøbler og garderobeskap som sikrer godt med oppbevaring. Rommet har vært benyttet som bibliotek og har plass til sittemøbler.

Stue/Spisestue:
Boligen har en stor, lys hjørnestue i første etasje. Takhøyden i stuen er på 2,57 meter, på gulvet er det nyslipt, original parkett bl.a. i fiskebensmønster og veggene er malt i lyse farger (nymalte i 2021). Store vindusflater sikrer godt med lysinslipp og flott utsikt til idylliske Holmendammen. I ene delen av stuen er det installert en peis med innsats som kommer godt med på kalde dager. Rommet oppleves som møbleringsvennlig med plass til sofagruppe, salongbord, stoler og hyller for lagringing. Med utgang fra stuen kommer man til en nordøst-vendt terrasse på ca. 6kvm.

I tilknytning til stuen er det en lys og romslig spisestue hvor det er god plass til stort spisebord, hvor man kan samles over et godt måltid. Dette er et lyst allrom som preges av store vindusflater. Med utgang fra stuen kommer man til en sydvest-vendt terrasse på ca. 12 kvm. med videre hageadkomst. En herlig uteplass med gode solforhold hvor det er plass til utemøblementer og grill hvor man kan samle venner og bekjente.

Kjøkken:
Lekker og stilren kjøkkeninnredning fra 2009, helt i tråd med boligens uttrykk. Innredningen har glatte fronter, laminert benkeplate, underlimt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur. Mellom benkeplaten og overskap er det flislagt, samt stikkontakter og belysning over benkeplate. Kjøkkenet har integrert oppvaskmaskin, integrert stekeovn med nedfelt induksjonstopp og integrert kjøleskap. På gulvet er det lagt tre-stavs parkett og kjøkkeninnredningen er smart innredet i en L-form som sikrer godt med lagringsplass langs tre vegger. Ventilasjonen er av typen ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Vannrør av rør-i-rør system, synlige avløpsrør av plast og støpejern.

Wc-rom:
Wc-rom fra 1994 med oppgraderinger gjort i senere tid og har adkomst fra hallen. Her er gulvflater belagt malt gulvbelegg, flislagte vegger og himlingsflater utført i tak-ess. Videre er det vegghengt innredning med heldekkende servant, speil på vegg med overlys og stikkontakt over servant. Toalettet er gulvmontert. Vannrør av kobber, rør-i-rør system og synlige avløpsrør av plast. Ventilasjon av typen avtrekksventil. Rommet er gitt TG2.

2. ETASJE:

Bad 1:
Baderom fra 2004 med flislagt gulv med gulvvarme, og vegger er utført i malt panel og flislagte vegger. Himlingsflater er utført i malt panel med downlights, takhøyden på begge badene er på 2,35 meter. Badet er innredet med nedfelt servant og to-greps armatur. Det er speil på vegg med overlys over servant. Videre er det innebygget badekar med ett-greps dusjarmatur og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør rør-i-rør system og synlige avløpsrør av plast. På badet er det et vindu som har en uegnet plassering i våtsone, dette vinduet må skjermes. Badet er gitt TG 2. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Bad 2:
Flislagt baderom fra 2004. Himlingsflater utført i malt panel. Vegghengt servant og ett-greps armatur. Speil på vegg med overlys over servant. Videre er badet innredet med dusjnisje med buede glassdører med ett-greps armatur. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av rør-i-rør system og synlige avløpsrør av plast. Avtrekksventil i himling. Selger opplyser om at gulvvarme er defekt. Det er store sprekker i gulvoverflate. Kan skyldes svakheter i etasjeskiller. Badet er gitt TG2 og gulvoverflater TG3.

Soverom:
Med god og familievennlig planløsning er det innredet med fire velfungerende soverom i etasjen.
Hovedsoverommet er av den romslige typen med god plass til stor dobbeltseng, nattbord på begge sider, samt plassbygget garderobeskap som går igjen i alle soverom. Rommet har store vindusflater, som slipper inn rikelig med naturlig lys og tilfører rommet en luftig atmosfære. De tre andre soverommene plasser utmerket som barnerom/gjesterom/barnerom, hvor det er god plass til seng, nattbord og garderobeløsninger som sikrer godt med lagringsplass. Veranda utenfor hovedsoverommet er demontert/fjernet.

UNDERETASJE:
Underetasje har egen inngang, i tillegg til innvendig trappeløp.

Kjellerstue:
I kjelleren har boligen en romslig kjellerstue med vindu. Gulvet utført i malt betong samt belagt med plastfliser. Takhøyden er på 2,06 m, og himlingsflatene er utført i malt/ubehandlet panel. Det er god plass til sofa og tv-møblement, og rommet er perfekt for vennebesøk, lek og gaming.

Hobbyrom, kjellerstue og vaskekjeller:
Det er både rom som er benytte til hobbyrom, kjellerstue og vaskekjeller i boligens kjelleretasje. På vaskerommet er det opplegg for vaskemaskin, og det er stakeluke for avløp plassert under luke i gulvet. Det er også plassert en vedovn i vaskekjelleren. Vaskerom med originale hovedkonstruksjoner. Hobbyrommet og kjellerstuen er av god størrelse, og er innredet og utstyrt for hobbyvirksomhet og fritidssysler. Kjelleren er på godkjente plantegninger beskrevet som råkjeller. Rommene er ikke søkt bruksendret og er av den grunn ikke godkjent som rom for varig opphold.

Boder: I tillegg er det rikelig med lagringsplass i kjelleren i flere boder. Det er også gode lagringsmuligheter under den ene terrassen.

LOFT:
I boligen er det et innredet loft fra 2010 som har gulvareal målt til 86 kvm. Gulvet er belagt med heltre, vegger utført i panel og himlingsflater utført i ubehandlede gipsplater. Ventilasjon er basert på naturlig ventilasjon. Dette er et allrom, hvor man har masse lagringsplass i tillegg til to boder. Takvindu med karmer av tre og to-lags glass fra ukjent årstall. Rommet er ikke målbart, grunnet lav takhøyde. Loftet er gitt TG2. Se vedlagte tilstandsrapport for ytterligere informasjon

DIVERSE:
- Vinduer: Vinduer med karmer av tre og to-/tre-lags glass fra 2003, 2004, 2005, 2006, 2008 og 2011. Vinduer med ett-lags glass og to-lags vareglass fra ukjent årstall.
- Gulvflater belagt med heltre gulv og vegg-vegg tepper. Original parkett bl.a. i fiskebensmønster i stuene er nylig slipt. Tregulv i 2. etasje er også nylig slipt og behandlet. Fliser og gulvvarme på bad. Betong i kjelleren.
- Vegger og himlingsflater utført i glatte malte flater og malt tapet. Nymalte overflater i de fleste rom i 2021. Veggflater i kjeller er hovedsakelig malt mur og treplanker.
- Hvite glatte/profilerte innerdører.
- Ventilasjon er basert på naturlig ventilasjon med tilluftsventiler i vinduer.
- Trapper av trekonstruksjoner mellom etasjene. Rekkverk og håndløper av treverk.
- Etasjeskille av tre.
- Kombinert bereder for vannbåren varme samt varmtvann plassert i fyrrom.
- Sikringsskap med automatsikringer plassert gang, 2. etasje. Boligen har skjult/åpent elektrisk anlegg.
- Boligen har røykvarslere og håndholdt brannslukkingsapparat

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Hvitevarer på kjøkken medfølger salget.

Boligen er oppvarmet ved radiatorer ved vannbåren varme via luft-vann varmepumpe, elektrisitet/varmekabler og peis med innsats. Eldre vedovn i vaskekjelleren. Denne er aldri benyttet som oppvarmingskilde av nåværende eiere.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 26.09.1940. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Ihht originale byggetegninger er kjeller godkjente som råkjeller. Det er ikke søkt bruksendring av rommene. Veranda utenfor hovedsoverommet er demontert/fjernet. Verandadør må sikres mht. ingen adgang eller veranda reetableres.

Det har blitt gjort noen endringer at de originale byggetegningene ble gitt:
Kjeller:
Det var tidligere dør mellom gang og boden som er ved kjellerrom. Kjellerrom var tidligere tørke- og rullerom. Bod ved trappen var tidligere Wc. Boden mellom de to små bodene var tidligere kalt husholdning.
1. etasje:
Wc var tidligere garderobe. Mellom kjøkken og spisestue var det tidligere anretning.
2. etasje:
Det største badet har blitt utvidet i senere tid.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 4 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om veg, erklæring/avtale ang. benyttelse og skjønn.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligen er en del av Sameiet Holmenkollveien 25, bestående av 2 seksjoner. Snr. 1 har eierbrøk 216/489. Snr. 2 har eierbrøk 273/489.

Eiendommen ligger i et veletablert og meget attraktivt boligområde ved Holmendammen og Gressbanen med nærhet til både marka og byen. Området er egnet for alle som trives litt utenfor bykjernen, samtidig med nærhet til de mest sentrale deler av Oslo. Gangavstand til barnehage, skoler og matbutikk. Trygg skolevei til Holmen barneskole via port i egen hage. Det er umiddelbar nærhet til buss på Holmendammen og 5 minutters gangavstand til Makrellbekken T-banestasjon.

Idylliske Holmendammen ligger like ved, et flott parkområde og en yndet tumleplass for sportsfiskere. Om vinteren er det skøyte bane på Holmendammen og langrennsløype mindre en 200 meter unna huset.

Nærhet til sportsanlegget Gressbanen hvor Ready har sin base. Her er det fotball på kunstgressbanen om sommeren, mens det om vinteren er et yrende skøyteliv i regi av en av Norges største ungdomsklubber i bandy. Ready er for øvrig aktive innen alpint, langrenn, friidrett og hopp, og ellers diverse aktiviteter. Holmenkollen Tennisklubb holder til like ved Gressbanen.

Kort vei til fine turstier og skiløyper rundt Holmenkollanlegget og Frognerseteren. Alpinanlegget Tryvann Vinterpark er nå et flerbruksanlegg med sikre snø forhold og lang brukstid fra november til langt ut på våren. Kort sagt åpner Nordmarka seg med sine flotte muligheter året rundt kun en kort kjøretur med bil.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Sogner til Holmen barneskole og Ris ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 1 249 kvm med nabo i Holmenkollveien 25A. Naboene har felles innkjørsel og gårdsplass, men disponerer hver sin hagedel eksklusivt. Arealet som disponeres av denne eiendommen utgjør ca. 687 kvm. Solrik og skjermet hage med plen og beplantninger. De to hagedelene er avgrenset med gjerde. Eiendommen grenser til Oslo kommunes tomt/Holmendammen.

Det følger med 2 stk. biloppstillingsplasser på felles gårdsplass med belegningsstein. Elektrisk port fra gate inn i gårdsplass.
Sameiet består av to seksjoner. Denne boligen er det opprinnelige huset på eiendommen. Det vises til sameiets interne tomtegrenser og bruk av tomten.

Iht. sameiets vedtekter skal utearealene fordeles slik:
Innkjøring til eiendommen vil være i tomtas nordre del. Seksjon 2 (25B) vil disponere 2 biloppstillingsplasser mellom husets nordre vegg og grense mot nabo betegnet som P1 og P2. Eier av seksjon 2 plikter å opparbeide disse P-plassene. Det er lagt beleggstein for å gi plass til en bil i dag. Seksjon 1 (25 A) har en biloppstillingsplass i egen garasje og en biloppstillingsplass på fellesareal langs den vestvendte fasade til seksjon nr. 2, betegnet som P3 på situasjonsplan. Måking og strøing ved P-plasser og innkjøring er felles ansvar. Vedtekter med situasjonsplan følger vedlagt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.06 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Plansaker og byggesaker:
- Det pågående arbeidet med å revidere småhusplanen er iverksatt på bakgrunn av et politisk ønske om å ta bedre vare på disse kvalitetene i småhusområdene enn det som lar seg gjøre i tråd med gjeldende småhusplan. Se saksnummer 202102096 hos Planinnsyn for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20 975,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 33 000,- pr. år. / 41 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og har avgift på ca, kr 600 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 5 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Gjensidige forsikring som koster kr 7 500,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2020 var kr 3 786 150,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2021 bli kr 13 630 139,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 3 promille for 2021 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4 millioner kroner. Megler har ikke fått opplyst at det er eiendomsskatt på eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2019, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 19 803,- for 2021. Ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 585,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 585,- pr. stk.
- Pantattest kr. 172,-

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 16 350 092,-

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos If Forsikring på kr.14.650,- for eneboliger større enn 230 kvm.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Dag Eidsvik og Deniz Kart-Eidsvik

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom IF. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha ovenfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, dobbel rente forsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Der boligen har fått utstedt verdibevis på våtrom, yttertak eller drenering, gis kjøper en kaskoforsikring og superdekning i 4 år, samt at det på eneboliger gis gratis oppdatering av verdibeviset hvert 4. år. Med verdibevis vil selve skaden bli utbedret - i tillegg til skader i tilstøtende rom, uten ekstra kostnader for kjøper. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra If.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no.

Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver. Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr sms eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i sms og mail kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bla. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4.

Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.

Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 00,9% av salgssummen
Tilrettelegging kr 15 000,-
Oppgjør: kr 5.550,-
Markedspakke: kr 19 900,-
Visninger: kr 3 125,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 1.350,-
Salgsoppgave: kr 2 500,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0054/22
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR40.2254

Sist oppdatert: 11. juni 2022 kl. 14:08