Ledaalsgata 11

Ledaalsgata 11, 4008 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 58, bruksnummer 663

Totalt bruksareal: 240 kvm
Totalt primærrom: 178 kvm

Primærrom:
1. etasje 86 kvm: Trapperom, gang, wc, stue, stue 2, kjøkken, soverom, bad
2. etasje 72 kvm: Trapperom, gang, stue, kjøkken, soverom, bad
3. etasje 20 kvm: Trapperom, soverom, bad

Sekundærrom:
Uinnredet kjellerrom: 62 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 25.01.2022 utført av Rogaland Takstpartner AS.

Eksisterende bebyggelse må totalrenoveres - se beskrivelse under og boligsalgsrapport.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Opprinnelig tomannsbolig oppført i 1877 og garasje ca 1900, senere brukt til næring i 1 etg. og bolig i 2 etg.
Boligen fremstår med slitasje grad/defekter som beskrevet i rapporten og har behov for renovering. Registrerte tilstandsanmerkninger har årsak i bygningens alder, vedlikehold samt konstruksjon. Enkelte tilstandsgrader er gitt kun utfra alder og hva som er forventet teknisk levetid på bygningsdelene i denne del av landet.
Det er registrert totalt 11 stk. TG2 i rapport og 15 TG 3.
Tilstandsgrad med nivå 2, er i stor grad relatert til slitasje, mangler og dokumentasjon som kan utbedres/skaffes på sikt. Forhold benevnt med TG: 3 anbefales utført i nærliggende fremtid.
Det henvises til rapporten for nærmere beskrivelse.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført: tømmerkonstruksjon og liggende bordkledning, glasert tegltakstein, trebjelkelag, synlig del av grunnmur virker å være oppført med lødd stein/teglstein. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende punkt i rapporten har fått TG3:
- Utvendig > Takkonstruksjon/loft: Det er påvist fukt/råteskader i takkonstruksjonen. Det er synlige og målbare fuktindikasjoner.
- Utvendig > Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er påvist fuktskader i veggkonstruksjonen. Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. Den største synlige og målbare fuktskaden er i vegg/tak på kjøkken i 2.etasje. Denne har også gjort skader nedover i konstruksjonen.
- Utvendig > Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelige å åpne/lukke. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter. Karmene i vinduer er værslitte utvendig og det er sprekker i treverket. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Utvendig > Dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Det er påvist dører som er vanskelige å åpne eller lukke. Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm, dvs. at kald trekk kan oppstå.
- Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen.
- Innvendig > Overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Overflater har sterk slitasjegrad.
- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er registrert symptom på sopp/råte. Det er påvist fuktskader i etasjeskiller. Større høydeforskjeller.
Innvendig > Rom under terreng: Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking. Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetg./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
- Innvendig > Innvendige dører: Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Enkelte av innvendige dører har betydelige skader. Det er påvist at enkelte dører er feilmontert/tar i karm e.l.
- Innvendig > Bad 1.etg/ Bad 2.etg/ Bad loft: Våtrommet må snart oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. (Bad bør totalrenoveres)
- Kjøkken: Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulv. Det er ved bruk av fuktindikator rundt utsatte hvitevarer påvist indikasjoner på fuktighet. Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er påvist at overflater/kjøkkeninnredning har omfattende skader. Kjøkkenet i 2.etasje har betydelige fuktskader. Det må påregnes utskiftning av alle kjøkken.
- Branntekniske forhold: Det er mangler for brannslukningsutstyr og røykvarsler i boligen.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Byggegrunn: Byggegrunn er ikke kjent.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Ukjent type på avløpsrør. Ukjent type på vannledning. Offentlig avløp og vann via private stikkledninger.

Selger opplyser følgende i egenerklæringsskjema:
Feil ved elanlegg, pga lekkasje på kjøkken. Sopp eller mugg i kjøkken (skap) grunnet lekkasje.

For utfyllende tekniske standard for øvrig henvises det til vedlagt tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.

Det foreligger ferdigattest vedr. Rep av Magne Evje Olsen datert 23.09.1976, det har vært brann i Ledaalsgt 11 i ca. 1964.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

08.01.1912 - Dokumentnr: 900004 - Fradelingsdokument

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Det foreligger godkjent rammesøknad for eiendommen. Fasade på eksisterende bygning må tilbakeføres til trehusbebyggelsens intensjon.

Rammesøknad Ledaalsgaten 11 (Bra 548 kvm inkl fellesarealer):
Eksisterende bygg i 2. etg: Bra 67 kvm
Eksisterende bygg i 1. etg. og kjeller: Bra 143 kvm
L1 (nybygg): Bra 122 kvm
L2 (nybygg): Bra 98 kvm
Eksisterende bygg Loft, L3: Bra 59 kvm

Rammesøknad godkjent 3 år fra 26.5.2020

Fellesbestemmelser i Reguleringplanen. § 5. Bestående verdifull vegetasjon skal søkes bevart. Det skal i særlig grad tas hensyn til trær.
Blodbøk er fredet. Det må brukes arborist under utgraving for å ta vare på røttene.

Bygget overtas slik de i dag fremstår. Det vil ikke bli ryddet eller rengjort på tomt eller i boliger. Selger tar med personlige eiendeler og ting av affeksjonsverdi.

Selger har begrenset kunnskap om eiendommene.

Eiendommene ligger sentralt på Vestre Platå. Et stadig mer attraktivt og populært område med gåavstand til sentrum.

Se google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Solvang barnehage 0,1 km
Triade barnehage -Rudlå (0-6år) 0,6 km
Noas Ark barnehage - Bjergsted (0-6år) 1 km

Skoler:
Kampen skole (1-7 kl.) 0,8 km
Våland skole (1-7 kl.) 1 km
Storhaug skole (1-7 kl.) 1,3 km
Kannik skole (8-10 kl.) 0,9 km
St. Svithun skole (8-10 kl.) 1,2 km
St. Olav videregående skole 0,2 km
Stavanger katedralskole 0,5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 305,9 kvm.

Parkering i 3 garasjer, eller på egen tomt.

Eiendommene har adkomst via kommunal vei.
Eiendommene er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligene.

Eiendommen er innenfor trehusbyen - bevaring av kulturmiljø. Den kulturhistorisk verdifulle bebyggelsen skal søkes bevart og områdenes særpregede miljø skal sikres og videreutvikles.

Eiendommen følger kommuneplan KPL-1103
Kommuneplanens arealdel 2019-2034
Arealbruk boligbebyggelse, nåværende (306 kvm). KPHensynsonenavn H570_432 (306 kvm) bevaring kulturmiljø.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse- frittliggende småhusbebyggelse (305 kvm) i henhold til reguleringsplan 2332 for Vestre Platå nord. Eiganes og våland bydel datert 29.10.2018 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Og regulert til RPHensynsonenavn - bevaring kulturmiljø (305 kvm)

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (100 meter)
ID: 2748 - St. Olav VGS
Status: Planforslag
Plantype: Detaljregulring

Fremtidig byggeaktivitet og byggestøy må derfor påregnes.

Kommunale avgifter er kr 21.290,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr 5.698,- for inneværende år, og er inkludert i kommunale avgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2020 var kr 330.232,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Formuesverdien justeres normalt årlig. Formuesverdien for denne eiendommen vurderes til å være satt lavt sammenlignet med markedsverdien. Kjøper må derfor påregne at formuesverdien vil øke.

Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 585,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 585,- pr. stk.
- Pantattest kr. 172,-

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 8.191.092,-.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos If Forsikring på kr.14.650,-.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Maj Britt Evje-Olsen

Etter nærmere avtale.

Det har pga. søkte rammetillatelser ikke vært mulig for selger å tegne boligselgerforsikring. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom IF. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha ovenfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, dobbel rente forsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Der boligen har fått utstedt verdibevis på våtrom, yttertak eller drenering, gis kjøper en kaskoforsikring og superdekning i 4 år, samt at det på eneboliger gis gratis oppdatering av verdibeviset hvert 4. år. Med verdibevis vil selve skaden bli utbedret - i tillegg til skader i tilstøtende rom, uten ekstra kostnader for kjøper. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra If.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no.

Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver. Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr sms eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i sms og mail kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bla. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4.

Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.

Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1% av salgssummen.
Grunnhonorar: kr 10.000,-
Oppgjørshonorar: kr 4.550,-
SmartAnnonsepakke: kr 13.750,-
Oppslag eiendomsregister: kr 1.250,-
Faktureringsgebyr: kr 250,- pr utlegg
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 35-0136/22
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR35.22136

Sist oppdatert: 01. august 2022 kl. 15:10