Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tunge trekonstruksjoner på grunnmur av steinblokker. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Etasjeskille/gulv mot grunn.
Boligen er oppført med tradisjonelle bjelkelagskonstruksjoner etter byggetidens standard.
Etasjeskille er antagelig isolert med koks eller sagflis.
Det er registrert noe maur på gulv 2. etg.
Gulv under tilbygget del (gang) er bygget med tradisjonelle bjelkelagskonstruksjoner med astfalt vindtett som stubbloft.
Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente
måleavvik.
Det er målt høydeforskjell på over 30mm gjennom rommet på gulv 2.etg. Over 20mm på gulv 1. etg.
Det er på tilbygg med vindtettplater under bjelker som stubbloft påvist noe utettheter. Dette kan gi fare for at mus eller andre skadedyr kan komme inn i konstruksjonen.
Tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Utettheter i stubbloft under bjelker til tilbygg bør tettes.
Elektrisk anlegg
Boligen har åpent elektrisk anlegg. Sikringsskap med automatsikringer plassert på soverom 2. etg.
Oppvarming:
To stk varmepumper fra ca 2017. Varmekabler på bad/wc, gang og stue. Vedfyring
1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist oppdatert? 2017 Ingen dokumentasjon.
3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ukjent
4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? I såfall etterspør samsvarserklæring. Ja Ingen dokumentasjon foreligger.
5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen
er over 5 år? Nei
6. Forekommer det at sikringene løses ut? Ukjent
7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Nei
8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av
varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank. Nei
9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Ja
10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei
11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Nei
12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Branntekniske forhold
Det er ikke røykvarsler i bygget.
1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav? Ja Det er ikke påvist pulverapparat i boligen.
2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Nei
3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav? Ja Det er ikke påvist røykvarslere i boligen.
4. Er det skader på røykvarslere? Nei
Kostnadsestimat : Under 10 000
TGIU
Septiktank
Boligen har septiktank av ukjent utførelse.
TG2
UTVENDIG
Taktekking
Taket er tekket med enkeltkrummet betongstein. Tilbygget del har pappshingel som taktekking.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Det er mindre fall på tilbygg enn det som kreves for å montere takshingel.
Tiltak
• Andre tiltak:
Forholdet bør følges med på.
Nedløp og beslag. Takrenner og nedløp i lakkert stål. Takvann ført til terreng.
Vurdering av avvik:
• Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Tiltak
• Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak i nær fremtid.
Veggkonstruksjon
Boligen er antagelig oppført i tunge trekonstruksjoner, utvendig kledd med stående rustik kledning. Det er begrenset eller ingen isolasjon i veggkonstruksjon på hovedhus.
Vurdering av avvik:
• Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Kledning på hovedhus er antagelig fra byggeår og har oppbrukt sin forventede levetid. Kledning har alder og værslitasje. Kledning på tilbygget del er av nyere dato og har god restlevetid.
Det er ikke vannbrett over inngangsdør. Det er ikke lufting i nedkant på nyere kledning. Det er ikke fluenetting på takutstikk tilbygg.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak.
Fremtidig eier bør påregne oppgradering eller utskiftning av kledning.
Takkonstruksjon/Loft
Boligen har saltak av plassbygget trekonstruksjoner. Konstruksjonen er lukket og er ikke innvendig inspisert.
Vurdering av avvik:
• Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er noe skjevheter i takkonstruksjon. Dette som en naturlig konsekvens av alder. Eldre konstruksjon er ikke bygget med lufting i
takutstikk. Det er noe tegn til begynnende råde og svertesopp på ytterste bjelke mot vindskier.
Tiltak
• Lufting/ventilering bør forbedres. Taket bør følges med på.
Vinduer
Boligen har sidehengslede vinduer med enkle lags glass fra byggeår og to lags glass fra 1994.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
• Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
• Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Glassrute på soverom 2. etg har sprekk. Vindu på bad/wc har fuktskjolder og malingsavskalling. Vanskelig å åpne.
Enkelte av vinduene har noe innvendige fuktskjolder.
Vinduer fra byggeår fremstår i dårlig stand og bør skiftes ut.
Vinduer fra 1994 trenger noe oppgradering og vedlikehold for å forlenge levetiden.
Tiltak
• Vinduer må justeres.
• Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
• Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
Dører
Malt isolert inngangsdør.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke
Tiltak
• Dører må justeres.
Inngangsdør subber noe mot karm. Bør justeres.
INNVENDIG
Overflater
Boligens innvendige overflater består av:
Gulv: Flis, parkett, belegg og tregulv.
Vegg: Malt panel, slette malte flater og flis.
Takt: MDF malt panel og malt og beiset panel.
Overflatene er av varierende alder og utførelse.
Eldre overflater har noe større slitasjegrad.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Det er malingsflass og sprekker på eldre overflater.
Etasjeskille/gulv mot grunn
Boligen er oppført med tradisjonelle bjelkelagskonstruksjoner etter byggetidens standard. Etasjeskille er antagelig isolert med koks eller sagflis.
Det er registrert noe maur på gulv 2. etg.
Gulv under tilbygget del (gang) er bygget med tradisjonelle bjelkelagskonstruksjoner med astfalt vindtett som stubbloft.
Radon
Boligen ligger i et område med moderat til lav forekomst av radon.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
• Andre tiltak:
• Det bør gjennomføres radonmålinger.
Krypkjeller
Til boligen er det en 9m2 krypkjeller med takhøyde 150 cm. Det kan forekomme krypkjellerrom under deler av bjelkelag som ligger ned mot terreng. uten at det ble oppdaget på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er tilsig av fukt i krypkjeller.
Tiltak
• Bedre ventilering må etableres. Det bør vurderes etablering v utvendig drenering.
Innvendige trapper
I boligen er det en enkel plassbygget tretrapp med håndløper på en side.
Vurdering av avvik:
• Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Trappen er plassbygget, noe bratt og holder enkel standard.
Tiltak
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
• Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold
anbefales å lage mindre åpninger.
• Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
Innvendige dører
Boligens innvendige dører er av type malte speildører.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik som tilsier det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte dører subber mot karm.
Tiltak
• Enkelte dører må justeres.
VÅTROM
Generell
Bad/wc med tilkomst fra trappegang.
På badet er det gulvmontert wc, enkel vaskeservant, pissoar, dusjhjørne og opplegg for vaskemaskin. Varmekabler i gulv.
Rommet er ventiler med lufteventil på vegg. Det er ikke luftespalte i dørterskel.
Rommets innvendige overflater består av:
Gulv: Flis
Vegg: Flis
Tak: Beiset panel.
Alder: 2017 Kilde: Eier
Overflater vegger og himling
Badet har fliser på vegg og beiset panel i tak.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist sprekker i fliser.
Det er en ødelagt flis ved dørkarm.
Tiltak
• Våtrommet fungerer med dette avviket.
• Det må gjøres tiltak for å utbedre avviket.
Alder: 2017 Kilde: Eier
Overflater Gulv
Badet har fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under)
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
• Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet.
Tiltak
• Våtrommet fungerer med dette avviket.
Våtrommet fungerer men det kan forekomme at vann fra dusj kommer ut på gulv. Utbedring bør vurderes for å forlenge levetiden.
Sluk, membran og tettesjikt
Ikke synlig membran eller mansjetter rundt gjennomføringer og i sluk. Eier opplyser at det er membran. Ukjent utførelse. Arbeidene er utført med egeninnsats.
Vurdering av avvik:
• Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet.
• Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll".
Det er ikke synlig membran i sluk. Arbeidene med membran er ikke dokumentert.
Tiltak
• Innhent dokumentasjon, om mulig.
Løsninger rundt sluk og gjennomføringer bør følges med.
Alder: 2017 Kilde: Eier
Sanitærutstyr og innredning
På badet er det enkel servant, gulvmontert wc, dusjhjørne, opplegg for vaskemaskin og pissoar.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Avløp på wc er ført ut til yttervegg.
Tiltak
• Tiltak:
Ingen umiddelbare tiltak.
Alder: 2017 Kilde: Eier
Ventilasjon
Rommet er ventilert med lufteventil på vegg. Det er ikke luftespalte i dørterskel.
Vurdering av avvik:
• Rommet har kun naturlig ventilasjon.
• Våtrommet mangler styrt tilluftsventilering. Det er ikke luftespalte i dørterskel.
Tiltak
• Det bør etableres tilluft til våtrommet.
Alder: 2017 Kilde: Eier
Fukt i tilliggende konstruksjoner
Hulltaking er ikke foretatt grunnet tilliggende konstruksjoner. Betongvegg ved pipe.
KJØKKEN
Overflater og innredning
Kjøkken med tilkomst fra entre, spisestue og trappegang. Kjøkkeninredning med speildører, foliert benkeplate, stål oppvaskkum, mekanisk ventilator, frittstående oppvaskmaskin og integrert komfyr og platetopp. Komfyrvakt.
Rommets innvendige overflater består av:
Gulv: Parkett.
Vegg: Slette malte flater.
Tak: Malt MDF Panel.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Kjøkkeninredning mangler sokkellist og ende på benkeplate mangler foliering.
• Tiltak:
Det bør monteres sokkellist og ende på benkeplate bør folieres.
Ventilasjon
Det er ingen lufteventiler i boligen utover avtrekk fra bad og kjøkken.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er ingen lufteventiler i boliger utover lufteventil på bad.
Tiltak
• Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
Kostnadstimat : 10 000 - 50 000
VV-Bereder plassert i krypkjeller.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Dagens forskrift forlanger at tilkobling av strøm skal skje direkte i koblingsboks. VV berederen har tilkobling fra stikkontakt.
Tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Drenering
Det er antagelig ingen drenssystemer rundt boligen. Vann ledes naturlig bort via terreng.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring. Antagelig ingen drenering.
Tiltak
• Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
• Andre tiltak:
Grunnmur og fundamenter
Boligens grunnmur består av tilhuggede gråsteinsblokker.
Tilbygg er fundamentert med søyler.
Vurdering av avvik:
• Grunnmuren har sprekkdannelser.
Det er noe sprekker i deler av grunnmur på fremsiden mot sørvest. Dette antageligvis som en naturlig konsekvens av alder og setninger.
Noe tegn til utgliding av steinblokker i hjørner.
Tiltak
• Andre tiltak:
Forholdet bør følges med på.
Utvendige vann- og avløpsledninger
Utvendige vann- og avløpsledninger er antageligvis i plast. Noe usikkerhet da ledningene er under bakkenivå.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Alder på vann og avløpsledninger er ikke kjent.