Slemdalsveien 91C

Slemdalsveien 91C, 0373 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 41, bruksnummer 891, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 41, bruksnummer 943, ideell andel 1/4

Totalt bruksareal BRA: 207 kvm

BRA-i:
-1. etasje 62 kvm: Entré, gang, bad, to soverom, stue og kjøkken, samt kott og teknisk rom.
1. etasje 75 kvm: Entré, gang, toalettrom, stue og kjøkken, samt innvendig bod.
2. etasje 70 kvm: Gang, bad, fire soverom og stue.

Åpent areal:
1. etasje 27 kvm: Delvis overbygget terrasse

Boligen har bruksrett til halvpart av garasje, samt en ytterbod som ikke er oppmålt.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 18.12.2024 utført av Anticimex v/André Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. De to soverommene i kjeller var opprinnelig byggemeldt som hobbyrom og redskapsrom/bod. Omgjøringen av disse rommene er ikke byggemeldt. Potensiell konsekvens dersom rommene ikke blir godkjent vil være at bruken av rommene må tilbakeføres. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig over 3 etasjer, samt kaldtloft. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av lettklinkerblokker. Bærende konstruksjoner og skillende dekker av murkonstruksjoner og trekonstruksjoner. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med stående og liggende panel. Saltak av trekonstruksjoner tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som er tildelt TG2 og TG3 i tilstandsrapporten:

TG2
Våtrom - Bad i hoveddel: Overflater vegger, himling og gulv. Samt membran, tettsjikt og overgang til sluk.
Våtrom - Bad i hybel: Sanitærutstyr/innredning, overflater himling og gulv.
Kjøkken - Hoveddel: Innredning og annet
Kjøkken - Hybel: Overflater vegger og annet
Toalettrom: Helhetsvurdering
Øvrige rom i 1.etasje og 2.etasje: Ventilasjon, overflater vegger, himling og gulv
Rom under terreng - Kjelleretasje/hybel: Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger), innerdører
Loft - helhetsvurdering
Innvendige trapper
Teknisk anlegg/VVS: Varmtvannsbereder og hovedstoppekran
Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering
Yttervegger inkl fasader og konstruksjon: Konstruksjon og fasader inkl kledning
Dører og vinduer: helhetsvurdering
Terrasse på terreng
Grunnmur
Drenering: Terrengfall fra grunnmur, fuktsikring av grunnmur og bortledning av takvann
Stikkledninger og tanker: Vann og avløpsledninger (inkl stikkledninger)
Frittstående byggverk: Garasje

TG3:
Rom under terreng (kjelleretasje) - Overflater gulv: Det registreres høy slitasjegrad/svelleskader på parkettgulv ved kjøleskap, samt sprekker i gulv i gangen. Gulvet er gjennomgående i nevnte rom. Fornying av parkettgulv må påregnes. Svelleskader er vurdert til å kunne skyldes avriming/lekkasje fra kjøl/fryseskap. Sjablongmessig prisanslag gjelder for nytt parkettgulv i gang, kjøkken og stue i hybel.

Til informasjon: det ble gjort overflatesøk med egnet fuktmålingsinstrument uten at det ble registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet.

Gulvflater forøvrig har slitasje som forventet utifra alder. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000.

Ildsted i boligen: Det er ikke etablert ubrennbar plate under ildsted. Ubrennbar plate må etableres. Sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av ubrennbar plate. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om alle overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Alle øvrige forhold er tildelt TG1. Fordelingen er slik: 38% TG1, 52% TG2, 2% TG3 og 8% TGIU.

Selger opplyser følgende i sin egenerklæring:
- Liten vannlekkasje fra bad i andre etasje til toalettrom under startet i 2010, Badet ble da totalrenovert i 2011. Samtidig ble vaskerom i kjeller omgjort til bad.
- Badet ble strippet ned til grunnmur / gulv, vegger og tak. Lagt inn membran, nye rør, fliser, vegger og nytt tak med downlights. Ny baderomsinnredning (dusj, møbel, badekar, WC). Gjort av Bettum Rørservice A
- Rør konvertert til rør-i-rør system i forbindelse med oppussing av første og andre etasje i huset. Installert kraner og lignende i nytt kjøkken. Gjort av SVVS i 2018.
- Installert vannbåren varme i kjeller og første etasje gjort av Frank Forbord
- Oppdaget vinter 2025 etter stort regnskyll litt flassing av maling på pipeløp rett under takkonstruksjon. Ikke sett noe på sommeren. Antar at dette skyldes tak som er fra byggeår.
- Malt huset utvendig i 2024
- I 2013 under oppussing av kjeller ble det oppdaget begrenset fuktgjennomslag i oppholdsrom i kjeller. La da ny drenering med knotteplast og la inn markisolasjon og nye drensrør rundt huset. Oppdaget da at feilen skyldes drensrør som var løsnet fra kummen. Dette ble utbedret. Ikke oppdaget noe siden.
- Lagt opp nye kontakter ifbm oppussing i 2018. Alle stikkontakter med unntak av bad og toalett ble lagt opp på nytt. El-kontakten AS
- Strøm til varmepumpe, vannbåren varme og dobbeltmantlet bereder. Ble montert lamper på WE, vaskerom, kjøkken, 3 soverom og utelampe i 2019 av Elektro Nettverk Service AS
- Byttet ut kobberrør med rør-i-rør. Flyttet eldre varmtvannsbereder til rom i leilighet i kjeller og trukket nye rør dit i 2018 av SVVS AS
- Installert vannbåren varme i kjeller og første etasje og installert luft-vann varmepumpe.
- Kjeller ble konvertert til leilighet. Dette ble ikke byggemeldt.
- Parkett, panel og lydhimling ble satt opp på egen hånd.
- Rikshospitalet er i ferd med på gjennomføre en stor ombygging. Det skal settes opp brakker for arbeiderne på motsatt side av gaten under
byggeprosessen. Ny helikopterplattform vil kunne medføre støy
- Taket er av eldre karakter og bør byttes. To vinduer i andre etasje er perforert. Det er behov for å bytte nedløp fra takrenner to steder

Velkommen inn til en romslig og praktisk familiebolig på Ris/Slemdal:

1.etasje:

Entré:
Hyggelig og innbydende entré med god plass til å henge fra seg både yttertøy og skotøy i skyvedørsgarderobe. Adkomst via inngangsparti tilknyttet 1.etasje og kjelleretasje.

Stue:
Romslig og lys stue med god plass til sofagruppe og tilhørende møblement. Naturlig plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen har du også utgang til terrasse med platting og videre til hagen. Store vinduer og skyvedør. Peis i stuen.

Terrasse/hage:
Utgang fra stue i 1. etasje til delvis overbygget terrasse på 27 m². Her har du gode solforhold og fin plass til utemøbler, grill mm. Hagen strekker seg rundt huset og er opparbeidet med stein, singel og gressplen. Selger har kjøpt et mørkbeiset gjerde/levegg fra Palmako, modellnavn Nina, med intensjon om å sette opp dette rundt deler av tomten som skjerming. Gjerdet medfølger. Høyde på 180cm.

Kjøkken:
Moderne kjøkken med åpen kjøkkenløsning med innredning fra 2018 opplyst av selger med glatte fronter. Her har du benkeplater av laminat, planlimt oppvaskkum med ett-greps armatur og stikkontakter over kjøkkenbenk. Det er integrerte hvitevarer samt frittstående vinskap. Kjøkkenventilator med mekanisk avtrekk ut av bygg plassert over platetopp. Komfyrvakt montert på ventilator.

Toalettrom:
Praktisk separat toalettrom med flislagt gulv, flislagte vegger og servantskap med profilerte fronter, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og vegghengt speil over servant. Gulvstående toalett og avtrekksventil plassert på sjakt. Fra toalettrommet har du videre tilgang til bod/vaskerom.

Innvendig bod:
Boligen har en praktisk innvendig bod som sikrer ekstra lagringsplass.

2.etasje:
I boligens andre etasje finner du 4 soverom, alle av god størrelse. Det største rommet har romslig garderobe og god plass til stor dobbeltseng. De øvrige rommene har og plass til garderobe, dobbeltseng eller annet møblement. Perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Stue:
Egen tv-stue, loftstue, bibliotek e.l i 2. etasje.

Bad:
Flislagt bad med gulvvarme fra 2011 opplyst av selger. Badet har downlights i himling, vegghengt servantskap med høyglans fronter, heldekkende servant med to stk ett-greps armatur og vegghengt speilskap med overbelysning og stikkontakter over servant.
Videre er det dusjnisje med dusjarmatur tilkoblet hånddusj samt regndusj og innmurt badekar med dusjvegg og dusjarmatur tilkoblet hånddusj samt kran. Vegghengt toalett og avtrekksvifte er montert i himling.

Kjeller/Hybel:
Kjeller ble i 2013 innredet som en hybel med egen entré, gang, bad, to soverom (ikke godkjent), stue og kjøkken. I kjeller har du også ett praktisk kott i trapperom samt et teknisk rom.

Åpen kjøkkenløsning mot stue med høyglans fronter og innredning fra 2013. Kjøkkenet har benkeplate av laminat, nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur, overbelysning og stikkontakt over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn og platetopp samt frittstående kjøl/fryseskap og oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator med mekanisk avtrekk ut av bygg plassert i overskap over platetopp. Avløpspumpe plassert under oppvaskkum.

I stuen har du god plass til sofagruppe og spisebord tilknyttet kjøkkenet.

Badet i hybelen er flislagt med gulvvarme, har opplegg for vaskemaskin og er fra 2011. I himling har du downlights, vegghengt servantskap med høyglans fronter, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur samt vegghengt speilskap med overbelysning og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og avtrekksvifte montert i himling.

Hybelen har to soverom med plass til dobbeltseng og garderobe. Rommene er opprinnelig bygemeldt som hobbyrom og bod og endringen er ikke byggemeldt.

Gulv: Gulvflater belagt med parkett og fliser.
Vegger: Veggflater med malte flater og malt panel.
Himling: Himlingsflater med malte flater.

Gulv kjeller: Gulvflater belagt med parkett.
Vegger kjeller: Veggflater med malte plater og malt mur.
Himling kjeller: Himlingsflater med hvite himlingsplater.

Diverse:
- Profilerte og slette innerdører samt en innerdør med glassfelt.
- Kaldtloft med adkomst via loftsluke i stue 2.
- Varmtvannsbereder på ca. 300 liter fra 2013 er plassert i teknisk rom.
- Varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 1998 er plassert i kott under trapp.
- Varmepumpe, stoppekraner, fordelerstammer for vannbåren varme er plassert i teknisk rom.
- Fordelerstammer for rør-i-rør, stoppekraner og hovedstoppekran med lekkasjestopper er plassert i teknisk rom.
- Opplegg for vaskemaskin i bod i 1. etasje.
- Mekanisk avtrekk fra begge bad og begge kjøkken. Naturlig avtrekk fra toalettrom. Naturlig ventilasjon via tilluftsventiler i vinduer og yttervegger
- Gulvvarme i samtlige oppholdsrom i kjelleretasjen, entré, gang, stue og kjøkken i 1. etasje, samt bad i 2. etasje.
- Sikringsskap med automatsikringer, hovedsikring og strømmåler er plassert i entré i 1. etasje. Boligen har skjult elektrisk anlegg med noe åpent elektrisk anlegg.
- Selger opplyser om at panel ble malt i 2023.
- Boligen har glatt entrédør fra 2017 med glassfelt og Yale doorman kodelås.
- Profilert entrédør til hybel fra ukjent årstall med glassfelt.
- Heve-skyvedør vurdert til å være fra byggeår med karmer av tre og to-lags glass, ett glass fra 2010.
- Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår, 1995 i kjøkken i hybel, og 2012 på soverommene i hybel.
- Dreneringen er fra 2017 opplyst av selger.
- Takhøyder er på tilfeldig steder i 2. etasje oppmålt til 2,34 meter på bad. 2,40 meter i øvrige rom.
- Takhøyder er på tilfeldig steder i 1. etasje oppmålt til 2,34 meter på toalettrom. 2,36-2,38 meter i øvrige rom.
- Takhøyder er på tilfeldig steder i kjelleretasjen oppmålt til 2,19 meter på bad. 2,26-2,28 meter i øvrige rom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Integrerte hvitevarer, med unntak av vinskap, på kjøkken medfølger

Oppvarming med peis, varmekabler, og varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på Boligen, datert 20.01.1978  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også Ferdigattest på garasje datert 15.02.1980 og ferdigattest på omgjøring av vaskerom til bad datert 29.06.2011.

Sammenlignet originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Soverommene i kjeller er originalt byggemeldt som hobbyrom, redskapsrom, rom til klær og rom for mat
- Teknisk rom er flyttet og vaskerom i kjeller er blitt til bad. Det finnes ferdigattest for omgjøring av vaskerom til bad.
- Det er bygget utvendig bod i kjellerplan
- Det er opprettet kjøkken i stue i kjeller
- Det er åpnet opp mellom stue, spisestue og kjøkken for å lage ett stort rom i 1. etasje
- Opprettet en ekstra dør fra gang til spisestue/kjøkken i første etasje.
- Bad og WC i 2. etasje er blitt ett stort bad og innredning som dusj, badekar og toalett er flyttet på.

Endringene ovenfor med unntak av ombygging av vaskerom til bad er ikke byggemeldt og godkjent. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Kjeller er i dag innredet som en hybelleilighet, men soverom i hybelen er ikke godkjent til varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som hobbyrom og redskapsrom slik de er byggemeldt. Inngangsdør til kjeller er heller ikke byggemeldt.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Soverommene i underetasje som er innredet som del av hybeldel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.
 

Velkommen til en flott familiebolig i Slemdalsveien 91C. En flott bolig med nærhet til både byen, marka og mer. Boligen ligger i et boligområde med småhusbebyggelse mellom Vinderen og Ris.

Kort vei til kollektivforbindelser med både buss, t-bane og trikk. Nærmeste t-bane og bussholdeplass finner du ved Gaustad, og nærmeste trikkestopp finner du ved rikshospitalet. Kort vei til flybussen fra Gaustad. Nærområdet er barnevennlig med kort vei til barnehager og skoler. Boligen sogner til Slemdal Skole og Ris Ungdomsskole er like ved.

Hyggelige Vinderen Torv med diverse butikker, kafèer og vinmonopol er kun en gåtur unna.

Rikshospitalet like i nærheten er under utbygging.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Boligen har eiet tomt på 466kvm, opparbeidet med blant annet singlet gårdsplass, belegningsstein, forstøtningsmurer, terrasse, plenarealer og diverse beplantning. Boligen har bruksrett til halvpart av dobbel garasje.

Eiendommen har bruksrett til halvpart av dobbel garasje som står på tomten. Her er det også plass til oppstilling av bil foran deres side av garasjen. Det er mulig å etablere el-billader (Strøm og kurs må etableres fra sikringsskap i gang i 1.etasje. )

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan s-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelse 202102096

Pågående plansaker:
- Pågående plansak vedrørende revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230. Saksnummer 202102096
- Pågående plansak vedrørende Risveien 9 B med flere - Planforslag til offentlig ettersyn. Saksnummer 201902512
- Pågående plansak vedrørende Risbakken 1. Utvidelse av gravlund - Ris kirke. Saksnummer 201710722
- Pågående plansak vedrørende Jegerveien 4 - planforslag til politisk behandling. Saksnummer 202008971

Pågående byggesaker:
- Rikshospitalet skal bygge ut, påbygg og renovere deler av nåværende bygg. Det må påregnes støy/ulempe ved prosess
- Slemdalsveien 87 A-B og 89 A-L - Riving av boliger på riggområde II - Nye Rikshospitalet. Saksnummer 202452394
- Slemdalsveien 89 H - Etablering av riggområde II - Nye Rikshospitalet. Saksnummer 202550346
- Slemdalsveien 91 J-K - Endring av inngangsparti og carport. Saksnummer 202459064
- Slemdalsveien 93 A - Oppføring av to tremannsboliger. Saksnummer 202306038
- Slemdalsveien 93 C - Flytting av uteområde og garasje, oppføring av felles parkeringsplass, støyskjerm og støttemurer - Heimvang barnehage. Saksnummer 202006484
- Sognsvannsveien 20 - Oppføring av bygg J - Nye Rikshospitalet. Saksnummer 202315515.

Det må påregnes støy/ulempe ved prosess av disse plan- og byggesakene. For en mer fullverdig oversikt over plan- og byggesaker anbefales det å gå inn på planinnsyn for Oslo kommune.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 552,66,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 29 128,- pr. år. 
Boligen er forsikret i Storebrand og har en årlig forsikringspremie på kr 11 640.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder kan medfølge.
Boligen er tilknyttet Sector Alarm alarmselskap som koster kr 7 272 pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 6 418 356,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 15 597 652,-/25 673 424,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 18 499 pr år.

14 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

372 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
393 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
15 293 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gunnar Sigurd Aftret

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.000,-
Markedspakke: kr 28 250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: 545
Foto kr 6.000,-

Oppdragsnummer 40-0151/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.25151

Sist oppdatert: 31. oktober 2025 kl. 21:24