Rudsteinveien 38

Rudsteinveien 38, 1480 SLATTUM
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 10, bruksnummer 86, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 10, bruksnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 218 kvm

BRA-i:
Eneboligen:
1. etasje 113 kvm: Vindfang, gang, kjøkken, stue, wc rom, bad/wc, mellomgang, 3 soverom
1. etasje 80 kvm: Trappegang, 3 bodrom, vaskerom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 25 kvm: Garasje

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.06.2026 utført av Gunnar Mårdalen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Viser videre til punkt om ferdigattest og beskrivelse av konsekvens under dette punktet.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende punkter har TG3 
Innvendig:
Pipe og ildsted - Pipevanger er ikke synlig og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipen.

Rom Under Terreng - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.

Tomteforhold, Fuktsikring og drenering - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.

Våtrom :
Bad i 1 Etasje, Generell - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Vaskerom i kjeller, Generell - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Følgende punkter har fått TG2
Utvendig:
Taktekking - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Nedløp og beslag - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Takrenner, nedløp og beslag er av eldre dato og har synlige slitasjeskader.

Veggkonstruksjon - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

Takkonstruksjon/Loft - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen

Vinduer - Eldre vinduer har begrenset isolasjonsevne, og det er registrert slitasje på karmer og øvrige deler som følge av bruk og værpåvirkning

Dører - Eldre vindu/dør har begrenset isolasjonsevne som følge av væ rslitasje, bruk og utvendig fuktbelastning. Det er også registrert slitasje på pakninger.

Utvendige trapper - Trappen er slitt som følge av alder og manglende vedlikehold.

Innvendig:
Overflater - Slitte overflater som følge av bruk og manglende vedlikehold er observert.

Etasjeskille/gulv mot grunn - Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Innvendige trapper - Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Det er stedvis slitasje i trappen som følge av bruk og manglende vedlikehold.

Innvendige dører - Dørene er av eldre dato og har redusert forventet restlevetid.

Tekniske installasjoner:
Vannledninger - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå
ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Det er ingen symptomer på brudd eller lekkasje på de synlige vannrørene.

Avløpsrør - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå
ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Ventilasjon - Boligen har ikke balansert ventilasjonsanlegg. Naturlig ventilasjon med klaffventiler vurderes å ikke fungere optimalt med tanke på dagens forventede bruk
og bruksbelastning.

Varmtvannstank - Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

Tomteforhold:
Grunnmur og fundamenter - Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. Grunnmuren har sprekkdannelser. Grunnmuren er av eldre betong og har synlig flassing, noe som kan indikere redusert kvalitet i betongen. Det er observert åpen isopor på en vegg i kjelleren

Forstøtningsmurer - Murpussen flasser av på forstøtningsmuren.

Terrengforhold - Terrenget har ikke tilfredsstillende fall fra boligen rundt hele huset.

Utvendige vann- og avløpsledninger - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Opplysninger om utvendige vann- og avløpsledninger er basert på informasjon fra selger vedrørende alder.

Kjøkken
Overflater og innredning - Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken.
Avtrekk - Ventilatoren er av eldre dato og har redusert forventet restlevetid.

Toalettrom
Overflater og konstruksjon - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Gå til side

Bad i 1 etg.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger og membran/tettesjikt er registrert. Dette medfører økt usikkerhet knyttet til tilstand og levetid for disse komponentene

Vaskerom i kjeller
Tilliggende konstruksjoner våtrom - Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger og membran/tettesjikt er registrert. Dette medfører økt usikkerhet knyttet til tilstand og levetid for disse komponentene.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Rudsteinveien 38, en fantastisk beliggende eiendom rett ved skogen med svært romslig tomt. Eldre enebolig av typen "mor til tre" hus som også er tilbygget. Garasje på tomten med plass til en bil.

1 etg.:
Vindfang: Vinylbelegg på gulv, malt trepanel på vegger og malt trepanel i himling.
Gang: Parkett på gulvet, malt glassfiberstrie på vegger og malt himling. Innebygget garderobeskap i vegg. Luke til loft for noe lagring.
Wc rom: Flislagt gulv, baderomsplater på vegger. malt himling. Servant med underskap. Wc gulvstående i hvit porselen.
Kjøkken: Laminatbelegg på gulv, malt glassfiberstrie på vegger, malt glassfiberstrie i himling. Original mallt kjøkkeninnredning med laminert benkeplate. Benkebeslag i rustfritt stål med oppvaskkummer. Panelovn montert i rommet.
Stue: Parkettgulv, stråtapet dels malt trysilpanel på vegger og malt himling. Stilig peisovn montert som gir lun varme til hele etasjen. Utgang ut til romslig og solrik markterrasse.
Bad/wc: Flislagt gulv og vegger, takplater i himling. Hvit baderomsinnredning med god lagringsplass i underskap og sideskap. Hvit servantplate med speil montert over servant og lys over speil. Det er også montert sideskap på hver side av speilet. Innfliset badekar for avslappende bad. Gulvmontert wc i hvitt samt bidé i hvit porselen ved siden av. Varmekabler i gulvet med 123 bryter for lun varme i rommet.
Soverom 1: Teppegulv, trepanel på vegger og takess i hmling. Panelovn montert i rommet.
Soverom 2: Teppgulv, tekstiltapet på vegger malt himling. Panelovn montert i rommet. Garderobeskapsvegg med fin oppbevaringsplass. Rommet har koblet vindu.
Soverom 3: Tppegulv, beiset trepanel på vegger, takplater i himling. Koblet vindu. Eldre panelovn montert.

Kjeller:
Gang: Betonggulv, malt puss, pusset himling.
Bod 1: Betonggulv, malt puss på vegger og siporexstaver i himling. Luke til stakekum.
Vaskekjeller: Malt betonggulv, malt puss på vegger, malt himling. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 1991 montert i rommet. Opplegg for vaskemaskin. Eldre vannpumpe montert i rommet, ikke i bruk da det er lagt inn offentlig vann.
Bod 2: Betonggulv, malte vegger og malt himling.
Bod 3: Betonggulv dels jord/fjell, betongvegger og noe fjell i dagen, Siporexstaver i himling. Adkomst ut til hagen via dør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Kjøleskap, komfyr, fryseboks og vaskemaskin.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med noen panelovner. Varmekabler på 1 bad. Vedfyring i stilig peisovn montert i stue. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 1991 montert i vaskekjeller.

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 27.10.1965, samt garasje datert 19.08.1980. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke utgraving av rom i kjeller. Er på tegning datert 03.07.1963 angitt som disp. og påført for hånd ikke utgravet med spørsmålstegn. Rommet er i dag tilnærmet utgravet.

Eiendommen er senere bygget på og følgende er bygget på boligen: Mot nord er bygningen tilbygget i 1 etasje innredet med gang, og 2 soverom. Det er også i forbindelse med tilbygget gjort endringer i eksisterende 1 etg. der 1 soverom er fjernet og erstattet med gang.
Eneboligen er tilbygget i 1972 og det foreligger midlertidig brukstillatelse på dette tilbygget datert 15.06.1972. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Gjenstående arbeider må utføres snarest og ferdigbesiktigelse avholdt innen 01.06.1972.
Det er uklart om dette er utført, men punkter angitt i midlertidig brukstillatelse synes å være utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Stort baderom i 1 etg. er oppgitt etablert i 1984 ved at 1 soverom er gjort om til bad/wc. Både soverom og bad er definert som hoveddel av en bolig. Etter den daværende bygningsloven av 1965 (som gjaldt i 1984) utløste ikke ombygninger innad i en og samme hoveddel søknadsplikt om bruksendring, med mindre arbeidet berørte spesifikke tekniske eller strukturelle forhold.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 3998, tinglyst 19.08.1950, type heftelse: Bestemmelse om veg
Erklæringen angir at gnr. 10, bnr. 86 har gitt eier av gnr. 10, bnr. 100 rett til fri adkomstvei i fire meters bredde over bnr. 86 frem til adkomstveien. Dette gjelder Rudsteinveien 40B.

Dagboknr 7732, tinglyst 26.05.1998, type heftelse: Best. om vann/klokk
Eiendommene gnr. 10, bnr. 114, gnr. 10, bnr. 86 , gnr. 10, bnr. 100 og gnr. 10, bnr. 85 eier i fellesskap med en part hver vann og kloakkledning som ligger i veien fra nordvest hjørnet på 10/144 og fram til 10/86 hvor den fordeles til de øvrige eiendommene.
Inntatt i erklæringen merket som tinglyses ikke er det påført følgende: Dersom det er et ønske at flere boliger skal knyttes til ledning enn de 4 som allerede eier rettighetene, må ny eiendom kjøpe seg inn i felles vann- og kloakkledning. Dette gjøres ved an ny bolig innbetaler sin andel til hver av de 4 eierne. Andelens kostnad vil bli andel av konstnadene på kr. 120.000,- + indeksregulering siden desember 1996. I tillegg tilkommer vedlikeholdskostnader på vann og kloakkledningen.

Dagboknr 149267, tinglyst 19.10.2005, type heftelse: Best. om vann/kloakk
Fradelt tomt fra 10/100 som har fått gnr. 10, bnr. 262 ble gitt rett til å knytte seg på vann og avløp og vei til felles ledningsnett som anslutter til hovednettet, mot å betale andel av kostnader ved installasjon av ledning til følgende eiendommer, 10/100, 10/85, 10/114, 10/86 og 10/83

Dagboknr 2115410, tinglyst 18.10.2024, type heftelse: Best. om vann/kloakk
 Gnr. 10, bnr. 280 fradelt fra 10/83 ihht erklæringens inntatte kart, gis herved rett til å tilkyttes felles privat felles ledningsnett for vann og avløpsledninger fram til offentlig ledningsnett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

EIENDOMMEN HAR RETTIGHETER I ANNEN EIENDOM
Eiendommen har tinglyst rett til å grave vanngrøft og legge vannrør over eiendommen gnr. 10, bnr. 100 fra brønn beliggende på eiendommen Rustein.
Rettigheten er tinglyst på gnr. 10 bnr. 100 i Nittedal kommune, dagboknr 2069, tinglyst 10.07.1963.

Videre har eier av eiendommen gnr. 10, bnr. 3 i Nittedal gitt eiendommen gnr. 10, bnr. 86 vannrett i anvist brønn på 10/3 og likeledes gitt rett til å grave vanngrøft fra brønnen over eiendommen og legge ned vannrør.
Rettigheten er tinglyst på gnr. 10, bnr. 3 i Nittedal kommune, dagboknr 2132, tinglyst 15.07.1963.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Boligen ligger idyllisk og fredelig til innerst i en egen liten blindvei helt inn mot skogen. Man har flotte solforhold og skogen danner et hyggelig bakteppe. Her er det bare å gå rett ut i marka. Lillomarka kan tilby skiløyper, fiskevann, badevann og flotte turstier. Det er oppkjørt løype fra turveien ved siden av naboeiendommen. Sinober og Sørskogen er populære besøks steder i Lillomarka hvor det også er servering. Man har lysløype som går opp mot Skredderudtjernet og videre innover mot Sørskogen. Her kan man nyte nystekte kanelboller i helgene.
Nittedal kommunes slagord er "Der storby møter marka" da man har marka rett utenfor døra samt kort avstand til Oslo. Tvers gjennom dalen renner Nitelva som også er et populært mål for padle- og fisketurer.

Det er flere barnehager i området og det er gangavstand til barne og ungdomsskole. Li ungdomsskole er tilnærmet ny med nytt idrettsanlegg og kunstgressbaner, svømmehall, håndball- og sandvolleyballbanen. Det er ca. 10 min. å kjøre til Varingskollen. Det finnes også to 18-hulls golfbaner i Nittedal hhv. på Aas gård og Hauger. Det er kun 6 min. med bil til Mo kjøpesenter hvor de fleste fasiliteter som restauranter, kafeer, bank, vinmonopol, butikker, mm. Hagan butikksenter er også i umiddelbar nærhet (ca. 5 min. med bil). Det går buss til og fra Oslo med holdeplass på Nittedalsveien. I rushtiden går det ekspressbuss hvert kvarter, som bruker ca. 20-25 min til Oslo sentrum. Gjelleråsen er et trafikk-knutepunkt med bl.a. Flybussen til Gardermoen.

Følg Rv4 nordover fra Oslo mot Nittedal, ta av til høyre mot Slattum rett etter tunellen som starter fra rundkjøringen på Gjelleråsen. I krysset man kommer opp i tar man av til høyre inn i Nittedalsveien. Denne følges frem Rudsteinveien som tar av til venstre fra Nittedalsveien. Følg Rudsteinveien nesten helt til toppen. Siste stikkvei til venstre følges helt inn til eiendommen.

Veibeskrivelse ellers:  Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
Haugeråsen barnehage (0-5 år) 16 min gangavstand, 61 barn 1.3 km
Slattum barnehage (0-6 år) 19 min gangavstand, 81 barn 1.6 km
Hundremeterskogen barnehage (0-5 år... 7 min med bil, 83 barn 3.7 km

Skoler
Slattum skole (1-7 kl.) 20 min gangavstand, 359 elever, 19 klasser 1.7 km
Li skole (8-10 kl.) 6 min med bil, 454 elever, 18 klasser 3 km
Nittedal ungdomsskole (8-10 kl.) 8 min med bil, 416 elever, 21 klasser 5.4 km
Bjertnes videregående skole 8 min med bil, 500 elever, 26 klasser 4.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 849 kvm Pent opparbeidet tomt med plen og diverse beplantning med bed, hekker og område for grønsakshage. Deler av tomten er inngjerdet med oppstablet natursteinsmur. Grusbelagt innkjøring og gårdsplass.

På eiendommen er det oppført en garasje i bindingsverkskonstruksjon med utvendig liggende panel og pulttak. Garasjen er oppført på støpt plate og vegger er uisolerte. Garasjen har garasjerom og bodrom. Garasjedører av type labankdører. Ege dør til bod i garasjen. Garasjen er oppmål til å være 25 kvm. Det er ikke opplegg for el-bil lader i garasjen eller trukket strøm til garasje for dette. Det er fin plass for å kunne parkere flere biler på eiendommen. Utover dette er det gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse (formål) i henhold til reguleringsplan for Rudsteinområdet ID 143 datert 29.08.1994 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 29.08.1994. Eiendommens areal fordeler seg regulert med henholdsvis 1785 kvm til frittliggende småhusbebyggelse i felt I og 60 kvm som felles avkjørsel. 3 kvm ligger under bebyggelsesplan for felt BD Rudsteinområdet plan Id 156 vedtatt 20.06.2005 og er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i felt B1

Videre ligger eiendommen under kommuneplanens arealdel 2024-2035 vedtatt 13.05.2024 med Id 32322022 der eiendommen er angitt med 1788 kvm til Boligbebyggelse nåværende og 60 kvm Veg, nåværende.

Området syd for eiendommen grenser til område som i kommuneplanen avsatt til LNFR område, de andre tomtegrensene grenser mot regulerte områder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 11.056,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg belastes det for forbruk av vann/kloakk som følger: Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen ved årsskiftet. Forbruk betales a-konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste års forfall på kommunale avgifter. For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 80,42 pr. kubikkmeter av de kommunale avgiftene. Normalt forbruk i henhold til Nittedal kommune er stipulert til ca. 50 kubikkmeter pr person pr år. Dette betyr at for en familie på 4 vil forbruk av vann og kloakk ligge i størrelsesorden kr. 16.084,- for 1 år. Kommunen er i gang med utskifting til vannmålere med automatisk avlesning, når skifte bli foretatt for denne boligen foreligger det ikke informasjon fra Nittedal kommune på.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har ikke kunnskap om hva som har vært eiendommens strømforbruk pr. år. 

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13.000,-.
Veiavgift til drift av privat vei er ca. kr 2.500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet NOKAB/Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Abonnement for dette kan bestilles hos nevnte leverandør og abonnement for bredbånd koster fra kr. 499,- pr mnd og grunnpakke TV koster fra kr. 599,- pr mnd.
Se ellers priser på: https://www.nokab.no/priser-og-gebyrer/. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.540.513,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 5.110,- pr år.(Gjelder inneværende år 2026)

5 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

125 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
126 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
145 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 126 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 145 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stein Glemmestad og Wenche Glemmestad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 40 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4.000,- (2 visninger er gratis)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nittedal kommune, bebygget med pålantegninger og ildstedsinfo  kr 6 091,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning 6,71 promille av 5400´  kr 30 834,00
Digital annonse i lokalavisen Varingen  kr 1 250,00
Fotopakke med plantegninger og stangfoto  kr 4 875,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 62-0042/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR62.2642

Sist oppdatert: 09. juni 2026 kl. 11:17