Nordstrand/Ljan

Gladvollveien 43

Prisantydning

3 500 000 kr

Fellesgjeld: 86 994 krOmkostninger: 96 622 krTotalpris: 3 683 616 kr
Etasje
3
Byggeår
1958
Soverom
2
Areal (P-ROM)
68 m²
Tomteareal
1958 m²
Fasiliteter
Veranda
Fellesutgifter
4 718 kr

Gjennomgående selveierleilighet i klassisk stil med god planløsning og balkong. Varmtvann & fyring inkl.

Komplett salgsoppgave

Kort om eiendommen

Gjennomgående selveierleilighet i klassisk stil med praktisk planløsning og balkong. Varmtvann & fyring er inkludert i husleien. Leiligheten inneholder bl.a. 2 gode soverom, stue/spisestue med tilknytning til kjøkken i delvis åpen løsning, entré og bad.

Beliggende i attraktivt bomiljø sentralt på Ljan/Nordstrand er dette et særdeles barnevennlig område med lekeplasser, slalåmbakke og et rikt friluftstilbud, samt flere barnehager i nærheten. Ingen gjenboere og unik nærhet til store og frodige friområder med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter. Kort vei til flere badeplasser langs fjorden. Kort vei også til diverse servicetilbud på Sæter, Holtet og Lambertseter. Gangavstand tiil buss i Ljabruveien og tog fra Ljan togstasjon.

Eiendommen

Gladvollveien 43, 1168 Oslo
Gnr. 194, bnr. 229, snr. 27 i Oslo kommune.

Områdebeskrivelse

Beliggende i attraktivt bomiljø sentralt på Ljan. Ingen gjenboere og skjermet terrasse. Unik nærhet til store og frodige friområder med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter. Kort vei til flere badeplasser langs fjorden, samt til privat badeplass på Ljansbadet ved innmelding i Ljans Vel. Vellet har også egen båtforening med mulighet for leie av bøye hvis ledig. Et særdeles barnevennlig område med lekeplasser, slalåmbakke og et rikt friluftstilbud, samt flere barnehager i nærheten og få minutters gange til Ljan skole. Nærhet til Ljans lokale matbutikk, på hjørnet av Herregårdsveien og Gladvollveien. Få minutters kjøring med bil til diverse servicetilbud på Sæter. 

En kort kjøretur unna finner man også bl.a. Holtet og Lambertseter Senter. På Holtet finner man den populære delikatessebutikken Jacobs og Åpent Bakeri, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino.

Meget kort vei til buss i Ljabruveien og tog fra Ljan togstasjon.
(Se www.ruter.no for rutetider)

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Umiddelbar nærhet til områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen, samt kort vei til fotballbaner i Herregårdsveien og tennisanlegg i Peder Holters vei.
Nordstrand IF på "Niffen" med håndballhall og fotballbane med kunstgress. Nordstrand IF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Ekebergsletta med flotte turområder, lysløype, idrettsanlegg, tennisbaner, minigolfbane, ridesenter, store friområder, Ekebergresturanten m.m. 
Treningsstudio: Evo på Sæter, BestHelse på Holtet, to Sats Elixia sentre på Lambertseter, samt og Fresh Fitness på Hauketo og på Lambertseter.

Barnehager og skoler

Flere private og offentlige barnehager i nærområdet. I følge utdanningsetaten sogner denne adressen til Ljan Skole. Skolen ligger rett i nærheten av Gladvollveien 43.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Areal og innholdsbeskrivelse

Totalt bruttoareal: 75 kvm
Totalt bruksareal: 68 kvm
Totalt primærrom: 68 kvm

Primærrom:
Entre/gang, bad, 2 soverom og stue/spisestue med delvis åpen kjøkkenløsning: 68 kvm

I tillegg disponerer boligen kjellerbod på ca. 3,2 kvm samt loftsbod på ca. 9 kvm. Bodene er merket med snr 27. 

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport utført av Finn Halvor Bjørntvedt. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Tomten

Eiet tomt på 1.958 kvm som tilhører sameiet. Opparbeidet og beplantet fellesareal på baksiden av bygningene. Tomten er fellesareal.

Parkering

Sameiet fordeler parkeringsplasser for bygningen. Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Bebyggelse

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i betong-, mur- og trekonstruksjoner. Betongsåle, antar fundamentert til faste masser/fjell. Grunnmur i betong. Yttervegger/fasader er pusset og malt.
Vinduer og balkongdør med isolerglass. Brann- og lydklassifisert entredør. Støpte dekker som etasjeskillere, tilfarergulv. Saltak i trekonstruksjon tekket med betongstein. Fra stuen er det utgang til balkong på ca 4 m². Støpte betongtrapper/reposer med belegg og malte vegger i oppgang. Vinduer og balkongdør med isolerglass fra 1991. 

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen som følger vedlagt. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
- Baderommets konstruksjon/oppbygging er ikke kjent og det antas at den er enklere enn dagens krav og metoder for utførelse. Badet fungerer greit til dagens bruk og med dusjkabinett, tilstandsgrad er gitt på grunn alder og konstruksjon/oppbygging. Dusjkabinettet bør ikke fjernes for å dusje rett på vegg og gulv uten at det legges membran.
- Rekkverkshøyden på balkongen ble målt til 86 cm - som er lavere forskriftskravet.

Det er påvist forekomst av kre på baderom.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i  salgsoppgaven.  Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i tre/mur/betong.

Ferdigattest

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Ifølge tilsynsrapport kan eiendommen ferdigattesteres 04.03.1968. Det gjøres oppmerksom på at kommunen nå ikke utsteder ferdigattest på tiltak omsøkt før 1998. Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Eventuell adgang til utleie

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Standard

Gjennomgående selveierleilighet i klassisk stil med praktisk planløsning og balkong. Varmtvann & fyring er inkludert i husleien. Boligen inneholder bl.a. 2 gode soverom, stue/spisestue med tilknytning til kjøkken i delvis åpen løsning, entré og bad. Gulvene er belagt med parkett, malte gulvbord og fliser på bad. Alle gulvbord samt de fleste overflater malt i nyere tid. 

God beliggenhet skjermet fra vei i barnevennlige omgivelser med umiddelbar nærhet til til buss, tog og matbutikk. 

Diverse oppgraderinger i nyere tid:
- Ny ventilator/vifte på kjøkken.
- Kjøleskap og oppvaskmaskin fra 2018. 
- Nytt dusjkabinett.
- Nye deksler på stikkontakter og lysbrytere.
- Alle originale gulvbord samt de fleste overflater er malt i nyere tid. 

Entré
Innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Overflater malt i nyere tid. Her finnes også porttelefon.

Stue
Romslig stue med god plass til spisebord og salong. Leiligheten er gjennomgående som gir mye naturlig lys og en god romfølelse. Adkomst til balkong på ca. 4kvm. 

Kjøkken 
Kjøkken i klassisk stil med delvis åpen løsning. Kjøkkenet er innredet med folierte fronter og laminat benkeplate. Praktisk tilknytning til stue. Kun integrerte hvitevarer på kjøkkenet følger boligen.

Bad.
Flislagt bad med gulvvarme. Badet er innredet med dusjkabinett, wc og servant med tilhørende skap. Dusjkabinett kjøpt i nyere tid. Opplegg for vaskemaskin. 

Soverom
Leiligheten inneholder 2 gode soverom med garderobeskap. Rommene er utbedret med veggfornyer, lister og er malt i nyere tid. 

Rikelig med lagringsplass i kjellerbod på ca. 3,2 kvm samt loftsbod på 9 kvm. 

Teknisk/diverse
- Radiatorer tilknyttet fellesanlegg.
- Naturlig avtrekk over tak eller til yttervegg, avtrekksvifte i bad.
- 32 amp hovedsikringer. Fordelingskurser med automatsikringer.
- Markise ved balkong
- Dørtelefon, lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr er installert.

For ytterligere informasjon om boligen se tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Oppvarming

Radiatorer tilknyttet fellesanlegg.
Varmekabler i badegulv.

Energimerke Energimerket G5

Informasjon og brl./aksjelaget/sameiet

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Herregårdsveien 1 sameie, med sameiebrøk 67/1588.
Sameiet består av 27 leiligheter og 5 næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS avd. Forkjøp, tlf. 22 86 55 00
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er lov etter godkjenning fra styret. 

Foretatt påkostninger de senere år: 
2015-2016: Oppgradert elektrisk anlegg i fellesområdene i 2015 og oppussing av oppganger i 2016. 
2013-2014: Vedlikeholdsarbeid på viftene til tørkerommet som har redusert støynivå og økt effekten av viftene. 
2011-2012: Rehabilitering av fasaden. Utbedret pipe. 
2010-2011: Utbedret callinganlegget i hele sameiet. 

Planlagte påkostninger: 
Installasjon av radiatorfilter for å øke oppvarmingskapasitet i sameiet, kartlegging av energibehov i sameiet, med påfølgende oppgradering av oppvarmingsanlegg og eventuell installasjon av en ny el-kjele eller bytte av oljefyr til bioolje. Ifølge styreleder er estimert kostnad for tiltaket på kr. 300.000,-. 

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet. 
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet. 

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.

Dagboknr 912693, tinglyst 15.03.1929, Bestemmelse om veg:
Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr 16487, tinglyst 05.12.1953, Erklæring/avtale:
Gnr. 194 bnr. 229, Ljan blokk A erklærer herved for seg og sine etterfølgende eiere å være forpliktet til kun å leie bort ensidig belyste leiligheter til enslige. 
Dagboknr 778, tinglyst 05.01.1954, Bestemmelse om veg:
Eiendommen med gnr. 194 gnr. 229 er midlertidig fritatt for opparbeidelse av vei i 8 meters bredde. Eieren må når som helst Oslo kommune forlander det, opparbeide veien med kloakk langs tomta inntil 8 meter bredde.
Dagboknr 12302, tinglyst 29.09.1954, Erklæring/avtale:
Gnr. 194 bnr. 229 erklærer Oslo kommunes vann- og kloakkreglement som bindende for eiendommen. Konferer gjerne med megler for erklæring. 
Dagboknr 1217, tinglyst 28.01.1956, Bestemmesle om veg:
Eiendommen med gnr. 194 gnr. 229 er midlertidig fritatt for opparbeidelse av vei i 8 meters bredde. Eieren må når som helst Oslo kommune forlander det, opparbeide veien med kloakk langs tomta inntil 8 meter bredde. 
Dagboknr 6908, tinglyst 13.06.1956, Best. om vann/kloakkledn:
Eiendom med gnr. 194 bnr. 229 samtykker at gnr. 194 bnr. 513 legger vann- og kloakkledninger til sin eiendom samt rett til å vedlikeholde disse ledninger. 
Dagboknr 4723, tinglyst 06.04.1966, Skjønn
Oslo kommune har ekspropiert arealer 06.04.1966. Konferer med megler for å se fullstendig dokument. 
Dagboknr 66887, tinglyst 21.12.1984, Erklæring/avtale: 
Gnr. 194 bnr. 916 og 917 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei (4 meter bred) fra Gladvollveien over gnr. 194 bnr 229, 513, 530, 185, 6, 194 og 909. Gnr. 194 bnr. 916 og 917 skal ha samme rettigheter og plikter til fellesarealet gnr. 194 bnr. 909. Gnr. 194 bnr. 916 og bnr. 917 skal ha bruksrett til 2 stk. biloppstillingsplasser hver på gnr. 194 bnr. 909.
Dagboknr 68338, tinglyst 12.11.1990, Erklæring/avtale: 
Gnr. 194 bnr. 916 og 917 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei (4 meter bred) fra Gladvollveien over gnr. 194 bnr 229, 513, 530, 185, 6, 194 og 909. Gnr. 194 bnr. 916 og 917 skal ha samme rettigheter og plikter til fellesarealet gnr. 194 bnr. 909. Gnr. 194 bnr. 916 og bnr. 917 skal ha bruksrett til 2 stk. biloppstillingsplasser hver på gnr. 194 bnr. 909.
Dagboknr 56280, tinglyst 08.11.1984, Seksjonering: 
Seksjonering med bestemmelser. Konferer gjerne med megler for ytterligere informasjon.
Dagboknr 1007985, tinglyst 30.08.2019, Reseksjonering: 
Reseksjonering med bestemmelser. Konferer gjerne med megler for ytterligere informasjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Regulering

Eiendommen er regulert til bolig (formål)i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 16.09.2019 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 14.05.1986.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Overtagelse

Etter nærmere avtale. 

Oppdragets KR-kode

KR44.19224

Økonomiske forhold

Eiendommens utgifter

Fellesutgiftene er kr 4.718,- pr. mnd. og inkluderer: Akonto varmtvann og fyring, grunnpakke kabel-TV og internett (Get), trappevask, bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel samt øvrige driftskostnader for sameiet.

Herav:
Dugnads tilegg: 83,-
Fellesutgifter: 4.244,-
Kabel-tv og bredbånd: 391,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5.143 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Get som leverandør av internett & kabel-tv og grunnpakke er inkl. i husleie. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi

Formuesverdi for 2017 var kr 1.023.450,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
  
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2019 bli kr 3.684.420,-. Verdien er regnet ut i fra formuesverdien for primærbolig for 2017.  

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Opplysninger om fellesgjeld

Andel formue er kr 5.366,- pr. 31.12.2018
Andel fellesgjeld er kr 86.994,- pr. 16.09.2018

Total fellesgjeld for boligselskapet er 2.017.070,- pr. 16.09.2019 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 4,35%
Lånets løpetid: 21 år 4 md.
Avdragsfrihet: Ingen

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen og leilighetens andel av eventuell fellesgjeld, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 525,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 697,- pr. stk.
- Eierskiftegebyr til forretningsfører kr 5.750,-.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 3.682.622,-. Av dette beløpet utgjør kr 86.000,- andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen.

I tillegg kommer valgfri boligkjøperforsikring Pluss hos HELP Forsikring AS kr  9.900,-,  med et årlig abonnement på kr. 2.800,-.
Det er mulig å velge ordinær Boligkjøperforsikring i stedet til kr. 7.100,-. 

Betalingsbetingelser

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.
minusVis mindre

Plantegninger

Planskisse
Stue
Stue
Stue
Se alle bilder i galleriet

Viktig informasjon

Budregler

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver. Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr sms eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i sms og mail kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal.  Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Hvitvaskingsreglene

Kjøper og selger er forpliktet til å bidra til at megler kan gjennomføre tilfredsstillende kundekontroll og må derfor bl.a. fremlegge gyldig legitimasjon.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Boligselgerforsikring

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Protector Forsikring ASA. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter må sette seg inn i dokumentet før bud inngis.

Selgers Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Protector behandle reklamasjonen på vegne av selger. Merk at krav om verdireduksjon for eiendommen som følge av insekter/skadedyr er unntatt vilkårene i pkt. 4.5 og må rettes direkte mot selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperforsikring Pluss gjennom HELP Forsikring. Dette er rettshjelpforsikringer som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøtet. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kostnadsgodtgjørelse for formidling av slik forsikring. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon eller les mer om forsikringene på Help.no.

Avhendingsloven

Eiendommen selges "som den er" og overdras slik den fremstår ved visning. Selger fraskriver seg ansvar ut over det som følger av avhendingsloven §§ 3-7, 3-8 og 3-9. Dette innebærer at det først er en mangel ved eiendommen dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand. Alle brukte boliger har feil, men de færreste har mangler etter avhendingsloven. Det er begrenset levetid på bygningsdeler og tekniske installasjoner, og byggeskikk og teknologi endrer seg stadig. Bruksslitasje og elde er normalt, og kjøper må ta i betraktning at eiendommen har vært benyttet siden byggeår. Domstolene praktiserer kravet til vesentlig dårligere stand strengt, noe som innebærer at en del avvik fra det som forventes, må aksepteres. 

Interessenter må sette seg inn i salgsoppgaven, selgers egenerklæringsskjema og øvrige vedlagte dokumenter før bud inngis. I tillegg oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye, gjerne med fagmann. Forhold som er eller burde være oppdaget på en visning, er normalt ikke en mangel. Tilsvarende behøver ikke åpenbare eller synlige feil å være beskrevet i salgsoppgaven.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging kr 12.500,-
Oppgjør: kr 4.550,-
Markedspakke: kr 16.200,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 1.250,- 
Eksklusiv salgsoppgave: kr 2.500,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 
minusVis mindre
Laster objekter...
Jørgen Hartmark
Eiendomsmegler

Jørgen Hartmark

Telefon 23 16 52 03

Lurer du på noe

Jørgen svarer gjerne på spørsmål som dreier seg om kjøp, salg eller utleie. Du vil normalt få svar på e-post innen én virkedag.