GJERPENSDALEN

Siljanvegen 69

Prisantydning

6 450 000 kr

Omkostninger: 162 472 krTotalpris: 6 612 472 kr
Byggeår
1750
Soverom
3
Areal (P-ROM/BRA)
235 m² / 260 m²
Tomteareal
261000 m²
Fasiliteter
Garasje Veranda

Gården Sem nedre med mange muligheter og renovert hovedbygning! Sjelden sentral herskapelig eiendom ved Børsesjø

Komplett salgsoppgave

Kort om eiendommen

En flott eiendom på 261 daa. beliggende nord for Børsesjø. Svært sentralt mtp. skoler, butikker og sentrum. Våningshuset er omfattende renovert, og består av hoveddel og «generasjonsdel». Hoveddelen består av kjøkken, stue, 2 sov. bad og sep. toalettrom i tillegg til  2. etg som holder eldre standard. Det er innredet en "generasjonsdel" med egen inngang. Her er det bad, kjøkken og stue.

Totalt er det ca 80 daa. fulldyrket mark. Noe av dette er rundt tunet, og mesteparten sydover langs Børsesjø. Skogen utgjør omlag 174 daa. Det er gjennomført miljøplan slik at det er klargjort for hogst. Godt egnet for hestehold med ridemuligheter i skogen ut fra tunet. Den dyrkede marken er leid bort ut sesongen 2019 til økologisk kornproduksjon. 

Landbrukstakst kr 6.900.000,- og gården er odelsfri!

Eiendommen

Siljanvegen 69, 3719 Skien
Gnr. 121, bnr. 1 i Skien kommune.

Områdebeskrivelse

Landbrukseiendommen "Sem Nedre" ligger svært sentralt i Gjerpensdalen ved nordenden av Børsesjø, ca. 3 km. nord for Skien sentrum. Her bor man i landlige omgivelser, og likevel svært sentralt. Fine turmuligheter i nærområdet, og kort avstand til skole, barnehage, Gjerpen IF med nytt anlegg (sommeren 2018) samt butikker (KIWI og MENY). 

Nye "Gjerpen Bygdepark" består av mangen nye og flotte turstier bl.a. rundt Børsesjø, tilgang til fugletårn, planer om ny lysløype, skileikanlegg mm.

Barnehager og skoler

Gjerpen barne- og ungdomsskole. Kort avstand til Gjerpenshavna barnehage (ved Gjerpen Kirke). Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Areal og innholdsbeskrivelse

Totalt bruttoareal: 290 kvm
Totalt bruksareal: 260 kvm
Totalt primærrom: 235 kvm

Primærrom:
Hovedplan 160 kvm;
"Hoveddel" med gang, sep. toalett, pent kjøkken, lys og fin stue, lekkert bad og 2 soverom. 

"Generasjonsdel" med gang, stue, kjøkken og bad.

Loftsetasje 75 kvm:
Gang, loftstue, bad og 2 soverom. I tillegg kommer uinnredet loftsrom.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport 20.03.2019 datert  utført av Telemark Takst og Byggvurdering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Tomten

Eiet tomt på totalt 260.858 kvm. Eiendommen består av 3 teiger; én teig med tun rundt huset og driftsbygningen og det er én teig med jordbruksareal langs Børsesjø og én skogteiger nord for Lundsåsen.



TUN/HAGE:
Ca. 4 daa er tun/hage rundt bygnignene. Tunet har fin beliggenhet, og er opparbeidet med plen, beplantning, trær, bærbusker og frukttrær. Det er steinlagt uteplass foran boligen, og her er man skjermet for "vær og vind". Her er det også gode solforhold på ettermiddag- og kveldstid. Det er svalgang til inngangspartiet med 3 innganger til boligen. Stor gressplen syd for boligen og fint for ballspill og lek for barna. Ca. 50 meter privat gårdsvei fra Siljanvegen. God plass til parkering på gruset gårdsplass.

JORD:
Totalt er det ca 80 daa. fulldyrket mark. Noe av dette er rundt tunet, og mesteparten sydover langs Børsesjø - se vedlagt kart. De to største jordene er økologisk drevet, og det har i hovedsak blitt dyrket korn. Arealet har vært utleid, og avtalen opphører etter endt vekstsesong 2019 dersom ikke annet avtales. Antas fremtidig leiesum kan utgjøre ca kr. 30.000,- pr år. Jordet mellom tunet og skogen er ikke utleid, men tillatt omdisponert til juletreproduksjon. 

SKOG:
Skog og annet areal utgjør omlag 174 daa. Det er 75% barskog og 25% lauvskog. Det foreligger nylig gjennomført miljøplan slik at det er klargjort for hogst. Miljøplanen utleveres på forespørsel og inneholder viktige opplysninger om skogen og skogsdriften. Innkjøring til skogens hovedteig er via Høglivegen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst direkte fra kommunal vei, og ca. 50 m. privat gårdsvei inn til tunet. Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.  Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Bebyggelse

Boligen er iht. tilstandsrapport oppført i tre. Opprinnelig er eiendommen oppført rundt 1750, og den ble vesentlig påkostet rundt 2015/-16. Da ble det drenert rundt boligen, og etablert ny grunnmur med kjellerrom under deler av boligen, og det støpt og isolert betongsåle under resten av boligen. Det ble også skiftet 13 nye vinduer på hovedplan samt skiftet kledning og etterisolert. Takstein, renner og nedløp ble skiftet i 2004. Videre er det nytt el- og røranlegg i boligen, og det er 2 nye bad samt 2 nye kjøkken. Tilnærmet alle overflater på hovedplan er pusset opp og påkostet, og eiendommen fremstår som svært innbydende. Nåværende eier har stort sett kun benyttet hovedplan, og boligens 2. etg. har behov for oppussing/renovering.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen som følger vedlagt. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder oppussingsbehov i hele boligens 2. etg. Her er det også eldre vinduer. Garasje og driftsbygning er ikke vurdert i boligsalgsrapporten, og det må påregnes oppgraderingsbehov på disse.

Tilstandsrapporten og landbrukstaksten følger vedlagt i  salgsoppgaven.  Interessenter må sette seg inn i disse før bud inngis.

Ferdigattest

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår, og  kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det gjøres oppmerksom på at kommunen uansett ikke utsteder ferdigattest på tiltak omsøkt før 1998. Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Hovedbygningen på Sem nedre er et kulturhistorisk og bygningshistorisk viktig eksempel på en embedsmannsbygning fra slutten av 1700-tallet. Viktig er også den buede portalen (Sem-portalen) med kvaderlist og to-fløyet inngangsdør som er unik i sitt slag. Bygningen ble fredet i 1923 og er et av de aller første husene som ble fredet i Norge. I forbindelse med fredningen leverte den antikvariske bygningsnemd en innberetning der eiendommen ble omtalt på følgende måte: «Nedre Sem (g. nr. 121, b.nr. 1). Hovedbygningen paa denne tidligere fogedgaard er en stor en-etages laftet tømmerbygning med staaende panel og avvalmede gavlspidser; eiendommelig er gaardsfacadens tilbaketrukne midtparti med sin indebyggede svalgang som aapner sig ut mod den lille plads mellem fremspringende; dette kan tyde paa et tidligere utseende, svarende til Borgestads i ældre tid; sin nuværende karakter har huset antagelig faat i 2. halvdel av 18. aarh.» 


Som eier av en fredet bygning har man rett til å søke om økonomisk tilskudd til utbedring og reparasjon gjennom fylkeskommunen som får årlige bevilgninger til fredete bygninger. I tillegg kan det søkes hos Kulturminnefondet samt flere andre instanser. Dersom krav i medhold av kulturminneloven § 15a virker fordyrende på arbeidet, skal det gis helt eller delvis vederlag for utgiftsøkningen. Fredningsvedtaket er tinglyst på eiendommen, og det anbefales å gå inn på www.byggogbevar.no for å informasjon om fredete bygninger.

Eiendommen er fritatt for eiendomsskatt.

Eventuell adgang til utleie

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Standard

Boligen har vært gjennom omfattende oppussing de senere år, og fremstår som svært tiltalende. P.t. er det 3 innganger til boligen og den ene delen er innredet med eget kjøkken og bad da det tidligere har bodd 2 generasjoner på gården, mens den nå bebos av én familie med 3 barn.

Hoveddelen inneholder vindfang, separat toalettrom, pent kjøkken, lys og fin stue med klebersteinsovn, lekkert bad og 2 soverom. I tillegg er det trapp opp til boligens 2. etasje som har loftstue, bad og soverom. Denne delen er ikke oppusset og har behov for påkostning og oppgradering. Her er det stort potensiale, og kan innredes etter ønske og behov. 

Tilleggsdelen er innredet med gang, bad, kjøkken og stue. Det er ikke innredet eget soverom i denne delen, men det er enkel trappestige opp til loftsetasjen som kan deles av. Det poengteres at det ikke er egen utleiedel, og denne delen kan innlemmes i hoveddelen hvis ønskelig.

Oppvarming

Det er montert vedovn i begge stuene. I hoveddelen er det flott klebersteinsovn, mens det er vedovn i tilleggsdelen. Ellers elektrisk oppvarming ved panelovner og varmekabler. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Energimerke Energimerket G4

Tinglyste heftelser og rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av dagboknr 900435 tinglyst 1924 og dagboknr. 1075647 tinglyst 2012; Fredningsvedtak av boligen og presisering av vedtaket gjelder hovedbygningen (innvendig og utvendig). 

Det er tinglyst servitutter på eiendommen og disse omhandler:
- Bestemmelse om veg og vann; noen eiendommer har tinglyst 
 adkomstrett og rett til vann over deler av denne eiendommen.
- Bestemmelser om trafo-kiosker/stolper og ledninger for SKK (Skagerak)
- Grensegangssak. Grenser har vært gått opp på nytt.
- Fredningsvedtak ang. Børsesjø Naturreservat.
- Bestemmelse om vannledning og rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.v.

Det skal tinglyses bestemmelse om vannledning som gir eier av gnr. 121, bnr. 79 (nabo) rett til tilgang for nødvendig vedlikehold/reparasjon av vannledning som nå går over deler av eiendommen gnr. 121, bnr. 1 i Skien. Konf. megler.  

Alle servituttene vil følge eiendommen, og noen av dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for disse. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til vannledning sammen med flere naboer over gnr. 121, bnr. 2 - tinglyst 1951.

Regulering

Eiendommen berøres delvis av flere reguleringsplaner, men er i all hovedsak regulert til LNFR-område av kommuneplanens arealdel. Reg.plan for Siljanvegen/RV316 fra Sem bru til Åmot datert 1983 og 1984. Iht. til planen kan det oppføres nødvendige driftsbygninger og boliger for jordbruk/skogbruk-virksomhet, men tomt for bolig tillates ikke fradelt og boliger uten tilknytning til slik virksomhet tillates ikke oppført. Det lille jordet bak tunet er tillatt omdisponert til juletreproduksjon

Videre foreligger det fredningsvedtak på våningshuset, og som eier av en fredet bygning har man rett søke om økonomisk tilskudd til utbedring og reparasjon gjennom fylkeskommunen som får årlige bevilgninger til fredete bygninger. I tillegg kan det søkes hos Kulturminnefondet samt flere andre instanser. Dersom krav i medhold av kulturminneloven § 15a virker fordyrende på arbeidet, skal det gis helt eller delvis vederlag for utgiftsøkningen. Fredningsvedtaket er tinglyst på eiendommen, og det anbefales å gå inn på www.byggogbevar.no for å informasjon om fredete bygninger.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Konsesjon

Det er bo og driveplikt på eiendommen. Eiendommen er konsesjonspliktig og kjøper må søke kommunen om konsesjon, samt betale konsesjonsgebyr. Kjøper har risikoen for at konsesjon blir gitt. Dersom eiendommen er solgt til en pris høyere enn myndighetene vil akseptere, har selger rett til å kunne fratre avtalen uten noe økonomisk ansvar ovenfor kjøper. 

Kontakt megler for mer informasjon.

Overtagelse

Etter avtale med eier.

Oppdragets KR-kode

KR26.1912

Økonomiske forhold

Eiendommens utgifter

Kommunale avgifter er ca. kr 10.000,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendommen er fritatt for eiendomskatt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17.000 kwh. pr. år.

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 6.000,-

Boligen er tilknyttet Canal Digital Parabol som leverandør av tv-signaler, og har avgift på ca kr. 3.500 pr. år. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Formuesverdi

Formuesverdi for 2016 var kr 466.151,- ifølge skatteetaten. Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 525,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 697,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr. 6.140.972,-

I tillegg kommer valgfri boligkjøperforsikring Pluss hos HELP Forsikring AS kr 13.900,-. 
Det er mulig å velge ordinær Boligkjøperforsikring i stedet til kr. 11.100,- 

Betalingsbetingelser

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.
minusVis mindre

Plantegninger

Plantegning 2D
Plantegning 2D
Plantegning 2D
Planskisse generasjonsdel
Planskisse 2., etasje
Planskisse 1. etasje hovedbolig
Inngangsparti og svalgang. Særpreget buet portal ("Sem Portalen") med to-fløyet inngangsdør fra 1700-tallet
Lys og innbydende stue.
Stue hoveddel med flott klebersteinsovn
Se alle bilder i galleriet

Viktig informasjon

Budregler

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver. Ved inngivelse av bud via Krogsveens bud-app eller med elektronisk bud fra krogsveen.no oppfylles samtlige vilkår. Vi anbefaler derfor å bruke en av disse to løsningene ved inngivelse av det første budet. Er dere flere som byr sammen, anbefaler vi Krogsveens bud-app. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr sms eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i sms og mail kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal.  Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Låneformidling

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver i Danske Bank dersom dette er ønskelig. Krogsveen mottar et honorar av Danske Bank for denne formidlingen.

Hvitvaskingsreglene

Kjøper og selger er forpliktet til å bidra til at megler kan gjennomføre tilfredsstillende kundekontroll og må derfor bl.a. fremlegge gyldig legitimasjon.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Boligselgerforsikring

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Protector Forsikring ASA. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter må sette seg inn i dokumentet før bud inngis.

Selgers Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Protector behandle reklamasjonen på vegne av selger.  Forsikringsvilkårene kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at eierskifteforsikringen gjelder for eventuelle feil/mangler på våningshuset, ikke øvrig bygningsmasse.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Dette er en rettshjelpforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Forsikringen har ingen egenandel. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøtet. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kostnadsgodtgjørelse for formidling av slik forsikring. 
 
Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Avhendingsloven

Eiendommen selges "som den er" og overdras slik den fremstår ved visning. Selger fraskriver seg ansvar ut over det som følger av avhendingsloven §§ 3-7, 3-8 og 3-9. Dette innebærer at det først er en mangel ved eiendommen dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand. Alle brukte boliger har feil, men de færreste har mangler etter avhendingsloven. Det er begrenset levetid på bygningsdeler og tekniske installasjoner, og byggeskikk og teknologi endrer seg stadig. Bruksslitasje og elde er normalt, og kjøper må ta i betraktning at eiendommen har vært benyttet siden byggeår. Domstolene praktiserer kravet til vesentlig dårligere stand strengt, noe som innebærer at en del avvik fra det som forventes, må aksepteres. 

Interessenter må sette seg inn i salgsoppgaven, selgers egenerklæringsskjema og øvrige vedlagte dokumenter før bud inngis. I tillegg oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye, gjerne med fagmann. Forhold som er eller burde være oppdaget på en visning, er normalt ikke en mangel. Tilsvarende behøver ikke åpenbare eller synlige feil å være beskrevet i salgsoppgaven.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: Kr. 50.000,-
Grunnhonorar: kr 12.500,-
Oppgjørshonorar: kr 4.550,-
Markedspakke: kr. 19.000-
Oppslag eiendomsregister: kr 1.250,- 
Faktureringsgebyr: kr 250,- pr utlegg
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.
minusVis mindre
Laster objekter...
Morten Saubrekka
Daglig leder / Eiendomsmegler MNEF

Morten Saubrekka

Telefon 35 90 45 52

Lurer du på noe

Morten svarer gjerne på spørsmål som dreier seg om kjøp, salg eller utleie. Du vil normalt få svar på e-post innen én virkedag.