poster

Boligprisene - frisk start på boligåret 2016

Boligprisene har steget 3,1 prosent fra desember til januar og gav oss en frisk start på boligåret. Den viktigste årsaken til prisstigningen er forskjellen mellom tilbud og etterspørsel. Det er fortsatt stor etterspørsel etter alle typer boliger på Østlandet mens tilbudet er svært begrenset. Dette påvirker prisene i oppadgående retning.

Leif J. Laugen
av Leif J. Laugen
Administrerende direktør
Del

Ubalanse mellom tilbud og etterspørsel

Den store ubalanse mellom antall kjøpere og antall objekter for salg i de ulike geografiske markedene har medført en reduksjon i antall omsetninger på 13 prosent fra januar i fjor. I Rogaland er det usikkerhet på kjøpersiden og stort tilbud av boliger som begrenser omsetningen. Her har omsetningen falt med 36 prosent, Stavanger var ned hele 43 prosent i omsetning fra januar 2015.

Boligprisutvikling siste måned

Prisoppgangen gjelder alle landets regioner, med oppgang på minimum 2 prosent. Sterkest er oppgangen i Akershus, Buskerud, Vestfold, Østfold, Telemark og Hedmark. Storbyene har en mer moderat oppgang, noe som skyldes at prisene spesielt på familieboliger faller inn mot jul og sommerferie, mens de tar seg opp igjen i januar og august. Dette ser vi hvert år. Storbyene har størst andel leiligheter slik at her er prisbevegelsene mindre sesongpregede.

Boligprisutvikling siste år

Over det siste året er det nå Oslo som har den største prisoppgangen med 9,0 prosent. Dernest kommer Hamar og Drammen i tillegg til store deler av Akershus fylke med Asker og Øvre Romerike i tet – alle med en prisstigning godt over 7 prosent fra januar 2015 til januar 2016. Svakest prisutvikling har Rogaland hvor Stavanger og Sandnes har en nedgang på henholdsvis 6,0 prosent og 4,7 prosent.

Hvordan vil boligprisene utvikle seg fremover?

Det vil nå gradvis komme flere objekter ut i markedet. Dette vil bidra til å redusere prisoppgangen, og vi vil se en utflating i boligprisene i andre kvartal når vår-rushet så smått starter etter påske.

Oppbremsingen i norsk økonomi er tiltakende og vi må regne med at dette også vil prege boligmarkedet i stadig sterkere grad, på tross av rekordlav boligrente og forventninger om at den skal ytterligere ned. Vi anslår en vekst i boligprisene på 3-4 prosent fra 2015 til 2016. I dette ligger at vi også forventer at prisveksten i Oslo gradvis vil avta fra 9 prosent-nivået. Det høye nivået på boligprisene i hovedstaden gjør at stadig flere potensielle kjøpere vil søke til omkringliggende kommuner samtidig som at det tilføres en god del nybygg til markedet.

Boligmarkedet i Rogaland

Boligmarkedet i Rogaland er i en særstilling. Priskorreksjonen i Stavangerområdet har nå pågått i snart 3 år – dette etter en meget sterk prisutvikling i perioden 2006 til 2012 samtidig som oljeprisen ble liggende på et vedvarende høyt nivå. Ut fra våre beregninger er det meste av perioden med særskilt svak prisutvikling over i Stavanger. Prisene ligger nå om lag 5 prosent høyere enn nivåene i Bergen og Trondheim ut fra fundamentale forhold. Et svakt totalmarked i landet forøvrig kan selvfølgelig forlenge den smertefulle prosessen for mange av boligeiere i Stavanger. I tillegg har nybygg-aktiviteten vært stor helt til det siste slik at markedet er preget av et overskudd av boliger som kan vedvare en periode.

Bankenes adferd blir avgjørende

Bankene er nå i ferd med å stramme noe mer til på sin kredittgivning i de områder av landet hvor boligprisene har gått ned. Bankenes adferd i en periode med svakere konjunkturer og fare for prisnedgang er kanskje den faktor som kan skape størst negative effekter i boligmarkedet. Bankene har historisk hatt en tendens til å bremse i oppoverbakke og gi gass i nedoverbakke - forsterket av samme adferd fra myndighetene. Finansdepartementet har helt til det siste pålagt bankene økt krav til egenkapital, noe som begrenser deres evne til utlåning. Dette kan skape uheldige selvforsterkende effekter, og vil bli den store X-faktoren i boligmarkedet fremover.

Leif J. Laugen
Administrerende direktør

Leif J. Laugen

Leif. J. Laugen er Administrerende Direktør i Krogsveen. Laugen er også tidligere styreleder i Eiendom Norge, Bransjeforeningen for eiendomsmeglingsforetak.