logo
poster

Eierleilighet, andelsleilighet eller aksjeleilighet? Sjekk forskjellene

28. januar 2020

Er du usikker på om du vil kjøpe eierleilighet, aksjeleilighet eller andelsleilighet? Krogsveen gir deg oversikt over forskjellene mellom de ulike eierformene.

Krogsveen
av Krogsveen
Redaksjonen
Del

Selveierleilighet – eller eierseksjon – er en leilighet hvor du som eier har rettslig disposisjonsrett til å bruke leiligheten slik du vil. Det betyr blant annet at du kan leie den ut med en gang etter kjøp, hvis du ønsker det.Så kjøper du en sekundærbolig for utleie, må du velge selveierleilighet.

Når du kjøper en selveierbolig må du betale dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen, når du kjøper eierleilighet. Pengene går til staten.

Råderetten over en eierleilighet er tilnærmet ubegrenset, såfremt du følger eierseksjonsloven og sameiets vedtekter. Noen sameier har vedtektsfestet at utleie skal godkjennes av styret, men styre kan ikke nekte uten saklig grunn.

Andelsleilighet og aksjeleilighet

Andelsleiligheter og aksjeleiligheter er organisert som borettslag eller boligaksjeselskap.
Mange er engstelige for å kjøpe aksjeleilighet fordi det ikke er så vanlig .Det er ingen grunn til å være bekymret for dette da aksjeleiligheter juridisk sett behandles som borettslagsleiligheter. Det var tidligere lov til å etablere boligaksjeselskaper. Men da det ble bestemt at det kun skulle være to eierformer i Norge – andelsboliger og eierseksjoner, ble boligaksjeselskapene innlemmet i borettslagslovningen.

Felleskostnadene i et borettslag fordeles etter en fordelingsnøkkel omtrent på samme måte som i et eierseksjonssameie, men juridisk sett, i forhold til tredjepart for eksempel långivere, eier andelseierne eiendommen sammen.

Den rettslige disposisjonsretten er noe mer begrenset enn for selveierleiligheter. Du må blant annet ha bodd i leiligheten i ett år, før du kan leie den ut og maksimal utleietid er tre år. Etter 3 år kan du søke om forlenget utleie, men må du ha en begrunnelse som går utover ren utleie for eksempel beordring i forbindelse med jobb, studier i utlandet og lignende. Styret må godkjenne utleien, men kan ikke nekte uten saklig grunn.

Når du kjøper en andelsleilighet eller aksjeleilighet, slipper du å betale dokumentavgift til staten. Dog kan leiligheten ha forkjøpsrettsregler. Det vil si at medlemmer av borettslaget – og eventuelle medlemmer av et boligbyggelag – kan tre inn i høyeste bud ved salg av boligen.
Så ser du etter bolig i områder med mange borettslagsleiligheter, for eksempel OBOS lønner det seg å melde seg inn i boligbyggelaget slik at du kan bruke forkjøpsretten når du skal kjøpe.

De viktigste forskjellene

  • Borettslag er fundert på felleskap – å eie sammen. Formelt sett er borettslaget eier av eiendommen og du har bruksrett til egen bolig gjennom å eie en andel.
  • Eierseksjonssameier (boligsameier) er basert på at eiendommen er delt opp i enkelt seksjoner men med en overbygning for å sikre styring og felles interesser.
  • Det er større sannsynlighet for at du finner flere boliger som er leid ut i et boligsameie da boligene fritt kan leies ut.
  • I borettslag er det noen restriksjoner på utleie av egen bolig, blant annet ett års botid og at du deretter må søke og ha en god grunn hvis du vil leie ut mer enn 3 år.
  • Det kan være vanskeligere å få gjennomført og finansiert større vedlikehold og utbedringer i et boligsameie fordi banken ikke kan ta pant i den felles eiendommen. Og dersom de allikevel skulle innvilges lån må det være enstemmighet blant alle seksjoneierne.
  • Borettslag har ofte intern forkjøpsrett. Dette brukes ikke så ofte lenger, men kan være gunstig hvis du liker deg i borettslaget og ønsker å kjøpe en større leilighet.
  • Ved kjøp av selveierbolig betaler du 2,5% dokumentavgift til staten, borettslagsboliger har ikke dokumentavgift.

Bør eierform ha avgjørende betydning for hvilken bolig du velger?

De fleste boligkjøpere som leter etter en bolig de skal bo i selv ser på alle eierformer når de skal kjøpe bolig. Dette fordi det viktigste er å finne boligen de ønsker seg, og boformen er som regel ikke utslagsgivende for den vanlige forbruker. At organisering og boform ikke er så viktig for kjøperne, skyldes nok også at det har vært en tilnærming mellom borettslag og selveierboliger de siste årene. Først og fremst gjennom endring i  Lov om borettslag som har gitt større adgang til utleie i borettslag. Men vi ser også at mange boligsameier driftes etter mønster fra borettslag, ved å spare opp midler til vedlikehold og der det er mulig, tar opp lån til utbedringer.

Det er sannsynligvis veldig klokt at de to boformene har nærmet seg hverandre når det gjelder handlefrihet og driftsform. Det er krevende å bo sammen, og vi skal være glad for at vi har et godt rammeverk og god praksis for styring og drift av boligelskapene her til lands. På den måten blir boligmassen og folks verdier ivaretatt på en god måte. Hvilken boform du velger når du kjøper bolig er opp til deg.

Det viktigste er at du kjenner litt til forskjellene og bruker både hode og magefølelse når du velger.

Krogsveen
Redaksjonen

Krogsveen

Redaksjonen har ansvaret for Magasinet i Krogsveen. Her produseres det innhold til alle som interesserer seg for bolig og boligmarkedet.

Kontakt oss gjerne om tips til innhold, tilbakemeldinger eller andre innspill: marked@krogsveen.no

logo

Martin Linges vei 17, 1364 Fornebu

Sentralbord: 67 52 95 50

Følg oss på FacebookMeld deg på nyhetsbrev

© 2020 Krogsveen AS

logo

Martin Linges vei 17, 1364 Fornebu
Sentralbord: 67 52 95 50

© 2020 Krogsveen AS 2018

PersonopplysningerBruk av cookies