poster

Boligåret 2015 oppsummert og forventninger for 2016

Oppsummert er nivået på boligprisene i Norge ved inngangen til 2016 høyt. Vi mener imidlertid det er gode grunner for at prisene skal kunne stige ytterligere noen prosent. Markedet vil allikevel kunne endre karakter raskt, og den største usikkerhetsfaktoren kommer fra banksektoren. Både gjennom innstramminger fra finansmyndighetene og at bankene selv blir usikre og reduserer sin boliglånsvirksomhet, sier Leif J. Laugen, administrerende direktør i Krogsveen.

Leif J. Laugen
av Leif J. Laugen
Administrerende direktør
Del

Boligåret 2015 – store regionale forskjeller

Boligprisene har i gjennomsnitt steget med 7,2 prosent fra 2014 til 2015, landet sett under ett. Takten på prisstigningen har vært avtakende gjennom året slik at ved slutten av 2015 lå prisene 5,0 prosent over prisene i desember 2014.

Det er imidlertid store regionale forskjeller. Rogaland har hatt en prisnedgang på 3,8 % fra desember 2014 til desember 2015. I samme periode har Oslo hatt en prisoppgang på 9,5 %! Utviklingen i næringsliv og sysselsetting, og da spesielt i tilknytning til oljerelaterte næringer, speiler også boligmarkedet. På Vestlandet er boligmarkedet preget av lavere aktivitet og gradvis svekkede priser.

Hva kan vi forvente i boligmarkedet i 2016?

Krogsveen antar at gjennomsnittlig boligpris for landet under ett vil stige med 3-4 prosent fra 2015 til 2016. Prisstigningen forventes å svekkes underveis gjennom året slik at prisveksten målt ved 12 mnd veksttakt vil gå fra 5,0 prosent ved starten av året til 0-2 prosent ved slutten av året.

Fremdeles store regionale forskjeller

Prisutviklingen regionalt forventer vi vil fortsette å være svært forskjellig, avhengig av den regionale utviklingen i næringsliv og sysselsetting. Med fortsatt nedgangskonjunkturer vil vi sannsynligvis erfare at flere regioner enn Rogaland vil komme til å få prisnedgang. Dette på tross av svært lave renter og aktiv motkonjunktur-politikk fra myndighetenes side. Det går imidlertid et tydelig skille mellom Østlandet og resten av landet.

Det meste av prisveksten vil komme i første tertial. Dette er både en funksjon av et normalt sesongforløp, men ytterligere forsterket av at vi tror nedgangskonjunkturene vil forsterkes mot slutten av året.

Viktige drivkrefter i boligmarkedet

Det lave rentenivået er den viktigste drivkraften for at prisnivået skal holde seg, og sågar stige. Så lenge folk har jobb og beholder gode lønnsinntekter er det liten risiko for at prisene vil falle kraftig så lenge rentenivået er så lavt. Norske boligpriser vurderes av mange fagøkonomer som høye – og sågar for høye når man tar i betraktning husholdningenes gjeldssituasjon. Imidlertid er betjeningsevnen svært god med dagens lave rentenivå. Vurderer man nordmenns utvikling i disponibel reallønn etter skatt opp mot utviklingen i boligpriser, er prisnivået absolutt forsvarlig. Rentens påvirkning på kronekursen og dermed bedret konkurransekraft for eksportnæringer og hjemmekonkurrerende næringsliv, skaper en ytterligere positiv effekt på sysselsettingen i denne nedgangskonjunkturen.

Myndighetene har gjennom statsbudsjettet for 2016 og forskjellige infrastruktur-tiltak den senere tid vist vilje til å bruke den store finanspolitiske handlingsfriheten Norge har til aktiv motkonjunkturpolitikk, dette ser vi spesielt i de regioner hvor arbeidsløsheten er stigende. Dette vil nok til en viss grad motvirke økende arbeidsledighet, men vi tror at usikkerheten i et slikt marked vil medføre en noe lavere interesse for å kjøpe bolig – og endre balansen mellom de som ønsker å kjøpe først og de som ønsker å selge først. Denne balansen er helt avgjørende for prisutviklingen i de lokale markeder.

Sammenlignet med befolkningsutviklingen er det gjennomgående relativt få ferdigstilte boliger og boliger under bygging landet sett under ett, slik at vi ser ikke noe grunn til stort prisfall som følge av overetablering. Imidlertid vil det i enkelte byer kunne være temporære avsetningsutfordringer som kan resultere i svakere boligmarkeder i perioder fremover. Både Stavanger-området, Kristiansand-området og Trondheimsområdet har fått stor tilflyt av nye boliger de senere år. Det samme er etter hvert tilfelle med Tromsø.

Bankenes betydning for utviklingen i boligmarkedet

Historisk har ofte store priskorreksjoner i boligmarkedet blitt utløst av endret adferd fra bankene. Dette var både tilfelle i 2008 og i 2013, og bankene spilte også en helt avgjørende rolle tilbake i den egentlige finanskrisen i Norge fra 1988 til 1993.

Myndighetene har de senere år strammet inn på kravene til bankenes egenkapital og på bankenes mulighet til å yte boliglån, og i 2015 har finansmyndighetene strammet inn i bankenes rammebetingelser på ulike måter. Blant annet har bankenes retningslinjer for forsvarlig boliglånsvirksomhet blitt endret til en forskrift og innskjerpet. Det er også foretatt andre innskjerpinger, men etter vår vurdering er det bare innstramningen i retningslinjene for boliglånsvirksomhet som har virket innstrammende for boligmarkedet, og det på en relativt mild måte.

Oppsummert: Et robust prisnivå som vil kunne endre karakter raskt

Oppsummert anser vi derfor dagens prisnivå som robust, og at utviklingen i fortsettelsen vil være moderat uten de helt store bevegelser. Et langvarig oljepris-nivå på i området $ 30-40 pr fat vil ikke rokke ved dette. Til det er de ulike bufferne i norsk økonomi for robuste, og myndighetene vil kunne holde 90-95 prosent av arbeidsstyrken sysselsatt gjennom sine virkemidler. Imidlertid anser vi at de største usikkerhetsfaktorene også nå kan komme fra banksektoren, både gjennom ytterligere tilstramminger fra finansmyndighetene som kan virke som «brems i oppoverbakke» og eventuelt at bankene selv blir usikre og reduserer sin virksomhet i boliglånsmarkedet, for eksempel ved å begrense sin mellomfinansiering av kunder i boligbytte-prosessen. Da vil markedet raskt kunne endre karakter.


Leif J. Laugen
Administrerende direktør

Leif J. Laugen

Leif. J. Laugen er Administrerende Direktør i Krogsveen. Laugen er også tidligere styreleder i Eiendom Norge, Bransjeforeningen for eiendomsmeglingsforetak.