Tornaas' vei 29

Tornaas' vei 29, 2016 FROGNER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 283, bruksnummer 42, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 188 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 65 kvm: Gang, matkjeller, uinnredet kjellerrom, bod, fyrrom/vaskerom.
1. etasje 63 kvm: Entré, gang, bad, trapperom, stue, kjøkken.
2. etasje 49 kvm: Gang, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4.

BRA-e:
Bod:
Etasje 11 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 16 kvm: Terrasse.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.01.2026 utført av Rambøll Norge AS v/Daniel Østbye. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig over to plan med kjeller, oppført i 1965. Bygningen har betonggrunnmur og murkonstruksjon med pussede fasader, hvor sprekker og riss ble utbedret for flere år siden. Etasjeskillene er av støpt betong og trebjelkelag. Taket har en enkel sadelform med plassbygde taksperrer av treverk, og haneloftet er et kaldt loft. Taktekkingen består av stål- eller aluminiumsplater på et undertak av taktro (trebord), og taket ble fornyet i 1993. Takrenner, nedløp og stigtrinn til pipe er av metall. Bygningen har hovedsakelig malte trevinduer med 2-lags glass fra 1978 og 1993, med enkelte kjellervinduer fra 2004 og ett vindu i 2. etasje fra 2021. Hovedytterdøren er av treverk med glassfelt, og de innvendige dørene er fra ulike årstall med ulik utforming. Det er en mursteinspipe med vedovn på kjøkkenet, som ble rehabilitert med nytt røykrør i stål i 2019. Boligen har utvendig trapp av treverk til inngangspartiet, og innvendige trapper med rekkverk er også av treverk. I hagen er det en frittliggende terrasse av treverk på ca. 16 m². Kjelleren er en rå-kjeller med vegger, gulv og himling av fritt eksponert betong, samt siporexelementer i veggene.

Det er et enkelt bodbygg oppført i trekonstruksjon med ukjent fundamentering. Taket er tekket med asfaltpapp, og veggene er kledd med stående kledningsbord.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entréen. Det elektriske anlegget er basert på åpne føringsveier fra byggeår og har en lastbryter på 2x40 amp. (skrusikring).

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Vinduer - 2: Vinduene har råteskader. Ett vindu på soverommet i 2. etasje er i så dårlig forfatning at de må skiftes ut for å lukke avviket.

Innvendig
- Overflater - 2: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er påvist omfattende sprekker i plateskjøter, fuktskade i himlingsplate ved pipe, samt at glassfiberstrie slipper fra underlaget. I tillegg er det registrert støvkondens i himlingen.

Våtrom - 1. Etasje Bad
- Sluk, membran og tettesjikt: Sluket har passert mere en 50% av anbefalt brukstid. Det er skader på tettesjikt på gulv som resulterer i at våtrommet ikke er tett. Resterende tettesjikt er passert anbefalt bruktid. Utførelsen / kvaliteten mellom sluk og membran er utilfredsstillende. Tettesjikt på gulv er ikke sammeføyet med sluk, kun lagt inntil.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Takkonstruksjon/Loft: Fuktmerker observert i området rundt pipen, trolig fra før taket ble tekket om. Dette kan indikere tidligere lekkasje fra utett yttertaktekking. Ekrementer etter mus er registrert. Loftsluken er utett. Lufteventiler i gavlveggene og takfoten er ikke sikret mot fugler og insekter. Luftespalter mot takfot er tettet med isolasjon. Det ble ikke påvist diffusjonssperre mellom 2. etasje og kaldt loft. Ventilasjonskanaler på kaldt loft er uisolerte. Loftet ble kun inspisert fra loftsluken, da det ikke var tilrettelagt for sikker adkomst til øvrige deler av loftet.
- Vinduer: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Det er påvist påbegynnende råteskader og kondens på glass for vinduer på to soverom i 2. etasje. Det er påvist fuktskader på utforinger for flere vinduer, noe som har sammenheng med vanning av potteplanter. Ett kjellervindu ligger også delvis under terreng.
- Dører: Døren har kun ett-lags glassfelt og er generelt dårlig isolert. Utvendig bærer den preg av vedlikeholdsetterslep.

Innvendig
- Overflater: Overflater har høy slitasjegrad som følge av lang brukstid. Det er påvist fritt eksponert isopor i kjeller.
- Rom Under Terreng: Ved fuktsøk på yttervegger under terreng ble det påvist forskjeller i verdier som indikerer forhøyet fuktnivå i murkonstruksjonen. Det ble også påvist kondens på yttervegger. Hulltaking ble forsøkt, men veggplaten var festet direkte på murkonstruksjonen. Dette medførte at det ikke var mulig å få et gyldig måleresultat.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Påvist korrosjon på soilrør.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Kondens på flere vindusflater tyder på at ventilasjonen i boligen ikke er idell.
- Varmesentral: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Varmesentral og tilhørende komponenter som rør og radiatorer har en alder som tilsier at mer en 50% av anbefalt brukstid er passert. Det betyr at strakstiltak ikke anses som nødvendig da anlegget fungerer i dag men det på påregnes vedlikeholdsarbeider i tiden fremover. Det blir litt støy når oljefyren starter.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
- Oljetank: Ingen dokumentasjon fra kontroll siste 12 måneder foreligger.

Våtrom - 1. Etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Svelling i himlingsplate i området rundt ventilasjonsventil i himlingen, sansynlig som følge av kondens.
- Overflater Gulv: Det er skader i våtromsbelegg i forbindelse med rørgjennomføringer i gulvet.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Utvendig
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.

Tomteforhold
- Terrengforhold: Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.

Våtrom - 1. Etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Rommet er omsluttet av murvegger.

Helse, miljø og sikkerhet

Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble overflateoppusset i 2002 av faglærte, hvor det ble satt inn dusjkabinett, ny servant med skap og nytt toalett. Toalettet ble byttet igjen i 2022. For over 30 år siden ble det lagt nytt undertak og takplater, og vinduer i 1. etasje ble byttet. I 2014 ble det utført arbeid på det elektriske anlegget med ombygging av sikringsskap og ny kurs til varmtvannsbereder og utekontakt. Fyringsanlegget ble bygget om til bioolje i 2019, og oljetanken ble da tømt, kontrollert og trykktestet. Samtidig ble sirkulasjonspumpen byttet. Pipa ble rehabilitert med stålpipe i 2019.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Kontroll av glassfibertank. Tilstandskontroll viser at tanken er godkjent i 7 år, med anbefalt mnd/år for neste kontroll 04. 2033. Tanken er sanert og trykktestet 27.04.2026. Om ønskelig kan tanken fjernes og kastes som restavfall, eller brukes videre med bioolje inntil 7 år.

2025:
- Service på oljefyr.

2024:
- Byttet kjøkkenkran.

2023:
- Ny radiator på kjøkken.

2022:
- Nytt toalett.
- Byttet radiatorventiler i 1. etasje.

2021:
- Utskifting av ett vindu i 2. etasje.

2019:
- Ombygging av oljefyr til bioolje, bytte av sirkulasjonspumpe (utført av Nek AS).
- Rehabilitering av pipe med ny stålpipe.

2014:
- Ombygging av sikringsskap (utført av Partner Elektro AS).

2002:
- Oppgradering av bad med rørlegger- og elektrikerarbeid, overflateoppusset, satt inn dusjkabinett, ny servant med skap og nytt wc (utført av Akershus Rør AS).

1997:
- Nye utvendige avløpsrør.
- Nye utvendige vannledninger.

Enebolig oppført i 1965 over tre plan med murkonstruksjon. Eiendommen har et generelt behov for oppussing. Taket ble fornyet i 1993 og pipen rehabilitert i 2019. Videre ble det utført

KJØKKEN:
Innredning fra 1986 med profilerte fronter i heltre, benkeskap, overskap og ett høyskap. Benkeplate i laminat med nedfelt dobbel oppvaskkum og ett-greps kran (byttet 2024). Nisje for komfyr. Ventilator i overskap. Vedovn installert. Vannrør av kobber og avløpsrør av plast. Ny radiator installert i 2023.

BAD 1. ETASJE:
Badet har enkel standard. Utstyrt med vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur, speilskap med belysning, gulvmontert toalett og dusjkabinett. Gulv med våtromsbelegg og varme. Naturlig ventilasjon via lufteventil i himling. Vegghengt radiator og strålelampe. Vannrør av kobber og avløpsrør av plast.

Overflater:
Gulv: Vinylbelegg i 1. etasje. Malte og lakkerte gulvplater, samt teppe i 2. etasje. Fritt eksponert betong og vinylbelegg i kjeller.
Vegger: Tapet, malt glassfiberstrie, brystningspanel og profilerte plater i 1. etasje. Tapet og malte flater i 2. etasje. Fritt eksponert betong og siporexelementer i kjeller.
Himling: Malt strietapet og tak-essplater i 1. etasje. Malte slette flater, tak-essplater og malt strietapet i 2. etasje. Fritt eksponert betong i kjeller.

Lagring:
Boligen har lagringsplass i en rå-kjeller som inneholder matkjeller, fyrrom og et uinnredet kjellerrom. I tillegg er det en frittstående utebod på tomten. Boden er i svært dårlig forfatning med omfattende skader, og det er anbefalt at bygget kondemneres.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kombiskap og komfyr på kjøkken medfølger handelen.
Hvitevarer i kjeller medfølger ikke handelen.

Elektrisk oppvarming. Oljefyren er tilkoblet vegghengte radiatorer og gulvvarme på bad. Det er vedovn på kjøkkenet. Badet har strålelampe for tilleggsoppvarming.

Det er avvik knyttet til teglskorsteinen. Den er innkledd og må gjøres tilgjengelig for inspeksjon på alle fire sider. Fugen på teglskorsteinen er i dårlig forfatning, spesielt på loftet, og rehabilitering anbefales.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eneboligen er oppført ca. 1965. Det foreligger ikke ferdigattest eller brukstillatelse i kommunens arkiv.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.

Det foreligger en byggeanmeldelse for oppføring av enebolig datert 05.03.1963, og byggetillatelse datert 05.03.1963. I tillegg foreligger det en utskrift av møtebok fra Sørum bygningsråd datert 12.07.1961 som viser til tegninger for boligen. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Bygningen er oppført før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente byggetegninger, men det er avvik mellom tegningene og dagens planløsning. Følgende avvik er registrert:

- I 1. etasje er en opprinnelig terrasse innlemmet som en del av stuen. Spisestue og kjøkken er slått sammen. Innlemming av terrasse er en fasadeendring som normalt er søknadspliktig.
- I 2. etasje er et areal som opprinnelig var tegnet som bad, i dag benyttet som soverom. Endring fra bad til soverom kan være en søknadspliktig bruksendring, men kommunen må kontaktes for endelig bekreftelse.
- I kjelleren er rommene definert som "ikke innredet", "hobby - rullerom" og "Mat".

På eiendommen er det oppført et frittstående bodbygg. Normalt sett er ikke bygg av denne størrelsen søknadspliktig, men det kan være det mtp. avstand til nabogrense eller andre forhold. Det foreligger ikke dokumentasjon på at noen av overnevnte tiltak er byggemeldt eller godkjent. En eventuell konsekvens kan være at løsningene må tilbakeføres til opprinnelig løsning.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på gnr. 283 bnr. 42:

1950/2083-2/9 14.08.1950 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 41
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
- Gammel grunnbok refererer til pantedokument 78. Dokumentet er uleselig. Gammel grunnbok kan fås tilsendt ved henvendelse til megler.

Heftelser på gnr. 283 bnr. 4 (hovedbøl):

1917/900114-1/9 23.10.1917 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 10

1937/667-1/9 22.04.1937 BESTEMMELSE OM VANNRETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 34
Med flere bestemmelser

1940/1555-2/9 23.11.1940 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 35
Bestemmelse om vannrett
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1949/2795-1/9 05.12.1949 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighetshaver: Televerket
Bestemmelser om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v.

1963/3-1/9 02.01.1963 ERKLÆRING/AVTALE
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 27
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 31
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 41
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 42
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 52
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 65
Bestemmelse om kloakkledning

1965/904998-1/9 08.03.1965 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1970/3109-2/9 23.06.1970 BESTEMMELSE OM VANNRETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 86
Bestemmelse om kloakkledning

1971/2645-1/9 03.06.1971 ERKLÆRING/AVTALE
Vedtak av det offentliges vilkår for statstilskudd i forbindelse med vanningsanlegg

1972/34-2/9 05.01.1972 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
RETTIGHETSHAVER BNR. 67

1978/829-1/9 08.02.1978 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighetshaver: Televerket
Bestemmelser om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v.

1986/8665-1/9 13.10.1986 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om kloakkledning
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2002/6661-1/9 14.08.2002 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 139
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 139 FNR: 0 SNR: 1
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 139 FNR: 0 SNR: 2

2007/582992-10/200 19.07.2007 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighetshaver: ELVIA AS ORG.NR: 980 489 698
Rettigheter og plikter ved bygging, drift og vedlikehold av høyspenningsluftledninger

2007/736963-1/200 17.09.2007 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighetshaver: FROGNER IDRETTSLAG ORG.NR: 882 183 092
Bestemmelse om anlegg og drift av lysløype/skianlegg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2018/836649-1/200 04.06.2018 BESTEMMELSE OM ELEKTRISKE LEDNINGER/KABLER
Rettighetshaver: ELVIA AS ORG.NR: 980 489 698
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

2018/836649-2/200 04.06.2018 BESTEMMELSE OM ADKOMSTRETT
Rettighetshaver: ELVIA AS ORG.NR: 980 489 698

2018/836649-3/200 04.06.2018 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Rettighetshaver: ELVIA AS ORG.NR: 980 489 698
Bestemmelse om beplantning

Eiendommens rettigheter:

1950/2084-2/9 14.08.1950 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 31

1963/3-1/9 02.01.1963 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 4
Bestemmelse om kloakkledning
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Denne overenskomsten gjelder kloakkutslipp fra eiendommene gnr. 83, bnr. 52, 27, 31, 41, 42 og 65 til en hamnehage på eiendommen gnr. 83, bnr. 4. Det er forbudt å slippe giftige stoffer i kloakken, og rensekummer skal renses årlig. Eventuelle nybygg som naturlig sokner til anlegget kan kobles til, men eier av gnr. 83, bnr. 4 skal varsles.

1972/34-1/9 05.01.1972 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 282 BNR: 56

1988/7400-1/9 26.08.1988 BEST. OM ADKOMSTRETT
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 282 BNR: 56
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 283 BNR: 4
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet oss til samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen ligger på Vardefjellet i Frogner, et etablert og rolig boligområde med eneboliger og hager. Fra huset er det kort vei til Heksebergåsen, som byr på turstier og skiløyper rett inn i marka. Dette gir rike muligheter for alt fra en løpetur etter jobb til lengre helgeturer, sommer som vinter.

Hverdagslogistikken er enkel. Nærmeste busstopp, Åskammen, er bare noen få minutters gange unna, og dagligvarehandelen kan gjøres til fots. For barnefamilier er det gangavstand til Vardefjellet kulturbarnehage, og skoler som Frogner skole og Vardeåsen skole ligger en kort kjøretur unna. Nærområdet har også lekeplasser og en ballbinge.

For et utvidet tilbud er det kort vei med bil til Frogner sentrum, som samler bibliotek, svømmehall og kultursal i Frogner kultursenter. Her finnes også idrettsanlegg, treningssentre og spisesteder. Med bil når du raskt større sentre som Skedsmokorset, Lillestrøm og Strømmen. Beliggenheten er også praktisk for pendlere, med nærhet til E6 og en kort kjøretur til Frogner stasjon, hvor toget tar deg til Lillestrøm på rundt 12 minutter. Oslo lufthavn Gardermoen er omtrent 20 minutter unna med bil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehage:
- Vardefjellet kulturbarnehage (0-5 år) 6 min gange. 0.5 km
- Sorknes barnehage (1-5 år) 10 min gange. 0.8 km
- Fjellboveien barnehage (0-5år) 21 min gange. 1.6 km

Skole:
- Frogner skole (1-10 kl.) 2.4 km
- Vardeåsen skole (1-4 kl.) 2.6 km
- Åsenhagen skole (1-7 kl.) 4.3 km
- Brånås skole (1-7 kl.) 4.8 km
- Lillestrøm videregående skole 9.3 km
- Skedsmo videregående skole 9.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1371,2 kvm. Tomten er opparbeidet, svakt skrånende og flat med et stort plenareal. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Lillestrøm kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Deler av tomten har "mindre - lite nøyaktige" eiendomsgrenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser. Se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.
Kjøper overtar risiko for eventuelt avvik.

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse (felt B) i henhold til reguleringsplan 89, Reguleringsplan for boligområde langs Fjellveien, datert 04.02.1993, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 113, Reguleringsplan for Fjeldbo industriområde, vest (del av gnr. 83 bnr. 4), datert 24.04.1997, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023–2035, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse.

Eiendommen berøres av hensynssone for støy fra vei (T-1442).
- Hensynssone H210: Gul støysone (veg)
- Hensynssone H210: Rød støysone (veg)

Strategisk støykartlegging fra 2021 viser at deler av eiendommen har beregnet støy i kategoriene Lden 55–64 dB og Lnight 50–54 dB.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleireskred. Dette betyr at grunnforholdene kan være ustabile. Ved planlegging av nye tiltak må det derfor gjennomføres en geoteknisk vurdering for å avklare om det er trygt å bygge, i henhold til NVEs retningslinjer (NVE veileder 1/2019).

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 937,46 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 15 157,33,-.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr 4 391,25 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Andre kostnader:
Veiavgift: Det betales 2.500,- per år i veiavgift.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.200,-.
Boligen er tilknyttet Viken fiber/altibox som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 1.389,-pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendomsskatten utgjør pt. kr. 64,- pr år.

4 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

124 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
125 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
145 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 115 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 135 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingrid Skibenes Thom, Roald Skibenes, Rita Skibenes, Berit Skibenes, Kari Skibenes og Veronika Fossen Skibenes

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 135,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto (dag + drone), fra.  kr 6 280,00
Tilstandsrapport enebolig  kr 15 450,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0163/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.25163

Sist oppdatert: 08. juni 2026 kl. 16:07