Vardeveien 1B

Vardeveien 1B, 3292 STAVERN
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 4044, bruksnummer 533, ideell andel 1/1

BRA-i:
Kjeller 94 kvm: Stue, Kontor, Trimrom, Hobbyrom, Bod, Bod 2, Gang, Bad, Toalettrom, Bod 3, Bod 4
1. etasje 182 kvm: Entré, Toalettrom, Soverom, Bad/vaskerom, Stue, Kjøkken, Gang, Vaskerom, Stue 2, Stue 3, Bod
2. etasje 81 kvm: Stue, Soverom, Soverom 2, Soverom 3, Soverom 4, Toalettrom, Bad

BRA-e:
Kjeller tilbygg 28 kvm: Bod, Bod 2

Åpent areal:
1. etasje 28 kvm: Terrasser
2. etasje 6 kvm: Balkong

Oppgitt gulvareal (GUA):
Kjeller: 94 kvm
Kjeller tilbygg: 28 kvm
1.etasje: 182 kvm
2.etasje: 81 kvm

Kommentarer fra tilstandsrapporten:
- Det er beregnet noe mindre arealer i 2 etg. pga. skråtak. Det må sies at det er ca. arealer og at det kan forekomme avvik ihht. skråtak og skjevheter på gulv/himlinger.

- Høyde i kjeller er på ca. 230-232 cm. Det er lite lysinnslipp i rommene i kjeller (bolig). Ved endring fra tilleggsdel til hoveddel for bygg oppført før 2011 er lysforhold tilfredsstilt når vinduet tilfredsstiller krav til rømning. Det er ikke montert rømningsvinduer i kjeller (bolig). Men det er rømningsvei via trapp til 1. etg.

- Høyde i kjeller tilbygg er på ca. 238-239 cm.

- Arealet i boligen er umulig å måle opp helt nøyaktig pga. utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 10.04.2024 utført av Contaxt AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Det er følgende avvik mellom tegninger og dagens planløsning:

Hobbyrom, stue og arbeidsrom i kjelleretasje er ikke bruksendret/omsøkt og godkjent til bruk for varig opphold. Se punkt ferdigattest for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eneboligen ble oppført i 1985, med tilbygg (bruksendring fra garasje til arbeidsrom) fra 2000.

Byggemetode iht. tilstandsrapporten: Det er støpt dekke i kjeller. Grunnmur av lettklinker blokker som er pusset og malt på utvendige fasader. Veggkonstruksjoner av standard trekonstruksjoner/reisverk, det er stående og liggende kledning på fasader. Takkonstruksjon med saltak, halv valmet tak og oppløft, det er takstein som tekking. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkninger med TG 3 i rapporten (store eller alvorlige avvik):
- Utvendige dører: Påvist dør(er) med fukt-/råteskader, og avvik rundt innsettingsdetaljer. Antydning til råte på balkongdør i stue 1. etg. (øst). Manglende utførelse under balkongdør tilbygg (utvendig). Utbedring/utskifting av råteskadet treverk, og døren(e) står foran utskifting. Bør gjøres tiltak.
- Bad i kjeller og vaskerom i 1.etg.: Rom av eldre dato, må totalrenoveres. Se utfyllende tekst i rapporten.
- Bad i 2.etg.: Ukjent sluk og membran da dette ikke var tilgjengelig for inspeksjon. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membran- og slukløsning, dette må skiftes/utbedres, vanskelig å si tidspunkt for når.

Følgende forhold har i rapporten fått TG 2 (avvik som kan kreve tiltak):
- Bad i 2.etg.: Sprekk i flis over dør og noen ved speil/hylle, mangler flis på vegg under vask. TG 2 også pga. alder, bør påregnes oppussing på sikt.
- Bad/vaskerom 1.etg. : Påvist sprekker i fliser, vindu/dør ikke fuktbestandige materialer i våtsone. TG 2 også pga. alder, påregnes oppussing på sikt.
- Bad/vaskerom 1.etg: Plastsluk. Kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membran- og slukløsningen - må skiftes/utbedres, vanskelig å si tidspunkt for når.

Det foreligger i tillegg noen avvik med TG 2 som ikke krever umiddelbare tiltak (ingen umiddelbar kostnad) som i rapporten er markert med en lysere oransje farge. Se rapport for ytterligere informasjon om disse avvikene.

Følgende forhold er ikke undersøkt - TG IU:
- Takkonstruksjon/Loft - 2: Det ble ikke utført noe besiktigelse av takkonstruksjonen/loft pga. manglende tilkomst på befaringen
- Vaskerom i 1.etasje: Ikke foretatt hulltaking da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Røropplegg vendt mot kjøkken. Det ble ikke observert tegn til fukt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, rapporten må leses i sin helhet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Enebolig på 2 etasjer + kjeller med varierende standard og vedlikehold. På innvendige gulv er det parkett, laminat, flis og belegg. Innvendige vegger har malte flater. Innvendige himlinger med panel. Innerdører av typen malte heltre dører. Det er montert en skyvedørsgarderobe på soverom 1.etg.

I følge opplysninger i tilstandsrapporten har det bl.a. blitt uført følgende påkostninger de senere år:
- 2000-2001: Noen nye ytterdører/balkongdører.
- ca. 2002: Trolig pusset opp bad 2. etg. Nytt bad/vaskerom i 1. etg.
- 2007: Pusset opp det meste av innvendige overflater. Ny vedovn i kjeller og peis m/innsats i stue 1. etg. Flyttet innvendig trapp i stue. Laget trapp til tilbygget del. Ny benkeplate av stein på kjøkken.
- 2010: Ny pipe/vedovn i stue tilbygget del 1.etg.
- 2011: Ny balkongdør.
- 2012: Skiftet noe kledning på fasade sør. Noen nye vinduer.
- 2012-2023: Malt utvendige fasader.
- 2014: Noen nye vinduer. Ny vv-tank.
- 2015: Ny taktekking.
- 2017: Nytt dekke på terrasser og balkong.
- 2023: Utbedring himling i stue 1.etg. ihht. vannlekkasje fra bad i 2. etg. Nytt el-skap i 1. etg.
- Tilbygg og utvidet bolig i nyere tid.

Beskrivelse 1.etasje:
Kjøkken fra byggeår med tilkomst fra spisestue i 1. etasje. Kjøkkenet har flislagt gulv med varmekabler, malte flater og fliser på veggene, og panel i himling. Kjøkkeninnredning/skap av MDF/spon/kryssfiner med profilerte fronter, benkeplate av stein fra 2007. Innredningen og overflater med noe preg av overflateslitasje og elde. Det er montert innebygde enheter som stekeovn, kjøl/fryseskap og platetopp. Det er montert vifte med avtrekk ut av rommet, og komfyrvakt ved vifte. Hvitevarene medfølger.

Bad/vaskerom med tilkomst fra soverom i 1.etg. er fra 2002 i følge selger. Rommet har flis på gulv og vegger, panel i himling. Dusjnisje, innebygd badekar, opplegg for vaskemaskin, håndklestativ, speilskap og innredning/vask. Varmekabler.

Toalettrom av ukjent alder med tilkomst fra entré i 1.etg.: Flislagt gulv med varmekabler (sammen med entré), malte flater på vegger, panel i himling. Rommet har toalett, varmeovn og enkel servant.

Vaskerom med tilkomst fra gang i 1.etg.: Av eldre dato/byggeår. Belegg på gulv, flis og malte flater på vegger, panel i himling. Rommet har utslagsvask, skap og
opplegg for vaskemaskin. Noe preg av elde og slitasje.

Delvis overbygd terrasse på ca 15 kvm med adkomst fra stue/spisestue i 1.etg. og til hage.

Terrasse på ca 13 kvm med adkomst fra entré og gang i 1.etg. og til innkjøring.

Beskrivelse 2.etasje:
Bad med tilkomst fra stue i 2.etg. ble oppusset i ca 2002 i følge selger. Badet har flis på gulv og vegger, panel i himling. Dusjkabinett (nytt i 2023) plassert i dusjnisje, innebygd badekar og enkel servant. Varmekabler.

Toalettrom fra byggeår med tilkomst fra stue i 2. etg.: Flislagt gulv, malte flater på vegger og panel i himling. Rommet har toalett og enkel servant.

Balkong på ca 6 kvm med adkomst fra stue i 2. etg.

Beskrivelse kjeller:
Bad med tilkomst fra gang i kjeller: Av eldre dato/byggeår. Flis på gulv og vegger, panel i himling. Badet har servant, speilskap og dusjnisje.

Toalettrom fra byggeår med tilkomst fra gang i kjeller: Flis på gulv, malte flater på vegger, og panel i himling. Rommet har toalett, skap og enkel servant.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Diverse kunstgjenstander medfølger ikke boligen, disse kan det evt. forhandles om.
- Robotgressklipper medfølger.
- Biljardbord i kjeller medfølger.

Boligen har elektrisk oppvarming og vedfyring.
- Elektriske varmekabler i diverse rom.
- Vedovn i stue tilbygget del og i kjeller, peis m/innsats i stue 1. etg.
- Panelovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 17.07.1985. Tillatelsen er gitt med vilkår om at følgende arbeider utføres: Utvendig trapp, puss av murer utvendig, tilkobling av taknedløp, pipebeslag, takstein, rekkverk veranda 2.etg., avlufting fra toaletter og bad (vifter), håndlist trapp, montering takvindu bad 2.etg., montering av sanitærutstyr, puss av pipe, bunn av pipeløp må fylles opp og pusses med fall innover, avstand fra feieluke til brennbart materiale må være 39 cm, montering av glass i karnappvindu, div. tapetsering og gulvarbeider. 

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men disse stemmer ikke helt overens med dagens bruk. Det er følgende avvik mellom tegninger og dagens planløsning:

1. etg:
* På opprinnelig tegning er det vaskerom hvor det i dag er gang og vaskerom.
* På tegninger er det 2 stk. soverom i tilbygget del, i dag er dette ett soverom og bad/vaskerom. Skillevegger er plassert annerledes enn på tegninger.
* På tegninger er det arbeidsrom, dette er i dag stue og bod.

2.etg:
* På opprinnelig tegning var det tegnet inn 2 stk. soverom, i dag er skillevegg åpnet og dette er benyttet som arbeidsrom.

Kjeller bolig:
* Dagens stue og arbeidsrom var opprinnelig tegnet som boder. Den ene boden har en litt annen utforming, og skillevegger er plassert noe annerledes enn på tegning.

Tilbygg (bakkenivå):
* Skillevegger satt opp.

Rommene i kjeller som er innredet til bruk for varig opphold (stue, arbeidsrom og hobbyrom) er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av disse rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har tinglyst følgende rettigheter:
Reg. 31.05.1985, nr. 4581 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighet hefter i: KNR: 3909 Gnr: 4044 Bnr: 15
Bestemmelse om spillvann/drensvann/overvann/stikkrenner m.m. Med flere bestemmelser.
Vardeveien 1B har rett til å anlegge og ha liggende ledning for vann, kloakk og overvann over eiendommen gbnr. 4044/15 (Larviksveien 29), med flere bestemmelser.

Reg. 31.05.1985, nr. 4582 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighet hefter i: Knr: 3909 Gnr: 4044 Bnr: 66
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Vardeveien 1B har rett til å anlegge og ha liggende ledning for vann, kloakk og overvann over eiendommen gbnr. 4044/66, med flere bestemmelser.

Reg. 31.05.1985, nr. 4583 - Best. om adkomstrett
Rettighet hefter i: Knr: 3909 Gnr: 4044 Bnr: 23
Vardeveien 1B har tinglyst vederlagsfri rett til adkomstvei etter nærmere anvisning over Vardeveien 1A. Alle utgifter til vedlikehold, snømåking osv. skal bæres av hjemmelshaver til Vardeveien 1B.

Rettighetene vil følge eiendommen. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen har en sentral og meget attraktiv beliggenhet i Stavern.

I Stavern er du tett på naturen, samtidig som du har alle fasiliteter til en by. Stavern sentrum er fylt med sjarmerende, gamle bygninger tett i tett. Små gater med shoppingmuligheter og hyggelige spisesteder rett ved havet. I denne sjarmerende byen kan du kombinere hav og shopping med kultur og historie.

For de som er glad i naturen kan man benytte seg av Kyststien - den strekker seg fra Stavern via Naverfjorden og Nevlunghavn til litt forbi Helgeroa.

En kort kjøretur unna finner man Larvik Golfklubb - en av Norges beste golfbaner.

Det er gode bussforbindelser til Larvik sentrum.

Boligen er merket med til salgs plakat fra Krogsveen, og det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.
For veibeskrivelse, se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
Solstad barnehage (1-5 år)
78 barn 1.1 km

Sjøparken kanvas-barnehage (0-5 år)
84 barn 1.5 km

Grevle barnehage (1-5 år)
80 barn 2.1 km

Skoler
Stavern skole (1-7 kl.)
187 elever, 10 klasser 0.9 km

Jordet skole (1-7 kl.)
302 elever, 15 klasser 2.7 km

Brunla ungdomsskole (8-10 kl.)
221 elever, 9 klasser 0.7 km

Thor Heyerdahl videregående skole
1620 elever 8.7 km

Sandefjord videregående skole
1880 elever 25.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 993 kvm. Pent opparbeidet tomt og hage med plen, belegningsstein, trær, bedd, busker og blomster. Steinbelagt innkjøring.

Carport på ca. 15 m2 på siden av boligen.

Eiendommen har adkomst og innkjøring fra Vardeveien via privat vei (nabo-eiendom). Det er en tinglyst rett til adkomstvei over Vardeveien 1A (gnr. 4044 bnr. 23, Larvik kommune). Vedlikeholdsansvar for veien (utgifter til vedlikehold, snømåking osv.) bæres av den som til enhver tid har hjemmel til Vardeveien 1B. Det er kun nabo-eiendommen som kan parkere på adkomstveien.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan "Området mellom Stavern grense, Vardeveien og Rv. 301" datert 03.04.1968, samt til gang-/sykkelvei i henhold til reguleringsplan "Fv.301 - GS-vei og fortau, Agnes - Risøya" datert 02.09.1992 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 02.09.1992. 

I kommunedelplan for Stavern by 2021-2033 datert 06.10.2021 ligger eiendommen i et område avsatt til boligbebyggelse nåværende, samt til hensyn grønnstruktur, hensyn bevaring bygning og annet kulturmiljø, samt til veg nåværende med tilhørende bestemmelser.

Det planlegges nytt klubbhus i Sportsklubben STAG. Klubbhuset er planlagt til å ligge rett på nedsiden av kollen som ligger på andre siden av Larviksveien.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er stipulert til kr 17.916,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten kommer i tillegg, og utgjør kr 3.157,- for 2024.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3.500,- pr. mnd. I selgers husstand har det bodd 2 mennesker, og det opplyses om at strømforbruk og pris varierer.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 21.000,-.
Boligen er tilknyttet parabolantenne, dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm, abonnement medfølger ikke.
Eiendommen har privat brøyting, det betales timepris pr. oppdrag.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 395 710,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 5 303 699,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 9.523.250,-.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 17.550,- for eneboliger større enn 230 kvm.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ragnhild Gillebo og Peter Lynge Nissen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i denne delen av Stavern. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr. 50.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 24.750,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 23-0003/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Larvik
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR23.243

Sist oppdatert: 06. mai 2024 kl. 12:37