Ryggeveien 408

Ryggeveien 408 , 1580 RYGGE
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 104, bruksnummer 275, seksjonsnummer 46, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 104, bruksnummer 22, ideell andel 1/112
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 104, bruksnummer 277, ideell andel 1/112

BRA-i:
1. etasje 94 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, tre soverom, bad, toalettrom og teknisk rom.

BRA-e:
Underetasje: 5 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA) er oppmålt til 11 kvm. Gjelder balkong.

Vedlagte plantegninger er målsatte men ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 20.02.2024 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapport:
Boligbygg over 3 etasjer samt underetasje. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong. Utvendig fasade med pussede og
malte flater og stående trekledning. Tak av saltaksform tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Dører og vinduer fra byggeår. Ytterdør med
karmer av pvc med glassfelt. Vinduer og balkongdør med karmer av pvc, og tre-lags glass.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Bad: belysning over speilskap virker ikke, sprekk/riss i flisfuger og sprekk i flis ved dusjvegg, bomlyd i enkelte gulvfliser, ikke tilfredsstillende fall på gulv til hovedsluk, TG:2.

Toalettrom: fuger bød fornyes, feilmontert klemring i sluk, TG:2.

Øvrige rom: stedvis riss på flere vegger, noe oppsprekking i hjørne på sov 2, hakk/merker/flasset maling på yttervegg i stue og inn mot vindu mot balkong, bomlyd i enkelte gulvfliser i entrè, generelle bruks/slitasjeskader, TG:2.

Balkong/terrasse: riss og løsnede/manglende flisfuger, TG.2.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Enkelte utdrag fra selgers egenerklæring:
11. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja - Det er målt en utetthet i hjørnet i stuen, faller under sameiets ansvar og håndteres ifbm sameiets prosess med/mot utbygger/garantist.

15. Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Svar: Ja - Installert av Ohmia Charging, fellesinstallasjon for sameiet.

24. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller målinger?
Svar: Ja - I anledning ettårskontroller og før utløpet av femårs reklamasjonsfrist har det blitt gjennomført to tilstandsvurderinger.

26. Kjenner du til om sameie/laget/selskapet er involvert i tvister av noe slag?
Svar: Ja - Sameiet har pågående reklamasjonskrav mot utbygger / garantiselskap.

Ut over selgers egenerklæring er det informert om følgende:
Frem til sameiet iverksetter utbedring av utvendig vegg vil det være et kjølig område i stuen vinterstid.

Denne seksjonen har også blitt gjennomgått av Follo Taksering AS. Rapporten fra Follo taksering knyttet snr. 46 er datert 16.06.2023 og følger som separat vedlegg til salgsoppgaven.

Leiligheten har moderne standard samt tidsaktuelle overflater og innredninger fra byggeåret. Overflatebehandling av vegger er stedvis utført helt nylig i 2024, ytterligere oppgraderinger bør påregnes av så vel vegger som gulv.

Arealet er effektivt disponert i en familievennlig romløsning, blant annet med stuen og kjøkkenet åpent forbundet i en stor aktiv sone. Selve kjøkkeninnredningen er montert i ett av stuens indre hjørner, til fordel for en størst mulig disponibel gulvflate i rommet for øvrig. Stuens vinkelform og romslige areal er det mulig å utnytte med opptil tre sittegrupper.

Kjøkkenets innredning omfatter et rikt antall skap og skuffer med mange oppbevaringsmuligheter og stilren klassisk moderne fremtoning. Samtlige av kjøkkenets hvitevarer er integrert - stekeovnen i hendig benkehøyde. Utbedring av skapdør under vask bør påregnes, ellers er kjøkkenet funksjonelt og velholdt.

Soverommene er samlet omkring entreen/gangen, i praktisk nærhet av badet, og oppleves som tilbaketrukket fra den aktive sonen. Hovedsoverommet er oppmålt til nesten 13 kvm., de øvrige to til nesten 10 og 7 kvm. hver som gir barna plass til lek og opphold i egne omgivelser.

Badet har fliser på gulv og vegger samt himling med innfelt belysning som kan dimmes. TG 2 er gitt for enkelte forhold ved badet. På badet er det lett tilgjengelig oppbevaringsplass i både servantskuffer og speilskap. Utstyret inkluderer også dusjhjørne med glassdører som kan svinges inn for å maksimere den tilgjengelige gulvflaten i rommet. I tillegg til badet finnes også et separat toalettrom rett over gangen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Fliser og malte flater.
Himlinger: Glatte malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning profilerte glatte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet samt radiatorer tilkoblet varmepumpe. Gulvvarme på bad. Balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 23.10.2017.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Følgende del(er) av tiltaket: Bygg B utenom næringsarealer.
I følge opplysninger gitt i søknad om midlertidig brukstillatelse er det registrert mindre vesentlige mangler: Utomhusarbeider mellom bygg B og Ryggeveien. Ferdigstilles
innen 23.10.17. Parkering i kjeller. Midlertidig parkering på gnr. 4/68 med bakgrunn i sikkerhet på byggeplass. Innkjøring til p-kjeller er angitt å være ferdig 30.11.17.
Før det kan gis ferdigattest skal gjenstående arbeider være utført og nødvendig dokumentasjon sendt til Rygge kommune innen 21.12.2017.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 2430, tinglyst 22.12.1942, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning.
Dagboknr 1534, tinglyst 13.04.1962, type heftelse: Bestemmelse om gjerde.
Dagboknr 6454, tinglyst 07.12.1968, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
Dagboknr 704, tinglyst 31.01.1974, type heftelse: Erklæring/avtale.
Dagboknr 3962, tinglyst 30.05.1980, type heftelse: Erklæring/avtale.
Dagboknr 452372-1, tinglyst 02.05.2017, type heftelse: Bestemmelse om nettstasjon.
Dagboknr 452372-2, tinglyst 02.05.2017, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
Dagboknr 452372-3, tinglyst 02.05.2017, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det er i tillegg tinglyst følgende på eiendommen grunndata:
Dagboknr 1049170, tinglyst 26.09.2017 - Seksjonering.
Opprettet seksjoner: Snr: 46.
Formål: Bolig.
Sameiebrøk: 94/4213.

Dagboknr 598719, tinglyst 27.05.2019 - Reseksjonering.
Snr: 46.
Formål: Bolig.
Sameiebrøk: 94/4138.
Endring av sameiebrøk

Dagboknr 2980125, tinglyst 07.09.2020 - Sammenslåing av eierseksjonssameier.
Endret fra: Knr: 0136 Gnr: 4 Bnr: 275 Snr: 46.
Ny seksjon: Knr: 3002 Gnr: 104 Bnr: 275 Snr: 46.
Snr.: 46
Formål: Bolig.
Sameiebrøk: 94/8709.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Sameiets styre og forretningsfører skal underrettes skriftlig om alle leieforhold. Bruksenheten kan utleies i minimum 90 dager (korttidsutleie - gjelder i fra 1. januar 2020).

Rygge Atrium er en del av det nye tyngdepunktet i Halmstad, midt i hjertet av solrike og landlige Rygge. Her vil du bo med praktisk gangavstand til alle hverdagslige fasiliteter og bli en del av de nye omgivelsene som danner fremtidens sentrum av Halmstad.

Ikke minst får du i fritiden nærhet til både sjøen og en rekke aktivitetstilbud. Rygges langstrakte kyststripe med blankskurte svaberg og en rekke badeplasser er innenfor sykkelavstand, deriblant sommerperler som Larkollen og Fuglevik. En av landets mest anerkjente golfbaner, Evje Golfpark, er en kort kjøretur unna og har 18-hulls bane helt ned til vannkanten. Det fagre jordbrukslandskapet omkring er i seg selv også verdt gjentatte utflukter, kjent for sin kulturelle tyngde og rike historie.

Fra Rygge Atrium er dagligvareforretninger, assorterte småbutikker og ikke minst et personlig tjenestetilbud innenfor en komfortabel radius på få hundre meter.

Du vil også nyte godt av enkel tilgang til et velutviklet kollektivtilbud og effektive reisemåter som raskt tar deg videre til nært og fjernt. I Ryggeveien like utenfor passerer ekspressbuss til både Oslo og Gardermoen, samt flere regionale forbindelser blant annet mellom storbyene.

Fra togstasjonen som ligger bare få minutters gange unna er reisetiden til Oslo er fra kun 40 minutter. Tilsvarende kort tid tar det med bil til både Oslo og svenskegrensen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3 321 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg, merket 43. Ladepunkt er anlagt på medfølgende parkeringsplass. Abonnement tegnes via sameiets fellesavtale med Ohmia Charging.
Utendørs gjesteparkering har en betalingsordning, hvor P-Norge er engasjert av styret.

MERK: Medfølgende parkeringsplass i fellesgarasje. Parkeringsplassen er en HC-plass, og etter sameiets vedtekter kan denne pålegges byttet dersom kjøperen ikke har kommunal HC-tillatelse og en annen seksjonseier med HC-tillatelse krever dette.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 02.02.2024 omfattes eiendommen av kommunedelplan "Halmstad" med formål senterområde/veiareal nåværende, vedtatt 14.12.2006 med plannr. M178. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplanen "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål vei nåværende og boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr. KP3002.

Eiendommen ligger i gul og rød støysone iht. T-1442, samt støysone for byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene inkluderer: felles bygningsforsikring, strøm fellesareal, vedlikehold bygg og utvendig anlegg, tv/internett (kun grunnpakke), kommunale avgifter (ikke eiendomsskatt), styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

I henhold til opplysninger fra forretningsfører datert 02.02.2024 fremkommer følgende:
Ekstraordinært årsmøte i september 2023 er det vedtatt låneopptak på 30 millioner. Det vil bli økning i fellesgjeld, deler av lån er utbetalt per januar 2024 (ca. 10 millioner). Det gjenstår fortsatt låneutbetalinger.
Samme forretningsfører informerer i mail datert 05.03.2024 at oppgitte felleskostnader er hensyntatt at hele lånet på 30 millioner er utbetalt.

For mer informasjon, se punktet om "Øvrig informasjon om sameiet".

Felleskostnadene fordeler seg slik:
Felleskostnader BO: kr 5.107,-
Garasje: kr 200,-
Felleskostnader: kr 125,-
TV, bredbånd Viken: kr 450,-

I tillegg må seksjonseier betale eiendomsskatt kr 4 216,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 16.000 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 298 418,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 5 193 672,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 4.216,- for 2024.

Andel formue er kr 36 881,- pr. 31.12.2023.
Andel fellesgjeld er kr 280 000,- pr. 24.04.2024. Ved full utbetaling av lån vil seksjonens gjeld bli ca. kr 378.000,-.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 25.922.791,- pr. 24.04.2024 og lånevilkårene er:
Bankforbindelse: Obos Banken.
Lånenr.: OBOS02-98208223984.
Annuitetslån hvor det betales renter og avdrag.
Opprinnelig løpetid: 30 år.
Gjenstående nedbetalingstid: 29 år og 10 mnd.
Flytende rente pr. 02.02.2024: 6,95%.

Det presiseres at kun deler av lånebeløpet fra OBOS har blitt utbetalt, og at fellesgjelden vil øke når resten av lånet utbetales til sameiet.

I henhold til informasjon fra styreleder i sameiet 23.04.2024 er det opprinnelige lånet innvilget med kr 30.000.000,-. Lånerammen er utvidet med ytterligere kr. 5.000.000,-, slik at totalen når fullt lån er utbetalt blir kr 35.000.000,-. Basert på seksjonens eierbrøk (94/8709) vil andel fellesgjeld utgjør ca. kr 378.000,- når lånet er utbetalt i sin helhet.

Utdrag fra vedtekter siste oppdatert 25. oktober 2023 "Eierseksjonssameiet har vedtatt en ordning for innfrielse av andel fellesgjeld knyttet til et bestemte lån. Denne ordningen er betinget av at det er signert en administrasjonsavtale mellom Eierseksjonssameiet og OBOS Eiendomsforvaltning AS og hver enkelt seksjonseier som ønsker å benytte ordningen må inngå en egen avtale med Eierseksjonssameiet v/OBOS Eiendomsforvaltning AS. Ved en individuell innfrielse av fellesgjeld vil banken anse innbetalingen som en regulær ekstraordinær nedbetaling av Eierseksjonssameiets felleslåns hovedstol, uten at långiver gir aksept for at seksjonseiere som innfrir sin andel blir fritatt for sitt debitoransvar. Det betyr at alle nåværende og fremtidige seksjonseiere, også for de seksjoner hvor fellesgjelden er innfridd, risikerer å måtte dekke sin forholdsmessige andel av sameiets betalingsforpliktelser ved mislighold. OEF påtar seg intet ansvar for eventuelle konsekvenser for Eierseksjonssameiet, seksjonseierne eller seksjonseiernes rettsetterfølgere, av dette.

Noen av avtalens viktigste betingelser:
Innbetaling kan kun foretas to ganger pr. år/halvårlig.
Det er kun anledning til å innbetale gjeld på lån med flytende rente.
Det kan kun foretas full innfrielse og innbetalt beløp kan ikke reverseres.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen og leilighetens andel av eventuell fellesgjeld, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.
- Pantattest kr 240,-

Total kjøpesum inkl. fellesgjeld, avgifter og gebyrer ved kjøp til prisantydning er kr 3.679.240,-.
Av dette beløpet utgjør kr 378 000,- andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 9.250,- for boliger med seksjonsnummer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Christer Alexander Jenson og Christine Helene Alsing

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Rygge Atrium sameie, med sameiebrøk 94/8709.
Sameiet består av 113 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.

Dugnad må påregnes.

Lufting av husdyr i fellesarealet er ikke tillatt.
Dyrehold er ikke tillatt/tillatt.

Ved kjøp av leilighet kreves det ingen styregodkjennelse, men sameiets styre og forretningsfører skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Kort sammendrag av status i sameiet (ref. tidligere årsmøter):
Det er per dags dato taksert skader og byggefeil for ca. kr 48 MNOK i sameiet. Siden utbygger er konkurs, og garantisten til 3/6 bygg er konkurs, får ikke sameiet dekket utbedringsarbeidene de har krav på. Sameiet må derfor dekke skadene selv. Utbedringskostnadene vil fordeles etter sameiebrøk. Sameiet har tatt opp et lån på på kr 30 MNOK for å utbedre feil og mangler i sameiet. Lånet vil fordeles på den enkelte seksjon etter sameiebrøk, og vil føre en økning i fellesgjeld og felleskostnader. Ta kontakt med styreleder for nærmere informasjon.

Utdrag fra ekstraordinært årsmøte 31. januar 2024:
På grunn av mye feil og mangler har styreleder fulgt opp med å finne de med ansvarsrett, når ikke dette nyttet søktes det hjelp hos Advokat Sindre Stave. Etter hvert ble det så stor oppgave både for advokat Sindre Stave og styreleder at vi var nødt til å søke hjelp hos de som har slike saker. Styret har engasjert advokat Ninja Roede og hennes team. Viktor Wikstrøm, Morten Bryn og Petter Sverstad Eriksen. De vil her redegjøre for hvor vidt sameiet kan ha krav opp imot byggherre, byggeledelse og underleverandører.
Forslag til vedtak: Styret har på grunnlag av at foreldelsesfristen snart er ute, et ønske om å få prøve et krav mot leverandører med ansvarsrett.
Styrets forslag ble enstemmig vedtatt.

Utdrag fra ekstraordinært årsmøte 28 september 2023:
Sameiet står ovenfor et stort vedlikeholds arbeide. Skadene som først ble avdekket har bli- mye mer omfattende og kostbart enn først antatt. Noen totale vedlikeholdskostnaden ligger nå på 40 mill. mulig mer. Styret ønsker og komme lengst mulig med utbedringene innenfor en løsning som alle kan leve med. IN-lån via OBOS banken 30 års betalings tid Lånebeløp 30 mill., pr i dag 6,5%.
Slik som det ser ut nå pr. i dag, vil de største leilighetene få økte felleskostnader med ca. kr 1.250,- pr. mnd. og de minste med ca. kr 500,- pr. mnd. Lånet vil bli totalt 30 mill. inkl. de 15 mill. vi allerede har
fått innvilget. Styret har ikke sjekket med andre banker da de tidligere ikke har villet gi oss lån pga. sikkerhet i eiendom som sameiet ved styret ikke kan gi.
Styrets innstilling. Å dekke den totale kostnaden over felleskostnader er ikke mulig, da kostnaden pr. mnd. vil bli for høy.
Styret ber om at beboerne støtter styret med å inngå avtale med OBOS banken på et lån via IN-ordning på kr 30 mill. over 30 år.
Forslag til vedtak: At styret gis fullmakt til å inngå avtale med OBOS banken. Med et IN-lån på kr 30 mill. med nedbetaling på 30 år.

Informasjon fra forretningsfører datert 02.02.2024:
Ekstraordinært årsmøte i september 2023 er det vedtatt låneopptak på 30 millioner. Det vil bli økning i fellesgjeld, deler av lån er utbetalt per januar 2024, gjenstår fortsatt låneutbetalinger.

Viktig informasjon fra tidligere forretningsfører (BDO) til ny eier:
Det er setningsskader i byggetrinn 1.
Det er lekkasjer fra tak og terrasser.
Garanti feil/mangler på 3 av de 6 byggene skulle betales av et Irsk selskap som er konkurs.
Garantiselskapet Crawford gjelder for Ryggeveien 408 og 410, samt Blomsholmveien 3.
Forliksdom mellom Sameiet og T13 eiendom som gikk i sameiets fordel.
Utbygger T13 Eiendom AS er under konkursbehandling.

Viktig informasjon fra styreleder:
Sameiet Rygge Atrium 1 og 2 ble slått sammen i 2020. Sammenslåingen ble påklaget og det var snakk om å gjennomføre ny avstemming.

Kartverket har avvist at dette er en opsjon, de mener sammenslåingen er endelig.
Byggetrinn 2, Ryggeveien 404, 406 og Blomsholmveien 1:

Her har det kommet frem at underleverandør har brukt feil materialer på svalganger, balkonger og terrasser, dette er under utredning nå av takstmann og flis og betong firma. Vi vet ikke hvor mye feil og manglene har gjort skade for ennå, saken pågår. Her er det mulig og kunne få garantisum eventuelt om forsikringen til underleverandør vil dekke skadene, her er det 58 leiligheter og 1 næringsdel.

Note 2 til årsregnskapet 2021:
17. februar 2022 ble ut bygger T13 Eiendom AS slåt t konkurs. Sameiet har over en periode jobbet mot garantistiller for å få utbetalt garantisummen, noe som vil t a litt tid. Styret er av den oppfatting at når
utbetalingen kommer fortsetter vi med de feilrettingen som er. Vi forventer ingen stor tap i sameiet i denne forbindelse.

Det er antatt at et totalbeløp på ca. 20 - 40 mill. ikke er urealistisk. Dersom man tar utgangspunkt i 40 mill. så vil kostandene måtte fordeles etter sameiebrøk. De minste leilighetene har en sameiebrøk på 45/8709 deler og de største har ca. 100/7809 deler av de samlede kostandene.

For de minste leilighetene (45/8709), vil da andelen som faller på dem være kr 206 600,-.
For de største leilighetene (100/8709), vil andelen som faller på dem være kr 459 200,-.

Mailkorrespondanse av 23.04.2024 og 24.04.2024 med styret leder og forretningsfører så informeres det om følgende:
Det opprinnelige lånet er innvilget med kr 30.000.000,-. Lånerammen er utvidet med ytterligere kr. 5.000.000,-, slik at totalen når fullt lån er utbetalt blir kr 35.000.000,-. Med utgangspunkt i seksjonens eierbrøk (94/8709) vil andel fellesgjeld utgjør ca. kr 378.000,- når lånet er utbetalt i sin helhet.

OBOS tok over arbeidet som forretningsfører pr. 01.06.2023.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning m.m.
Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,5% av salgssum
Tilrettelegging: kr. 10.500,-
Markedspakke: kr 19.400,-
Oppgjørshonorar: kr. 5.550,-
Foto/stylingrådgivning: kr 6.400,-
Offentlige opplysninger: kr 3.500,-
Visninger pr. stk. (2 stk. inkl): kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 30-0342/22
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.22342

Sist oppdatert: 10. mai 2024 kl. 12:32