Rosendalsveien 30C

Rosendalsveien 30C, 1166 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 183, bruksnummer 310, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 215 kvm

BRA-i:
Hovedetasje 95 kvm: Entré/gang, 2 soverom, bad, separat kjøkken, stue og spisestue.
Underetasje: 96 kvm: Åpen kjøkkenløsning med stue og gang, bad, soverom, innredet bod, boder og vaskerom.

BRA-e:
Utendørs redskapsbod (9 kvm.).
Biloppstillingsplass i garasje (15 kvm.).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport med befaringsdato 03.06.2025 utført av Nielsen Takst og Energirådgiver AS v/Ole-Martin Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Enebolig oppført i 1967 og ferdigattestert i 1974, over to etasjeplan med henholdsvis hovedetasje og underetasje. Bygningen er ifølge tilstandsrapport og byggemeldinger oppført med grunnmur i lettbetong (lettklinkerbetong). Vegger av ytong (porebetong), etterisolert og kledd med stående malt panel i 2010/11. Yttertak i trekonstruksjon, omtekket med Decra takpanner i 1999. Da ble det også lagt nye vindskier med metallbeslag.

Isolert ytterdør med glass fra 1996. To-fløyet balkongdør med tolags isolerglass fra 1995, nytt dørbeslag/låskasse fra 2012. Sokkelleiligheten har tilsvarende to-fløyet utgangsdør fra 1996.
Vinduer fra ulike tidsperioder, fra byggeår til 2012.

Uthus/redskapsbod med bjelkelag i trekonstruksjon montert på betongelementer, oppført i 1999. Yttervegger i bindingsverk, kledd med malt panel. Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takpapp. På tomta er det også oppsatt en liten lekestue.

Boligen fremstår i dag med en delvis eldre, men stort sett velholdt standard. Selger har bebodd huset siden 2003 og har foretatt omfattende oppgraderinger og vedlikehold, både ut- og innvendig. Grunnet alder må det likevel påregnes vedlikehold og renovering av enkelte bygningsdeler. Dette gjelder særlig badene, som sist ble oppusset i 1997/99. Også størsteparten av vinduene holder eldre standard. Utvendig panel ble sist malt i 2010/11, samme år som kledningen var ny. Det har holdt seg svært godt (TG1), men bør etter hvert oppfriskes.

I tilstandsrapporten har boligen utvendig og innvendig hovedsakelig fått TG2 som tilstandsgrad. Det er gitt TG1 på utvendig kledning, etasjeskiller, kjøkken i hovedetasje, laminatgulv og nyere panelvegger. Det er gitt TG3 på vaskerom i underetasje, samt vindu og vaskerom. Det er gitt TG2 (avvik som kan kreve tiltak) for tilliggende konstruksjoner mot våtrom i underetasje etter hulltaking.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (avvik som ikke nødvendigvis krever tiltak) i tilstandsrapporten:

Utvendig
Taktekking: Over halvparten av forventet levetid passert (fra 1999).
Takkonstruksjon/loft: Har oppnådd over halvparten av sin forventede brukstid.
Veggkonstruksjon: Ditto avvik pga. alder, men ingen strakstiltak.
Balkonger og terrasser: For store åpninger i rekkverk og lav høyde i forhold til dagens krav (fra 2012).
Utvendige trapper: Åpninger i rekkverk ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.

Innvendig
Betonggulv mot grunn (trapperom): Høydeforskjell (15 - 30 mm) og stedvis kapillært oppsug.
Radon: Målt årsmiddelverdi 190 Bq/m³ i sokkelleiligheten (2025) – under grenseverdi, men over tiltaksgrense for utleieboliger. Selger har imidlertid gjennomført enkle dokumenterbare tiltak i tråd med radonrådgivning. For detaljer og tidligere målinger se egenerklæringen.
Innredet bodrom/kontor (delvis under terreng): Noe fuktutslag bak påforet vegg (13,2 % fuktighet) – bør overvåkes.
Det opplyses i tidligere tilstandsrapport (utløpt) at det ble målt ca. 13,5% fuktighet på befaringsdagen 14.05.2024. I september 2022 ble det målt 15% i veggens bunnsvill. Dette indikerer at fuktnivået kan variere noe med årstider og nedbørsmengder. Konklusjonen var også her at det er påvist noe fukt i utlektingen som bør holdes under oppsyn, men uten umiddelbare tiltak. Selger opplyser at det ikke er lagt isolasjon mellom stenderne i dette rommet.

Innvendige trapper: For store åpninger mellom trinn i forhold til dagens forskrift.
Innvendige dører: TG2 pga. alder, ingen tiltak nødvendig.

Våtrom – Hovedetasje bad
Vegger: Sprekker i fliser, anbefalt oppussing/vedlikehold og/eller montering av dusjkabinett.
Gulv: Avskalling, svertesopp, sprekker i fliser – anbefalt oppussing/vedlikehold og/eller montering av dusjkabinett.
Ventilasjon: Kun naturlig avtrekk – ikke i tråd med dagens krav.
Membran/tettesjikt: Over halvparten av forventet levetid passert (fra 1997).

Våtrom – Underetasje bad (rom under terreng):
Tilliggende konstruksjoner: Hulltaking viste avvik, bør følges opp. Her ble det målt 17% fuktighet i veggens bunnsvill.

Det opplyses i tidligere tilstandsrapport (utløpt), at det ble målt 46,7% fuktighet i veggens bunnsvill på befaringsdagen. Dette tallet ble da tilskrevet nedsatt funksjon på trenering og utvendig fuktsikring (dette er partiet mot veggen under kanten av terrasseplattingen). Det er naturlig å utbedre forholdet når badet skal renoveres.

Det henvises til tilstandsrapporten for utdypende informasjon.

Med huset følger komplett dokumentasjon i form av bilder, beskrivelser og kvitteringer på vedlikehold og påkostninger gjennom 20 år. Eier har også brukbar oversikt over hva som ble pusset opp i tidsrommet 1995–2003.

Utfyllende informasjon fra selger kan fås på forespørsel. Blant dette er byggetegninger, tidligere takstrapporter (2000, 2002), skadetakst etter overtagelse i 2003, rapport fra Mycoteam før fuktsanering 2009 og nyere radonmålinger (2023-25), samt Elkontroll avhending bolig.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis.

1. etasje/hovedetasje

Vindfang:
Velkommen inn! Bak hoveddøra møtes du av et åpent vindfang med laminatfliser på gulv (Stone skifer fra Alloc Commercial). Rommet har hvitlasert gran skyggepanel på vegger og takpunkt med plafond i glatt hvitmalt himling. Egen bryter til utebelysning. Rommet har tre dører: Isolert ytterdør fra 1996, dør inn til kjøkken og dør ned til kjellerrom. Vindfanget fortsetter videre inn i den plasseffektive entreen.

Entré - gang:
Vinkelformet entré/gang med totalt fire dører som leder til henholdsvis stue, to soverom og bad. Lys 1-stavs laminat på gulvet (Elegant Eik Natur fra Berry Alloc, nytt i 2019).
Vekselpanel fra byggeår er malt i den duse grønntonen Pale Linden, dører i blekrosa.

Entreen har god plass til klær og sko. Åpen garderobe med knagger, klesstang og hattehylle, fastmonterte skohyller laget av Smia Galleri, vegghengt oppbevaring og entrémøbel.
Rommet har downlights innfelt i hvite himlingsplater.
Uttak til sentralstøvsuger. Pulverslukker.

Kjøkken:
Ny kjøkkeninnredning (2020) fra Luna kjøkken, sammensatt av svenske komponenter fra bl.a. Vedum Kök, levert av Sentrum Bygg (nå XL-Bygg). Tidløs og stilren innredning med glatte finerte fronter, sprøytemalt på lokalt verksted. Enkelte skap og dekksider fra Drømmekjøkkenet i fargen Lindblomstgrønn, som er identisk med veggfargen Pale Linden. Gran skyggepanel fra hhv. 2009 og 2020.
Benkeplate Silestone by Cosentino (farge Lagoon) med underlimt oppvaskkum i rustfritt stål fra Intra, levert av Drømmekjøkkenet. Vannlås og kjøkkenkran ny i 2019 (automatisk vannstopper montert), integrert stillegående oppvaskmaskin fra ASKO er ny i 2025, ledetidstestet for 20 års bruk. Silestone Lagoon benkeplater fra Steinriket.
Slank og elegant LED-belysning fra BeslagDesign over benk. Integrert ventilator fra Røroshetta. Knotter og håndtak i børstet messing fra Nibu.
Bestikk- og kolonialskuffer i to benkeskap. Gryteskap med hjørnekarusell og praktisk hjørneoverskap. Ellers overskap med hhv. åpne hyller, glassfronter/hyller og dører. Høyskap med uttrekkbare bakker ved kjøleskap, samt to overskap med toppåpning. Soft Close-demping.
Stenkplate er foreløpig ikke montert. Her kan man for eksempel bruke glamiTEC designglass, som kan bestilles i alle farger.
Frittstående Electrolux komfyr med støpejernsplater og retrokjøleskap i nisje fra Asko er av eldre dato (komfyr fra 2007), ellers er alt ganske nytt. Fryseboks er plassert i kjelleren.
Gulvet har eikelaminat fra 2019 (samme som i entréen). Rommet har takpunkt med spotskinne i hvitmalt panelt himling, samt hengelampe over kjøkkenbordet. Tallerkenhylle laget på mål.
Kjøkkenet har spiseplass til pluss/minus fire. Nyere skyvedør med frostet glass leder videre inn til den innbydende spisestuen.

Stue/spisestue:
Romslig vinkelstue som deler opp rommet i naturlige soner. Her er det plass til opptil tre sittegrupper. Store vindusflater gir godt med dagslys og utsyn.

Her står det i dag et langbord med plass til 6–10 personer som kan forlenges ved behov. Ved veggen nærmest kjøkkenet er det i dag et vitrineskap og anretningsvogn. I den andre enden er det en liten lesekrok med bokhylle. Her går det dobbeldør ut til balkongen – også den med en liten sitteplass.
I loungeområdet er det god plass til sofagruppe, TV, m.m.
Rentbrennende peisovn med glassdør gir god varme på kalde høst- og vinterkvelder.
Original bøkeparkett fra byggeår. Himlingsplater i tak (sist malt i 2009). Malt panel på vegger. Veggen mot soverom med Møllerstuepanel er etter alt å dømme fra byggeår. Resten er gran skyggepanel fra 2009, malt i 2019.
Stuen er malt i den lune hvittonen Tidløs. Murveggen har fått en varmbeige farge med rød undertone. Fargespillet på stueveggene skifter med lyset gjennom døgnet.

Rommet har god belysning, med tre takpunkter og én taklampe montert fra stikkontakt. Det henger i dag spotskinne over spisebord, kvadratiske 4-spot i hver ende av rommet og lysekrone over sofagruppen. Det er også god plass til stålampe/leselamper. Alle spotlamper kan dimmes. Lampene er hovedsakelig fra Christiania Belysning.
Stuen kan innredes på mange måter. Mot østveggen (ved kjøkkenet) har det f.eks. tidligere vært en liten kontorplass med hjørneskrivebord. Ved behov kan det også lages et ekstra soverom her.

Soverom 1:
Eneboligen har tre godkjente soverom, hvorav to ligger i hovedetasjen. Begge er på rundt 10 m², det ene litt større.
Soverom 1 (hovedsoverom) har heltregulv og gran faspanel malt i den varme gråtonen Tudor. Romslig skyvedørsgarderobe på 198 cm lengde med klare speil og messingfronter. Dørene har solid kvalitet fra 1990-tallet. Hvit innredning av Norscan rollerkurver med korte og lange heng, buksehenger, skouttrekk, langsgående topphylle for sengetøy mm (ny i 2009).
Hvite himlingsplater med innfelt takpunkt og 4-spot, samt dimbare downlights foran speilgarderobe.

Soverom 2:
Soverom 2 har massivt tregulv (Siljan 20 mm furugulv). Faspanel på veggene er holdt i en dempet, gyllen grønntone (Jotun Eleganse). Også her er det praktisk skyvedørsgarderobe (ny i 2009, fra Garderobemannen). Innredningen har svarte fronter med speil i en dempet kobbertone og hvit eikestruktur. Rollerkurver, stenger, buksehenger og skoholder i sølv. Topphylle og spesialsnekret panelvegg som dekkside (ny i 2009).
Hvite himlingsplater med innfelt takpunkt. Dette soverommet er delvis brukt som kontor og er i dag utstyrt med en rasterlampe. I tillegg er det montert spotskinne foran speilgarderoben.

Bad:
Det flislagte badet i hovedetasjen har god størrelse. Det har dusjnisje og toalett, servantplate i hvit skapseksjon, god skapplass med innebygd dobbeltstikk for tannbørste etc. Nytt Porsgrund Trevi klosett fra 2022.
Resten av badet ble sist renovert i 1997/99) og er modent for modernisering. Det understrekes samtidig at det rørtekniske fungerer, sist sjekket ved Vannsjekken høsten 2022.
Panelt himling med dimbare downlights, lyse vegger og terracottafarget gulv. Varmekabler i gulv har vært defekte et par år. Dette er ikke reparert ettersom det antas at ny eier uansett vil pusse opp badet. Isteden er det satt inn en gulvovn koblet til fastmontert stikk på skap. Badet hadde tidligere hjørnebadekar; dette ble fjernet av nåværende eier til fordel for mer garderobeplass. Dobbeltskap i furu er håndlaget av møbelsnekker.

Loft:
Innredet loftsrom (ikke byggemeldt) med nedfellbar loftstrapp. Rommet har en gulvflate på ca. 13 m² og er brukt som kontor og ekstra soveplass. Liten garderobestang i krok. Lydisolert loftsluke.
Rommet har lakkert furugulv, hvitmalt gran skyggepanel i himling, hvitlasert gran skyggepanel på vegger og spesialisolert dør til resten av loftet.
Lite vindu i gavl med mulighet for brannstige.
Adkomst til resten av loftet går via loftstrappen gjennom dette rommet. Tidligere loftsluke utenfor bad er nå avstengt.

Ellers stort kaldloft med løse gulvplater, langsgående løse hyller på takstolene, to lampekupler og gode lagringsmuligheter.
Hovedinntak for strøm øverst på nordveggen.

Del av underetasje tilknyttet hovedetasje via trapp:

Trapperom/bodrom:
Rommet har god oppbevaringsplass. Malt betonggulv i fargen Misty Shadow og malt murvegg i Hvit Lin.
De andre veggene har vekselpanel og Møllerstuepanel, malt i en lys nyanse som fortsetter i de to neste rommene. Panelt himling med enkle taklamper. Uttak til sentralstøvsuger samt pulverslukker.
Sikringsskapet er plassert mot trappen. Fastmontert hylle til pærer og annet småelektrisk under skapet. Det er god plass om man skulle ønske å oppgradere anlegget i fremtiden.
Åpent røropplegg med hovedstoppekran på murvegg. I tillegg er det avstengning for utekran, samt trykkreduksjonsventil.
Eget skap med avstengningskran for badene på panelvegg. Åpent røropplegg i taket. Her sitter bl.a. avstengningskran for kjøkken i sokkelleilighet.
Dør inn til sokkelleiligheten. Denne veggen, kledd med skyggepanel, er oppsatt i 2004.

I panelveggen som vender mot badet i sokkelleiligheten er det mulig å løsne det innerste panelbordet for å vurdere status bak endeveggen på badet (rom under terreng).

Lagringsbod:
Gang og avlangt bodrom og nisjer med faste hyller i heltre. God lagringsplass til verktøy, maling og kjøkkenutstyr. Malte mur- og panelvegger.
Bryter til varmekabel på vanninnlegg om vinteren - denne sitter i taket inne i bodrommet.
Takpanel i gang med åpent røropplegg og avstengningskraner for kjøkken i hovedetasje.
Betonggulv malt i fargen Serene Blue, som fortsetter inn i vaskerommet.

Vaskerom:
Praktisk vaskerom hvor det også er plassert fryser. Feste for langsgående tørkesnorer i tak. Malt betonggulv, malte murvegger og malte takplater. Sydvendt vindu. Miele Softtronic vaskemaskin fra 2009. Det er også opplegg for tørketrommel eller annen enhet under benk, samt ytterligere en liten fryser ved vinduet (to kurser på vaskerom).
Innredning med Intra utslagsvask fra 1996, skap- og benkeplass. Overskap med profilerte fronter med finert eik fra IKEA er montert i 2022.
Vegghengt sentralstøvsuger.

Varmtvannsbereder på 287 liter fra 1999. Denne er per i dag felles for begge etasjer. Det kan imidlertid enkelt installeres en mindre tilleggsbereder i trapperommet, ifølge rørlegger.

Rommet har plass til to frysere. Ved utleie har nåværende eiere gitt leieboer adgang til felles vaskemaskin og egen fryser.

Hybel med egen inngang (sokkelleilighet i underetasje)

Inngang til stue/allrom med åpen kjøkkenløsning og gang. Knagger til ytterklær, fastmonterte skohyller fra Smia Galleri, vegghengt oppbevaring og skoskap.
Tofløyet inngangsdør i dobbelt isolerglass fra 1996. Bryter til utelampe utenfor døra.

Stue/allrom:
Romslig stue på 37 m² med åpen kjøkkenløsning. Størrelsen gjør det enkelt å dele opp stuearealet i naturlige soner. Her er det plass til både sofagruppe, TV-krok, skap eller skrivebord, samt spisegruppe.
Store vindusflater gir mye naturlig lys. Eldre Jøtul peisovn gir god varme på kalde dager.
Veggene (faspanel og helsparklet strietapet) er malt i den nøytrale gråtonen Skumring. Spotlamper fra Herstal.
Heltre furugulv fra Dala-Floda, 159 mm brede bord av 25 mm tykkelse lagt i 2005. Gulvet kan enkelt slipes ned.

Det er dørgjennomgang mellom spiseplassen og trapperommet, med eventuell videre adgang til vaskekjeller.

Åpent kjøkken og gang:
Kjøkkenet har åpen løsning mot spisestuen og stuen. Malt og lasert faspanel på vegger.
Plassbygd kjøkkeninnredning fra 2007 med profilerte fronter, produsert av Lutnes snekkeri i Trysil. Skap og fronter er malt i en egenkomponert varmgrå farge. Inneholder skuffeseksjoner, gryteskap med halvkarusell, uttrekksskap, brettskap og overskap i to ulike høyder.
Benkeplate i lys granitt (Biardo Sanco) fra Lenngren Naturstein. Planlimt oppvaskkum i rustfritt stål med benkebeslag fra Intra. Integrert stillegående oppvaskmaskin fra Asko, ny i 2025 og levetidstestet for 20 års bruk. Benkekjøleskap fra Siemens. Knotter, håndtak og innmat fra Nibu.
Stort vindu over kjøkkenbenk med utsyn til hagen. Frittstående komfyr med keramisk topp fra Electrolux (2007) og vegghengt Futurum ventilator fra Franke.
Benkebelysning er skiftet i 2019.

Soverom:
Romslig soverom med 21 mm lakkert furugulv (lagt i 2004). Rommet har hvitmalt glatt himling med taklampe (Virgo pendel fra Christiania Belysning). Eldre plassbygd garderobeskap. Malt faspanel i en lys kjølig gråblå tone.
Aero lydreduksjonsventil/friskluftsventil montert i 2016.

Kontor/Innredet bod:
Innredet rom brukt til kontorformål. Alloc skiferlaminat på gulv (samme som i entréen oppe). Malt skyggepanel på vegger, samme farge som soverommet. Takpanel med spotskinne.
Inntakssikringer i nisje. Dette rommet er byggemeldt som bod, endring er ikke omsøkt.

Det er lagt Platon fuktsperre under alle gulv i sokkelleiligheten bortsett fra badet.

Bad:
Retro baderom fra 1999 som er modent for modernisering. Fliser på gulv og vegger. Dusjnisje. Innredning med profilerte fronter, heldekkende servant og speilskap. Varmekabler i gulv. Rommet har downlights innfelt i panelt tak.
Nyere WC, Porsgrund Trevi klosett skiftet i 2016.
Badet er sist sjekket ved Vannsjekken 2022, ingen bemerkninger til funksjonsnivå.

Se ellers vedlagte tilstandsrapport og selgers egenoppgave.

Huset er oppvarmet med elektriske panelovner. Det er peisovn i begge etasjer som gir mye varme om vinteren. Badene har gulvvarme (defekt varmekabel på bad i hovedetasje). Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 19.06.1974. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke utvidelse av baderom i hovedetasje, innredning av loftsrom (ikke måleverdig areal) med nytt vindu, endring av boder i underetasjen (innredet rom/kontor og del av trapperom), samt endring av trapp. Ferdigattesten omfatter heller ikke endring fra lukket til åpen kjøkkenløsning i sokkelleiligheten.

Den omfatter strengt tatt heller ikke fasadeendring, dvs. sanering av asbestholdig eternitt og ny kledning av tre. Dette ble avklart muntlig med saksbehandler i PBE og godkjent av Enøketaten i Oslo kommune (etterisoleringstiltak) iflg. selger.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Rosendalsveien 30 C (gnr/bnr 183/310) har tinglyst adkomst over og tinglyst garasjeplass på naboeiendommen Rosendalsveien 30 A–B (183/226). Dette er registrert i grunnboken som servitutter på 183/226.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 9690, tinglyst 12.07.1965:
Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann- og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe godkjente private renseanlegg for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.

I tillegg er det tinglyst følgende servitutter på eiendommens hovedbøl med gnr. 183, bnr. 226, som også følger eiendommen:
Dagboknr. 55190, tinglyst 03.10.1994:
Eiendommen gnr. 183 bnr. 310 har adkomstrett over eiendommen gnr. 183, bnr. 226 i form av gangvei langs nordre tomtegrense til garasje mot vei. Vedlikeholdsplikten av adkomstveien blir å fordele på de to rettighetshavere. Videre vil eiendommen gnr. 183 bnr. 310 i Oslo ha bruksrett til ideell halvpart av dobbelgarasje oppført på gnr. 183 bnr. 226. Vedlikeholdsplikten for den ideelle halvpart av garasjen påhviler rettighetshaver, eier av eiendommen gnr. 183 bnr. 226. Nærværende erklæring blir å tinglyse på eiendommen gnr. 183 bnr. 226 i Oslo. (Eiendommen er senere seksjonert, garasjen eies i dag av seksjon 30A).

Dagboknr. 8643, tinglyst 11.07.1963:
Rosendalsveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde, 4.5 m. Dersom kommunen forlanger det, plikter eier av eiendommen å vederlagsfritt opparbeide vei opp til regulert bredde samt avstå nødvendig veigrunn. Gjerder skal settes opp etter områdets bestemmelser.

Dagboknr. 8644, tinglyst 11.07.1963:
I anledning deling i 2 parseller av gnr. 183 bnr. 226 erkjenner undertegnede eier at den østre, nye parsell har bruksrett til [kjørbar] adkomstvei over den vestre parsell frem til Rosendalsveien. [ordet «kjørbar» er krysset over] Denne erklæring tinglyses på egne og fremtidige eieres vegne som heftelse på gnr. 183 bnr. 226 og kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo byplankontor. Østre parsell gis en garasjeplass på vestre parsell.

I tillegg er det tinglyst følgende servitutter på eiendommens hovedbøl med gnr. 183, bnr. 226, som også følger eiendommen:
Dagboknr. 1728, tinglyst 17.02.1947:
Tomten skal bebygges villamessig med et beboelseshus i maks 2 etasjer og med maks 2 boenheter. Det skal ikke drives sjenerende industri på eiendommen. Tomten skal holdes forsvarlig inngjerdet. Eiendommen skal koble seg på offentlig vann -og kloakk når dette er påkrevd. Naboeiendommer har rett til å legge vann -og kloakkledninger over eiendommen når dette ansees som nødvendig.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Supplerende historikk:

Utdrag av dokument datert 26.08.1963, stemplet 15.04.1964 av Oslo Byplankontor:
Byplankontoret godkjente i byggemelding 8/6. 1963 plassering av garasje for 2 biler, som vist med rødt på situasjonskartet.

Utdrag av dokument datert 25.3.1964, Oslo kommunes bygningskontroll/Oslo veivesen:
Gateopparbeidelsesspørsmålet, herunder kloakk og erverv av gategrunn, er ordnet. Byggetillatelse kan meddeles. Vannforholdene er i orden.
Tinglyst bruksrett til atkomstvei forutsettes!

«Erklæring nr. 1» (udatert, ca. 1965): [ble aldri tinglyst]
Undertegnede som eiere av matr. Nr 30 A og 30 B [nå 30 C] i Rosendalsveien avgir nedenstående erklæring som skal tinglyses som hefte på hver enkelt eiendom og som ikke kan avlyses uten Oslo vann- og kloakkvesens samtykke:

Undertegnede som eier av matr. Nr 30 A i Rosendalsveien gir eier av matr. Nr 30 B i Rosendalsveien rett til å føre vannledning til sin eiendom over matr. Nr 30 A i Rosendalsveien samt adgang til nødvendig reparasjon og ettersyn av ledningene samme sted når dette er påkrevd. For forvoldt skade og ulempe i den anledning kan der kreves erstatning etter skjønn.

Utdrag av dokument datert 21.11.1966, Oslo kommune/Vann- og kloakkvesenet:
Det tillates å legge a 1 ¼’’ koppervannledning gjennom hull som er boret i fjell. Eieren blir selv ansvarlig for mulige skader og ulemper som kan oppstå på grunn av at dispensasjonen er meddelt.

Innredet hybel er lovlig for beboelse/varig opphold. Den har egen inngang og er atskilt fra hovedetasjen med skillevegg og dør. Hybelen er ikke godkjent som selvstendig boenhet etter plan- og bygningsloven.
Det er utarbeidet utleievurdering av Krogsveen Utleie. Leieinntektene er stipulert til kr. 14.000,- pr. mnd.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Se pkt. radon i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Målinger kan fås ved henvendelse til megler.

Litt historie:
Tomta 183/310 ble utskilt fra naboeiendommen 183/226 i 1963 og overdratt til første eier (nær familie) i 1964. Rosendalsveien 30 A/B, som nå er en seksjonert tomannsbolig, var da en enebolig uten husbokstav. I mange år (inntil 2018) hadde 183/310 husnummer 30 B.

I 1994 fikk huset nye eiere, som bodde her til år 2000. Tredje eier flyttet etter to år, mens nåværende eier kjøpte i 2003.

Huset har alltid vært bebodd av barnefamilier. Da dagens selgere flyttet inn, var barna 1 og 6 år gamle. Nå er foreldrene i en ny livsfase og ønsker nye eiere velkommen. Dette er et trygt og godt sted å vokse opp, med barnehage tvers over gata og gode skoler i umiddelbar nærhet.

Litt vedlikeholdshistorikk:
Oppgraderinger før siste eierskifte (mellom 1995 og 2003):

Følgende oppgraderinger ble utført mellom 1995 og 2003:
Nytt yttertak med Decra takpanner. Nye vindskier med metallbeslag (1999)
Nytt bad i begge etasjer (hhv. 1997 og 1999).
Badet i hovedetasje ble utvidet i forhold til originale byggetegninger ved å ta ett soverom. Dette er ikke omsøkt. På spørsmål om hvorvidt dette er søknadspliktig har eier fått litt forskjellige svar fra ulike instanser.
Nye utetrapper i tre, ny terrasseplatting foran inngangspartiet.
Installert separat strømmåler for hhv. hovedetasje og sokkelleilighet.
Installert downlights i entré/gang (hovedetasje), ett soverom (hovedetasje) og begge bad.

Utendørs oppgraderinger fra 2003 til og med 2025, inklusive etterisolering:

2005: Lagt ny drenering langs nord- og sydvegg. I tillegg er det hugget ut diverse renner i fjellet. Det er lagt Isola nettingduk med sjalusirister ved nedløpet ved siden av rørkasse på terrasseplatting. Dette renses gjerne en gang i året. Det er også laget en inspeksjonsluke i enden av plattingen (avtagbar lem i sørvestre hjørne). Videre ble nedløpsrør fra takrenne delvis lagt om og forlenget ut i terreng.
2005: Montert ny pipehatt, spesialtilpasset av blikkenslager.
2009: Etterisolert loft (var hhv 10 og 15 cm isolasjon, økt til 25 cm).
2010: Lagt fiberkabel (Telenor).
2010: Nye utelamper.
2010–11: Asbestsanering (fjernet eternittplater på yttervegger).
2010–11: Etterisolert og kledd yttervegger med stående granpanel. (Vestlandspanel (liggende) på gesimsene er trolig fra byggeår, likeledes undertakene.) Nye vannbrett og vindusbeslag, spesialtilpasset av blikkenslager.
Etterisolert og kledd vegger i hovedetasje med innvendig panel. Snekret nye vinduskarmer.
Etterisoleringstiltakene ble støttet og godkjent av ENØK-etaten i Oslo kommune (nå Klimaetaten). Detaljert rapport med mål og materialer er tilgjengelig for kjøper.

2010–11: Malt utvendig kledning, som var ferdig grunnet, med Jotun Optimal. Alle spikerslag ble grunnet med Visir før andre strøk. Optimal reklamerer med 12 års farge- og glansstabilitet. Kledningen har i dette tilfellet holdt seg svært pen grunnet begrenset sol og lite veistøv, men det er snart på tide med et nytt malingsstrøk.

2019: Lagt nye, trykkimpregnerte/vedlikeholdsfrie Kebony terrassebord på rørkasse (fastmontert bord på terrasseplatting) Reparert litt på mur i utetrapp.

2021: Skiftet nedre terrassetrinn ved inngang til sokkelleilighet
2022: Malt mur på nordveggen, resten av utemuren malt i 2025.
Vasket/renset tak med algefjerner
Fornyet utvendig spillvannsledninger (avløpsledning) - se punktet "Rør, vann og avløp".
2025: Malt garasjedør, vindskie på redskapsbod og andre mindre utearbeider.

Utendørs oppgraderinger, adkomst/parkering:
2010: Ny betongtrapp i 2010, beliggende på 183/226.
2014: Ny 150 cm. bred tretrapp øverst, beliggende på 183/226.
2021: Ny trapp i granitt, nytt inngangsparti med steinheller ved garasje ved Steinmesteren. Skiferheller på "nedre platå" mot tomtegrense. Dette er bekostet i felleskap med eier av naboeiendommen.
2023: Beiset tretrapp øverst.

Garasjen har nytt tak (2017) og ny vegg mot trapp (2021), ellers er den av eldre standard.

Rør, vann og avløp:
2004: Omlegging av rør til kjøkken i sokkelleilighet.
2007: Omlegging av rør til kjøkken, sokkelleilighet.
2010: Skiftet trykkreduksjonsventil i kjeller. Vannsjekken (Rørleggertjenesten Varme & Bad).
2016: Nytt klosett på bad i sokkelleilighet.
2019: Montert stoppekran for røropplegg til kjøkken i sokkelleilighet.
2020: Ny vannlås og nytt armatur med WaterGuard på kjøkken i hovedetasje. Montert egen stoppekran til kjøkken (denne sitter i bodrom/gang inntil vaskerom).
2022: Nytt klosett på bad i hovedetasje.
2022: Vannsjekken – intet å bemerke.
2022: Fornyet avløpsledning etter generelt pålegg fra Oslo kommune. Dette var en investering på ca. 70 000 kroner. Med garantibevis og testet for minst 50 års varighet.
2025: Montert ny utekran. Montert Waterguard i kjøkken i sokkelleilighet. Montert ny ASKO oppvaskmaskin i begge etasjer, levetidstestet for 20 års bruk. (VB)

El-anlegg:
Det elektriske anlegget er oppgradert i flere omganger. I tidsrommet 1995–2002 (før siste eierskifte) ble det bl.a. lagt opp nye kurser og installert downlights i fire rom. Det ble også installert egen måler for utleiedelen.
Da nåværende eier overtok, var det 13 fordelingskurser, hvorav to med automatsikringer.
Diverse arbeider 2004–2012 (kun faglært):
Lagt opp to nye kurser i forbindelse med utbygging av kjøkken i sokkelleilighet.
Oppgradert sikringsskap, lagt om flere kurser for å få en jevnere utnyttelse av anlegget. Skiftet ut 8 skrusikringer med automat.
Ryddet opp i løse ledninger på loft og utebelysning.
Trukket nye ledninger, montert nye stikk/brytere og lamper i bortimot samtlige rom, dvs alle husets rom som er kledd med panel (minus badene). Ny utebelysning. Montert bryter for varmekabel til vannledning (vinteroppvarming).

2015: Elkontroll ved Infratek (begge etasjer).
2018: Skiftet varmekabelregulator (termostat) på bad i sokkelleilighet.
2018: Skiftet benkearmatur på kjøkken i sokkelleilighet.
2019: Montert LED-benkebelysning på nytt kjøkken i hovedetasje.
2018: Nye målere for begge leiligheter.
2022: Lagt fram ny jording til hybelleilighet, byttet fra jordet til ujordet stikk i ett soverom og stue ved inngang til kjøkken. Dette var utbedring av punkter etter elsjekk. Lagt deksler i sikringsskap, digital kursfortegnelse.
2025: Skiftet ut eldre downlights i gang i hovedetasje, montert nye isosafe LED downlights med PLS 90 kabling.
Demontert 3 eldre UZ-elementer (skrusikringer), montert nye jordfeilautomater, oppdatert kursfortegnelse (1 eldre Hager jordfeilbryter fjernet). Byttet kabling ned til to automatsikringer. Nytt deksel i sikringsskap. I dag har anlegget 13 kurser (alle automat) + 1 jordfeilbryter (automat, til kurs nr. 1) og 4 hovedsikringer (UZ). Dette ble gjort av Elenergi AS.
Oppgraderingene i 2025 ble foretatt etter Elkontroll avhending bolig NEK 405-2-3, som er en omfattende teknisk tilstandsvurdering med funksjonstesting og termofotografering (ny standard i 2023). Downlights i gang var eneste TG3 i tilstandsrapporten.
Kontrollen ble foretatt av firmaet Elsjekk AS og er tilgjengelig for kjøper, sammen med eiers egen elhistorikk. Se ellers egenerklæring og tilstandsrapport.

Skorstein og ildsteder:
2005: Ny rentbrennende Jøtul F 3 peisovn i hovedetasje.
2005, 2012, 2017, 2021: Tilsynsrapporter fra Brann- og redningsetaten. Ingen avvik på fyringsanlegget.
2021: Ny pulverslukker i hver etasje. Skiftet et par røykvarslere.

Ventilasjon:
Det er montert ny ventil i vaskerom og trapperom (ca. 2005) og tallerkenventiler i innredet loftsrom (2012). I sokkelleilighet ble det montert ventilator med avtrekk fra komfyr (2006) og lydreduserende friskluftsventil i soverom (2016). Ellers er det ikke gjort store endringer, da vi har vurdert naturlig ventilasjon som tilstrekkelig. Mer om dette i tilstandsrapporten.

Andre oppgraderinger – innvendig, hovedetasje
2003: Oppussing av vindfang (etterisolering, panel og skiferlaminat).
2005: Ny rentbrennende vedovn, Jøtul F 3.
2009: Nytt innvendig panel i hele 1.etasje (minus badet samt gangen og nordveggen i stua, hvor det var panel fra tidligere). Etterisolering, listing.
Nye heltregulv i begge soverom. Montert ny skyvedørsgarderobe i soverom 2/kontor, samt ny garderobeinnredning i begge soverom.
Ny skyvedør fra Swedoor mellom kjøkken og stue.
Malt alle tak som har himlingsplater i 1.etasje (vinkelstue, entré/gang og to soverom).
Nye dørvridere.

2012–14, loftsetasje: Laget loftsrom mot syd. Satt inn nytt loftsvindu, isolert vegger og himling, panelt vegger, lagt takpanel og gulv i massivtre, montert loftstrapp med lydisolert luke.

2019–20: Nytt eikelaminatgulv i kjøkken og entré/gang.
Malt alle veggoverflater hovedetasje (med unntak av badet).
2020: Ny kjøkkeninnredning i hovedetasje. Helsparklet og malt pipe samt murvegg over benkeplate, malt skyggepanel. Malt takpanel.
2021, uinnredet kjeller: Skrapt og malt betonggulv i trapperom, bod og vaskerom. Malt vegger i trapperom (mur og panel). Malt panelvegger i mellomgang, malt mur/plater i vaskerom (også tak), samt dører og lister.
På betong- og muroverflater er det gjort ekstra godt grunnarbeid med primer, våtromssparkel og diverse impregnering. Her er det brukt Lady Wonderwall og Lady Aqua for ekstra beskyttelse.

Oppgraderinger – innvendig, underetasje
2004–05: Lagt lydisolering mellom etasjer i sokkelleilighet (lydreduksjonsbøyler/gipsplater i tak, åpen stue/kjøkken/gang og soverom).

Det er gjort følgende endringer fra byggetegninger: Separat kjøkken er omgjort til åpen løsning. Bærevegg mot trapperom er erstattet med limtredrager produsert av snekkermester (Lutnes snekkeri i Trysil).
Trappen, som opprinnelig førte rett ned i sokkelleiligheten, fikk et nytt trinn ved enden (produsert av samme snekker). Trappen ble «snudd» med en liten sving helt nederst, slik at den leder inn mot kjellerbod og vaskerom. Det ble satt inn lettvegg og dør slik at leiligheten ble atskilt fra trapperommet.
Videre ble bodrommet mot nord innredet til kontor/oppholdsrom.
Disse endringene er ikke omsøkt. Selger har undersøkt diverse rundt ettergodkjenning av tiltak, informasjon videreformidles gjerne til kjøper.

Nye gulv i sokkelleilighet: 25 mm furugulv i stue/kjøkken/gang, 21 mm furugulv i soverom, og skiferlaminat i bodrom).
Lagt faspanel og skyggepanel i alle tre rom i sokkelleilighet (med unntak av to tapetvegger i stue). Isolert gang mot soverom. Nye dørvridere.

2006–07: Ny plassbygd kjøkkeninnredning i sokkelleilighet.
2009: Sanert fuktskade i innervegg ved pipe. Fjernet panelvegg/isolasjon i trapperom. Inspeksjon av Mycoteam.
2017: Malt gipstak i stue og soverom.
2020: Skrapt og malt betonggulv i trapperom, uinnredet kjeller og vaskerom. Malt alle panelvegger og murvegger i uinnredet kjeller. Malt alle overflater i vaskerom.
2022: Malt alle panelvegger i sokkelleilighet. Helsparklet og malt to tapetvegger.

Maling og fargesetting:
Huset er malt både ut- og innvendig av nåværende eiere. Dette gjelder alle rom bortsett fra de flislagte badene. Målet har vært å skape et avstemt og harmonisk fargeuttrykk som binder rommene sammen.
Alle produkter er fra Jotun. På innvendig panel er det brukt Lady Supreme Finish, på muroverflater Lady Pure Color. For den som vil beholde noe av det eksisterende, foreligger en komplett liste med fargenavn og koder.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Nærområdet

Servicetilbud:
Eiendommen ligger i gangavstand til Sæter Torg med et variert servicetilbud. Her er det kafeer og spisesteder, dagligvare- og spesialforretninger, lege og tannlege. En kort trikketur unna ligger Holtet med Åpent Bakeri og delikatessebutikken Jacobs. En kort busstur unna ligger Lambertseter Senter med Symra kino, Deichmanske bibliotek og Vinmonopolet. Videre i samme retning ligger Manglerud og Bryn Senter. Mot syd kan man enkelt oppsøke Holmlia, Mortensrud Senter eller Kolbotn.

Offentlig kommunikasjon: Buss, trikk, T-bane, tog og flybuss
Det er få minutters gange til Ljabru eller Sæter med 13 og 19-trikken. Traseen fra sentrum er kalt «verdens vakreste trikketur».
Kort vei også til 79-bussen i Ekebergveien, som går fra Åsbråten til Grorud. I retning Åsbråten har man enkel overgang til tog fra Hauketo. I retning Grorud er det overgang til T-banelinje 4 (Bergkrystallen) fra Munkelia eller Lambertseter.
Det er også mulig å ta toget fra Nordstrand stasjon.

Også om du kommer med bil er Ljabru/Sæter meget sentralt. Det er enkel avkjøring fra både E6 nord og Mosseveien. Med bil tar det under 10 minutter til Ryen, 7 minutter til Ekeberg og en drøy halvtime til Oslo lufthavn Gardermoen.

Fritid, trening og rekreasjon:
Nærmiljøet har et rikt fritidstilbud. Det er få minutters gange til flotte turområder langs Ljanselva eller Skredderjordet, med skøytebane om vinteren og fotball/sandvolley om sommeren.

I retning Skullerud er det flotte turmuligheter mot Skullerudstua, Rustadsaga og hele Østmarka.

Langs Bunnefjorden er det fine badeplasser. Både Hvervenbukta, Katten og Nordstrand bad er en kort sykkeltur unna. Videre kan man for eksempel dra til Ormøya, Ulvøya eller Malmøya, eller sydover til Ingierstrand.

På området rundt Ekebergsletta er det store friområder med skogsstier, lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og Ekebergrestauranten m.m.

Området har et mangfold av lokale kulturtilbud, idrettslag og foreninger, som for eksempel:
Nordstrand Kulturarena med jazzkafé og konserter. Nordstrand kulturskole med teater, musikk og tegne- og malerkurs.
Nordstrand IF på 'Niffen' med ny håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn, dans, kor, speider m.m.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Bekkelaget Tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien.
Lambertseter idrettsforening med svømmehall, friidrettsanlegg og fotballbaner.
Lokal alpinbakke På Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter, BestHelse på Holtet, SATS på Lambertseter eller Skullerud Sport Senter.

Rosendalsveien via Nordstrandveien eller Ekebergveien. Adkomst ved dobbelgarasje vis-à-vis Rosenhagen barnehage. Huset synes ikke fra gata. Gå opp trappa langs dobbelgarasjen, videre forbi tomannsbolig 30 A-B, over tomta på hellelagt gangvei (treskilt på stolpe) og videre ned trapper til du ser huset merket 30 C.

Det vil bli skiltet med Krogsveen-skilt på alle fellesvisninger.

Det er flere private og offentlige barnehager i området, med Rosenhagen som den aller nærmeste.

Eiendommen sogner til Nordstrand skole. I gangavstand ligger også Nordstrand ungdomsskole, Steinerskolen (1–10) og Nordseter skole (1–10). Nærmere opplysninger kan fås hos bydelsadministrasjonen og Utdanningsetaten. Skolegrensene er veiledende og revideres jevnlig. Se ellers https://www.oslo.kommune.no/skole-og-utdanning/skoleoversikt-og-skolekrets/skolekrets-barneskole

Eiertomt på 721 kvm. Tinglyst gangadkomst fra Rosendalsveien via hellelagt gangsti og trapper. Naturtomt med fjell og opparbeidet hage i flere nivåer i skrånende terreng. Stor markterrasse på vestsiden ved inngangspartiet. Blomster, bær og prydbusker omgitt av store trær. Huset er skjermet for innsyn i tre retninger. Ved sokkeletasjen er tomta flat med gressplen og steinheller. Prydbusker og blomster på tomta er plantet av tidligere eiere – selger har kun drevet enkelt vedlikehold. Tomta har innslag av roser, iris og rhododendron, tistler og prydstorkenebb, bringebær og markjordbær, rips og nyper. Hagen er tilnærmet viltvoksende og har ikke krevd mye stell. Miljøet er frodig med et rikt fugleliv, humler og bier.

Selger gjør oppmerksom på at det er en plante fra fremmedartslista, parkslirekne, i sydøstre hjørne av tomta. Denne har holdt seg på avgrenset område i tjue år og har aldri vært til sjenanse. Det var først i mai 2024 at selger ble oppmerksom på at den var svartlistet. Selger har ellers minimal hagekunnskap og tar intet ansvar for eventuelle andre uønskede innslag i artsmangfoldet.

Eiendommen har tinglyst bruksrett til ideell halvpart av dobbelgarasje oppført på gnr. 183, bnr. 226.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, videre tinglyst gangadkomst over Rosendalsveien 30 A/B (183/226).

Renovasjonsbeholdere er plassert separat til venstre for dobbelgarasje (granittmur mot Rosendalsveien 28).

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Stikkledning for vann går under naboeiendommen 183/226. Utendørs hovedstoppekran er plassert på plenen innenfor støttemur med biloppstillingsplasser i Rosendalsveien.
Inntaket til huset ligger isolert i rørkasse på terrasseplatting. Bryter til varmekabel om vinteren finnes i taket i kjellerbod.
Stikkledning for avløp er ført fra hovedledning ved Ekebergbanen. Stakeluke ligger skjult i utsparing i gulv i soverom i sokkelleilighet.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Byggesaker i området:
Rosendalsveien 26 A - Oppføring av garasje og frittliggende bygning med gang og musikkrom.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 28 970,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Strømkabel fra Rosendalsveien over naboeiendom.
Nåværende eier hadde i 2024 et strømforbruk på 17 204 kwh. totalt. Dette er fordelt på 11862 kWh for hovedetasjen (medregnet vaskerom/uinnredet kjeller og varmtvann) og 5426 kWh for sokkelleiligheten (for tiden ikke utleid). Strømforbruket kan variere med mange faktorer – i 2017 var det et forbruk på 15929 kWh for hovedleilighet og 10746 kWh for sokkelleilighet. Leieboer tegner eget strømabonnement. Det er inngått strømavtale med Norgespris gjeldende til 31.12.2026.
Nåværende eier har forsikringsavtale hos Gjensidige. Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13 489 (2025).
Fiberkabel er nedgravd langs tomtegrensa mot nord og lagt videre i rør og luftkabel ned mot huset (ny i 2010). Nåværende eier har avtale med Telenor som koster kr 949,- pr. mnd. Modem og ruter er plassert i soverom/kontor i hovedetasjen.
Boligen har i dag parabolantenne og TV-pakke fra Allente til kr. 518/mnd. Det er også mulig med andre løsninger, som kabel-TV eller TV-pakke via fibernett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 005 065,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Som sekundærbolig var formuesverdien for 2023 kr 8 020 260.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Megler har ikke fått opplyst at det er eiendomsskatt på eiendommen, men basert på eiendommens formuesverdi for 2023, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt i 2026. Ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

8 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

218 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
239 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 989 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Yngvild Sørbye

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig overfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo vann og avløp  kr 163,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reg.best Oslo-eneb/rekkeh  kr 913,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 48 535,00

Oppdragsnummer 44-0230/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25230

Sist oppdatert: 15. november 2025 kl. 09:53