Ammerudveien 29B

Ammerudveien 29B, 0958 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 95, bruksnummer 46, ideell andel 1/1
Andelsnummer 45, Ammerudsletta brl., organisasjonsnummer 955362128

Totalt bruksareal BRA: 45 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
3. etasje 40 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og sovealkove.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 5 kvm: Vestvendt balkong.

I 3. etasje er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- En bod er fjernet og implementert i entré.
- Sovealkoven er laget på deler av stuen.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.03.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i en boligblokk oppført i 1960. Bygningen er antatt fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur og etasjeskillere av betong. Yttervegger er oppført med betong og utfyllende bindingsverk av tre, med fasader med malt murpuss og plater. Taket er en flat takkonstruksjon som er antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie, men er ikke besiktiget. Vinduer med 2- og 3-lags energiglass ble produsert i 2013. Leiligheten har en brann- og lydklassifisert entrédør, og en balkongdør med 2-lags energiglass fra 2013. Innvendige dører er glatte. Det er en vestvendt balkong på ca. 5 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av stål og frostet brystning. Baderommet ble pusset opp i regi av borettslaget i 2003/04, og kjøkkenet ble pusset opp av tidligere eier i 2007. Siden 2019 har nåværende eier oppgradert boligen, blant annet med ny ytterdør (2022) installert av borettslaget, og ytterveggene er pusset opp med ny isolasjon og innvendige veggplater.

Det elektriske anlegget har fått nytt sikringsskap, og det er utført arbeid av registrert elektroinstallasjonsvirksomhet. Det foreligger samsvarserklæring for arbeid utført etter 1999, som omfatter skifte av stikkontakter til jordet, ledning til komfyrvakt og nytt sikringsskap. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det er ukjent hva tidligere eiere har gjort og det ikke foreligger dokumentasjon for hele anlegget.

Det er installert komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Dører: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Balkongdøren lar seg ikke lukke helt. Entrédøren subber i gulvet.

Bad
- Overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnte avvik.
- Overflater Gulv: Det registreres misfargede fuger i dusjsonen.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Tekniske installasjoner
- TG 2 grunnet alder på vann- og avløpsledninger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

3. Etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I 2019 ble det utført arbeid på det elektriske anlegget av faglærte hos Oslo elektrikerne AS. Arbeidet omfattet utskifting av alle stikkontakter til jordet, installasjon av ledning til komfyrvakt og nytt sikringsskap, og det foreligger dokumentasjon på arbeidet. Selger har selv pusset opp leiligheten med ny isolasjon i yttervegger, nytt gulv i stue, sovealkove og gang, samt nytt veggpanel i de samme områdene. Det har vært rotter på bakkeplan i fellesområdene, og borettslaget har utført skadedyrkontroll.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Ukjent årstall:
- Yttervegger med ny isolasjon og innvendige veggplater.
- Skillevegg for sovealkove oppgradert.
- Nytt gulv og nye veggplater med lister i gang, stue og sovealkove.
- Ny ytterdør.
- Elektrisk anlegg oppgradert med jordede stikkontakter, ledning til komfyrvakt og nytt sikringsskap, utført av Oslo elektrikerne AS. Samsvarserklæring foreligger.

2004:
- Bad oppgradert i regi av borettslaget.

Dette er en arealeffektiv og praktisk leilighet i 3. etasje, som har gjennomgått betydelige oppgraderinger de siste årene. I 2019 ble det lagt ny isolasjon i yttervegger, nye gulv og veggplater i stue og gang, og det elektriske anlegget ble oppgradert med nytt sikringsskap. Leiligheten har en funksjonell planløsning med separat kjøkken og en vestvendt balkong.

Entré:
Inngangspartiet har en brann- og lydklassifisert entrédør og gir et godt førsteinntrykk med oppgraderte overflatene som fortsetter inn i stuen. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy.

Stue:
Stuen ble vesentlig oppgradert i 2019 med ny isolasjon i ytterveggene, nye veggplater og nytt laminatgulv. Store vindusflater sørger for en lys og luftig romfølelse. Det er god plass til en romslig sofagruppe med tilhørende salongbord og annet ønskelig stuemøblement.

Balkong:
Den vestvendte balkongen på ca. 5 m² er et fint uterom med gode solforhold på ettermiddagen. Her er det god plass til en romslig sittegruppe der årets varme dager kan nytes.

Sovealkove:
I tilknytning til stuen er det etablert en sovealkove med en skillevegg, som skaper en definert og tilbaketrukket soveplass. Sovealkoven er etablert i deler av opprinelig stue.

Kjøkken:
Kjøkkenet er holdt i en praktisk separat løsning der du får en fin sone for matlagingne. Kjøkkeninnredningen er av profilerte fronter og benkeplate i laminat. Videre er kjøkkenet utstyrt med integrert induksjonstopp, stekeovn og mikrobølgeovn, samt en kullfilterventilator over kokesonen. Det er opplegg for både vaskemaskin og oppvaskmaskin.

Bad:
Badet ble pusset opp i regi av borettslaget i 2003/04. Rommet har flislagte overflater med elektriske varmekabler i gulvet, vegghengt toalett og et dusjhjørne med foldbare dører. Himlingen har innfelte downlights, og det er mekanisk avtrekk.

Overflater:

Gulvoverflater: Laminat. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater. Fliser på bad.
Himling: Malte plater og malt panel. Plater med innfelte downlights på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 5 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Kjøleskap og vaskemaskin medfølger.

Elektrisk oppvarming. Elektrisk gulvvarme på baderommet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 28.06.1962. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er oppført ca. 1962, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger i tillegg følgende ferdigattester for eiendommen:
- Ferdigattest (for mindre arbeider) datert 24.02.1989 for utskifting av vinduer m.m.
- Ferdigattest datert 04.02.2005 for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner.
- Ferdigattest datert 26.05.2014 for fasadeendring.
- Ferdigattest datert 10.12.2024 for solcelleanlegg på tak.
- Ferdigattest datert 13.12.2024 for rehabilitering av bod/garasje.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der deler av entréen er byggemeldt som bod og det er laget en sovealkove i stuenn.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, kloakkledning, gjerde, skjønn, trafostasjon/kiosk og vannledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Ammerudveien 29B. Her bor du med en sjelden kombinasjon av umiddelbar nærhet til naturen og effektive byforbindelser. Rett utenfor døren venter Lillomarka med sine turstier, badevann og skiløyper, samtidig som T-banen bare er fire minutters gange unna.

Hverdagslogistikken er enkel. De daglige innkjøpene gjøres hos Rema 1000 eller Kiwi, kun tre minutter til fots fra leiligheten. Med flere barnehager, som Ammerudlia og Ammerudenga, og skoler som Ammerud skole for de minste og Apalløkka skole for ungdomstrinnet, er det gangavstand til hele utdanningsløpet. For større ærender ligger Grorud Senter og Veitvet Senteret en kort kjøretur unna.

Fritiden byr på et mangfold av aktiviteter. Sommerdager kan nytes ved populære Steinbruvann eller den barnevennlige Badedammen. Grorudparken tilbyr moderne anlegg for lek og idrett, mens Oslo Klatrepark utfordrer både store og små i tretoppene. For innendørs trening er det kort vei til SATS Kalbakken, og Grorud Sportssenter gir et bredt idrettstilbud for hele familien.

Ammerud er et område som forener det praktiske med det rekreative. Med T-banen reiser du effektivt til sentrum, og med bil er du på Oslo S på et kvarter. Samtidig har du stillheten og turmulighetene i marka som nærmeste nabo. Dette gir en balansert og aktiv livsstil, med alt du trenger innen rekkevidde.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt med uoppgitt tomteareal som tilhører borettslaget. Stell av grøntanlegget ivaretas av styret. Det er opparbeidede grillplasser på fellesområdet. Det er ikke tillatt for andelseiere/beboere å plante på fellesområdene.

Det medfølger ingen garasje- eller parkeringsplass til leiligheten. Borettslaget disponerer garasjer og parkeringsplasser som leies ut via venteliste. Disse er tilrettelagt for elbillading gjennom Aneo, hvor andelseiere kan inngå individuelle avtaler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Adkomstveier, gangveier og parkeringsarealer inne på selve eiendommen er private, og borettslaget er ansvarlig for drift og vedlikehold av disse. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig i reguleringsplan «Regulering- og bebyggelseplan med vedtekter på gnr. 95, bnr. 46 Ammerudvg. 27.» (ID: S-785), vedtatt 04.07.1959, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Et delareal er i tillegg regulert til butikk i 1. etasje, vedtatt 21.06.1960.

Et delareal av eiendommen er regulert til gressplen i reguleringsplan med ID: S-1118, vedtatt 12.03.1964, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 201602519 - Reguleringssak. Ammerudveien 20 - 22 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Fredensborg bolig AS foreslår å omregulere Ammerudveien 20 og 22 fra industri til bolig og noe næring med strøkstjenlige funksjoner (forretning/bevertning/annen privat eller offentlig tjenesteyting). Foreslåtte høyder tilsvarer ny bebyggelse på 6-9 etasjer pluss takoppbygg. Hensikten er å tilrettelegge for transformasjon av planområdet fra næring til et urbant nabolag som styrker området rundt Ammerud T-banestasjon som inngangsport til Ammerud. Det vil etableres boliger som omkranser et stort felles gårdsrom, forplass med strøkstjenlige funksjoner og en snarvei gjennom området fra Lilloseterveien til Ammerudveien. Planen legger også til rette for en fremtidig utvidelse av fortau og sykkelfelt.

Saksnummer 201605618 - Reguleringssak. Planprogram for Grorud sentrum. Grorud skal videreutvikles til et bydelssentrum med inkluderende møteplasser og attraktive
bomiljøer. Området skal utvikles med ulike boligtyper og -størrelser, offentlige funksjoner, kulturtilbud og sosiale offentlige møteplasser. Området skal videreutvikles som stammen i det lokale handelstilbudet med varierte og utadrettede virksomheter som henvender seg mot gater og torg og skaper liv i byrommene. Torg- og gaterom skal videreutvikles og tilrettelegges for opphold og sikre god tilgjengelighet.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader er kr 4 859,08 per måned. Dette inkluderer blant annet varmtvann, kabel-TV og internett via en fellesavtale med TELIA, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold mv.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Megler har ikke mottatt informasjon om selgers strømforbruk.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, der avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 827.500,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 22 345,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 196 835,84 pr. 20.03.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 65 817 415,- pr. 20.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207749869
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 20.03.2026: kr 65 817 415,00
Andel av saldo: kr 196 835,84
Innfrielsesdato: 30.11.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,99%

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-ordning).

3 250 000,00 Prisantydning
196 835,84 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 446 835,84 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 457 875,84 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Joakim Gulbrandsen

Leiligheten er tilknyttet Ammerudsletta Borettslag.
- Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring Nuf, med polisenummer SP5043382.
- Borettslagets hjemmeside er www.ammerudsletta.no.

Borettslaget har fellesvaskeri i hver blokk med brukerbetaling. Det er avsatte plasser i kjelleren for barnevogner og sykler. Borettslaget har også et selskapslokale ("Frysa") som kan leies gratis, en tilhenger til utlån, og et låsbart sykkelhus med 40 plasser for utleie. Gass- og elektrisk grill er tillatt på balkonger og i forhager. Det avholdes dugnader, og deltakelse er pliktig.

Dyrehold krever samtykke fra alle beboere i oppgangen samt godkjenning fra styret. Det er kun tillatt med én hund eller katt per leilighet. Lufting av dyr er ikke tillatt på borettslagets område, og det er båndtvang. Eier plikter å fjerne ekskrementer. Ved anskaffelse av nytt dyr må ny søknadsprosess gjennomføres.

Det er ikke tillatt å montere parabolantenne, lage hull i fasaden, eller sette opp boder og partytelt. Innglassing av balkonger er ikke tillatt. Bygningsmessige endringer i leiligheten, inkludert endringer på våtrom, krever skriftlig godkjennelse fra styret. Det er ikke tillatt å montere kjøkkenvifte på felles luftekanal. Fellesområder som kjellere, vaskerier og parkeringsplasser er videoovervåket.

Nylige og pågående prosjekter:
- Alle garasje- og parkeringsplasser er tilrettelagt for elbil-lading gjennom Aneo.
- Det utføres jevnlig kontroll av brannsikkerhetsutstyr.
- Vedlikehold av vindusvegger på balkonger og skillevegger mellom forhager foretas i regi av styret.

Det vil bli vurdert baderomsrehabilitering til rundt 60 millioner kroner. Dette vil bli lagt frem for generalforsamlingen, men det blir ikke gjort i år.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det er ikke forkjøpsrett i borettslaget. Dette er et frittstående borettslag, og forkjøpsrett for OBOS-medlemmer gjelder ikke.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har borettslaget panterett i den enkelte andel foran alle andre panthavere med et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G). Borettslaget er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 30 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring  kr 8 877,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0563/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25563

Sist oppdatert: 06. april 2026 kl. 19:26