Brauterstubben 54

Brauterstubben 54, 2007 KJELLER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 26, bruksnummer 111, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 143 kvm

BRA-i:
1. etasje 68 kvm: Entré, bad/wc, trapperom, kjøkken med spiseplass og stue med utgang til terrasse*.
2. etasje 70 kvm: Trapperom, gang, bad/wc og 4 soverom.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Utebod.

Åpent areal:
1. etasje 40 kvm: Terrasse.
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.01.2026 utført av Pål Morten Pedersen v/ Taksthuset. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

*Ihht til godkjente byggetegninger så var det opprinnelig en bod på ca. 4 kvm mellom dagens stue og gang/trapperom. Denne er innlemmet som en del av dagens stue. Dette er ikke omsøkt eller godkjent av kommunen. Se mer informasjon under punkt Ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er antatt fundamentert på fast grunn eller faste komprimerte masser. Fasadene er i mur og trekonstruksjon forblendet med stående beiset panel og fasadeplater. Støpt gulv i 1. etasje. Etasjeskillere er trebjelkelag.
Tak:
Flatt tak antatt tekket med takpapp eller membran.
Vinduer og dører:
Vinduer med trelags isolerglass, produsert i 2022.
Entrédør i brannklasse EI-30 med 40 desibel lydmotstand.
Balkongdør med trelags isolerglass, produsert i 2022.
Skyvedør til hage/platting med trelags glass produsert i 2022.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TILSTANDSGRAD 2 (Bygningsdelen har vesentlige avvik):
- Yttervegger: Bordkledningen er avsluttet for nærme bakken med påfølgende fare for nedfukting og skader over tid.
- Våtrom 2. etasje: Det er fall mot sluk i dusjsonen, resten av gulvet er relativt flatt. Det er ikke tilfredsstillende fall til sluk. Oppbrett av membran ved dør er mindre enn 15 mm.

TG-IU (Tilstandsgrad ikke undersøkt):
- Renner og nedløp: Det er flatt tak, og taknedløpene er ikke synlige.
- Takkonstruksjon: Fallforhold på taket lot seg ikke kontrollere. Ikke inspisert pga. manglende adkomst.
- Taktekking: Taket er ikke besiktiget pga. manglende adkomst.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Brauterstubben 54!

Et moderne og familievennlig rekkehus oppført i 2023. Boligen går over 2 plan og kan blant annet by på fire soverom og to bad, et lekkert kjøkken fra HTH og stue med utgang til stor terrasse og hagedel.
Gjennomgående lys 1-stavs eikeparkett og delikate fargevalg. Peisovn kombinert med vannbåren gulvvarme i hele 1. etasje samt balansert ventilasjon gir en lun innetemperatur hele året.
Boligen disponerer to garasjeplasser i oppvarmet garasjeanlegg samt en biloppstillingsplass rett utenfor inngangsdøren.
Barnevennlig med interne stikkveier der barna kan leke og sykle samt fellesareal med lekestativ og sittegrupper.
Rekkehuset ligger i et nyetablert og barnevennlig boligområde på Kjeller med kort vei til dagligvare, offentlig transport, Lillestrøm, Strømmen storsenter m.m.

Detaljert inneholder boligen:

Ved inngangspartiet er det en sportsbod på 5 kvm og biloppstillingsplass samt plass til en sittegruppe hvis du ønsker å nyte morgensolen. Utelys og utekran.

1. ETASJE:

Entré:
Innbydende, flislagt entré med god plass til oppheng for ytterklær og skostativ samt plass til garderobeskap. Det er også praktisk lagringsplass under trappen.
Varmeveksler er plassert i entré.

Bad/wc:
Et delikat, flislagt bad med gulvvarme. På badet er det servant med servantskap, veggfestet toalett med skjult sisterne, hjørnedusj med innfellbare glassdører og nedsenket gulv dusjen.
God plass til vaskemaskin og tørketrommel i egen nisje med skyvedører.

Kjøkken:
Et lekkert HTH-kjøkken med god skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredning med glatte fronter. Integrert kjøleskap med fryser, komfyr, induksjonstopp, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin.
Vaskekum nedfelt i laminat benkeplate. Det er montert komfyrvakt og lekkasjestopper på vannet til oppvaskmaskinen.

Peisovn mellom kjøkken og spisestue som varmer godt på kaldere dager.

Stue og spisestue:
Stue og spisestue med en naturlig inndeling for spisebord i tilknytning til kjøkkenet, og sofagruppe med tilhørende tv-seksjon i eget hjørne.
Store vindusflater gir godt med lysinnslipp. Fra stue/spisestue er det utgang til stor terrasse og hage.

Terrasse:
Fra spisestuen er det utgang via dobbel skyvedør til vestvendt terrasse på 40 kvm med gode solforhold. Her har du plass til flere sittegrupper og grill.
Videre er det egen inngjerdet hage. Deler av terrassen er overbygget og det er utelys og stikkontakt.

2. ETASJE:

Bad/wc:
Et pent, flislagt bad med gulvvarme. På badet er det hel servantplate med servantskap, veggfestet toalett med skjult sisterne, badekar og dusjnisje med innfellbar glassdør.

Soverom 1:
Stort hovedsoverom på ca. 14 kvm. God plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord samt større garderobeskap.

Soverom 2:
Soverom som passer godt som barnerom eller gjesterom. Plass til seng og skap.

Soverom 3:
Et romslig rom som kan brukes som både stue og soverom, alt etter behov. Utgang til vestvendt balkong på 8 kvm med gode solforhold. Balkongen er delvis overbygget. Det er utelys og stikkontakt på balkongen.

Soverom 4:
Dette soverommet passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Plass til seng, garderobeskap og skrivepult.

Diverse:
- Takhøyde på 2,49 meter
- Sportsbod på 5 kvm rett utenfor inngangsdøren
- Utekran
- Fellesareal med lekestativ og sittegrupper

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.

Oppvarming via vannbåren gulvvarme i 1. etasje og radiatorer i 2. etasje tilknyttet fjernvarme. Vannbåren gulvvarme i bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 09.12.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

En del av dagens stue i 1., etasje (ca. 4 kvm mellom stue og gang/trapperom) er opprinnelig byggemeldt som bod, jf. godkjente byggetegninger, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av denne delen til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at endringen ikke godkjennes av kommunen og at denne må tilbakestilles.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Ihht. godkjente byggetegninger er deler av dagens stue opprinnelig byggemeldt som soverom. Dette er ikke søknadspliktig, da begge deler er godkjent til varig oppholdsrom.

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras boligen fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 35 servitutter på sameiets eiendom og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
Dagboknr 1153463, tinglyst 17.09.2021, Bestemmelse om nettstasjon:
Elvia har stedsvarig rett til bygging, drift, vedlikehold og fornyelse av nettstasjon med tilhørende kabelanlegg/luftledningsnett som går over sameiets eiendom.

Dagboknr 1122104, tinglyst 05.10.2022, Bestemmelse om vann/kloakk:
Kommunen gis rett til å ha liggende vannledning, spillbannsledning og overvannsledning på sameiets eiendom. Kommunen har adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler.

Dagboknr 478693, tinglyst 08.05.2017, Bestemmelse om vei, adkomstrett og vannrett:
Kommunen har rett til å anlegge, ha liggende, benytte samt utføre drift og vedlikehold av vei med tilhørende anlegg som går forbi sameiets eiendom.
Statens Vegvesen har rett til å anlegge, ha stående, benytte samt utføre drift og vedlikehold av støyskjerm og gjerde langs Skedsmo Kirkevei.

De øvrige servituttene omhandler bestemmelse om vei, bestemmelse om vannledning og jordskifte.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Boligen ligger i et nyetablert og barnevennlig boligområde på Kjeller rett ved starten av Storgata i Lillestrøm. Boligen ligger også nær skoler, barnehager, matbutikker, aktivitetsmuligheter og kollektivtrafikk. Sykkel- og gangvei inn til Lillestrøm sentrum går rett ved eiendommen, og det er god kapasitet på sparkesykler i området.

I Lillestrøm by, en kort biltur unna, er det restauranter, cafeer, kulturtilbud, handlemuligheter og kollektivknutepunkt for buss og tog. Fra Lillestrøm er det 10 minutter med tog til Oslo sentrum og 12 minutter til Oslo Lufthavn Gardermoen. I rushtrafikken går det tog med 7-8 minutters mellomrom, og dør-til-dør fra boligen til Stortinget i Oslo sentrum tar det 30 minutter med kollektivtrafikk.

I kort avstand fra boligen ligger Kjeller Skole, en 1–10 skole som åpnet høsten 2010. Det er flere barnehager i området. Universitetet OsloMet har sin campus sammen med forskningsmiljøet på Kjeller, noen få minutter unna.

En sykkel- eller kjøretur unna ligger blant annet Nebbursvollen friluftsbad, med flere badebasseng, kiosker og fine gressplener for soling og ballspill. Er du interessert i fotball, ligger Åråsen stadion, hjemmebanen for fotballklubben LSK, rett i nærheten.

På Kjeller bor du sentralt, med svært gode kollektivforbindelser. Fra boligen er det ca. 7 minutter å gå til Brautertoppen bussholdeplass der det går 18 busser hver time til Lillestrøm stasjon i rushtrafikken, og ellers busser ca. hvert 10nde minutt.

Rask adkomst til E6 ved Olavsgaard. Det tar ca. 25 minutter enten du skal til Oslo sentrum eller Oslo lufthavn Gardermoen.

Skoler:
Kjeller skole (1-10 kl.)
Volla skole (1-7 kl.)
Kjellervolla skole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Barnehager:
Kjeller barnehage (0-5 år)
Måsan barnehage (1-5 år)
Volla barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 76 kvm.

Boligen disponerer 2 plasser i felles garasjeanlegg. Det er mulighet for innstallering av elbil-lader for egen regning.
Det er også en biloppstillingsplass rett utenfor inngangsdøren.
Gjesteparkering på sameiets fellesområde.

Eiendommens garasjeplasser er seksjonert som tilleggsdeler til den enkelte seksjon.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Brøter østre, del av gnr. 26/2 og rundkjøring i Kirkeveien datert 27.02.2012, revidert 31.01.2013 og 03.12.2020, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen ligger i et nyetablert boligområde og det må forventes byggearbeid i området fremover.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ligger innenfor området "svært høy" for mulighet for marin leire, dette gjelder store deler av området på Kjeller. Videre informeres om boligen ligger innenfor aktsomhetsområdet for kvikkleireskred.

Det foreligger planer om endring av områdeplanen for Kjeller Nord, plan-ID 495. Endringene som foreslås gjelder felt Forsvaret 1 og 3 og felt KF5 (areal med Kunnskapsbyens hus). Foreslåtte endringer innebærer at det skal være tillatt å etablere flere tiltak på eiendommen, som er på 3000 m2. Aktuelle tiltak som vil følge av endringen vil være påbygg, tilbygg, mindre ombygninger, midlertidige bygg og sikringstiltak.

Fellesutgiftene er kr 6 374,- pr. mnd. og inkluderer: fjernvarme, internett/kabel-tv, parkering, renter og avdrag andel fellesgjeld, snørydding, feiling, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Fjernvarme: kr 1 946,00
Felles rekkehus: kr 3 540,00
Parkering: kr 400,00
Internett/TV: kr 487,86

Boligselskapet har avtale med Techem om leveranse av energiservicetjenester. Dette innebærer måling og avlesning av fjernvarme og varmtvann. Dette avregnes årlig pr 31.12.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 273,- pr. år. / 11 400kwh. pr. år, inkludert lading av elbil.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 31.12.2026 , og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, og grunnpakke tv/internett er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 943 220,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 1 674,- for 2026.

Andel formue er kr 19 482,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 70 480,- pr. 11.03.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 4 256 690,- pr. 11.03.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208576127
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,05%
Innfrielsesdato: 30.08.2055
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Kapitalkostnader andel fellesgjeld: kr 474,50

7 890 000,00 Prisantydning
70 480,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 960 480,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

199 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
219 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 180 470,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Øyvind Nyberg og Bodil Storsve Trangmyr

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Havretoppen sameie, med sameiebrøk 139/8395.
Sameiet består av 52 boligseksjoner fordelt på 5 blokker, og 26 boligseksjoner fordelt på 4 rekkehus.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22865600. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
På sameiets eiendom er det båndtvang hele året.

Foretatt påkostninger de siste år:
- Maling av byggene: Omfattende malingsarbeid er utført på boligene (pågående)
- Varmeregister i garasjen: Tiltak iverksatt for å sikre korrekt varme i garasjen.
-Inntak av luft til garasjen: Forbedringer og oppgraderinger gjort for bedre ventilasjon.
- Rensking av planter og ugress mot Liljeveien: Rydding og vedlikehold gjennomført.
- Toma vedlikeholdskontrakt: Inngått eller evaluert vedlikeholdsavtale med Toma.

Planlagte påkostninger:  
Maling av byggene pågår p.t og skal ferdigstilles sommer 2026 i følge styreleder. Det ble tatt opp lån ifb med prosjektet, og lånet er allerede fordelt pr. seksjon.
Det er p.t ikke planlagt eller vedtatt andre prosjekter som vil øke fellesgjeld eller fellesutgifter.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging inkl. rådgivningstime med stylist  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger fra kommunen kr 5 671,25
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - Stor leilighet/rekkehus/enebolig m/collage Lasse Lerdahl  kr 8 750,00

Oppdragsnummer 39-0021/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2521

Sist oppdatert: 20. mars 2026 kl. 16:37