Stenfeltskogen 23B

Stenfeltskogen 23B, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 123, bruksnummer 364, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 123, bruksnummer 371, ideell andel 1/160

Totalt bruksareal BRA: 211 kvm

BRA-i:
Del av tomannsbolig:
-1. etasje 62 kvm: Fire soverom, gang, bad og vaskerom
1. etasje 64 kvm: Entré, stue, kjøkken og bad
2. etasje 30 kvm: Loftstue, soverom/tv-stue, bod

BRA-e:
Del av tomannsbolig:
-1. etasje 25 kvm: Bod/verksted
1. etasje 30 kvm: Garasje

Åpent areal:
Del av tomannsbolig:
-1. etasje 78 kvm: Div. plattinger
1. etasje 68 kvm: Balkong og terrasse

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 42 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 30 m² av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-i).
De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 12 m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.06.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Vaskerom i u-etg og del av entré i 1.etg er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Se nærmere info l punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følgende: Boligbygg over 2 etasjer samt loft. Gulv mot grunn samt grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner i hovedsak av trekonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende trekledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein. Boligen har slett entrédør med glassfelt og elektronisk kodelås. Vindu med karmer av tre og to-lags glass fra 2017 (loftsetasje). Vinduer samt balkongdører med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Takvinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Vannrør av typen rør-i-rør samt kobber. Synlige avløpsrør av plast. Opplegg for sentralstøvsuger. Boligen er oppvarmet via elektrisitet samt vedfyring. Luft-til-luft varmepumpe fra 2013 i stue. Elektrisk gulvvarme på baderommene, samt entré og gang i underetasje. Varmtvannsbereder på 182 liter fra 2020 plassert på vaskerom. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Elektrisk anlegg er koblet opp mot "smart hus".

Frittstående garasje over to plan med bod/verksted i underetasje. Bygning i betong- og trekonstruksjoner. Grunnmur og garasjegulv/etasjeskille av betongkonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå) utvendig tekket med takstein. Konstruksjonen er isolert i utlektede vegger i underetasjen. Garasjen har elektrisk heis/vinsj i møne som selger har etablert, for enkel montering av skiboks etc.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen har i tilstandsrapporten fått 79% TG 1, 15% TG 2, 0% TG3 og 6% TGIU(ikke undersøkt)

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad 1. Etasje :
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 5 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages. Det er registrert sprekker/riss i porselen til servant. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Våtrom - Bad underetasje :
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under et par-tre gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.
- Fallforhold (gulv): Grunnet slukets plassering under innebygget badekar er det ikke mulig å måle fallet direkte til sluk. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til åpning under badekar er på tilfeldig sted målt til ca. 5 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Sluket er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Tilkomst til sluket under badekar er utilfredsstillende. Tilkomst for rengjøring av sluk bør etableres.

Våtrom - Vaskerom :
- Overflater gulv: Gulvbelegg er benyttet som fuktsikring. Det er ikke registrert synlige skader, men på bakgrunn av alder er TG2 satt for å belyse risiko for fuktskader.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i parkettens overflatemateriale. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under et par-tre gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i gangen. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Loft - innredet:
- Overflater gulv: Det er enkelte hakk og merker i parkettens overflate. Parketten i loftstue er overflatebehandlet. Det er registrert hårrester/penselrester som er lakkert over i overflaten. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er fremlagt el-tilsynrapport datert 28.05.2025, med enkelte avvik som er dokumentert rettet opp i. Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad 2 settes i henhold til NS3600).

Dører og vinduer:
- Takvinduer: Takvinduer er erfaringsmessig å betrakte som risikoutsatt knyttet til inndriv av vann/kondens med påfølgende skader. Takvinduer bærer preg av alder. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden usikker. Faren for vanninntrenging og fuktskader øker med vinduets alder. Anbefales å holdes under oppsikt slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Yttertak:
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på slitasje og etterslep av vedlikehold. Det er registrert mosedannelser på takstein. Selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak bør vurderes.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun faglært.
Firma: Bad og Håndverkservice AS
Redegjør: Bad første etasje totalrenovert grunnet lakkasje i sluk i 2008.

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja.
Firma: Bad og Håndverkservice AS
Redegjør: Ny membran, nytt støp, varmekabler innstallert, fliser gulv og vegger, innredring og spotter i tak.

2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Nei.
Kommentar: Har ikke tilgang på dokumentasjon. Arbeid utført under tidligere eierforhold.

4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja, kun faglært.
Firmanavn: Vennetjeneste rørleggermester
Redegjør: Byttet varmtvannsbereder 2020, Lagt om rør på vaskerom 2020, Ny utekran 2021, Nytt røropplegg i forbindelse med nytt kjøkken 2021

10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja.
Kommentar: Liten vanninntrengning i garasjekjeller. Ny beslagsløsning mot terreng/belegningsstein og ny drenering i 2024.

11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun faglært.
Firma: Eier (Tømremester)
Redegjør: Nye terrassebord på terrasse første etasje 2020. Montert boddør i garasje første etasje 2020. Bygget trapp fra terrasse til hage 2020. Bygget platting/terrasse i hage 2023/2024.

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, både faglært og ufaglært/egeninnsats.
Firmanavn: BE Elektro AS og Lysglimt Elektro AS
Redegjør: Lysglimt - lagt opp alt elektriske i forbindelse med nytt kjøkken 2021. BE Elektro elbilladere 2023, Installert nye termostater til varmekabler 2023, Lagt opp strøm på nye barnerom 2024.

13. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja.
Kommentar: Rens og innregulering av ventilasjonsanlegg 2024. Inspeksjon av Elanlegg utført i 2017 av Nettpartner Arena AS.

14. Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Ja.
Kommentar: Ja 2 stk i garasje.

22. Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?
Ja.
Kommentar: Radonmåling foretatt 23/24 i alle soverom i underetasje. Verdier godt under tiltaksgrense. Høyeste årsmiddelverdi 20 bq/m3

24. Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
Ja.
Kommenter: Måkeavtale med nr 23A og nr 21.

Overnevnte er kun et utdrag av selgers egenerklæringsskjema. Komplett skjema følger som vedlegg til salgsoppgaven.

2020: Ny ytterdør
2020: Montert garasjeportåpner
2020: Ny varmtvannsbereder og lagt om rør påvaskerom
2021: Nytt kjøkken
2021: Nytt terrassegulv, trapp ned i hagen, dør i garasjen og bygget ut plattingen nede
2021-2024: Montert plissegardiner på alle vinduer, elektrisk innvendig solskjerming på stuevinduer og terrassedør samt rullegardin på takvindu
2022: Nytt dusjkabinett
2021-2025: Diverse elektroarbeid/montering smarthus og elbilladere
2023: Lagt plater under terrasse
2023: Pusset ned og oljet innvendig trapp
2024: Solfilm/UV-film på vinduer stue og barnerom
2024: Nye barnerom
2024: Nye innerdører underetasje
2025: Nytt gulv hovedsoverom
2022/2023: Malt hus og garasje utvendig
2023/2024: Utbedret hage og bygget platting
2024: Utbedret drenering foran garasje
2023: Nye vegger innvendig garasjekjeller
2023: Nytt epoxy-belegg garasje første etasje og kjeller

Boligen holder en gjennomgående god standard og er de siste årene oppgradert og modernisert. Se oversikt under. pkt moderniseringer og påkostninger.

Bad 1.etg:
Baderom fra 2008. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingsflate utført i malte himlingsplater med downlights. Vegghengt servantinnredning med laminert benkeplate og overliggende servant av porselen med ett-greps armatur. Speil på vegg med overlys samt stikkontakt, og vegghengte skap for oppbevaring. Dusjkabinett med tre-greps armatur, regnfalldusj og massasjedyser. Vegghengt toalett med innebygd sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Avtrekksventil i himling tilkoblet ventilasjonsanlegg.

Bad u.etg:
Baderom fra byggeår. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingsflate utført i malte himlingsplater med downlights. Vegghengt servantinnredning med laminert benkeplate og overliggende servant av porselen med ett-greps armatur. Speil på vegg med overlys samt stikkontakt, og vegghengte skap for oppbevaring. Innebygd badekar med to-greps armatur på vegg. Frittstående toalett. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Avtrekksventil i himling.

Vaskerom u.etg:
Vaskerom fra byggeår. Gulvflate belagt med gulvbelegg. Veggflater utført i malt våtromstapet. Himlingsflate utført i malte himlingsplater. Heltre benkeplate over vaskemaskin og tørketrommel. Vegghengt utslagsvask i rustfritt stål og ett-greps armatur. Varmtvannsbereder på 282 liter plassert i hjørne. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Avtrekksventil i himling.

Kjøkken:
Kjøkken med delvis åpen løsning mot stue. Kjøkkeninnredning fra 2021 (IKEA) med profilerte fronter. Heltre benkeplate med nedfelt oppvaskkum av komposittmateriale og ett-greps armatur. Malte flater mellom benkeplate og overskap samt fliser. Belysning under overskap samt stikkontakter på vegg. Integrert komfyr og mikrobølgeovn i høyskap. Nedfelt platetopp med komfyrvakt. Integrert ventilator i platetopp tilkoblet avtrekkskanal. Integrert kjøleskap med frysedel. Integrert oppvaskmaskin. Alle integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Automatisk lekkasjestopper etablert i underskap.

Øvrige rom:
Gulvflater belagt med parkett samt fliser i entré. Veggflater utført i glatte malte flater. Himlingsflater utført i malte himlingsplater. Hvite profilerte innerdører. Skyvedørsgarderobe i entré. Elektrisk innvendig solskjerming på stuevinduer og balkongdør,

Rom i u-etg:
Underetasjen er innredet og har enkelte utlektede vegger fra grunnmur. Gulvflater belagt med parkett samt fliser i gang. Veggflater utført i slette malte flater. Himlingsflater utført i malte himlingsplater samt glatte malte flater. Hvite profilerte innerdører. Walk-in closet på soverom 2. I 2024 ble et av soverommene delt opp i to mindre soverom. I den forbindelse ble det oppgradert til nye innerdører, nytt gulv på 3 av soverommene samt nye gulvlister.

Loftsetasje:
Loftsetasjen er innredet med knevegger. Loftsetasjen er innredet fra byggeår. Gulvflater belagt med parkett. Veggflater utført i malt tapet. Himlingsflater utført i hvitpigmenterte panelbord. Hvite profilerte innerdører. Balansert ventilasjon med ventilasjonsaggregat i bod.

Ildsted:
Elementpipe fra byggeår. Peisovn med glassdør i stue.

Innvendige trapper:
Innvendige trapper av tre med rekkverk av tre. Trappene har åpne trinn.

Etasjeskiller:
Loftsetasje:
Etasjeskille av trekonstruksjoner.

1.etg:
Etasjeskille av trekonstruksjoner.

U-etg:
Støpt gulv mot grunn.

Teknisk anlegg:
Vannrør av typen rør-i-rør samt kobber. Synlige avløpsrør av plast. Fordelerskap for rør-i-rør system plassert i vegg på vaskerom. Hovedstoppekran plassert på inntaksrør på vaskerom. Boligen har opplegg for sentralstøvsuger. Støvsugerenhet plassert på vaskerom i underetasje. Boligen er oppvarmet via elektrisitet samt vedfyring. Luft-til-luft varmepumpe fra 2013 i stue. Elektrisk gulvvarme på baderommene, samt entré og gang i underetasje. Varmtvannsbereder på 282 liter fra 2020 plassert på vaskerom. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Ventilasjonsaggregat plassert i bod på loftsetasjen.

Elektrisk anlegg:
Sikringsskap med automatsikringer plassert i entré. Boligen har hovedsakelig skjult elektrisk anlegg. Boligen har ifølge selger smarthus styring.

Takhøyder:
Takhøyder er målt på tilfeldige steder i boligen.
Takhøyder er målt til ca 0,92 - 2,16 meter i loftsetasjen, ca 2,38 meter i 1. etasje, og ca 2,38 meter i underetasjen.

Yttervegger:
Boligen har yttervegger i trekonstruksjoner. Utvendig kledd med liggende trekledning.

Dører og vinduer:
Boligen har slett entrédør med glassfelt og elektronisk kodelås. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2017. Vinduer samt balkongdører med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Takvinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår.

Yttertak:
Yttertak av saltakskonstruksjon utvendig belagt med takstein fra byggeår. Undertak fra av sutaksplater. Pipe helkledd i metall med pipetopp. Fotbeslag, renner og nedløp i metall.

Balkong/terrasse:
Utgang fra stue til vestvendt balkong. Bærende konstruksjoner av trekonstruksjoner. Gulvflate belagt med terrassebord. Rekkverk av trekonstruksjoner. Rekkverkshøyden er målt til ca 0,92 meter. Utelys samt stikkontakter på vegg. Elektrisk markise. Balkongen har delvis takoverbygg fra takutstikk med varmelampe montert.

Terrasser/plattinger:
Diverse plattinger i trekonstruksjoner belagt med terrassebord. Utgang fra soverom 1 i underetasje til vestvendt terrasse. Utelys samt stikkontakter på vegg. Elektrisk markise. Enkelte områder av plattingen har tett tak. Hagen er omkranset med "internsti" av terrassebord/platting, samt frittliggende grillplass. Rekkverk av trekonstruksjoner. Rekkverkshøyden er målt til ca 1,05 meter. Utgang fra entré til østvendt terrasse. Rekkverk av trekonstruksjoner samt to-fløyet port av tre. Utelys samt stikkontakt på vegg.

Utvendige trapper:
Utvendige trapper av trekonstruksjoner.

Grunnmur:
Grunnmur i betong fra byggeår.

Drenering:
Dreneringen er i hovedsak fra byggeår. Etter vanninntrenging i garasje er det gjort tiltak på dreneringen.

Stikkledninger:
Boligen har private stikkledninger tilknyttet kommunalt vann og avløp.

Garasje:
Frittstående garasje over to plan med bod/verksted i underetasje.

Drivhus:
Drivhus i hagen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Taklampe over stuebord medfølger dog ikke.

Boligen er oppvarmet via elektrisitet samt vedfyring. Luft-til-luft varmepumpe fra 2013 i stue. Elektrisk gulvvarme på baderommene, samt entré og gang i underetasje. Elektrisk anlegg er koblet opp mot "smart hus" styring. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse på oppføring av tomannsbolig ble gitt 24.07.1997. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:

"1. Røykvarslere og brannslukningsapparat/husbrannslange monteres før innflytting.
2. Husnr.skilt av godkjent type monteres.
3. Inngangstrapp ferdigstilles.
4. Ildstedsattest må innhentes fra feiervesenet før pipa tas i bruk.
5. Taknedløp ferdigstilles.
6. Rørlegger må sende inn ferdigmelding og reviderte tegninger av bunnledning.
7. Kloakkavlufting må føres over tak og isoleres på kaldt loft.
8. 2.etg. er ikke innredet. Ventilasjonskanaler må isoleres bedre dersom 2.etg. ikke isoleres ferdig før vinteren"

Det er uklart om dette er utført.

Følgende endringer er utført i boligen og avviker i forhold til godkjente tegninger:

Utvendig:
- Trapp fra terrassen i 2.etg og ned i hagen fremkommer ikke på tegninger påbygg 20.08.2003.
- På reviderte tegninger datert 07.10.1996 fremkommer det et ekstra vindu i sydveggen både i u-etg og i 1.etg som ikke eksisterer i dag, det er også satt inn et større vindu er satt inn i fasade mot vest i u-etg (ved siden av balkongdøren)

Innvendig:
- Opprinnelig bod vegg i vegg med entré er innlemmet i en større entré
- Dagens vaskerom er innredet ved å ta areal fra opprinnelig bod.
- Opprinnelig soverom i u-etg er delt opp til to soverom.

Vaskerom i u-etg og del av entré i 1.etg er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.  

Følgende tilbygg, garasje, terrasse og terrengendinger er utført:

Det gjøres oppmerksom på at det er oppført garasje med kjeller samt påbygg terrasse på eiendommen etter at midlertidig brukstillatelse er gitt.

Garasje:
Det foreligger godkjente tegninger fra kommunen datert 17.09.2001 samt "svar på melding om mindre byggearbeider på boligeiendom" vedr. garasjen datert 04.10.2001 med følgende punkter for etterkommelse fra kommunen:

"1. Vi anser at naboeiendommen 123/372 ikke blir berørt og fritar søker for å varsle naboer iht. plan- og bygningslovens § 94.3.
2. Garasjen må ventileres slik at innholdet av bensindamp og eksos ikke blir skadelig høyt.
3. Avstand fra garasje til nabogrense må være minst 1,0 m. Takutstikk må ikke henge ut over nabogrense.
4. Tiltakshaver skal fylle ut og returnere vedlagte "Kontrollerklæring for byggplassering” til byggesaksavdelingen før gravetillatelse kan gis.
5. "Skjema for tilbakemelding” sender tiltakshaver inn til kommunen når arbeidene igangsettes og når de avsluttes.
6. Behandlingsgebyret på kr. 1.060,- må innbetales til Ski kommunekasse innen 14 dager etter dette brevs dato. (Regning sendt tiltakshaver).
7. Når ” Kontroll for byggplassering” er returnert og godkjent, og gravemeldingen er godkjent, kan arbeidet igangsettes.
I
Alt byggearbeid må utføres etter plan- og bygningslov med vedtekter og forskrifter.

For øvrig opplyses følgende:
Tiltakshaver er selv ansvarlig for at reglene i plan- og bygningsloven overholdes, og må selv sørge for å gi beskjed til bygningsetaten når byggearbeidene skal settes i gang og når de er fullført.
Arbeidet må igangsettes innen 3 år. Arbeidet må ikke innstilles i mer enn 2 år"

Det er uklart om dette er utført.

Terrasse:
Det gjøres oppmerksom på at terrassen er påbygget etter at midlertidig brukstillatelse er gitt. Det foreligger "svar på melding om mindre byggearbeider på boligeiendom" uten punkter til etterfølgelse vedr. påbygg terrasse datert 09.05.2008.

Hage:
Hagen er opparbeidet og med terrasser i ytterkant, terrasser er bygget i skrånende terreng og er ved en høyde 50 cm over bakken søknadspliktig. Tiltaket er ikke omsøkt.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for overnevnte forhold i pkt. ferdigattest/brukstillatelse videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på denne eiendommen. Dagboknr. 2875, tinglyst 11.03.1997, type heftelse: Bestemmelse om veg hvor naboen i nr 23 A (Gnr.123 Bnr. 928) har adkomstrett over denne eiendommen i 23 B (Gnr. 123 Bnr. 364). Gjelder på eiendommens østre del nærmest vendehammer og bredde 5 meter.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Denne eiendommen (23 B) har tinglyst veirett til på Gnr. 123 Bnr. 368. Rettigheten er tinglyst med dagboknr. 2874, tinglyst 11.03.1997. Dette er adkomstveien fra Stenfeltskogen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er målt radonverdi på 20 Bq/m3 i boligen i 2023/24, og dette er innenfor angitt grenseverdi. 

Boligen ligger i et svært barnevennlig og populært boligområde på Langhus. Det er nærhet til barnehager og skoler – noe som gjør hverdagen enkel og praktisk for småbarnsfamilier.

Bussholdeplass rett nedenfor boligen med gode forbindelser til Ski og Kolbotn torg. Buss til Ski tar kun 8 minutter. Fra Ski stasjon (Follobanen) er det kun 12 min med tog til Oslo S. Det er ca. 15 minutter gange til både Oppegård og Vevelstad togstasjon med gode forbindelser til Oslo og Ski.

Dagligvarehandelen kan gjøres hos blant annet Coop Extra på Langhus eller Kiwi Oppegård. Nærsenter med Coop Extra, frisør, tannlege og interiør/blomsterbutikk ligger kun 10-15 minutter gange fra boligen.

Nærhet til Nøstvedtmarka som byr på flotte turmuligheter sommer som vinter. Lysløype og oppkjørte langrennsspor starter like ved boligen. Østre Greverud kan tilby 18-hulls golfbane, skiløyper, lysløype og akebakker. Her arrangeres det både skiskole og konkurranser. Fornøyelsesparken Tusenfryd ligger kun 5 minutter med bil fra boligen. Det er gangavstand til bade- og turmuligheter ved Tussetjern, samt en kort kjøretur til Breivoll, Ingierstrand og Hvervenbukta.

Langhus tilbyr et aktivt lokalmiljø med mange forskjellige fritidsaktiviteter for barn og ungdom. Det er kort vei til lekeplass, idrettsanlegg, skøytebane, golfbane, idrettshall og svømmehall.

Dersom man ønsker utvidet servicetilbud er det ca. 8 minutter med bil til Ski. I Ski sentrum finnes alt av forretninger, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Ski kan by på Ski Storsenter med over 145 butikker og spisesteder, restauranter, caféer, bibliotek, bowlinghall, kinosenter, offentlige kontorer, kulturhus og togstasjon.

Det er ca. 10 minutter med bil til Kolbotn som kan by på Kolben kulturhus, bibliotek, caféer, restauranter og Kolbotn Torg med 55 butikker. Alti Vinterbro ligger også kun en kort kjøretur fra boligen. Det er ca. 20 minutter med bil til Oslo sentrum med firefelts motorvei og ca. 50 minutter til Gardermoen

Om du kjører E6 fra Oslo tar du av til Fv156 og følger den frem til du tar av til Fv152. Du følger så veien og tar rett frem i første rundkjøring og tar første til venstre etter rundkjøringen. Følg så Stenfeltbakken opp og ta til høyre inn til Stenfeltskogen.

Det er flere barnehager i nærområdet med gangavstand til Smedsrud og Tussestien. Boligen sokner til Langhus skole og Haugjordet ungdomsskole. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt opparbeidet med blant annet asfalterte adkomstveier, uteområder med plattinger, gressplen samt diverse beplantning.

Denne eiendommen er sammen med 159 boliger i området medeier i et realsameie som er et friområde på 28,9 dekar som består av grøntområder mellom veiene Stenfeltskogen og Stenfeltbakken, et stort område syd for Stenfeltskogen og et område på nedsiden av boligen mellom Langhusveien og Stenfeltskogen. På sistnevnte område finnes det parkeringsplass og fotballbane.

Parkering på egen tomt og i dobbeltgarasje. Fastmonterte ladere for EL-bil følger med.
Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med.

Det praktiseres felles parkering på grusplass med 2-3 parkringsplasser delt med nr 21 og 23 A. Dette ligger uten for denne eiendommen, er ikke tinglyst og det finnes følgelig intet rettsvern for denne parkeringsløsningen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Felles måkeavtale med nr 23 A og 21.

 Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål (frittliggende småhusbebyggelse) i henhold til reguleringsplan med plan ID 78 datert 01.12.1975 med tilhørende reguleringsbestemmelser samt begyggelsesplan med plan ID 78G datert 19.01.1995.

Kommuneplan Nordre Follo 2023-2034 gjelder også for eiendommen med oppgitt hensynssone H220 Støy-gul sone 469m2, H110 Nedslagsfelt drikkevann 559m2 og H210 Støy rød sone 42m2.

 Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 29.501,- for inneværende år. I dette inngår a-konto forbruk vann og avløp med et stipulert forbruk på 142 m3, abonnementsgebyr for vann og avløp, helårsrenovasjon og feiing/tilsyn med fyringsanlegg.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med første forfall på kommunale avgifter hvert år.

Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden. I selgers husstand har det bodd 3 personer.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 28.550 kwh. pr. år.
Boligen er forsikret i Fremtind og har en årlig forsikringspremie på kr 10.768,-.
Boligen er tilknyttet Nexgentel som leverandør av TV og internett via Fiber (500/500) og har avgift på kr 799,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Felles måkeavtale med naboer, kostnad p.t kr 3.700,- pr.år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 750 225,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 000 828,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

7 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

185 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
205 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 605 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lene Matsen og Christopher Robin Hammer

Eiendommen er medeier i et realsameie på en ubebygd tomt. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 24.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,--
Visninger: kr 2.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 49-0051/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR49.2551

Sist oppdatert: 14. juni 2025 kl. 21:05