Olaves Hvervens vei 12

Olaves Hvervens vei 12, 1266 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 189, bruksnummer 419, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 189, bruksnummer 419, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/68

Totalt bruksareal BRA: 63 kvm

BRA-i:
1. etasje 58 kvm: Entré, bad, to soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 25 kvm: Markterrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.04.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet i et boligbygg oppført i 1999. Bærende konstruksjoner og grunnmur er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med parkeringskjeller. Etasjeskillere er av betong. Ytterveggene er i tre- og mur/betongkonstruksjoner med utvendig kledning av liggende trepanel og murpuss. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takstein. Vinduer og terrassedør har karmer og rammer av tre fra byggeåret. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35, og innvendige dører er slette. Fra stue/kjøkken er det utgang til en markterrasse på 25 m² i trekonstruksjon, som er separert fra nabo med murkonstruksjoner og hekk.

Det elektriske anlegget er fra byggeåret, med enkelte senere oppgraderinger. Sikringsskapet er plassert i entréen og har automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig med røykvarslere og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom:
Lekkasjesikkerhet: Utilstrekkelig fall mot sluk utenfor dusjsonen og usikker oppkant ved dør.
Membran: Eldre sjikt, fremtidig funksjon usikker.
Sluktilslutning: Uoversiktlig overgang mellom membran og sluk.
Vannrør: Kobberrør med alder som gir usikker restlevetid.

Kjøkken:
Innredning: Svelleskader på sokler, trolig pga. vannsøl.

Tekniske anlegg:
Vannbåren varme: Eldre radiatorer med usikker funksjon videre.

Andre rom:
Vegger: Slitasje og mindre skader (hovedsakelig estetisk).
Gulv: Slitasje og skader som kan gi fuktmisfarging.

Vinduer og ytterdører:
Vinduer: Begynnende slitasje, redusert beskyttelse.
Terrassedør: Mindre slitasje, ingen vesentlige skader.

Terrasse / platting:
Rekkverk/overflater: Slitasje på terrassebord.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg:
Stoppekran: Ikke lokalisert.
Stakeluke: Ikke påvist, funksjon ikke verifisert.
Ventilasjon: Fellesanlegg, ikke vurdert i rapporten.

Yttervegger inkl. fasader:
Gnagersikring: Ikke mulig å kontrollere.

Terrasse / platting:
Fundamenter: Ikke tilgjengelige for kontroll pga. hekk.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Termostaten på badet var defekt i 2018 og ble byttet av faglært. Selger opplyser at tidligere eier har modernisert badet, men det er usikkert når og hva som ble gjort av faglært/ufaglært. Det er utført diverse elektrisk arbeid av faglærte, inkludert montering av jordfeilbryter for bad (2019), tilkobling av downlights og dimmere (2018), og i 2024 ble alle sikringer byttet til jordfeilautomater, lysarmatur på kjøkken ble skiftet og det ble montert dobbel stikkontakt. På kjøkkenet ble det i 2023 montert nytt avløp, nye stengeventiler og installert Waterguard lekkasjesikring. Ventilasjonsaggregat/skapvifte og kjøkkenhette ble byttet i 2024. Det er utført radonmåling 25.11.2025, som viste lavt nivå (18 Bq/m3) og ingen behov for tiltak.

Det er tidligere påvist forekomst av skjeggkre i bygget. I 2022 ble det observert skjeggkre i enkelte leiligheter i sameiet, men ikke i denne leiligheten. Sameiet gjennomførte behandling med ønsket effekt. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Oppgradering av oppvaskkum og benkeplater på kjøkken.

2024:
- Utskifting av ventilator på kjøkken.
- Skiftet alle sikringene til jordfeilautomater, skiftet lysarmatur kjøkken og montert dobbel stikkontakt kjøkken (utført av Boligelektrikeren AS, samsvarserklæring foreligger).
- Byttet ventilasjons-aggregat/skapvifte og kjøkkenhette (utført av Aktiv ventilasjon AS).
- Montering av nytt veggskap over vask med speil og lys (utført av MBH Norge).

2023:
- Montering nytt avløp kjøkken, nye stengeventiler og Waterguard lekkasjesikring (utført av NGF Rørservice AS).

2019:
- Montert jordfeilbryter for kurs bad (utført av Storm elektro AS).

2018:
- Byttet termostat på bad (utført av Storm elektro AS).
- Tilkobling av 12 stk downlights og 2 dimmere (utført av Bravida Norge AS).

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Etablering av opplegg for varmt og kaldt tappevann, utslagsvask og avløp i fjernvarmerommet, samt avløp og beskyttelse av avløpsrør gjennom garasjen.
- Utskifting til ny garasjeport.
- Installering av nytt lys i garasjen.
- Utvidelse av gjesteparkeringsplassen med én biloppstillingsplass, delvis asfaltert og merket.
- Montering av utvendig sensorstyrt lys over garasjeporten.
- Inn-kledning/lukking av søppelkassehuset.
- Etablering av ny strømforsyning til søppelkassehuset fra garasjen.
- Montering av stikkontakt og nytt sensorstyrt lys i søppelkassehuset.
- Legging av manglende isolasjon i taket i rommet under nr. 18 og i garasjetaket.
- Skifte av blandeventil og diverse defekte ventiler i fjernvarmerommet.
- Reparasjon av vegg ved nedgangen til innvendig trapp til garasjen.
- Reparasjon av lekkasje på vannrør i garasjen oppe under garasjetaket.

2019:
- Installasjon av strøm med egen måler til alle garasjeplasser for elbillading.

Dette er en leilighet i første etasje som kombinerer en tilbaketrukket beliggenhet i en blindvei med en stor, privat markterrasse. Boligen er holdt ved like med betydelige oppgraderinger de siste årene, inkludert på kjøkken, bad, elektrisk anlegg og ventilasjon. Her bor du i et rolig område med en vestvendt uteplass som fungerer som et ekstra rom store deler av året.

Entré:
Du kommer inn i en funksjonell entré som gir tilgang til leilighetens øvrige rom. Her er sikringsskapet plassert, og det er plass til å henge fra seg yttertøy.

Stue:
Stuen har en åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper en sosial og luftig sone. Rommet har plass til både en større sofagruppe og et spisebord. I taket er det montert downlights som gir god og jevn belysning. Fra stuen er det direkte utgang til markterrassen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er praktisk utformet og har en innredning med slette fronter. Arbeidsflatene er godt belyst. Flere sentrale komponenter er nylig oppgradert, med ny benkeplate, vask, blandebatteri og waterguard lekkasjesikring fra 2023. Ventilatoren er fra 2024. Kjøkkenet har integrert oppvaskmaskin og komfyr, samt et frittstående kjøleskap.

Markterrasse:
Den vestvendte markterrassen på 25 kvadratmeter er en av boligens fremste kvaliteter. Uteplassen er delvis overbygd og skjermet av en hekk, noe som gir en privat og lun atmosfære. Størrelsen gir god plass til både sittegruppe og grill, og gode solforhold.

Soverom:
Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og nattbord, garderobeskap medfølger ikke. Det andre soverommet passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad:
Badet er fra byggeåret og har flislagt gulv med varmekabler. Innredningen består av en vegghengt servant med skuffer, et speilskap med integrert belysning og et gulvstående toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Termostaten til gulvvarmen ble byttet i 2018, og det ble montert nytt veggskap over vasken i 2024.

Overflater:
Gulv: Laminat og parkett.
Vegger: Malte flater.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på 5 m². I tillegg er det garderobeskap på begge soverommene.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: Leietaker sin ladeboks til elbil-lader. Vaskemaskin medfølger ikke. Komfyr, kombikjøleskap og oppvaskmaskin medfølger

Boligen varmes opp med fjernvarme via vannbåren varme til radiatorer.

Det er elektrisk gulvvarme på bad.

Varmtvann er fra felles anlegg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligbygget er oppført i 1999. Det foreligger ferdigattest for oppføring av blokk, datert 17.03.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 15.07.1997, med revisjon datert 10.10.1997. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er følgende avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

- Leiligheten er på tegningene vist med en innvendig bod. Denne boden er i dag fjernet og arealet er innlemmet i stue/kjøkken. Endring av et rom fra tilleggsdel (bod) til hoveddel (stue/kjøkken) er en bruksendring som normalt er søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 77812, tinglyst: 22.12.2000:
Best. om adkomstrett. Utdrag fra servitutten. Denne eiendommen m .fl. har like rettigheter og plikter til fellesarealet med bnr. 35 og bnr. 420. Denne eiendommen har bruksrett til kjørbar adkomst i felles avkjørsel fra Olaves Hvervens vei over bnr. 35 frem til gangvei. Naboeiendommer skal har eksklusive bruksrett til parkeringsplasser på bnr. 1, bruksrett til gangadkomst over eiendommen, samt gjensidig bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold av boligene. Dette sameiet m. fl. har felles stikkledninger for vann og avløp.

Servituttene vil følge eiendommen og kopi av servituttene kan fås av megler.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen ligger i et attraktivt, veletablert og meget barnevennlig område på Hauketo/Asphøitoppen. Stille og rolig boligmiljø, bestående av småhus og villa bebyggelse. Hyggelige opparbeidede fellesarealer med god plass for de minste. Kort vei til flotte turområder, samt de fleste fritidsaktivitetene område har å by på for både liten og stor. Gangavstand til inngjerdet hundepark og kilometervis med gang og sykkelveier. Et hyggelig og stille nabolag med kort vei til flere matbutikker, søndagsåpen frukt og grønt butikk, offentlig kommunikasjon, skoler, barnehager, hyggelige turområder, og diverse servicetilbud.

I området finner man godt etablerte idrettsklubber. Idrettsanlegg/hall med flere baner (også kunstgress), tennisanlegg, gård med hester og treningssenter. Turvei (Kongeveien) og lysløype i Grønliåsen like ved. Også nærhet til en rekke utgangspunkter i Østmarka, med flotte turmuligheter sommer som vinter. Treningssenter ved Hauketo, golfbane ved Grønmo. Nærhet til Oslofjorden med lokale badestrender som Ingierstrand og Hvervenbukta. Gangsti/sykkelvei til populære Hvervenbukta fra Hauketo.

Kort vei til Prinsdal Torg som har et variert servicetilbud som inkl. bla. Kiwi og Extra med post i butikk, spisesteder, Bogerud tekstil, kiosk, interiørbutikk for baderoms artikler, frisørsalong, treningsenteret Mudo og Prinsdal frukt og grønt. Nærmeste butikk er Rema 1000 Hauketo.

En liten kjøretur unna finner man også Kolbotn torg og Lambertseter senter som har et bredt utvalg av kles- og interiør butikker, vinmonopol, Symra kino, Deichmanske bibliotek og caféer med mer.

Kort vei til Hauketo togstasjon som er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon. Her finner man tog, lokale busser og ekspressbuss. Toget bruker ca. 10 min. til Oslo S. (Vennligst se www.ruter.no for ytterligere opplysninger).

Fra Nedre Prinsdals vei inn Sveavegen. Første vei til høyre er Olaves Hvervens vei. Følg veien til toppen. Bygget med nr 10-18 ligger innerst i rolig blindvei. Det vil bli skiltet ved felles visninger.

Diverse offentlige og private barnehager i området bla. Asperud barnehage og Sloreåsen barnehage for å nevne noen.
Boligen sogner til Prinsdal barneskole og Hauketo ungdomsskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3391 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, lekeplass, biloppstillingsplasser, plenarealer og diverse beplantning. Sameiet har også et felles søppelhus.

Det medfølger privat parkeringsplass (plass nr. 5) i oppvarmet garasjeanlegg. Sameiet har lagt strøm med egen måler til alle plasser for installasjon av ladeboks, og et a-kontobeløp betales ved bruk av elbillader. Ladeboks medfølger ikke. Det er tilgang til 4 oppmerkede gjesteparkeringsplasser foran garasjen. Parkering foran blokka er kun tillatt for av-/pålessing.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger (felt B) i henhold til reguleringsplan S-2505 «Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for 189/35 m.fl. Asperud Nord i Holmlia - byggeområde for boliger, friområde, felles avkjørsel m.m.», datert 17.11.1980, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Kommuneplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner ved motstrid.

Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17), vedtatt 22.04.2009. Planen er en temaplan som stiller krav til torg og møteplasser ved nye utbyggingstiltak i Oslos byggesone.

Eiendommen berøres av hensynssone H310_2: Steinsprang, i henhold til Kommuneplanen 2015-2030. Sonen markerer fareområde for steinsprang. Eventuelle tiltak på eiendommen kan utløse krav til ytterligere utredninger og/eller sikringstiltak.

Byggesaker i området:
Olaves Hvervens vei 13 - bruksendring fra kontor til forsamlingslokale. Saksnummer 2025/21618.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 032,15 pr. mnd. og inkluderer: Forretningsførsel, felles forsikringer, kommunale avgifter, vedlikehold, kabel-TV, trappevask, varmtvann og fyring. Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Bredbånd: kr 459,-
- Felleskostnader: kr 3 573,15

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 201,- pr. år / 3758 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 925 595,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 18 935,- pr. 31.12.2025
Ingen lån registrert for sameiet.

3 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

98 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
99 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
109 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 049 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 059 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

William Eliassen og Ane Selseth Eliassen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Asphøitoppen.
- Sameiet består av 31 seksjoner, hvorav en er en garasjeseksjon.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa, polisenr. 78265430.
- Sameiets hjemmeside er https://asphoitoppen.wordpress.com/

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for naboene, og skal meldes til styret. Grilling er tillatt, men bruk av åpen ild er forbudt. Utleie skal meddeles og leietaker skal godkjennes av styret. Det er ikke tillatt å montere utvendig parabolantenne. Trappevask utføres ukentlig av et eksternt firma. Dugnad må påregnes. Seksjonseiere i 1. etasje har vedlikeholdsplikt for gjerder og hekker. Eiere med originale takvinduer plikter å fjerne snø/is fra disse.

Eiendommen er tilknyttet Asphøikollen Huseierforening, og de to foreningene samarbeider om felles anliggender som drift og vedlikehold av en felles lekeplass.

Foretatt påkostninger de senere år:
- I 2025 ble det gjennomført en rekke vedlikeholds- og oppgraderingsarbeider, inkludert utskifting av garasjeport, nytt lys i garasjen, rens av takrenner og utvidelse av gjesteparkeringen.
- Rens av ventilasjonskanaler
- Vedlikehold/reparasjon takvinduer
- Byttet utvendig vannkran i nr 12
- Byttet til LED-belysning i oppgangene
- Maling av oppgangene og inngangsdørene
- Justering av inngangsdører til boenheter
- Kloakklekkasje i garasje. Årsak fjernet. Forsikringssak er avsluttet
- Byttet toppbord og vindskier på utbygg til garasje
- Boning av gulvene i oppgangene
- Innkjøp av nye oppslagstavler
- Elsjekk 2018
- Taksjekk 2018
- Rørsjekk 2018

Planlagte påkostninger:
- Saken om utbedring av lekeplassen skal behandles på neste årsmøte. En inspeksjon i 2025 avdekket alvorlige avvik. Kostnaden for utbedring er estimert til kr 74 484,77 for sameiets andel, men det er usikkerhet knyttet til totalkostnaden.
- Årsmøtet i 2025 vedtok installasjon av videoovervåking av garasjeporten. Styret arbeider videre med saken.
- Styret følger opp en sak mot kommunen for å få dekket en kostnad på kr 28 172,50 for rensing av en kum.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER;  kr -4 000,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringkart  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 18 320,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0089/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2689

Sist oppdatert: 11. mai 2026 kl. 14:26