Alexander Kiellands gate 18B

Alexander Kiellands gate 18B, 2000 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 1621, ideell andel 1/1
Andelsnummer 14, Alexander Kiellandsgate II Borettslag, organisasjonsnummer 975495671

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
3. etasje 67 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue, to soverom og kott.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
3. etasje 6 kvm: Balkong.

Det er en bod på loftet med et areal på 8 kvm som er registrert som areal med lav himlingshøyde (ALH) og er derfor ikke måleverdig.
Rom utenfor boenheten (boder) er oppmålt og inkludert i BRA-e, men det er ikke fremvist dokumentasjon på at disse rommene tilhører boenheten. Slike rom kan omdisponeres av borettslaget, noe som kan påvirke boligens bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.01.2026 utført av Stigen Boligtakst AS v/Jo Henrik Stigen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk fra 1958. Den har bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger i betong/mur, og yttervegger over grunnmur er utvendig forblendet med pussede flater. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein. Vinduer med 2-lags isolerglass, samt B-30 ytterdør og terrassedør med 2-lags isolerglass, er fra 2019.

Det er gitt TG2 for følgende:
Etasjeskille/gulv mot grunn
Bad:
- Overflater vegger og himling
- Ventilasjon
Kjøkken:
- Overflater og innredning
- Avtrekk

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leiligheten har gjennomgått betydelige oppgraderinger de senere årene.
Badet ble pusset opp i regi av borettslaget sent i 2025, inkludert ny elektrisk kurs og nye vann- og avløpsrør (rør-i-rør system og plastavløpsrør).
Vinduer og terrassedør med 2-lags isolerglass ble skiftet i 2019, og ytterdøren er en B-30 dør med kikkehull, også ny i 2019.

Velkommen inn!

E n t r è
Leiligheten ligger i tredje etasje og har inngang fra felles trappeoppgang.
Entreen er lys og romslig med gode muligheter for å henge av seg yttertøy og sette fra seg sko.
Callinganlegg er montert ved inngangsdøren.

K j ø k k e n
Kjøkkenet har praktisk plassering, i eget rom.
Pent kjøkken med klassisk innredning med profilerte fronter, og benkeplate i slitesterk laminat. Fliser på vegg over benk - en praktisk løsning som gjør rengjøring enklere og gir et stilrent uttrykk.
Kjøkkenet har ellers godt med skap - og benkeplass, som gir gode arbeidsmuligheter.
I enden av rommet er det også vindu som sørger for godt med lysinnslipp, og det er plass til en hyggelig spiseplass ved vinduet.

Integrerte hvitevarer som stekeovn, mikro, platetopp og oppvaskmaskin. Kjøl- fryseskap er plassert i nisje, og kan medfølge etter nærmere avtale.
Hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

S t u e
Leiligheten er gjennomgående malt i lyse og moderne farger.
Den romslige stuen gir mulighet for en naturlig soneinndeling, med plass til både sofamøblement og spisebord.
Utsikten fra tredje etasje kan nytes via store vindusflater som også slipper inn godt med dagslys.
Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på 6 kvm, som er en fin forlengelse av stuen, spesielt i sommerhalvåret.
Her har du fantastiske solforhold på ettermiddag/kveld. Det er montert markise for solskjerming.
Balkongen har plass til både utemøbler og grill.

B a d
Baderom er renovert i regi av borettslaget i 2025 og fremstår innbydende og delikat.
Her er det lyse flislagte vegger og flislagt gulv med varmekabler.
Innredningen består av servant med underskap og speil med integrert belysning.
Dusjhjørne med vegghengt armatur og innfellbare glassdører.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Opplegg for vaskemaskin.
Varmekabler i gulv, og downlights i himling.

Det gjøres oppmerksom på at ved demonteringen av bad, ble det oppdaget at baderomskurs tar med seg gang i leiligheten.
Kabling til gang er på mindre tverrsnitt en hva som er lovlig på 15A sikring.
Istedenfor å kunne bruke eksisterende føringsveier må det legges ny kurs til bad.
Dette er en kostnad som bli belastet andelen- Selger er ikke kjent med at denne kostnaden er belastet enda.

S o v e r o m
Soverommene er malt i delikate, svale farger som skaper en rolig og behagelig atmosfære.
Soverommene er av god størrelse med plass til både seng, nattbord og skap.
På hovedsoverommet er det satt inn en praktisk og funksjonell skyvedørsgarderobe med speildører, og på soverom 2 er det satt inn garderobeskap med skyvedører.

De integrerte hvitevarene og kjøleskap medfølger handelen. Vaskemaskin kan medfølge etter nærmere avtale.

Leiligheten oppvarmes med radiatorer. Elektriske varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det er utstedt midlertidig innflytningsattest for bygningen datert 23.04.1958. Det er ikke utstedt ferdigattest for bygget. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

- Det er utstedt ferdigattest for nye balkonger datert 21.06.1996.
- Det er utstedt ferdigattest for nye vann- og avløpsrør datert 08.06.2016.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Boligen er oppført i ca 1958, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen er ikke energimerket. Det følger av forskrift om energimerking § 5 at dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Leiligheten i Alexander Kiellands gate 18B har en attraktiv beliggenhet i et etablert og rolig område, samtidig som den er sentrumsnær. Her bor du med umiddelbar tilgang til alt Lillestrøm har å by på, fra daglige servicetilbud til rike kultur- og naturopplevelser. Dette er et nabolag som passer like godt for familier og enslige som for godt voksne, hvor man kan nyte en fredelig atmosfære uten å gi avkall på byens fasiliteter.

Hverdagslogistikken er enkel med alt du trenger innen gangavstand. Du finner dagligvarebutikker som Coop Prix og Meny Åråsen kun noen minutter unna. For et større utvalg er det en kort tur til Lillestrøm Torv eller Strømmen Storsenter. Området er godt tilrettelagt for barnefamilier med flere barnehager og skoler i nærheten, inkludert Vigernes og Volla skole. For de aktive er det kort vei til både ballplass, treningssenter og Åråsen stadion, hjemmebanen til Lillestrøm SK.

Lillestrøm byr på et rikt kulturliv og varierte fritidstilbud. I sentrum finner du Lillestrøm Kultursenter med konserter og teater, samt et godt utvalg av restauranter som Mamma Pizza og Sabrura Sticks & Sushi. Om sommeren er Nebbursvollen Friluftsbad et populært samlingspunkt for hele familien. For pendlere er beliggenheten ideell. Fra Lillestrøm stasjon tar toget deg til Oslo S eller Oslo Lufthavn på rundt 12 minutter, og nærmeste bussholdeplass er kun ett minutt fra leiligheten.

Måsan barnehage (1-6 år)
Kjeller private familiebhg
Volla barnehage (0-5 år)

Vigernes skole (1-7 kl.)
Volla skole (1-7 kl.)
Kjeller skole (1-10 kl.)
Kjellervolla skole (8-10 kl.)

Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 9 062 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget sin felles tomt består blant annet av gressplen med ulik beplantning, benker og asfalterte internveier.

Det medfølger en garasje/parkeringsplass med andelsnummer 14, som er den nærmeste parkeringsplassen til venstre langs blokken.
Det betales ikke separat leie for denne.
Borettslaget har mulighet for tilrettelegging av elbillading på noen plasser, hvor kostnader belastes andelseier.
Gjesteparkering er tilgjengelig.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 1982001 datert 02.03.1984 og kommuneplan 2015002 datert 20.06.2019 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8632,-  pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, snøbrøyting, gressklipping, trappevask, forretningsførsel, fyring via radiatorer, bygningsforsikring, grunnpakke TV/bredbånd, drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det blir en økning av felleskostnader fra 01.03.2026 til kr 8 882,-

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 2 125,-
Avdrag kr 1 509,-
Driftsutgifter kr 4 998,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 100,- pr. år. / 3 600 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 001 490,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 10 069,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 490 231,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 44 541 302,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:
Lån 1
BOLIGBANKEN ASA - 5,15%
Annuitetslån, Info pr 31.12.25 kr 10 541 302 ,-
Løpetid: 08.11.2022 - 30.09.2047

Lån 2
BOLIGBANKEN ASA - 5,15%
Annuitetslån, Info pr 31.12.25 kr 34 000 000,-
Løpetid: 30.06.2025 - 30.06.2055

4 200 000,00 Prisantydning
490 231,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 690 231,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 213,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 253,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 709 484,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tomas Ukkestad Karlsen

Leiligheten er tilknyttet Alexander Kiellandsgate II Borettslag. Borettslaget består av 96 leiligheter.
Forretningsfører er BORI Boligbyggelaget.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Det er tillatt med dyr i borettslaget under forutsetning av at andelseier aksepterer borettslagets regler for dyrehold og søker styret om dette før man går til anskaffelse.
Fellesvaskeri mot en månedlig kostnad på kr 250,-

Påkostninger: 
Baderomsprosjekt med bakgrunn i nødvendig utskiftning av soilrør.
Prosjektkostnad er estimert til 34 millioner og borettslaget har tatt opp lån gradvis over prosjektets gang.
Ingen større påkostninger som er planlagt grunnet baderomsprosjektet.
Styret informerte pr mail til megler den 18.01.2026 om at det vil bli IN-ordning på hele fellesgjelden, slik at andelseier kan realisere sin del.

Det er ikke budsjettert for andre større utgifter for de neste årene. Likevel må det gjøres noe med parkeringsplassene (estimert for ca 5 millioner) og muligens også takrenner.
Parkeringsplassene er ønskelig å ta i 2026, men det vil være opp til nytt styre å avgjøre om det er en kostnad man må/kan ta. Utbedringen må vedtas på GF, men vil ikke bli lagt til GF for 2026.
Takrenner er ønskelig å utsette så lenge som mulig, men tilstanden er dårlig og det kan hende de må tas i løpet av de neste fem årene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 25 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 3.500 pr stk. utover 1. inkludert  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 340,00
Innhenting av informasjon kommunen  kr 1 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0004/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.264

Sist oppdatert: 28. januar 2026 kl. 11:19