Kjelsåsveien 73

Kjelsåsveien 73, 0491 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 59

Totalt bruksareal BRA: 197 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 59 kvm: Gang, bad, badstue, rom benyttet som kjellerstue, vaskekjeller og tre innvendige boder
1. etasje 65 kvm: Entré, hall, toalettrom, stue og kjøkken
2. etasje 44 kvm: Gang, bad og tre soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 26 kvm: Garasje

Redskapsbod:
1. etasje 3 kvm: Redskapsbod

Åpent areal:
1. etasje 28 kvm: Terrasse
2. etasje 6 kvm: Balkong

2. etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 47 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er 44 m2 av arealet måleverdig som bruksareal.
De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 m2.
Verandaen har et totalt gulvareal (GUA) på 8 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er 6 m2 av arealet måleverdig som bruksareal.
De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 m2.
Kott i 2.etasje er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde/skråtak.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.02.2025 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Se pkt. ferdigattest vedr. beskrivelse av kjellerstue, bad og badstue i kjelleretasjen samt utvendig redskapsbod.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av lettklinkerblokker. Bærende konstruksjoner av betong/murkonstruksjoner og trekonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med liggende panel. Saltak av trekonstruksjoner tekket med takshingel. Boligen har profilert entrédør fra byggeår. Dører og vinduer med karmer av tre, to-lags og tre-lags glass fra byggeår. Vindu på soverom 3 med karmer av tre og to-lags glass fra 2020..Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt 33% TG 1, 57% TG 2, 6% TG 3 og 4% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Loft, uinnredet: TG3 gjelder: Utett taktekking er registrert på nedsiden av skorstein (se bilder). Tiltak for å stoppe fuktinnsig må påregnes. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser for å fastlegge eventuelle tiltak bør påregnes. Sjablongmessig prisanslag er satt under punkt - Yttertaktekking i tilstandsrapporten.
- Yttertak: Det er valgt å vurdere yttertaket (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering grunnet høy alder og registrerte avvik. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Yttertaket ble kun vurdert fra bakkenivå og fra stigetrinn på taket, grunnet sikkerhetsmessige forhold. Vurderingen er derfor i hovedsak basert på informasjon om yttertakets alder og observasjoner gjort på taket og fra innsiden, med den begrensning dette innebærer. På bakgrunn av bygningsdelenes alder er det grunn til å varsle om risiko for skader, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Det ble registrert slitasje og elde, sprekker og utettheter i taktekkingen i området rundt skorstein og ved takfot. Skader i konstruksjonen kan ikke utelukkes. Skorstein og andre takgjennomføringer er ikke forsvarlig undersøkt på grunn av at det ikke var tilkomst, med den risko dette innebærer. Alle opplysninger gitt i dette punktet bør ses i sammenheng med avsnitt "Loft - Uinnredet". Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse av yttertaket krever stillas og/eller andre sikkerhetsmessige forutsetninger som ikke var til stede på befaringsdagen. Sjablongmessig prisanslag gjelder for ny taktekking med takshingel. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: Bad kjeller, bad 2.etasje, kjøkken, toalettrom, øvrige rom - 1.etasje, rom under terreng - kjeller, loft/2.etasje - innredet, loft - uinnredet, badstue, ildsteder/skorsteiner innvendig, innvendige trapper, etasjeskiller, teknisk installasjoner/VVS anlegg, vaskekjeller, elektrisk anlegg, yttervegger inkl. fasader og konstruksjoner, dører og vinduer, balkonger/terrasser/veranda, grunnmur og fundamenter, drenering, forstøtningsmurer, stikkledninger og tanker, frittstående byggverk - garasje, frittstående byggverk - redskapsbod.

 
Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG 2:
- Bad, kjeller: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger i dusjsonen. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Det er etablert lufteventil for badstue nederst på veggflate i dusjsonen, fare for fukt i konstruksjonen.
- Bad, 2.etasje: TG2 er gitt på hele våtrommet på grunn av alder og slitasjegrad.
- Toalettrom: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.
- Øvrige rom, 1.etasje: Det er stedvis knirk i gulvflater.
- Kjeller: Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes med fordel å kunne vært bedre. Det registreres enkelte riss/sprekker i himlingsflater. Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren og gulv under bakkenivå som er oppforet. Konstruksjonene er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Ved hulltaking for fuktmåling ble det registrert uegnede materialer i konstruksjonen (dampsperre og svartpapp).
- 2.etasje, innredet loftetasje: Fuktskjolder/misfarging observert i tak/undertak i kneloft med adkomst via soverom 1. Vurdert til å kunne skyldes utett taktekking. Det er utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i undertaket. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Deler av konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført.
- Loft, uinnredet: Det er observert spor etter aktivitet av gnagere. Grunnet observasjoner av utett taktekking under skorstein, samt svertesopp/misfarging i undertaket settes TG2 for å belyse risiko for skader i konstruksjonen.
- Skorsteiner inne i boligen: Feieluke er plassert bak inspeksjonsluke på bad i kjeller. Avstand fra feieluke til brennbart materiale synes være for liten. Det er en usikkerhet rundt lovligheten av denne løsningen.
- Innvendige trapper: Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600.
- Skjevhetsmåling, kjeller og 2.etasje/loftetasje: Det er noe merkbare skjevheter i etasjene.
- Vaskekjeller: Det er registrert riss/sprekker i betonggulv. Det registreres utettheter på armatur. Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Det gjøres oppmerksom på at rommet ikke er bygget som et våtrom, og at rommet ikke tilfredsstiller krav til fukt og lekkasjesikkerhet.
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke gjennomført vedlikehold på deler av det elektriske anlegget og det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999.
- Fasader ink. kledning: Det er ikke montert musesperre bak trekledning.
- Balkong: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm.
- Terrasse: Det er observert noe skjevheter i konstruksjonen. Tilgjengeligheten til fundamentene er begrenset, og kun delvis synlige fra utsiden. Visuelle undersøkelser er gjort etter beste evne, og det er registrert svanke i terrassen. Det er derfor vurdert til at fundamenter har begrenset/svekket funksjon.
- Grunnmur: Det registreres mindre riss/sprekker på grunnmur på nordvendt side. Pussavskalling er stedvis observert på grunnmur.
- Drenering: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at hele grunnmuren har utvendig fuktsperre.
- Forstøtningsmurer: Skjevheter påvist.
- Frittstående byggverk, garasje: Frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og det er registrert avvik som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det er blant annet registrert manglende vedlikehold på yttertaket, svertesopp/misfarging i undertaket, samt riss/sprekker i gulvflate.
- Frittstående byggverk, redskapsbod: Frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og det er registrert avvik som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det er blant annet registrert fuktskjolder på gulvflate og i undertaket. Yttertaket bærer preg av manglende vedlikehold.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Bad, kjeller, fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.
- Loft, uinnredet: Det er lagret gjenstander på loftet ved befaringstidspunktet, som begrenser inspeksjonsmuligheten. Det er risiko for skjulte skader. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.
- Fundamenter og byggegrunn: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har. Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold, og TG 2 gitt på bakgrunn av alder og slitasje. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun faglært. Totalrenovering av bad i kjeller. Utført i 2021 v/Metrix AS.

4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun faglært. Videokontroll av avløpsrør fra huset til offentlig nett i 2024. Mottatt bekreftelse på at rørene var ok fra Oslo Kommune. Montering av nytt Drømmekjøkken i 2019. Rørleggerarbeid utført av fagpersoner.

5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Ja. Fukt i kjellerstue i 1999. Dette ble utbedret via forsikringsselskapet. Nedløp fra takrenne ble lagt ut i grunnen.

7. Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Svar: Ja. Sprekk/riss i stuevegg mot syd.

9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
Svar: Ja. Fanget en mus for mange år siden.

10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja. Mulig utett rundt pipe.

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Eier er utdannet elektriker, montør gruppe L, og har selv utført alt elektrisk arbeid i boligen.

20. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Svar: Ja. Innredet kjellerom til kjellerstue og bygget bad og badstu i "sportsbod".

Velkommen til en koselig familiebolig med svært sentral beliggenhet på Kjelsås/Grefsen.
Huset er blitt løpende vedlikeholdt i eiers eiertid, og det har kun vært én eier siden oppføringen. Ny eier må som vanlig, påregne påkostninger til enkelte oppgraderinger/fornyinger av deler av boligmassen. Se tilstandsrapport for detaljer.

Huset har fin planløsning og inneholder:

1. etasje:
Entré med flislagt gulv. Gang og trapperom med plass til garderobeskap og kommoder. Toalettrom som ligger praktisk til ved gangen. Rommet er utstyrt med wc og håndvask.

I 2019 ble vegg mellom stue og kjøkken fjernet og det ble montert et lekkert kjøkken med innredning fra Drømmekjøkkenet. Innredningen har glatte fronter med innfelte håndtak, i fargen "Morgendis". Kjøkkenet har rikelig med skap- og benkeplass og det er videre utstyrt med to stekeovner, oppvaskmaskin, vinskap, fryser og kjøleskap. Alle hvitevarer medfølger.

Fin vinkelstue med god plass til langbord i forlengelsen av kjøkkenet. I andre enden av stuen er det god plass til sofagruppe med plass til mediemøbel. Peisovn er montert midt mellom spisestue og "sofaavdelingen".
Fra stuen er det utgang til stor markterrasse med videre tilgang til hage.

Terrassen er på ca. 28 kvm og har god plass til utemøblement og grill. Det er montert markise, slik at du kan forlenge utesesongen med flere uker. Meget gode solforhold på terrassen og i hagen med sol fra tidlig formiidag til ca. kl.22 om sommeren. Hagen er lettstelt og det er fine plenarealer som er ypperlig for barnefamilier.

2. etasje:
Etasjen har 3 soverom. Hovedsoverommet har utgang til en overbygget luftebalkong med fin utsikt og gode solforhold.
Baderom fra byggeår med badekar, wc og servant med skapinnredning.
Ved siden av baderomsdøren er det dør inn til et praktisk kott med god lagringsplass (lav takhøyde). I tillegg er det plass til litt lagring på loftet via takluke i trapperommet.

Kjeller:
Innholdsrik kjeller med masse lagringsplass i 3 boder.
Praktisk med eget vaskerom og dette rommet har eldre standard.

Lekkert bad pusset som ble etablert i 2020. Innenfor badet er en badstu som kan være herlig å unne seg etter treningsøkten eller en kald dusj.
Stor kjellerstue som av eier vært benyttet som både lekerom, ungdomsrom, kjellerstue og gjesterom. Se pkt. ferdigattest vedr. bad, badstu og kjellerstue.

Trapperommet har gulvvarme og det er også plass til en kommode eller annen oppbevaringsløsning.

Praktisk garasje med plass til én bil.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Veggmontert hylle i stuen medfølger ikke.

Elektrisk oppvarming og peisovn. Det er montert varmepumpe i 1. etasje. Gulvvarme på begge bad, i hall kjelleretasje og på vaskerom.

Det foreligger ferdigattest på oppføring av enebolig, datert 05.10.1984. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke:
Det er gjort endringer i kjelleretasjen. Sportsbod har blitt endret til bad og badstue og kjellerstuen er blitt innredet (byggemeldt som disponibelt rom) og det er innsatt større kjellervindu, og disse tiltakene er ikke blitt søkt bruksendret. Konsekvens ved søknad kan være at rommene og vinduene må tilbakeføres til opprinnelig godkjent løsning og vindusstørrelse.

Utvendig redskapsbod er ikke byggemeldt. I hovedsak er ikke slike boder søknadspliktige, såfremt oppføring av bod ikke fører til overskridelse av tillatt utnyttelsesgrad på tomten. Det er ikke tatt stilling til om oppføring av boden fører til slik overskridelse. Ved søknad om boden kan konsekvensen være at boden ikke godkjennes og at den må fjernes eller endres for egen regning.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Oppføring av garasje ble gitt tillatelse 28.05.1986. Garasjen ble meldt ferdig fra selger den 16.09.1991.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 14313, tinglyst 05.11.1954, type heftelse: Erklæring/avtale: Eier av eiendommen er ansvarlig for eiendommens vann/kloakkledninger. VAV må kontaktes før arbeid med anlegget skal utføres. Eier må etterkomme eventuelle krav/pålegg fra kommunen om å endre vann/avløpsledninger på eiendommen.

Dagboknr 14755, tinglyst 31.07.1971, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse: Erklæring i forbindelse med deling i 3 parseller av gnr. 75, bnr. 59. Den nåværende bebyggelse som ligger over delegrense - blir å betrakte som midlertidig jfr. bygningslovens §8.

Dagboknr 13569, tinglyst 09.07.1974, type heftelse: Erklæring/avtale: En standard-erklæring om veibredde der kommunen gis rett til å kreve opparbeidelse av veibredden med tillegg for skjæring og fyllingsarealer. Megler opplyser om at Kjelsåsveien er regulert i sin fulle nåværende regulerte bredde.

Dagboknr 19800, tinglyst 13.09.1976, type heftelse: Best. om vann/kloakkledn: Eier av gnr. 75, bnr. 59 gir eier av gnr. 75, bnr. 1108 rett til å føre kloakkledning og vannledning til sin eiendom over bnr. 59, samt adgang til nødvendig reparasjon og ettersyn når dette er påkrevd. Ved evt. skade i den anledning kan det kreves erstatning etter skjønn. Eierne er solidarisk ansvarlig for reparasjon og vedlikehold av ledninger som er felles.

I tillegg er det tinglyst servitutt 02.02.1900, bestemmelse om bebyggelse, en servitutt tinglyst 16.02.1946 - bestemmelse om vann/kloakkledning og en servitutt tinglyst 07.04.1949 - bestemmelse om bebyggelse. Megler har undersøkt i digital pantebok/ gammel grunnbok og har der ikke funnet disse 3 servituttene og kan derfor ikke redegjøre for detaljene i disse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rettighet. Dagboknr. 919952, tinglyst 26.08.1921: Bestemmelse om vann/kloakkledning. rettigheten hefter i gnr- 75, bnr. 42, snr. 1 og snr. 2.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Meget attraktiv beliggenhet i rolig og barnevennlig boligområde nær marka bestående hovedsakelig av villa- og blokkbebyggelse. Boligen ligger fint til med gangavstand til viktige fasiliteter som offentlig kommunikasjon, barnehager/skoler, matbutikker, marka og fotballbaner. Kort vei til Grefsenplatået med blomsterbutikk/ grønnsakhandel, restaurant, pub og 7/11. Søndagsåpen Joker kun et par minutters gange fra boligen.

Fra boligen er det også kort vei til offentlig kommunikasjon som raskt tar deg til mer sentrale deler av hovedstaden. Trikk og buss går fra Grefsenplatået og når arbeidene i Kjelsåsveien blir ferdigstilt, vil også veien være trasé for 25-bussen. Tog fra Kjelsås stasjon og T-bane fra Storo.
Ønsker du friluft/rekreasjon, er turmålene mange. Du kan ta turen til Grefsenkollen, besøke Teknisk Museum på Frysja eller ta en sykkeltur rundt Maridalsvannet. Det er bademuligheter i Stilla, Brekkedammen og Trollvann. Om vinteren kan du spenne på deg skiene enten ved Akebakkeskogen eller fra Oset og ta en skitur i en av de mange løypene. Ønsker du andre vinteraktiviteter, kan du besøke Oslo skisenter på Trollvann eller Linderudkollen med serveringsted, hoppbakker og lysløype med kunstsnøanlegg.

Fra eiendommen er det kort vei til flotte Sverre Enevolds Plass ("Jupiterjordet") med lekeapparater og stor gressplen for lek og liknende utfoldelse. Nederst i Nordhagaveien ligger Myrerjordet som er en stor, grønn "lunge" med tilbud til både store og små. Her er det flere gressbaner, kunstgressbane, tursti, treningsapparater og en sandbane.

10 minutter å sykle til Torshov og 15 minutter til Grünerløkka. Grefsenkollen Restaurant er en fin spasertur, eller kort kjøretur/busstur unna. http://www.grefsenkollen.no.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper.

Boligen sogner til Grefsen barneskole og Morellbakken ungdomsskole. Det er også flere kommunale og private barnehager i området, blant annet Myrer Kanvas-barnehage, Sanatoriet barnehage og Grefsenlyst FUS barnehage, Læringsverkstedet bhg i Grefsenkollveien 12, alle innenfor en gangavstand på ca. 10 minutter.

Pent opparbeidet tomt med gjerder, hekk og diverse beplantning. Gårdsplassen er gruset ved innkjøring, inn til garasjen og ellers gruset gangvei inn til huset og det er heller fra hjørnet på huset. Fine plenarealer med gode solforhold og det er godt med tumleplass for store og små.

Parkering i enkelgarasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. I forbindelse med oppgraderinger av Kjelsåsveien, er det foretatt inspeksjon av eiendommens vann/avløpsledninger ut til offentlig nett. Det ble konkludert med at de ikke fikk pålegg om å utbedre private ledninger.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. Endringer i reguleringsplan er vedtatt, men ikke iverksatt pt. Konfererer gjerne med megler.

Det er noen mindre byggesaker i nærområdet.
- Nordhagaveien 4A ble 22.04.25 gitt tillatelse til etablering av ny utvendig kjelleradkomst, bruksendring av tilleggsdel til hoveddel i kjeller (etablering av soverom og bad), utskifting og innsetting av kjellervinduer, endring av trappeløp internt mellom kjeller og 1. etasje, samt etablering av fransk balkong i 1. etasje.
- Nordhagaveien 4B ble 16.12.24 gitt tillatelse til bruksendring av kjeller til bolig.

Kommunale avgifter er kr 27 410,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I selgers husstand har det i de siste årene bodd 2 mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 20.900 kWh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.087,-.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Eier har abonnement som koster hhv kr 690,- og kr 949,- pr. md. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 5 353 256,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 14 076 080,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 12 110,- pr. 2025.

14 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

370 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
390 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
15 190 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trond Halmøy

Eier foretrekker rundt 15.09, men ønsker være fleksible. Interessenter oppfordres til å angi dato for ønsket overtagelse i budskjemaet ved innsendelse av bud.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,7% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 41-0021/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR41.2521

Sist oppdatert: 31. mai 2025 kl. 21:20