Stasjonsveien 55A

Stasjonsveien 55A, 0771 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 32, bruksnummer 626, seksjonsnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 83 m².

BRA-i:
3. etasje, 78 m²: Entre, bad, toalettrom, stue/kjøkken, to soverom og omkledningsrom.

BRA-e:
Kjelleretasje, 5 m²: Bod.

Åpent areal:
3. etasje, 12 m²: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Landberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2018. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak utført i betong, og bygget er oppført med kjeller og parkeringskjeller. Yttervegger er i hovedsak utført i tegl-/murverk med fasader av synlig murverk. Bygget har flatt tak tekket med takmembran, men taket er ikke besiktiget.
Leiligheten har vinduer med karmer og rammer av tre fra byggeår. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db44, og balkongdøren har karm og ramme av tre fra byggeår. Innvendige dører er profilerte.
Fra stuen er det utgang til balkong på 12 m². Balkongen er utført i betongkonstruksjon med rekkverk i metall og glass, og gulvet har overflate av synlig betong.

Sikringsskapet er plassert i omkledningsrom, og anlegget er sikret med automatsikringer. Det er fremlagt fem samsvarserklæringer for arbeider utført mellom 2018 og 2026.
Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Det anbefales likevel alltid på generelt grunnlag at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Det var ikke praktisk mulig å utføre hulltaking og fuktmåling i områder som jevnlig utsettes for bruksvann, og hvor skader erfaringsmessig oftest oppstår. Det ble utført overflatemåling med fuktindikator på utvalgte steder uten indikasjon på fuktskader, også der hulltaking kunne vært mulig. På bakgrunn av dette ble hulltaking vurdert som unødvendig, og lukkede konstruksjoner er derfor ikke undersøkt videre.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist i boenheten. Det vurderes likevel å være tilgjengelige stakepunkter via sluk og øvrige deler av avløpssystemet, men funksjonen i praksis er ikke kjent. TGIU er satt fordi full kontroll av stakemuligheter krever spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttervegger inkl. fasader
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufting og drenering, da inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
- Det har heller ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Balkonger
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023
- Montering av belysning under overskap på kjøkken.

2022
- Montering av elbillader til parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Samsvarserklæring foreligger.

2021
- Montering av utvendige elektriske screens ved balkong.
2020
- VIPP hyller på bad og gjeste toalett
- Flyttet ovn til riktig arbeidshøyde og frigjort flere kjøkkenskuffer
2019
- Nytt servant og møbel (underskap) gjeste toalett
- Plass bygde garderobeskap med speil

En moderne selveierleilighet fra 2018 med god standard, balansert ventilasjon og vannbåren gulvvarme i alle oppholdsrom. Planløsningen er åpen mellom stue og kjøkken, med to soverom, omkledningsrom, bad og separat toalettrom. En stor hjørnebalkong på 12 m² med høyt glassrekkverk gir fine uteoppholdsmuligheter med utsyn mot nærområdet. Leiligheten fremstår som godt vedlikeholdt, med gjennomgående tidsriktige materialvalg og gode lysforhold. Plass bygde garderobeskap med speil. Persienner i alle rom, elektriske screens på stue.
Adkomst til leiligheten skjer via felles trappeoppgang med heis.

Entré:
Inne i entréen åpner leiligheten seg opp i en bred gang med parkett som løper videre inn i stuen. Fra entréen er det direkte sikt mot balkongdøren i enden av leiligheten, noe som gir en umiddelbar romfølelse av dybde. Den gjennomgående planløsningen og de store vindusflatene bidrar til et lyst og luftig førsteinntrykk. Takhøyden er 2,30 meter.

Bad:
Badet har flislagte gulv og vegger, med elektrisk gulvvarme. Vegghengt servantinnredning fra HTH med speil med sidelys. Dusjhjørne med glassdører, inkludert takdusj og hånddusj. Vegghengt toalett fra Duravit. Vipp-hyller medfølger. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Badet fremstår moderne og funksjonelt med tidsriktig innredning og gode oppbevaringsmuligheter.

Toalettrom:
Separat gjestetoalett med flislagt gulv og elektrisk gulvvarme. Vegghengt servantinnredning fra HTH. Vegghengt toalett fra INR. Vipp-hyller medfølger. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Et praktisk supplement til badet som gir økt komfort i hverdagen.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen er fra HTH med profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate. Kjøkkenvask med armatur er plassert i benken. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn med pyrolyse fra Bosch, platetopp fra Siemens og oppvaskmaskin fra Siemens. Frittstående matt sort kjøle-/fryseskap fra LG er plassert ved siden av innredningen. Ventilator fra Røros Hetta sitter i overskap med komfyrvakt og dimmer-belysning under overskapene. Glassplate er montert bak platetoppen. Det er automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkkenet. Lys under overskap ble montert i 2023. Kjøkkenet har en sosial og åpen utforming mot stuen, med gode arbeidsflater og rikelig med skapplass.
Alle hvitevarer medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Stue:
Stuen er den største delen av den åpne løsningen og har vindusflater fra gulv til tak langs to vegger, med balkongdør ut til hjørneverandaen. Spesialtilpassede screens og persienner er montert på vinduene ved balkongen. Rommet har plass til en full sofagruppe med tilhørende møblering, og spiseplassen mellom kjøkkenet og balkongdøren gir en naturlig overgang mellom de to sonene. En vegg mot stuen ble revet i 2021 for å skape den åpne løsningen med kjøkkenet. Store vindusflater gir svært gode lysforhold og understreker den luftige romfølelsen.

Balkong:
Den nordvestvendte hjørneverandaen på 12 m² har utgang fra stuen via balkongdør med karm og ramme av tre. Rekkverket er i metall og glass, med en høyde på 1,25 meter, og bidrar til et luftig preg og gode utsiktsforhold. Gulvoverflaten er av synlig betong. El-screens på vinduene ved balkongen gir mulighet for skjerming. Selger opplyser at uteplassen har sol fra tidlig morgen, med et opphold rundt formiddagen, og deretter sol fra ca. kl. 12:45 og frem til solnedgang. Balkongen har plass til loungemøbler og et lite bord. Balkongen fungerer som en naturlig forlengelse av stuen i sommerhalvåret.

Soverom I:
Hovedsoverommet er det største av de to soverommene og har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Integrerte garderobeskap med speil fra Garderobespesialisten er montert langs en vegg. Vinduene gir godt lysinnslipp. Rommet har en rolig og behagelig atmosfære med gode oppbevaringsmuligheter.

Soverom II:
Det andre soverommet har plass til enkeltseng og skrivebord, og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Vinduet gir fint lysinnslipp mot grøntarealene utenfor.

Omkledningsrom:
Omkledningsrommet fungerer som walk-in-closet og har hengeplass og oppbevaringsplass for klær.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, soverom, omkledningsrom og entré. Fliser på bad og toalettrom.
Vegger: Malte flater. Flislagte vegger på bad og toalettrom.
Himling: Malte flater.

Tekniske opplysninger:
- Sikringsskap plassert i omkledningsrom. Anlegget er sikret med automatsikringer.
- Fordelerskap for rør-i-rør system med stoppekran er plassert i gang.
- Balansert ventilasjon med ventilasjonsaggregat i omkledningsrom.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Følgende medfølger i tillegg: Vipp-hyller på bad og gjestetoalett samt veggholdt skohorn.

Boligen varmes i hovedsak opp med vannbåren gulvvarme tilkoblet varmesentral, samt gulvvarme/varmekabler på bad og toalettrom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på oppføring av to boligblokker med felles parkeringskjeller, datert 24.09.2018. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Godkjente tegninger samsvarer med dagens bruk. Til orientering ble en vegg mot stuen ble revet i 2021 for å skape den åpne løsningen med kjøkkenet. Veggen er reetablert
i 2026.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 10 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet seksjonering, adkomst- og veiretter, vedlikehold av felles adkomstvei, vann- og avløpsledninger, plikt til opparbeidelse av offentlig vei, rettigheter knyttet til bruk og vedlikehold av grunn/anlegg/garasje, samt forhold knyttet til tidligere bensinstasjonsvirksomhet på eiendommen.

Servituttene vurderes ikke å ha betydning for den daglige bruken av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en attraktiv beliggenhet i et veletablert og familievennlig område mellom Holmen og Hovseter i bydel Vestre Aker, med nærhet til kollektivtransport, servicetilbud og gode rekreasjonsmuligheter. Området er preget av grønne omgivelser, luftige mellomrom mellom bebyggelsen og velholdte fellesarealer.

Hverdagslogistikken er svært god med kort vei til dagligvarebutikk, barnehager og skoler. Rema 1000 Stasjonsveien ligger få minutters gange fra boligen. Det er også kort vei til Røa sentrum med et bredt utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud. Her finner du blant annet apotek, Vinmonopol og flere hyggelige handels- og servicetilbud. Eiendommen sokner til Huseby barneskole og Hovseter ungdomsskole. I nærområdet ligger også Rudolf Steinerskolen i Oslo.

Området har gode kollektivforbindelser. Holmen T-banestasjon ligger ca. 500 meter fra boligen, med linje 2 som gir enkel forbindelse mot Majorstuen og Oslo sentrum. Det er også enkel adkomst til Ring 3, samt kort kjøretur til knutepunkter som Skøyen og Lysaker.

For den aktive byr nærområdet på gode rekreasjonsmuligheter året rundt. Det er kort vei til tur- og grøntområder, samt flere trenings- og aktivitetstilbud, herunder Røabadet SATS og EVO på Røa. Bogstadvannet, Holmenkollen og markaområdene er lett tilgjengelige for tur, trening og friluftsliv.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Stasjonsveien 55A sokner til Huseby skole (1.-7. trinn) og Hovseter skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Frantsebråten barnehage, Arnebråtveien barnehage og Kattugla Steinerbarnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for

Eiertomt på 3 245 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er pent opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, beplantning, lekeapparater og sittegrupper. Uteområdene fremstår som hyggelige og innbydende, og gir gode muligheter for lek, rekreasjon og øvrige aktiviteter for beboerne.

Leiligheten disponerer garasjeplass nr. 10 i felles garasjeanlegg med innvendig adkomst. Garasjeplassen er utstyrt med elbillader, og det er varme i nedkjørselen til garasjeanlegget. Eierskap til parkeringsplassen er organisert som en ideell andel på 1/56 i Holmenhagen Garasjesameie, som er organisert som egen næringsseksjon. Det forutsettes at garasjeplassen følger leiligheten ved salg, og kostnader til drift og vedlikehold fordeles mellom eierne i garasjesameiet. Fastmontert elbillader medfølger.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat intern adkomstvei til felles garasjeanlegg. Sameiet har felles vedlikeholdsansvar for privat adkomstvei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og gangveg i henhold til reguleringsplan S-4864, Detaljregulering med reguleringsbestemmelser for Stasjonsveien 55, vedtatt 09.12.2015, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-395, Regulering av krysset Sørkedalsvn. - Ringeriksveien - Stasjonsvn. og endret regulering for del av gnr. 32, bnr. 568, Oslo, vedtatt 30.09.1950. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Reguleringsplan S-4864 inneholder blant annet bestemmelser om støy, bevaring av poplene i nabogrensen mot nord samt krav om tilknytning til fjernvarmeanlegg.

Pågående plansak i nærområdet:
Detaljregulering - Gamle Hovsetervei 3 (saksnummer 2025/06867). Planforslaget gjelder eiendommene gnr. 32 bnr. 488 og 32 bnr. 991, og er oversendt til politisk behandling.

Pågående byggesak i nærområdet:
Stasjonsveien 51 - oppføring av boligblokk (saksnummer 2025/07381). Det er gitt rammetillatelse, og saken er under behandling.

Opplistingen er ikke uttømmende, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i planinnsyn hos Oslo kommune.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 066,92 pr. mnd. og inkluderer: oppvarming (vannbåren gulvvarme), varmtvann, TV/bredbånd, trappevask, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, honorarer samt nedbetaling andel fellesgjeld m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.01.2026 med ca. 2,8 % økning.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 3 368,54
- Oppvarming: kr 1 106,32
- TV/bredbånd: kr 434,-
- Avsetning til vedlikehold: kr 158,05

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 000,- pr. år / 7 680 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er p.t. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av TV/bredbånd. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 919 893,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7 679 570,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 808,- pr. 2026.

Andel formue er kr 34 266,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 14 651,- pr. 06.05.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 772 035,- pr. 06.05.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207720232
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Andel av saldo: kr 14 651,-
Innfrielsesdato: 30.07.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,45%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

8 290 000,00 Prisantydning
14 651,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 304 651,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

207 600,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
208 690,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
218 640,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 513 341,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 523 291,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Leilighetens andel av sameiets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Jan Inge Rode og Trine Rode

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Holmenhagen, med sameiebrøk 76/4062.

Sameiet består av 52 boligseksjoner og 1 næringsseksjon (parkering).
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Husdyrhold er tillatt så lenge dette ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Det er tillatt med inntil to hunder og/eller katter per seksjon.
Det følger sportsbod til leiligheten. Sameiet disponerer sykkelbod med vaske- og verkstedsareal, samt smørebod for ski.
Sameiets nettside er https://vibbo.no/holmenhagen/om

Foretatte påkostninger og vedlikehold de senere år:
2025
- Vask av fasade, balkongrekkverk utvendig og vinduer.
- Årlig garasjevask.
2024
- Rens av innvendige luftkanaler og gjennomsyn av aggregatene i hver enkelt leilighet.
- Vask av fasade, balkongrekkverk utvendig og vinduer.
- Årlig garasjevask.

Planlagte påkostninger:
- Iht. styrets årsrapport for 2025 opplyses det at sameiets vedlikeholdsbehov øker, og at det fortsatt foretas avsetning til reservefond i tråd med tidligere årsmøtevedtak for å styrke sameiets egenkapital og ruste sameiet for fremtidig vedlikehold.
- Det er innkalt til årsmøte 2026 hvor det blant annet skal behandles forslag om installasjon av appstyrt garasjeportåpner og mobilnøkkel på fellesdører. Styret anbefaler å stemme mot begge forslagene grunnet økte kostnader.
- Styret opplyser pr. 08.05.2026 at det ikke er vedtatt eller planlagt påkostninger som vil øke felleskostnadene utover generell prisstigning og økte offentlige avgifter.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Seksjon nr. 27–52 er tinglyst med feil brøk. Utbygger vil søke om korrigering ved reseksjonering. Felleskostnadene er tilpasset korrekt brøk.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr. stk. / overtakelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Innhenting av offentlige opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 132,50
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 38 930,00
Foto  kr 6 500,00
Tilstandsrapport  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 48-0016/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2616

Sist oppdatert: 25. mai 2026 kl. 16:12