Dues vei 38

Dues vei 38, 4023 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 58, bruksnummer 222, seksjonsnummer 15, ideell andel 1/1
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 58, bruksnummer 226, ideell andel 1/297

Totalt bruksareal BRA: 67 kvm

BRA-i:
3. etasje 51 kvm: Entré, gang, bad, soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod.

BRA-b:
3. etasje 13 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.05.2026 utført av Anticimex AS v/Donovan Heathwood. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet i et leilighetsbygg fra 1970, oppført med yttervegger av tegl-/murverk og betongkonstruksjoner. Etasjeskiller av betong. Vinduer med karmer/ramme av tre fra 2012 og 2014. Balkongdør med karm/ramme av tre fra 2012. Entrédør med brannklasse B30. Oppvarming skjer ved panelovner (elektrisk). Boligen har komfyrvakt og røykvarsling. Vannrør er av kobber og synlige avløpsrør er av plast. Innvendig hovedstoppekran er ikke lokalisert. Boligen ventileres med naturlig ventilasjon via ventiler og stedvis mekanisk avtrekk. Mekanisk avtrekksventilator for kjøkken og våtrom er tilkoblet felles ventilasjon. Sikringsskap er plassert i gang og er sikret med skrusikringer.

Kjøkken:
Innredning med profilerte fronter, over- og underskap samt glassfront-overskap. Benkeplate med laminert overflate. Frittstående komfyr og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap tilkoblet felles ventilasjon. Komfyrvakt montert. Varmtvannsbereder på 117 liter fra 2014, plassert under kjøkkenbenk. Automatisk fuktsensor ved varmtvannsbereder. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Gulvflater belagt med parkett. Malte veggflater. Malte flater i himling.

Bad:
Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning. Speil med overlys. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett og belegg.
Vegger: Malte flater.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Bod i 1. etasje på ca. 3 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1970. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 19.03.1971. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Tilfluktsrom. I slusen mangler vanntilførsel, dusj, sluk og kum med tilbakeslagsventil.
2. Merking av tilfluktsrom og utstyr må bringes i orden. Kfr. forskrifter for private tilfluktsrom.
3. Sanitæranlegg, vann- og kloakkledninger må godkjennes av Stavanger Ingeniørvesen.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for utvidelse og innglassing av eksisterende balkonger datert 13.06.2013. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger (datert 24.10.1968 for originalt høyhus og 23.12.2011 for balkongutvidelse). Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på seksjonen (GNR 58, BNR 222, SNR 15):

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

1972/3763-1/102 14.04.1972 Erklæring/avtale
Panterett uten opptrinnsrett til sameiet
For: NOK 30,000
Med prioritet
Etter husbankens lån til enhver tid samt andre lån
til bank-
og kredittsituasjoner
pliktig medlemskap i huseierforening/velforening
M.V.
Dokumentet etablerer en panterett for sameiet på kr 30 000 som sikkerhet for sameierens forpliktelser. Det fastsetter også pliktig medlemskap i velforening og regulerer vedlikeholdsplikt, husordensregler og restriksjoner på bygningsmessige endringer.

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om kloakkledning, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger, rett for kommunen til å legge skråninger, plikt til å erverve og opparbeide fellesareal og bruksrett til ringvei med vedlikeholdsplikt.

Heftelser på realsameiet (GNR 58, BNR 226):

905581-1/102 Opprettelse av realsameie
Rettighetshavere til eiendomsrett: KNR: 1103 GNR: 58 BNR: 222 SNR: 1-54, KNR: 1103 GNR: 58 BNR: 224 SNR: 1-54, KNR: 1103 GNR: 58 BNR: 225 SNR: 1-54, KNR: 1103 GNR: 58 BNR: 1419 SNR: 1-35, KNR: 1103 GNR: 58 BNR: 1500 SNR: 1-52, KNR: 1103 GNR: 58 BNR: 1501 SNR: 1-48. Hver med ideell andel 1/297.

Det er tinglyst 3 servitutter på realsameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om kloakkledning, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger og bruksrett for blokk 4 til deler av parkeringsplass.

Eiendommens rettigheter:

905581-1/102 Opprettelse av realsameie
Denne matrikkelenheten har andel i:
KNR: 1103 GNR: 58 BNR: 226 IDEELL: 1/297

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om og godkjenne alle leieforhold.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arving selger ved fullmektig. Det gjøres særlig oppmerksom på at verken selger eller selgers representant har bebodd eiendommen, og derfor ikke har førstehånds kunnskap om eiendommen, og ikke har kunnet supplere og /eller kontrollere opplysninger om eiendommen. Kjøper må derfor påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger her ikke har mulighet til å ha kjennskap om. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av teknisk fagkyndig.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen/leiligheten ikke vil bli ytterligere ryddet/rengjort utover slik den fremsto på visning, før overtakelse.

Leiligheten ligger sentralt og attraktivt til på Eiganes, et etablert og rolig boligområde med gangavstand til Stavanger sentrum. Området er preget av flotte grønne omgivelser og veletablert bebyggelse, som gir en tilbaketrukket og behagelig atmosfære.

Eiganes skole ligger kun et par minutters gange unna, og flere barnehager er i umiddelbar nærhet. For dagligvarehandel er det kort vei til både Meny Stokka og Coop Extra Eiganes. Bussforbindelsen fra Stokka terrasse, fire minutter fra leiligheten, gir enkel tilgang til resten av byen.

Området byr på rike muligheter for friluftsliv og rekreasjon. Turstier og grøntområder ligger rett utenfor døren, og det er gangavstand til blant annet Mosvatnet og Stokkavatnet. For den treningsglade finnes det flere treningssentre, og for barna er det kort vei til lekeplasser og idrettsanlegg. For et bredere utvalg av butikker og servicetilbud er Thon senter Madla en kort kjøretur unna.

Veibeskrivelse: Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Egenes idrettsbarnehage (1-5 år) 0,4 km
- Preg barnehager Lassa (1-5 år) 0,8 km
- Stokkadalen barnehage (1-6 år) 0,9 km

Skoler:
- Eiganes skole (1-7 kl.) 0,2 km
- Stavanger Kristne grunnskole (1-10 kl.) 1,1 km
- Lassa skole (1-7 kl.) 1,1km
- Kannik skole (8-10 kl.) 1,2 km
- Wang Ung Stavanger (8-10kl.) 1,3 km
- St. Svithun videregående skole 1,3 km
- Wang Toppidrett Stavanger 1,3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2.575 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.
Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Sameiet har felles utendørsparkering.

Det er mulighet for elbil-lading på en felles ladestasjon.

Ny oppmerking av parkeringsplassen er planlagt gjennomført våren 2026.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet på siste del av adkomsten. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan 580, Eiganes 59 og 59A, datert 15.01.1971, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i sin helhet (2574,92 m²) innenfor felt 113. Det er ikke vedtatt reguleringsbestemmelser til denne planen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2040 (ID: KP 2023-2040), vedtatt 28.06.2024. I kommuneplanen er 2574,84 m² avsatt til boligbebyggelse (feltnavn B6) og 0,07 m² er avsatt til friområde (feltnavn FRI570).

Eiendommen berøres av hensynssone H110: Nedslagsfelt drikkevann. Innenfor sonen er det ikke tillatt med tiltak, aktivitet eller annen arealbruk som kan ha negativ innvirkning eller utgjør fare for dårligere miljøtilstand i drikkevannskilden. Arealets infiltrasjonsevne skal ivaretas. Overflateerosjon og avrenning til drikkevannskilden skal unngås. Enkel bading i vannet er tillatt.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Detaljregulering for Domkirkens sykehjem og bispeboligen (plan-ID 2836) - status: Planlegging igangsatt. Planen er under arbeid i nærheten av eiendommen (innenfor 100 meter).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4.724,- pr. mnd. og inkluderer bl.a.: Styre- og forretningsførerhonorar, vaktmestertjenester, drift og vedlikehold, grunnpakke TV/internett, felles bygningsforsikring, strøm i fellesarealer, nedbetaling andel fellesgjeld og brannvarslingssystem.

Det vil bli en justering av felleskostnadene i 2027, justert for inflasjon og prisvekst.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 11.043,80 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 1.489,- for 2026.

Formuesverdi for 2024 var kr 714.252,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2.857.009,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 1 489,- pr år.

Andel fellesgjeld er kr 150.985,- pr. 31.03.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 8.153.241,- pr. 31.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB BANK ASA
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 31.03.2026: kr 8.153.241,-
Andel av saldo: kr 150.985,-
Innfrielsesdato: 28.06.2040
Rente: 6,45 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 200 000,00 Prisantydning
150 985,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 350 985,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

83 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
84 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
94 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 435 825,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 445 775,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jostein Melands dødbo

Sameiet Duesvei 38 består av 1 blokk på 9 etasjer med 54 leiligheter.
Forretningsfører er Viden forvaltning

Dyrehold: Iht. bestemmelsene i sameiets ordensregler og vedtekter er det vedtatt forbud mot dyrehold, men bruker av seksjonen kan etter søknad holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskifting av en rekke vinduer (vindusprosjekt fase 1) ble utført i 2025, med en kostnadsramme på nærmere 900 000 kr.
- På fremsiden av bygget er det i en av kummene en pumpe som skal ta unna overskuddsvann fra parkeringsplass mm. Denne har ikke hatt nødvendig vedlikehold og medførte derved en stor oversvømmelse rundt nyttår. Dette var en svært uheldig og kostbar feil. Men feilen er nå rettet og en har utarbeidet nye vedlikeholdsprosedyrer mm.
- El sjekk
- Heis: Det er utført oppgradering av flere dørpumper, samt alt nødvendig vedlikehold.
- Lekkasjer

Styret har jobbet med mange små og store saker, som innkjøp av Infoskjerm, nye vaskemaskiner og tørketrommel, snømåking, kjøp av ny robotklipper, endring av fiberavtaler (tv/internett), små lekkasjer i vaskerom, tette rør og klosett, støyproblemer fra naboer, problem med inngangsdør, heisdør, vurdering av elektrisk anlegg, og andre brannsikringstiltak.

Planlagte påkostninger:
- En justering av felleskostnadene vil skje i 2027, justert for inflasjon og prisvekst.
- Vindusprosjekt fase 2, med en kostnad på flere millioner kroner, har kartlegging i Q2 2026 og gjennomføring i Q4 2026/Q1 2027.
- Oppgradering av sykkelbod skal utføres i Q2 2026.
- Ny oppmerking av parkeringsplassen er planlagt våren 2026.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning til å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet. Her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler. Sameiets vedtekter og ordensregler ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil gjøres ytterligere rengjøring av eiendommen før overtakelse.

Eiendommen har pliktig medlemskap i Velforeningen Høyblokk III. Foreningen besørger utvendig vedlikehold av bebyggelsen, felles ledninger og innredninger. Kjøperen er forpliktet til å betale leie forskuddsvis for administrasjon, drift og vedlikehold, og hefter proratarisk for sameiets forpliktelser.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av fullmektig. Da fullmektig ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Overtagelse  kr 1 500,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk   kr 1 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 135,82
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligens visittkort  kr 600,00
Foto  kr 4 100,00
Innhenting av energiattest hos Ambita  kr 310,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 35-0174/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.26174

Sist oppdatert: 17. juni 2026 kl. 15:50