Smedsrudveien 11C

Smedsrudveien 11C, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 123, bruksnummer 773, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 135 kvm

BRA-i:
Rekkehus:
1. etasje 54 kvm: Gang, bad og to soverom og rom benyttet som soverom 4.
2. etasje 60 kvm: Kjøkken/stue og soverom.

BRA-e:
Frittstående utebod:
1. etasje 5 kvm.

Garasje i rekke:
1. etasje 16 kvm.

Åpent areal:
Rekkehus:
1. etasje 46 kvm: Vest-vendt markterrasse ved inngangspartiet (20 kvm), øst-vendt markterrasse ved hage 19 (kvm) og platting av heller ved hage på ca 7 kvm.
2. etasje 14 kvm: Vest-vendt balkong.

* Rom benyttet som soverom 4 er ikke godkjent til varig opphold. Les mer under punkt om ferdigattest.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.06.2025 utført av Anticimex v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygning generelt:
- Rekkehus fra 1979 over 2 etasjer.
- Støpt plate på mark.
- Yttervegger og etasjeskiller av trekonstruksjon.
- Fasader utført i liggende trekledning. Panel malt 2025.
- Saltakkonstruksjon av tre, tekket med shingel.
- Adkomst fra bakkeplan med overbygget inngangsparti.
- Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass fra byggeår, 2022 og 2023.
- Balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass fra 2023.
- Ytterdør ved inngangspartiet fra ukjent årstall og ytterdør ved hage fra 2010.
- Boligen har naturlig tilluftsventiler på yttervegger.
- Uinnredet kaldtloft. Adkomst via takluke og stige.

Teknisk anlegg:
- Synlige vannrør av typen rør-i-rør-system og kobberrør. Synlige avløpsrør av plast.
- Fordelerskap med fordelerstammer til typen rør-i-rør-system er plassert på vegg i gangen.
- Hovedstoppekran, stakeluke og vannmåler til boligen er plassert bak inspeksjonsluke ved trapp i 1. etasje.
- Varmtvannsbereder fra 2016 (145L) er plassert i skap på badet.
- Boligen har naturlig tilluftsventiler på yttervegger.
- Boligen består hovedsakelig av åpent elektrisk anlegg med noe skjult. Sikringsskap er plassert på rom benyttet som soverom 4 med automatsikringer, hovedsikring og strømmåler

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningsdeler som har fått TG2:
- Baderom 1.etg: på kontrollpunkt avløpsrør (inkl. sluk)
- Kjøkken 2.etg: på kontrollpunkt ventilasjon, avtrekk, vannrør, innredning og avløpsrør
- Øvrige rom: på kontrollpunkt innerdører
- Loft uinnredet: på kontrollpunkt overflater vegger/undertak
- Tekniske anlegg: på kontrollpunkt vannrør, hovedstoppekran og avløpsrør
- Elektrisk anlegg: på kontrollpunkt forenklet vurdering av det elektriske anlegget
- Yttervegger: på kontrollpunkt fasader inkl. kledning
- Vinduer
- Yttertak: på kontrollpunkt tekking
- Terrasse: på kontrollpunkt platting på terreng
- Drenering: på kontrollpunkt fuktsikring av grunnmur og alder
- Stikkledninger og tanker: på kontrollpunkt vann- og avløpsledninger
- Frittstående utebod

TGIU:
- Det er stedvis lagret gjenstander på loftet ved befaringstidspunktet, som begrenser inspeksjonsmuligheten. Det er risiko for skjulte skader. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.
- Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Grunnmur er stedvis ikke tilgjengelig grunnet plassering av terrasser.
- Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset, markterrasser og platting har.
- Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Fallforholdene under terrassene er derfor ikke kjent.

Andre forhold
- Det gjøres oppmerksom på punkt 9 i egenerklæring. Det ble ikke observert maur under befaringstidspunktet.
- Det er avdekket forhold som tyder på at deler av boligen ikke ser ut til å være delt opp med brannskillende konstruksjoner etter kravene i dagens byggtekniske forskrift. Det er registrert åpninger i gipsveggen mot nabo (D) på kaldtloftet. Det anbefales derfor å gjennomføre en utvidet brannteknisk kontroll av en kvalifisert fagkyndig person.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene nevnt ovenfor. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Rekkehus over to plan i et populært boområde.

Uteplass ved inngangsparti: Overbygget inngangsparti med platting samt gressplen. Utvendig bod ved inngangspartiet.

1. etasje:
Entre/gang: Flislagt gulv med gulvvarme. Vegger malt i 2023. Lagringsplass under trapp.

Soverom 3: Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng. Nytt gulv samt veggene ble sparklet og malt i 2019 (det er ikke sparklet og malt "bak" skapene). Plassmontert garderobeløsning følger. TV samt oppheng følger ikke.

Soverom 2: God størrelse. Nytt gulv samt sparklet og malt vegger i 2019- Vindu mot inngangsparti.

Rom benyttet som soverom 4: God størrelse. Hylleløsning og skap følger. Vindu mot inngangsparti. Rommet er ikke godkjent til varig opphold, se punkt "ferdigattest" for nærmere informasjon.

Bad: Oppusset i 2016 i regi av fagpersoner. Flislagt gulv og vegger, malt himling. Gulvvarme. Downlights i himling. Baderomsinnredning (servant med underselskaper og speilskap). Veggskap. Varmtvannsbereder. Vegghengt wc. Dusjhjørne. Opplegg til vaskemaskin(vaskemaskin og tørketrommel følger ikke). Håndklevarmer montert på vegg.

Uteplass: Pent opparbeidet med platting, gressplen samt liten uteplass opparbeidet i 2023. Utvendig stikkontakt montert i 2020.

2. etasje:
Stue. Stor stue med god plass til spisebord og sofaløsning. Nytt gulv i 2020 (lagt i tillegg lyddempende plater) og malte vegger i 2023. Downlights i himling. Varmepumpe (fra 2020). Luke til kryploft med lagringsplass. TV med tilhørende opplegg følger ikke. Lys etasje med vinduer fra to sider. Utgang til solrik balkong med markise.

Kjøkken: Godt med skap- og benkeplass. Benkeplate fra ca 2020. Fronter malt i 2024. Integrerte hvitevarer følger; induksjon platetopp og komfyr. Kombinert kjøl-/fryseskap (frittstående, står plassert i høyskap på kjøkkenet) og delvis integrert oppvaskmaskin følger. Kjøkkenvifte fra 2021

Soverom 1: God størrelse. Skap-løsning følger.

Diverse:
- Skiftet kledning på del av utvendig vegg orientert mot syd i 2024.
- Alle vinduer (med unntak av vinduer i rom benyttet som soverom 4) samt balkongdør i stue fra 2022/2023
- Utvendig screens på alle vinduer (ikke balkongdører og i rom benyttet som soverom 4) montert i 2022/2023
- Garasje med elbil-lader (laderen følger)

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, luft til luft varmepumpe fra 2020 ved kjøkken/stue, samt gulvvarme i gang og på baderommet.

Det er opplegg for ildsted i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 12.01.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Endringer fra originale byggetegninger, datert 02.11.1976:
- Opprinnelig bestod badet av separat bad og toalettrom, men disse er nå slått sammen ved å fjerne veggen og én dør.
- Stuen ble tilbygget med ca. 1,5 meter i 2001, og veranda/balkong ble utvidet i 1998. Ifølge selger foreligger det kommunal godkjenning for begge tiltakene, men megler har ikke mottatt dokumentasjon på dette. Kjøper overtar ansvar og risiko for tiltakene.
- Rom benyttet som soverom 4 i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som bod iht. originale byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 6731, tinglyst 21.05.1987, Pantsettelseserklæring: Panthaver er Smedsrud Grendelag. Beløp er kr. 10.000,- Prioritet uten opptrinnsrett etter 90% av lånetakst.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen:

Dagboknr. 6731, tinglyst 21.05.1987. Servitutten er et eldre skjøte med bestemmelser:
Eier av Smedsrudveien 11C har rett til nødvendig adkomst for vedlikehold for vann- og avløp, samt kabler for elektrisitet, telefon, radio/Tv over Grendelagets eiendom og eiendommene som er fraskilt denne senere enn 01.07.1986. På samme måte har Grendelagets eiendom og eiendommer fraskilt denne senere en 01.07.1986 samme rettigheter over Smedsrudveien 11C. Slik adkomst må ikke vanskeliggjøres ved bygging av faste innretninger eller tilplantning uten samtykke. Det er både plikt og rett til medlemskap i Smedsrud Grendelag og dets forpliktelser. Grendelaget har panterett i eiendommen med kr 10.000,-.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Ved utleie plikter andelseier å melde fra til styret om navn på leietaker.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Attraktiv og barnevennlig beliggenhet:
Eiendommen ligger i et rolig og familievennlig område på Langhus i Nordre Follo kommune. Her bor du i et veletablert nabolag med trygg skolevei og kort gangavstand til barnehager, skoler, buss, tog og matbutikk. Området har et godt utbygd nett av gang- og sykkelveier og er svært populært blant barnefamilier.

Flotte turområder og bademuligheter:
Langhus byr på mange muligheter for en aktiv hverdag. Kun få minutter unna ligger Tussetjern – et populært rekreasjonsområde med badebrygge, svaberg og tursti rundt vannet. Nøstvedtmarka ligger også nært og har et omfattende nett av turstier og preparerte skiløyper om vinteren, med servering på Stuene. I tillegg er det kort vei til Sørmarka og Breivoll med sandstrender, badeplasser, fiskevann og kano- og sykkelmuligheter.

Aktiv fritid for hele familien:
I gangavstand fra boligen ligger Langhus idrettspark – et moderne idrettsanlegg med kunstgressbaner, gressbaner, samt Langhushallen med flerbrukshaller for håndball, innebandy og andre idretter. Idrettsanlegget driftes av Langhus IL, som tilbyr et bredt spekter av fritidstilbud for barn og unge, inkludert fotball, friidrett, turn, basket og e-sport. Her er det aktivitet året rundt for hele familien.

Servicetilbud og handel:
Dagligvarehandelen kan gjøres på Coop Extra, kun 3 minutters gange fra boligen, eller Meny på Langhus senter, 4 minutter med bil. I tillegg ligger Ski Storsenter ca. 9 minutter unna med bil, med et stort utvalg butikker, serveringssteder, kino, bowling og bibliotek. Det er også kort vei til Vinterbro handelspark.

Effektiv kollektivtransport:
Området har et godt kollektivtilbud med både buss og tog i gangavstand. Nærmeste holdeplass er Gamle Vevelstadvei, ca. 500 meter fra boligen. Toget stopper både på Vevelstad og Langhus stasjoner, ca. 7 og 14 minutter til fots. Med Follobanen tar togturen til Oslo S under 15 minutter. Det er også rask adkomst til E6 for bilpendlere.

Barnehager og skoler i nærområdet:
Flere barnehager ligger i umiddelbar nærhet, blant annet Smedsrud barnehage, Tussestien og Hjertegryta. Skoler i nærheten er Vevelstadåsen skole, Langhus barneskole og Haugjordet ungdomsskole – alle innen ca. 1,5 km og med trygg gangvei.

Nyttige lenker for mer informasjon om Nordre Follo kommune:

• www.nordrefollo.kommune.no
• www.kolben.no
• www.kolbotntorg.no
• www.oppegardil.no
• www.skiforeningen.no

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Trygg og kort gangavstand til Vevelstadåsen skole og Haugjordet ungdomsskole. Nærmeste videregående skole er Ski videregående skole og Drømtorp videregående skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 201 kvm. Tomten er pent opparbeidet med beplantning, hage, platting og markterrasser på begge sider av huset.

Grendelaget har felles tomt opparbeidet med blant annet gressplener, trær, prydbusker og diverse beplantning. Felles områder består av blant annet med sittegrupper, lekeplass, lekeapparater, sandkasse, fotballbane og asfalterte internveier.

Det medfølger bruksrett til én parkeringsplass i felles garasjerekke. Garasjerekken stod ny i 2020 og har el-lader og elektrisk portåpner.

Det gjøres oppmerksom på at garasjene eies av Grendelaget. Dette medfører at grendelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Grendelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk garasjene.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Grendelaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for felt P2 - Langhus, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 01.12.1975.

Det er varslet oppstart av arbeid med detaljreguleringsplan for Oppegårdveien: Langhusveien-Dalskleiva. Formålet er å tilby barn en trygg og attraktiv skolevei.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter har en årsprognose på kr 19 940,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Fellesutgiftene er kr 2.280,- pr. mnd. og inkluderer: TV, internett, forsikring på garasjer og grendehus, drift og vedlikehold av fellesområder, snøbrøyting, forretningsførsel, styrehonorar og betjening av andel fellesgjeld.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til Grendelagets faktiske utgifter.
Styreleder bekrefter per. 25.06.2025 at det er ingen planlagt økning av fellesutgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 610,- (ekskludert nettleie) pr. år. / 13707 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7 017,-.
Boligen er tilknyttet Telenor. TV og internett er inkludert i fellesutgiftene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 430 989,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 723 954,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel fellesgjeld er kr 150 910,69,- pr. 26.06.2025.

Total fellesgjeld for grendelaget er kr 20 976 405,- pr. 26.06.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,85%
Innfrielsesdato: 30.09.2053

5 300 000,00 Prisantydning
150 910,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 450 910,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

136 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
147 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 598 200,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ruben Alexander Henriksen og Anette Barfod

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Smedsrud Grendelag med 139 eiere.
Forretningsfører er Obos, tlf. 22 86 56 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men beboere som har husdyr plikter å holde disse under kontroll, samt å sørge for at husdyrenes etterlatenskaper ikke blir liggende igjen på Grendelagets fellesarealer eller på andre eieres private eiendommer. Hver husstand kan maksimalt ha to katter.
Grendelaget har grendehus som kan leies av alle i og utenfor grendelaget. Beboerne i grendelaget leier til redusert pris.

Oppgraderinger senere år:
- Oppgradert transformatorer og kabelgrøfter.

Grendelaget hadde planer om å selge grendehuset som i dag leies ut til en barnehage. Det var tiltenkt at grendehuset skulle rives og at det skulle bygges to nye rekkehus på denne tomten. Disse planene er foreløpig lagt på is.

Det har vært en sak mellom Grendelaget og OBOS Prosjekt ang. arbeid på garasjene. Grendelaget har fått utbetalt beløp som kompensasjon for dårlig arbeid, og pengene er planlagt å gå til utbedring av feil/mangler ved garasjene.

For informasjon om grendelaget: http://www.smedsrudgrendelag.no.

Grendelaget har fullverdiforsikret garasjeanlegget, samt grendehuset i i IF Skadeforsikring SP3706749. Eier må selv påse fullverdiforsikring av rekkehuset.

Styret oppfordrer nye eiere til å registrere seg på https://vibbo.no/

Selskapets totale lån og vilkår:
* OBOS-banken AS kr 20 976 405,00,-
Rente: 6,85%
Innfrielsesdato: 30.09.2053

Andel fellesgjeld er kr 150 910,69,- pr. 26.06.2025.

Dokumenter for Grendelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 24.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 49-0060/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR49.2560

Sist oppdatert: 01. august 2025 kl. 22:18