Solbakkeveien 25

Solbakkeveien 25, 3238 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 168, bruksnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 226 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 81 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, bad og spisestue.
2. etasje 91 kvm: Hoveddel (72 kvm): Gang, bad, kontor og fire soverom. Utleiedel (19 kvm): Stue, kjøkken og bad.
Loft 21 kvm: Loftstue og ett soverom.

BRA-e:
1. etasje 32 kvm: Garasje, bod, bad og badstue med utvendig adkomst.
2. etasje 1 kvm: Bod med utvendig adkomst.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 65 kvm: Terrasse med utgang fra stue, frittliggende terrasse, terrasse med utgang fra kjøkken.
2. etasje 8 kvm: Balkong, terrasse tilknyttet utleiedel.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 44 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 21 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 23 kvm. Utleiedelen har et totalt gulvareal (GUA) på 36 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 19 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 17 kvm. Soverommet i utleiedelen er ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde/skråtak.

Det gjøres oppmerksom på at boligens loftsetasje samt utleiedel/hybel ikke er søkt eller godkjent for varig opphold. Se salgsoppgavens punkt "ferdigattest/brukstillatelse" for mer informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.04.2026 utført av Takstmann Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Videre opplyser takstmann at terrasser grenser til fjell og derfor skjønnsmessig oppmålt. Boligen har en spesiell karakter som gjør oppmåling vanskelig. Avvik kan forekomme.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er i henhold til tilstandsrapporten oppført i 1954. Bygningen er oppført på luftet grunnmur i betong, med bærende bjelkelag i tre. Yttervegger, etasjeskiller og tak er utført i trekonstruksjoner. Fasader med stående kledning i treverk. Saltak tekket med takstein av betong og metallplater. Vinduer, balkong- og terrassedører med tre-lags isolerglass. Ytterdører i sandwichkonstruksjon med isolerglassfelt. Vinduer med tre-lags isolerglass i trerammer med utvendige aluminiumsprofiler ble skiftet i 1. etasje, 2. etasje og loft i 2021 og 2022. Ytterdøren til eneboligen er fra 2012.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Drenering: Terrengforholdet fører til at overflatevann kan ledes inn mot boligen. Det observeres ingen fuktskader, men det måles et fuktinnhold opp i mot faregrensen for en skadeutvikling i treverk.
- Det registreres riss/sprekker i grunnmuren. Stedvis pussavskaling.
- Ved stikktakninger i bjelkelaget i krypkjeller måles et fuktinnhold på over 20 vektprosent. Det mangler fuktsperre i form av plast på bakken i kryprommet. Det registreres innsig av vann i krypkjeller. Lufting er vurdert å være mangelfull. Kryssventilering er anbefalt som et minimum. Deler av krypkjelleren har begrenset tilkomst slik at kontrollen ikke er fullstendig. Det gjøres oppmerksom på at en krypkjeller er en utsatt konstruksjon hvor det er små marginer før skader oppstår, og en inspeksjon av hele krypkjelleren er viktig for stadfesting av tilstand.
- På terrasse/plattinger er det observert enkelte skjevheter. Terrasser har stedvis direkte kontakt med jord. Økt fare for råteskader. Balkong danner tak over innvendige rom i 1. etasje. Tettesjiktet er vurdert å ha nådd en alder hvor tettheten og fremtidig funksjon er usikker. Konstruksjonen er fuktutsatt.
- Ytterdører bærer preg av alder. Slitasje og hakk/merker.
- Aldersslitasje er observert på kledningen. Sprekker i endeveden. Vindusomramming er avsluttet for nært tilliggende vannbrett. Økt fare for råteskader. Det er observert enkelte råteskader. Det er benyttet klosser som musesperre bak kledning. Dette kan medføre redusert lufting. Gnagersikring har behov for utbedringer.
- Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon. Inspeksjon ikke mulig. Det er observert noe svank i takkonstruksjonen. Skjulte skader kan ikke utelukkes. TG 2 er satt for å belyse risiko ved manglende inspeksjonsmulighet i henhold til NS3600.
- Tekkingen er vurdert å ha nådd en alder som gjør tettheten i tiden som kommer usikker. Det registreres stedvis noe mose på taket som anbefales fjernet som et vedlikeholdstiltak.
- Med bruk av nivelleringslaser ble det registrert lokalt avvik innenfor 2 meter på mellom 15 og 30 mm. 2. etasje: Det er målt 12 mm på soverom 1 og 20 mm på soverom 4. Loft: Det er målt 21 mm i loftstue og 30 mm på soverom.
- Benkeplate på kjøkken er fuktskadet. Kjøkkeninnredningen har skader og slitasje.
- Kjøkkeninnredningen i utleiedel har skader. Det registreres fukt/skader rundt vask. Avtrekk har begrenset funksjon.
- Avløpsrør har ukjent alder. Det er ikke observert skader på befaringsdagen, men ukjent alder tilsier at fremtidig funksjon er ukjent/usikker. Det er ikke påvist noen stakeluke i boenheten. Staking kan utføres via sluk eller andre installasjoner med avløp.
- Enkelte vannrør er vurdert å ha nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer.
- På bad i 1. etasje er flislegging vurdert å ikke være fagmessig utført. Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Lokalfall i sluksonen er mindre enn anbefalt. Gulvet utenfor dusjsonen er tilnærmet flatt. Dette kan medføre at vann blir liggende på gulvet. Membran, tettesjikt og sluk har ukjent alder, noe som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Utførelsen av membran lar seg ikke påvise grunnet tildekking av flislim. Dokumentasjon på utførelse/produkter/uavhengig kontroll er ikke fremlagt og bør anskaffes hvis mulig. Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, og det er ikke framlagt noen dokumentasjon på annen godkjent løsning. Rommet mangler tilluft.
- På bad i 2. etasje har elastiske flisfuger stedvis manglende vedheft. Lokalfall i sluksonen er mindre enn anbefalt. Det kan ikke verifiseres at det er etablert membranoppkant ved dør. Dette er vurdert å ikke være tilfredsstillende med hensyn til lekkasjesikkerhet. Karmlist og foringer på vindu er ikke fuktbestandige og vil kunne svelle, misfarges og brytes ned ved fuktbelastning. Membran, tettesjikt og sluk har ukjent alder, og fremtidig funksjon er usikker. Utførelsen av membran lar seg ikke påvise grunnet tildekking av flislim. Dokumentasjon på utførelse/produkter/uavhengig kontroll er ikke fremlagt og bør anskaffes hvis mulig.
- På bad i utleiedel er gulvet tilnærmet flatt. Lokalfall i sluksonen, og nivåforskjell fra topp overflate gulv ved dør og til sluk, kan ikke måles grunnet plassering av dusjkabinett. Kabinettet lar seg vanskelig flytte grunnet skråtak/innredning. Fallforholdene er derfor ikke kjent. Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor sluksonen. Dette kan medføre at vann blir liggende på gulvet. Sluk er ikke undersøkt. Tilstand er ikke kjent. Ukjent alder tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det vurderes at det ikke er etablert tilstrekkelig tettsjikt på våtrommets veggflater. Det er ikke etablert tettesjikt i området rundt servant. Det registreres en sprekk/skade på klosett. Rommet mangler tilluft, og ventilering av rommet blir redusert.
- På bad med utvendig adkomst registreres det "bom" i gulvflis (mangelfull heft mot underlag). Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye for eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. Det registreres riss/sprekker i flisfuger på vegg. Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Det er observert misfarging på flisfuger. Lokalfall i sluksonen er mindre enn anbefalt. Membran, tettesjikt og sluk har ukjent alder, noe som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Utførelsen av membran lar seg ikke påvise grunnet tildekking av flislim. Dokumentasjon på utførelse/produkter/uavhengig kontroll er ikke fremlagt og bør anskaffes hvis mulig. Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, og det er ikke framlagt noen dokumentasjon på annen godkjent løsning. Rommet mangler tilluft, og funksjonaliteten blir på grunn av dette redusert.
- Det er stedvis knirk i gulvet. Det er observert hakk/merker på gulv- og veggflater. Noe slitasje. Sprekker mellom gulvbord. Stedvis ufagmessig utførelse.
- Det er observert skader på laminat i utleiedel. Sprekker mellom laminatbord. Det er observert hakk/merker på veggflater.
- Det registreres "bom" i gulvflis (mangelfull heft mot underlag) i badstue. Det registreres feil materialbruk, noe som medfører at kvae er utskilt på vegg- og himlingsflater. Badstuer skal ha en spesiell oppbygging for å unngå skader. Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelsen, og korrekt oppbygging kan derfor ikke verifiseres.
- Det er observert skader, frostsprengninger og skjevheter på utvendige trapper.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Hulltaking er ikke foretatt på bad i 1. etasje da tilstøtende vegg til dusjsonen ikke er tilgjengelig. Det er foretatt fuktsøk og visuelle observasjoner på overflater på badet, uten å registrere symptomer på avvik.
- Hulltaking er ikke foretatt på bad i 2. etasje da tilstøtende vegg til dusjsonen tilknyttet badekar ikke er tilgjengelig. Det er foretatt fuktsøk og visuelle observasjoner på overflater på badet, uten å registrere symptomer på avvik. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i tilstøtende rom til våtsone tilknyttet dusjkabinett. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser vektprosent under 16.
- På bad i utleiedel er hulltaking ikke foretatt da tilstøtende vegg til dusjsonen tilknyttet badekar ikke er tilgjengelig. Det er foretatt fuktsøk og visuelle observasjoner på overflater på badet, uten å registrere symptomer på avvik.
- På grunn av bygningsmessige hindringer er det ikke mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone på bad med utvendig adkomst.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Vinduer i loftstue og i utleiedel er for små i forhold til krav til dagslys. Forholdet tilfredsstiller ikke kravene til dagslys for rom beregnet for varig opphold og kan medføre begrensninger i lovlig bruk av rommet. Vinduer er for små som rømningsvinduer.
- Krav til takhøyde: minst 2,20 m. Ved endring fra tilleggsdel til hoveddel for bygg oppført før 1. juli 2011 (TEK10) kan takhøyde ned til 2 m godkjennes. På loft er det målt 1,99 meter takhøyde i loftstue og 1,95 meter takhøyde på soverom. Største takhøyde under skråtak på soverom i utleiedelen er målt til 1,98 meter. Soverom er mindre enn 7 m2, som er anbefalt.
- Det er avvik på rekkverk, håndløper eller åpninger mellom trinn på innvendig trapp i forhold til dagens forskriftskrav. Innvendig trapp mangler håndløper på begge sider i hele trappeløpet. Loftstrapp er bratt. Rekkverk på terrasse/utvendig trapp har lavere høyde enn det som kreves etter dagens forskriftskrav.
- Snøfangerutstyr er etablert kun på deler av taket. Snøfangerutstyr er anbefalt mot naturlige gang- og oppholdsarealer.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema: Ved store nedbørsmengder renner det vann inn under ringmuren og inn på gulvet i krypkjellere.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Ny varmtvannsbereder.
- Nytt røropplegg i krypekjeller.
- Byttet vinduer i gangen i 2. etasje.

2021:
- Byttet vinduer i 1. etasje.
- Byttet vinduer på bad og soverom i 2. etasje.
- Byttet vinduer på loft.

2020:
- Elektrisk arbeid utført: Ny kurs til elbil i garasje, ny stikkontakt i tak i krypekjeller, ny 4-veis stikkontakt under TV, tilkobling av toalett, skifte av termostat på bad ved badstue.

2015:
- Nytt sikringsskap med automatsikringer.

2012:
- Byttet vinduer og terrassedører med tre-lags isolerglass. Ny ytterdør.

Velkommen til Solbakkeveien 25 - en meget innholdsrik familiebolig i et attraktivt og sentralt område. Her bor du populært, solrikt og barnevennlig, med kun en kort rusletur til sentrum, fritidsaktiviteter og de fleste fasiliteter. Eneboligen er opprinnelig oppført i 1954, men tilbygget i nyere tid, sist i ca. 2005 med garasje. Videre er det foretatt flere oppgraderinger, blant annet er de fleste vinduer og dører skiftet i perioden 2021–2023, innmat i sikringsskap er skiftet i 2015, og røropplegg i krypkjeller er fornyet i perioden 2020–2025. Boligen er meget innholdsrik og har rikelig med både stuer, soverom og bad fordelt på over 2 etasjer pluss innredet loftsetasje. Over garasjen er det innredet egen leilighet/hybel (loftsetasjen og leiligheten er ikke søkt/godkjent). Det er for det meste gjennomgående og tidsriktige fargevalg på vegger, og gulv har blant annet parkett, gulvbord, laminat og flis.

Kjøkkenet ligger i åpen løsning og i naturlig tilknytning til spisestuen. Her er det rikelig med plass til langbord og hele familien. Selve kjøkkeninnredningen er fra velkjente Kvik med slette, moderne fronter og benkeplater i tre. Kjøkkenet er godt utnyttet, og det er rikelig med både skap- og benkeplass. Integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn og kjøleskap i høyskap samt side by side kjøleskap medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Flislagt bad i 1. etasje med varme i gulv. Rommet er innredet med moderne baderomsinnredning med slette fronter, heldekkende servant, speil og overlys. Videre er det vegghengt toalett, dusjhjørne med to-greps armatur, regnfallsdusj og hånddusj.

Badet i 2. etasje har fliser på gulv og vegger. Elektrisk gulvvarme. Det er montert innredning med slette fronter, heldekkende servant og ett-greps armatur. Overskap, speil, overlys og stikkontakt. Dusjkabinett med to-greps armatur, regnfallsdusj og hånddusj. Badekar med to-greps armatur. Vegghengt toalett.

Boligens hoveddel har også et praktisk loft innredet med stor stue samt et soverom. Kanskje den perfekte avdelingen for familiens ungdom eller som eget hjemmekontor? Det gjøres oppmerksom på at denne etasjen ikke er søkt eller godkjent for varig opphold. Videre kan boligen også skilte med egen avdeling med badstue og tilhørende bad. Badet er flislagt og har montert både vegghengt toalett og dusjhjørne. Nevnte rom har utvendig adkomst.

Parkering gjøres i romslig garasje hvor det også er montert elbillader (denne medfølger).

Over tilbygget garasje er det innredet en egen utleiedel/hybel med utvendig adkomst. Leiligheten har kjøkken/stue, soverom og bad. Leiligheten er innredet med lyse fargevalg, og gulv har laminat og belegg. Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen. Innredningen har slette fronter og laminert benkeplate. Mosaikkfliser mellom benkeplate og overskap. Oppvaskkum i metall med ett-greps armatur. Nisje for oppvaskmaskin, komfyr og kjøleskap. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Badet i leiligheten har belegg på gulv og malt panel på vegger. Det er montert gulvstående toalett, vegghengt servant, overskap, speil og dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin. Hybel/leiligheten er ikke søkt eller godkjent for varig opphold.

Kort oppsummert:
- Sentral og barnevennlig beliggenhet.
- Flotte utearealer med sol og noe utsikt.
- Påkostet med flere nye vinduer og dør i perioden 2021-2023
- Nytt sikringsskap i 2015.
- Rikelig med soverom og bad.
- Garasje med elbil lader.
- Utleieleilighet innredet med kjøkken/stue, soverom og bad (leiligheten er ikke søkt/godkjent).

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Det er ingen fastmontert løsøre og tilbehør som ikke skal følge med eiendommen.

Elektrisk oppvarming og vedfyring i peis i stuen. Det er elektrisk gulvvarme på bad i 1. etasje og bad i 2. etasje, samt elektrisk ovn i badstuen. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. Sandefjord kommune opplyser at det ikke er utført feiing eller tilsyn ved piper/ildsteder. Det er dermed ikke kjent om det foreligger pålegg/mangler ved ildsted og pipe. Kjøper overtar ansvaret for eventuelle pålegg og mangler som blir avdekket ved tilsyn, samt kostnadene forbundet med utbedring av disse.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden opprinnelig byggeår i 1954. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra byggeår. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, disse finnes ikke i kommunens arkiv. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger ferdigattest for tilbygg av garasje med tilhørende bord datert 02.07.2007. Videre så foreligger det også søkte og godkjente tegninger i forbindelse med opprinnelig oppføring av boligen i 1954. Det foreligger også tegninger og søknad knyttet til utvidelse av rom i 2. etasje (inkludering av eksisterende terrasse) og takløft fra 1980/1989 samt bytte av kledning og vinduer datert 1989. Videre så gjøres det oppmerksom på at dagens planløsning i hovedboligen er vesentlig endret siden byggeår. Matbod i 1. etasje er innredet som bad, kjøkken er flyttet og tidligere kjøkken og arbeidsrom benyttes i dag som stue. Planløsningen i 2. etasje er noe endret etter sist ombygging og vegger mellom soverom er forskjøvet noe. Videre er store deler av tidligere soverom tatt inn som bad.

Boligens loftsetasje samt leilighet over garasje er opprinnelig byggemeldt som uinnredet loft og bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Det er heller ikke kjent om utvendig bod mot vest er søkt/godkjent.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og alt ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen. Dagboknr 3815, tinglyst 27.12.1954, type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering: Omhandler tidligere felles garasje fordelt mellom Solbakkeveien 27 A og denne eiendommen Solbakkeveien 25.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til vei over naboeiendommen Solbakkeveien 23 b (gnr. 168, bnr. 146) og plikter også og delta i vedlikehold av veien. Rettigheten er tinglyst på gnr. 168, bnr. 146, dagboknr 4535, tinglyst 25.07.1995.

Etasjen over garasjen er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Leiligheten er i dag utleid for kr. 5.000,- pr. mnd. inkl. strøm og det er avtalt depositum på kr. 10.000,-. Leiekontrakten kan fåes ved henvendelse til megler. Kjøper overtar ansvaret for videre leieforhold om annet ikke avtales. Samt også ansvar for opprettelse av ny depositumkonto.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Velkommen til Solbakkeveien 25. Boligen ligger rett nordvest for sentrum, nær Bugården. Her bor du rett utenfor selve bykjernen, men allikevel svært sentralt. Hvis byens fasiliteter frister, er det kun en kort spasertur til sentrum og Indre Havn. Fra boligen er det også kort rusleavstand til populære og velkjente Bugårdsparken. Her finnes blant annet opplyst tur- og joggeløype rundt dammen, svømmehall, frisbeebane, tennisbaner og øvrige idrettsanlegg som kunstisbane og skøytebane. Du kan rett og slett gjøre det meste innenfor sport og fritid – rett utenfor døren. Barna kan samtidig glede seg over kort vei til ungdomsskole, barnehager og Sandefjord vgs. som ligger i umiddelbar nærhet. I tillegg er det kort vei til Meny dagligvarehandel og flere butikker. Du trenger heller ikke reise langt for å komme til Pindsle-området, hvor du kan følge Sandefjord Fotball sine hjemmekamper, besøke Metro Bowling og Metro Lekeland, eller handle det meste til hjem og hage. Sandefjord er kjent som en av landets flotteste sommerbyer, mye grunnet den lange sjølinjen, den praktfulle skjærgården og de vakre badestrendene. Dersom du ønsker en forfriskende dukkert, finnes det også gode bademuligheter i Sandefjords bybad, Strømbadet. Sandefjord Helsepark, med apotek (søndagsåpent) og treningssenter, ligger også i nærområdet. For deg som pendler til jobb er det verdt å vite at det er gangavstand til Sandefjord jernbanestasjon og en liten biltur unna Torp flyplass (ca. 15 min).
Velkommen til en hyggelig visning.

Fra Sandefjordsveien tar du opp Peder Bogens gate. Deretter til høyre inn Shetlandsgata. Ta så Solbakkeveien inn til venstre. Boligen ligger på høyre side. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Byskolen barneskole og Ranvik ungdomsskole. Flere barnehager i området. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 939,6 kvm. Tomten er pent opparbeidet med både gressplen, diverse prydbusker og trær. Et større parti av tomten er også naturtomt. Eiendommen har gode solforhold, og gressplenene ligger godt skjermet fra veien, så de minste kan leke i trygge og gode omgivelser. Det er også laget en egen avdeling med kjøkkenhage. Perfekt for deg med grønne fingre.

Rundt boligen er det tilrettelagt med flere flotte uteplasser og terrasser. Fra stuen er det utgang til terrasse og uteplass vendt mot øst/syd og videre til hagen. Terrasse med utgang fra kjøkken er oppmålt til 45 kvm og ligger godt skjermet og usjenert til. Deler av denne terrassen er også overbygget. Så her sitter du lunt og fint til. På den øvre delen av tomten er det bygget en større platting hvor du får rikelig med sol og fint utsyn over området rundt. Ypperlig for sene og varme sommerkvelder. I 2. etasje er det utgang til praktisk luftebalkong, og utleiedelen har også en liten terrasse på ca. 3 kvm. Gode parkeringsmuligheter i egen asfaltert gårdsplass.

Eiendommen har et automatisk fredet kulturminne, en gravrøys fra bronsealderen beliggende vest på eiendommen. Se salgsoppgavens punkt "regulering" og tilhørende kart for mer informasjon.

Parkering i egen garasje, samt gode parkeringsmuligheter i egen gårdsplass. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal/privat vei. Veien over naboeiendommen med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel , vedtatt 21.09.2023, avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Sandefjord kommune opplyser at eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Hensynssone H310: Ras- og skredfare. Området ligger innenfor fareområde for ras- og skredfare. Det må påregnes krav om geotekniske vurderinger før iverksetting av byggetiltak.
- Hensynssone H410 1: Krav vedrørende infrastruktur. Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Nybygg med bruksareal (BRA) større enn 500 m² skal kunne kobles til fjernvarmenettet, dersom det ikke finnes andre, mer miljøvennlige alternativer.

Pågående plansaker i nærområdet:
For Shetlandsgate 21 med gnr. 168 bnr. 37 er det varslet oppstart av reguleringsarbeid for å legge til rette for utvikling av boenheter i flermannsboliger som skal forvaltes av kommunen. Solbakkeveien 25 ligger ca. 140 meter fra den aktuelle eiendommen.

Eiendommen har et automatisk fredet kulturminne, en gravrøys fra bronsealderen. Fredningen omfatter selve gravrøysa og en 5 meter bred sikringssone regnet fra røysas ytterkant. Innenfor det fredete området er alle midlertidige og permanente tiltak forbudt, inkludert oppføring av gjerde, bod, benk eller påfylling av masse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 047,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 45 960,- pr. år. / 36 825 kwh. pr. år
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 871,-

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett og har avgift på kr 849 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 629 pr. mnd.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 1 181 551,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 726 204,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

4 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

124 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
125 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
145 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 115 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 135 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hans Petter Dalen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0075/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.2675

Sist oppdatert: 11. mai 2026 kl. 19:20