Høgenhallveien 2

Høgenhallveien 2, 3158 ANDEBU
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 202, bruksnummer 15, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 330 kvm

BRA-i:
Kjeller 17 kvm: Diverse bodrom.
1. etasje 127 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, toalettrom, vaskerom og to soverom.
2. etasje 80 kvm: To ganger, bad og fire soverom.
Loft 29 kvm: Lagringsloft.

BRA-e:
1. etasje 77 kvm: Utestue (19 kvm) og dobbelgarasje (58 kvm).

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 36 kvm: Inngangsparti/platting og terrasse.
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Kjelleren har et totalt gulvareal (GUA) på 33 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 17 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 16 kvm. Loftet har et totalt gulvareal (GUA) på 75 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 29 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 46 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.09.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en frittliggende enebolig oppført i 1925, med et tilbygg fra 2010. Bygningen er oppført på støpt betong mot grunn med grunnmur i betong og sparesteinsmur. Yttervegger, etasjeskiller og tak er i trekonstruksjoner. Fasadene har stående trekledning. Taket er et halvvalmet mansardtak tekket med betongtakstein. Boligen har vinduer og dører med to-lags isolerglass. Det er teglsteinspipe og elementpipe over tak.

Utestue er oppført på støpt betong mot grunn. Yttervegger og tak er i trekonstruksjoner med fasader av stående trekledning. Taket er et saltak tekket med betongtakstein.

Dobbelgarasje er opplyst oppført i 2006. Bygningen er oppført på støpt betong mot grunn, med yttervegger og tak i trekonstruksjoner. Fasadene har stående trekledning og taket er et saltak tekket med betongtakstein. Garasjen har elektrisk leddport.

Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert i gangen i 2. etasje.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Bad: Bad er opplyst å være fra 1991. Basert på datomerking i sluk, er sluk og avløpsrør fra 1975. Våtrommet vurderes å ha omfattende avvik knyttet til tettesjikt, fallforhold, overflater og konstruksjonsoppbygging. Det vurderes at det ikke er etablert tettesjikt/membran på våtrommet. Det er observert riss/sprekker i flisfuger, og flere løse gulv- og veggfliser, eksempelvis i dusjsonen. Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor sluksonen. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og dør med anslagsterskel. Målinger viser vektprosent over 20, noe som er å anse som kritisk med hensyn til fukt- og råteskader. Det er påregnelig med skjulte, bakenforliggende skader.

- Vaskerom: Våtrommet vurderes å ha omfattende avvik knyttet til tettesjikt, fallforhold, overflater og konstruksjonsoppbygging. Det er ikke etablert tettesjikt på våtrommets vegger. Gulvbelegg benyttet som tettesjikt. Det er observert skader i belegget og reparasjoner i området ved sluk og rørgjennomføring i gulv. Utbedringene er ikke fagmessig utført. Det er stedvis motfall til sluket. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Forstøtningsmur: Det er observert riss/sprekker og skjevheter.

- Fuktsikring og drenering: Registrerte salt/kalkutslag og avflassing indikerer fuktpåvirkning mot grunnmuren.

- Grunnmur og fundament: Pussavskaling og sprekker i grunnmur.

- Krypkjeller: Krypkjelleren under tilbygg kunne ikke inspiseres på grunn av manglende adkomst. Krypkjeller under opprinnelig bygning har kun begrenset inspeksjonsmulighet. Det er ikke etablert stubbeloftsplater. Det ble registrert forhøyede fuktverdier i treverk.

- Terrengforhold: Fall inn mot grunnmuren.

- Rom under terreng: Salt/kalkutsalg og punktvis pussavskalling.

- Balkong, terrasse, platting: Terrassebord på balkong er aldringsslitt. Det er registrert noe skjevheter i konstruksjonen. Det er observert løse skiferheller og fuger.

- Vinduer og dører: Eldre vinduer i boligen bærer preg av alder.

- Yttervegg og fasade: Aldersslitasje er observert på kledningen. Manglende eller begrenset lufting bak kledningen. Det er observert enkelte råteskader.

- Renner og nedløp: Takrenner og nedløp bærer preg av alder.

- Takkonstruksjon og loft: Det er registrert fuktmerker i undertak. Det ble registrert forhøyede fuktverdier i treverk. Det er ikke adkomst til kaldtloft på tilbygg.

- Taktekking: Taktekkingen bærer preg av alder. Det er observert slitt til mosegrodd takstein.

- Etasjeskille og gulv på grunn: Det er registrert noe planhetsavvik i boligen.

- Ildsted/Skorstein innvendig i boligen: Deler av skorsteinen er innkledd i vegg. Det er observert riss/sprekker i skorsteinen.

- Toalettrom: Anslagsterskel gir redusert luftsirkulasjon og ventilering av rommet. Ventilasjonsløsningen med kun naturlig avtrekk gir begrenset og væravhengig luftutskiftning.

- Avløpsrør: Eldre avløpsrør har økt risiko for brudd eller lekkasje.

- Vannledninger: Rørstrekk i kjeller er ikke isolert. Ukjent alder.

- Oljetank: Oljetank som ikke er fjernet eller forskriftsmessig sanert.

- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det er observert spor etter gnagere i kjeller og på loft. Det er observert spor etter flaggermus på loft.

- Varmesentral: Ukjent alder tilsier at fremtidig funksjon er ukjent/usikker.

- Varmtvannsbereder: Berederen har nådd en alder hvor risikoen for funksjonssvikt og lekkasjer er økende. Manglende lekkasjesikring.

- Innvendige overflater for øvrig: Enkelte overflater bærer preg av alder og slitasje. Det er stedvis knirk i gulvet. Skjolder/merker på vegg-til-vegg teppe.

- Utestue: Bygningen bærer preg av alder. Aldersslitasje på fasader og tak. Det er observert grønskegroing/svertesopp på kledningen.

- Garasje: Bygningen bærer preg av alder. Aldersslitasje på fasader og tak. Det er observert grønskegroing/svertesopp på kledningen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Skorstein over tak: Skorsteinen er inndekket og inspisert fra bakken, og er derfor ikke fullt ut undersøkt.

Helse, miljø og sikkerhet

- Rekkverk ved trapp: Rekkverk ved trapp har utførelse som ikke tilfredsstiller dagens krav til sikkerhet. Dette gjelder for lav rekkverkshøyde, og manglende håndløper.

- Rekkverk balkong/terrasse: Rekkverk oppfyller ikke dagens krav til høyde, utforming og/eller åpninger, og gir dermed ikke tilstrekkelig sikring.

- Snøfanger: Snøfangerutstyr er etablert kun på deler av taket.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Frittliggende enebolig oppført i 1925 over to etasjer, kjeller og kaldtloft.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning fra HTH oppført i 2012 med profilerte fronter og benkeplater i stein.
Innredningen har fliser mellom benkeplate og overskap, oppvaskkum i metall med ett-greps armatur og mekanisk avtrekksvifte integrert i overskap. Integrerte hvitevarer omfatter platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin, samt nisje for kjøleskap og fryser i høyskap. Gulvet har belegg med gulvvarme, og det er innfelte downlights i himling.

BAD:
Badet har et oppgraderingsbehov. Rommet er fra 1991 og har flislagt gulv med gulvvarme, vegger med fliser og malt trepanel, samt malt trepanel i himling. Innredningen har profilerte fronter med heldekkende servant og ett-greps armatur. Rommet er utstyrt med gulvstående toalett, dusjhjørne med nedsenket gulv, to-greps armatur, regnfallsdusj og hånddusj, samt badekar med to-greps armatur, karutløp og hånddusj. Ventilasjon via avtrekksventil i vegg.

VASKEROM:
Vaskerommet har et oppgraderingsbehov. Rommet har belegg på gulv, malte vegger og tak-ess himlingsplater. Utstyrt med vegghengt utslagsvask med to-greps armatur og opplegg for vaskemaskin, samt avtrekksventil i vegg.

TOALETTROM:
Toalettrom i første etasje utstyrt med toalett og naturlig avtrekk via lufteventil i yttervegg.

Overflater:
Gulv: Belegg, laminat, vegg-til-vegg-teppe, gulvbord, parkett og fliser. Gulvvarme i entré, kjøkken og bad.
Vegger: Trepanel, malte flater, mdf-veggplater og fliser.
Himling: Trepanel, malte, slette flater og tak-ess himlingsplater.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Luft-til-luft-varmepumpe fra Toshiba, vedovn, samt gulvvarme i entré, på kjøkken og bad.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus.

Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1925, men kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, så det er ikke uvanlig at kommunale arkiver er mangelfulle for denne perioden. Siden det heller ikke foreligger hovedtegningssett fra byggeår, er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i endringstegninger fra 1978, samt rommenes bruk i dag. Dette er dog ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent. Følgelig finnes det ikke dokumentasjon over eiendommens oppføring eller lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger følgende dokumentasjon i byggesaken:
- Ferdigattest for garasje og bod/utestue, datert 05.06.2013.
- Ferdigattest for rehabilitering av pipe, datert 06.12.2010.
- Godkjente og byggemeldte tegninger for tilbygg og endringer på hovedhus datert 14.09.1978. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Ferdigattester kan fås ved henvendelse til megler. Endringstegninger fra 1978 er vedlagt salgsoppgaven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst en servitutt med dagboknummer 9001446, tinglyst 03.02.1992
Servitutten omhandler: Bestemmelse om vann/kloakkledning.
Servitutten er ikke å finne i Kartverkets arkiver. Ukjent grunn.
Mest sannsynelig omhandler denne servitutten gnr 202, bnr 33s rett til å ha vann- og avløpsledninger liggende over tomten samt vedlikeholdsrett av disse ledningene.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen ligger i et etablert og landlig boområde ved Høgenhallveien i Andebu i Sandefjord kommune. Her bor du med frodige kulturlandskap og skogsområder tett på, i rolige og naturskjønne omgivelser. Høgenhall turområde ligger like ved boligen med umiddelbar tilgang til skogsstier og fine turruter. For lengre turer er det en kort kjøretur til Vetan med utsiktstårn og merket Turbotur, samt til populære utfartsmål som Askjemvannet og Åsenstranda med badebrygge og gapahuk. I området finner du også Merkedammen og Trollsvannstua med rike muligheter for fiske, padling og fotturer i marka.

For barnefamilier er beliggenheten praktisk og trygg. Gravdal barnehage ligger en kort gåtur unna boligen, noe som gir en enkel levering i hverdagen. Både Andebu barneskole og Andebu ungdomsskole nås på en kort kjøretur mot Andebu sentrum. Rundt skolene og idrettsparken finnes et bredt fritidstilbud med Andebuhallen, H-Glass Arena, treningssenter, lysløype for løping og langrenn samt frisbeegolfbane, som legger til rette for et aktivt foreningsliv for både barn og voksne.

Hverdagens innkjøp og ærender gjøres i Andebu sentrum, en kort kjøretur unna. Sentrum byr på dagligvarebutikker som Kiwi og Meny, samt apotek, vinmonopol, kafé og bibliotek på Andebu Senter. Nærmeste bussholdeplass på Langbrekke ligger i gangavstand fra eiendommen med linje 124, og fra sentrum går det jevnlige bussruter videre til Sandefjord og Tønsberg. For togpendlere er det en kjøretur på i underkant av tjue minutter til Stokke stasjon med hyppige avganger på Vestfoldbanen, og Sandefjord lufthavn Torp nås på rundt tjue minutter med bil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Andebu barne- og ungdomsskole.

Tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Flere barnehager innen gangavstand som Gravdal, Møyland og Vesteråt.

Eiet tomt på 3 053,5 kvm. Opparbeidet tomt med plen og diverse beplantning, forstøtningsmurer i betong og gruset gårdsplass.
Utestua er bygget på/noe over naboens grense.
Grensene er av kommunen klassifisert som "Middels nøyaktige" dvs >10 < = 30 cm avvik.

Parkering i dobbelgarasje med elektrisk leddport, samt oppstillingsplass for flere biler på gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Vann- og avløpsledninger fra/til gnr 202, bnr 33 går over denne tomten langs den nordøstre grensen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 datert 21.09.2023 avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. I kommuneplanen er 3053 m² av eiendommen avsatt til dette formålet.

Eiendommen berøres av hensynssoner for støy i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H210: Rød sone iht. T-1442. Sonen gjelder for 120 m² av eiendommen. Det betyr at eiendommen er utsatt for støy fra veitrafikk, jernbanen, flytrafikk eller skytebane. I rød sone kan ny støyfølsom bebyggelse kun vurderes i sentrumsnære områder og andre fortettingsområder, og det er sannsynlig at kommunen krever at støyreduserende tiltak kan dokumenteres.
- Hensynssone H220: Gul sone iht. T-1442. Sonen gjelder for 1162 m² av eiendommen. Det betyr at eiendommen er utsatt for støy fra veitrafikk, jernbanen, flytrafikk eller skytebane. I gul sone kan det kun oppføres ny, eller gis tillatelse til utvidelse av eksisterende bebyggelse, dersom det er gjort en støyfaglig utredning og støyreduserende tiltak kan dokumenteres.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 072,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15 583 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Tryg som koster kr 11 326,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Viken fiber/Altibox som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Eiendommen har privat brøyting med en kostnad på ca kr 3 000,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 686 325,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

I kommunen som eiendommen ligger, er det ikke innført eiendomsskatt på boliger.

5 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
158 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 628 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 648 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marthe Hotvedt Flaatnes

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 54.000,-
Fotopakke  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk  kr 1 875,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 31 347,00
Tilstandsrapport enebolig  kr 15 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0240/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26240

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 13:25