Alexander Kiellands gate 18B

Alexander Kiellands gate 18B, 2000 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 1621, ideell andel 1/1
Andelsnummer 16, Alexander Kiellandsgate II Borettslag, organisasjonsnummer 975495671

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
4. etasje 67 kvm: Entré, bad, kott, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Kjellerbod.
Loft 3 kvm: Loftsbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 6 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 8 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.08.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1958. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Yttervegger er i hovedsak av tegl-/murverk med felter av fasadeplater. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er en saltaksform i tre, tekket med takstein. Leiligheten har glatt entrédør i brannklasse B30. Vinduer og balkongdør med karmer av tre og to-lags glass er fra 2019. Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på 6 m².

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og montert komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Tilhørende røropplegg til radiatorer har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble utført arbeid på badet i 2025 i regi av borettslaget.

En gjennomarbeidet leilighet i 4. etasje der borettslaget har tatt seg av det tyngste: badet ble rehabilitert i 2025 i regi av borettslaget, rør og sanitæranlegg er skiftet ut, og vinduene er nye fra 2019. Det som møter deg innvendig er en leilighet der noen har lagt ned arbeid i detaljene, fra det profilerte kjøkkeninnredningen med messinghåndtak til de grønnmalte veggene som går igjen fra entré til soverom. To soverom, stue med utgang til vestvendt balkong, eget kjøkken og et nyrenovert bad gir en gjennomtenkt planløsning for hverdagen.

Entré:
Entréen er romslig og har god plass til å henge fra seg yttertøy. Veggene er malt i den samme duse grønntonen som går igjen i leiligheten, mens spilepanel i tre på den ene veggen gir rommet et gjennomført uttrykk. Bak spilepanelet skjuler det seg en praktisk bod med rikelig plass til oppbevaring av yttertøy og annet. Laminatgulvet fortsetter fra entréen og videre inn i de øvrige tørre rommene. Herfra har du badet rett frem, med kjøkken og soverom på hver side..

Stue:
Stuen er leilighetens største rom og har god plass til både sofagruppe og spisebord. Spilepanel og panelplater på den ene veggen gir rommet et moderne og gjennomført uttrykk. De duse grønntonene fra entréen går igjen også her og skaper en fin helhet mellom rommene. Store vindusflater sørger for godt med naturlig lys, og fra stuen er det utgang til den vestvendte balkongen. Vinduer og balkongdør er fra 2019. Downlights i taket gir god og behagelig belysning.

Vestvendt balkong med adkomst fra stuen. Balkongen har markise og plass til loungemøbler og grill. Rekkverket er i metall, og bærende konstruksjoner er i betong. Fra fjerde etasje er det åpen utsikt over grøntarealer og nabolaget.

Kjøkken:
Kjøkkenet er et separat rom med god arbeidsplass langs to vegger. Innredningen har profilerte fronter i mørk blå farge på underskap og høyskap, kombinert med hvite overskap, og messinghåndtak som går igjen i hele kjøkkenet. Benkeplatene er i laminat. Flislagte vegger mellom benkeplate og overskap, med hvite metrofliser på den ene siden og sekskantede fliser på hjørneveggen. Det er stikkontakter under overskap. Hvitevarer inkluderer frittstående oppvaskmaskin, stekeovn med induksjonstopp og montert komfyrvakt, samt kjøleskap med frysedel. Ny fritthengende ventilator med kullfilter. Automatisk vannstopper med fuktsensor er tilknyttet fordelerskapet på badet. Vinduet over arbeidsbenken gir godt dagslys og utsikt mot grøntarealene utenfor. Det er også plass til en barstol ved hjørnebenken. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: integrerte hvitevarer og kjøleskap. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Soverom:
Det største soverommet har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og skyvedørs garderobe. Veggene er malt i den samme grønntonen som resten av leiligheten. Laminatgulv og downlights i taket.

Det andre soverommet har også garderobeskap og plass til seng med nattbord. Spilepanel og panelplater på veggene gir rommet et annet uttrykk enn det første soverommet. Laminatgulv og downlights i taket.

Bad:
Badet ble rehabilitert i 2025 i regi av borettslaget. Gulvet er flislagt med gulvvarme, og veggene er helflislagt. Innredningen består av veggmontert innredning med heldekkende servant og ett-greps armatur, speilskap og stikkontakt på vegg over servant. Dusjnisje med glassdører og ett-greps dusjarmatur. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Det er opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Laminat i tørre rom. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte glatte flater, spilepanel samt panelplater i tørre rom. Flislagte vegger mellom benkeplate og overskap på kjøkken. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte glatte flater, stedvis med downlights i tørre rom. Malt glatt flate med downlights på bad. Takhøyde er ca. 2,40 meter i tørre rom og ca. 2,30 meter på bad.

Lagring:
Loftsbod med et bruksareal på ca. 3 m² (totalt gulvareal er ca. 8 m², men deler av arealet har lav takhøyde grunnet skråtak). Kjellerbod på ca. 6 m².

For mer teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Garderobeskap i hovedsoverom medfølger.

Garderobeskapet på barnerommet medfølger ikke.

Felles varmesentral og elektrisitet. Radiatorer tilknyttet felles varmesentral, samt gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1958.
Det er utstedt midlertidig innflytningsattest for bygningen datert 23.04.1958.

- Det er utstedt ferdigattest for nye balkonger datert 21.06.1996.
- Det er utstedt ferdigattest for nye vann- og avløpsrør datert 08.06.2016.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i Alexander Kiellands gate, i et etablert boligstrøk i Lillestrøm. Området er rolig, med grønne fellesarealer mellom blokkene og lite gjennomgangstrafikk i selve gaten. Samtidig er sentrum nært: Lillestrøm Torv med kafeer, restauranter og butikker er en drøy ti minutters spasertur unna, og dagligvarehandelen er unnagjort på et par minutter med Coop Prix rett i nærheten og Meny Åråsen knapt lenger unna.

For barnefamilier er området godt tilrettelagt. Måsan barnehage ligger noen få minutters gange unna, og både Kjellervolla skole og Volla skole er innen ti minutters gange. Ballplassen i A.C. Svartstadgt. er like i nærheten, og Åråsen stadion nås på under ti minutter til fots.

Kollektivtilbudet er en av adressens klare fordeler. Bussholdeplassen Åråsen ligger rett utenfor, og Lillestrøm stasjon er en kvarters gange. Fra stasjonen går det hyppige tog til Oslo S på ti minutter, og Oslo Lufthavn Gardermoen nås på tolv minutter. For pendlere er dette en praktisk hverdag.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Måsan barnehage: 6 min. gange
Volla barnehage: 10 min. gange
Sølepytten barnehage: 11 min. gange

Idrett og fritid:
A.C.Svartstadgt. ballplass: 3 min. gange
Åråsen stadion: 9 min. gange
Sterkere Trening: 9 min. gange
Lillestrøm Arena: 9 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleveverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslaget har en eiet tomt på 9 062 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene inkluderer eiendommens uteområder og fellesrom. Beboere oppfordres til å holde det rent og ryddig på fellesarealene. Barnevogner og sykler kan plasseres i felles rom i kjelleren. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Det medfølger én biloppstillingsplass på felles parkeringsområde.
Det er ikke mulig å montere elbillader på egen parkeringsplass, men borettslaget har fire felles ladeplasser.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er ikke omfattet av detaljregulering og reguleres av kommuneplanens arealdel 2023–2035. Eiendommen er avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Eiendommen grenser til offentlig vei, og deler av ytterkant av tomten omfattes av reguleringsplan 447/08 for Alexander Kiellands gate.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 071,- pr. mnd og inkluderer: Kommunale avgifter, snøbrøyting, gressklipping, trappevask, forretningsførsel, bygningsforsikring, grunnpakke TV/bredbånd, drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Styret opplyser pr mail 16.juli at det ikke er planlagt noe påkostninger per nå.

Månedlige felleskostnader fordeler seg slik:
- Felleskostnader: kr 5 348,-
- IN avdrag: kr 595,-
- IN renter: kr 2 128,-

I tillegg til de faste felleskostnadene har borettslaget månedlig forbruksfakturering av energi og varmtvann etter måler via Techem. Dette avregnes etter faktisk forbruk.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 130 942,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 175 240,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 485 541,- pr. 30.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 42 720 682,- pr. 30.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Type: Annuitetslån (IN), 12 terminer per år
Restsaldo pr. 30.06.2026: kr 42 720 682,-
Andel av saldo: kr 485 541,-
Restløpetid: 02.02.2026 - 31.12.2055
Rente: 5,20 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

Andelseierne kan innbetale hele eller deler av sin fellesgjeld (minimum kr 60 000,-) to ganger i året, i mars og september, med virkning på felleskostnadene fra påfølgende måned. Ved eierskifte kan det komme et avregningskrav i ettertid.

4 450 000,00 Prisantydning
480 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 930 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 939 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 949 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ismail Muhamad Ibrahim og Natalja Saranova-Ibrahim

Leiligheten er tilknyttet Alexander Kiellandsgate borettslag 2.

- Borettslaget består av 96 boenheter.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer 1818024.4.1.

Dyrehold er tillatt, men det må søkes styret om godkjenning før anskaffelse, og borettslagets regler for dyrehold må følges.

Det skal være ro i borettslaget mellom kl. 23:00 og 07:00. Grilling med elektrisk- eller gassgrill er tillatt på balkonger. Beboere må selv fjerne snø og is fra egen balkong.

Borettslaget har fellesvaskeri, samt fellesrom i kjeller for oppbevaring av sykler og barnevogner. Leiligheten disponerer boder på loft og i kjeller.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Overtakelse kan ikke skje før forkjøpsrett er avklart, styregodkjenning foreligger og medlemskap i BORI BBL er betalt.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Ingen har valgt å benytte seg av forkjøpsretten ved dette salget.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 340,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 0,00
Foto  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0276/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26276

Sist oppdatert: 19. august 2026 kl. 09:08