Lurudveien 28H

Lurudveien 28H, 2020 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 58, bruksnummer 411, ideell andel 1/1
Andelsnummer 124, Vardeåsen 1 Borettslag, organisasjonsnummer 971 174 757

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
2. etasje 84 kvm: Entré, gang, bad, bod, stue, kjøkken og tre soverom

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
2. etasje 10 kvm: Balkong

Boligen disponerer 1 kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.06.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg oppført i 1995.Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringskjeller. Yttervegger av
trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av betong. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med
takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig
ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

Følgende punkter har fått tilstandsgrad 2 av takstmann:
Våtrom - Bad:
> Lekkasjesikkerhet - Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
> Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger - Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
> Sanitærutstyr og innredning - Det er registrert stedvis riss i porselenet til servanten.
Kjøkken:
> Ventilator - Det regisitreres at bryteren for å justere hastigheten på avtrekksvifte ikke fungerer på alle hastigheter, noe som kan påvirke ventilasjonen negativt.
> innredning - Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.
Andre rom:
> Overflate gulv - Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Følgende punkt har fått tilstandsgrad 3 av takstmann:
Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
> Ildsteder - Ubrennbar plate under ildsted har ikke tilstrekkelig størrelse. Konsekvensen er at glør og gnister kan treffe brennbart materiale/gulvet når ildstedet brukes, noe som medfører risiko for brannsikkerheten. Foreslått strakstiltak og underliggende sjablongmessige prisanslag gjelder for etablering av ny ubrennbar plate på gulv.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Følgende punkter har ikke blitt vurdert av takstmann (TGIU):
Tekniske anlegg:
> Innvendig stakeluke - Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
Yttervegger inkl. fasader:
> Luftig av ytterkledning - Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
> Gnagersikring - Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
- Ja, dørlister på inngangsdøra hadde litt vannskade som ble byttet i fjør av borrettslaget under rehabilitering av fasade og balkonger. Ingen innvendig
skader funnet.
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja, nytt tak, balkong, yttervegg og ytterdør til balkong, dørlister til høveddøra og nytt tak på stua, rehabilitering av fasade i regi av borretslag. Ta ko
takt med styret for mere info. Arbeid utført av prosjektmaster.
Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
- Ja, Var litt vannlekasje i fellesgarasje tidligere i året men er utbedret av borretslag.
Har det vært feil på det elektriske anlegget?
- Ja, soverom ved stua hadde en lysbryter som plutselig ikke fungerte, ble byttet av kompis som er elektriker (vennetjeneste)fordi den var defekt. Feilen er utbedret.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Ja, Lagt inn stikontakt i balkong. Dette ble gjørt sammen med rehabilitering av balkong. Arbeid utført av Elektro nettverket service AS.
- Bravida byttet waterguard på varmtvannbereder da den gamle var defekt.
- Byttet taklampe på inggang, badet og hovedsoverom.
-Soverom ved stua hadde en lysbryter som plutselig ikke fungerte, ble byttet av kompis som er elektriker (vennetjeneste) fordi den var defekt. Feilen er utbedre.
Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
- Ja, Kjøkkenvifte justeringsknapp er litt hardt å justere til nr 3 stilling, av og til går det ikke an å skru den til nr 3 stilling. Lås til viftefilteren er knekt.
- Borretslaget hadde en firma som renset ventilasjon anlegg på kjøkkenet, og ble kontrollert.
Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
- Var litt sprekk i flisfugemasse på flissen bak peisen.
Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
- Styret har godkjent økning av felleskostnader f.o.m 1.7.2026 med 1.9%.
Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
- Borretslag driver med fjerning av fliser i trappene på blokk nr 28 pdd..
- Har kommet noe vann dropper i justeringsventil til varmtvannbereder i vinteren 2025.
- Vindu karmlist på den lille vindu på stua har beveget litt etter de hadde rehabilitering av balkong.
- Markiser på balkong er fra ca 2017 utfort ved balkong oppusing.
- Borretslag har byttet varmtvannbereder i 2016.

ENTRÉ:
Flislagt entré som gir et godt førsteinntrykk. Her er det innebygd garderobeskapsløsning for oppbevaring av yttertøy, samt plass til kommode/benk for ytterligere lagring.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning fra byggeår med profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Frittstående komfyr og oppvaskmaskin medfølger. Kjøleskap med fryser medfølger ikke. Ventilator i overskap som driver mekanisk avtrekksventilasjon for kjøkken og våtrom. Bryteren for hastighetsregulering av ventilatoren fungerer ikke på alle hastigheter. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Gulvflater belagt med laminat. Innredningen bærer preg av slitasje.

STUE:
Hjertet av boligen. Rommet er lyst med store vindusflater ut mot en balkong som er målt opp til ca. 10 kvm. Vindusflatene sørger for rikelig med naturlig lysinnslipp og åpner opp rommet. På sommeren vil balkongen fungere som en naturlig forlengelse av leiligheten. Stuen kan fint innredes med sofakroken, TV-en og TV-benk, samt spisebordet for samling av familie og venner.

BAD:
Bad oppgradert i 2008. Flislagt gulv med varmekabler. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Vegghengt skap ved speil. Vegghengt baderomsmøbel. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekk med ventil i himling.

SOVEROM:
Leiligheten har tre soverom av god størrelse med plass til det man måtte trenge av soveromsmøblement, seng og diverse.

Overflater:
Gulv: Flislagt gulv med varmekabler i entré og bad. Laminat i stue, kjøkken og soverom.
Vegger: Malte veggflater. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Innvendig bod i leiligheten på ca. 4 m² med varmtvannsbereder. Kjellerbod på ca. 5 m² i bygningens kjelleretasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Fryser på kjøkkenet vil ikke medfølge boligen ved salg.

Hvitevarer som vil medfølge eiendommen:
- Komfyr, kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, garderobeskap.

Boligen er oppvarmet via en kombinasjon av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i stue og gulvvarme/varmekabler i enkelte rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 10.04.1994. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger ferdigattest på heisanlegg på eiendommen datert 21.06.2001. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse på fasadeendring utvidelse av balkonger datert 04.06.2017. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Det må sendes inn oppdatert og signert gjennomføringsplan.
- Gjenstående arbeid, flislegging og innsetting av rett glasstype i rekkverk, må være utført innen 01.08.2017.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3205/58/411:
01.12.1994 - Dokumentnr: 17891 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3205 Gnr:58 Bnr:51

23.10.1998 - Dokumentnr: 16792 - Grensejustering

01.01.2020 - Dokumentnr: 1564165 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0231 Gnr:58 Bnr:411

01.01.2024 - Dokumentnr: 153943 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3030 Gnr:58 Bnr:411

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen ligger i et hyggelig og barnevennlig boligområde på Skedsmokorset i Lillestrøm kommune, sentralt plassert midt mellom Oslo og Gardermoen. Fra eiendommen er det kort vei til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. I tillegg ligger Romeriksåsen i nærområdet med flotte tur og friluftsområder både sommer og vinter. Blokken ligger innover i Lurudveien og det er heller ingen gjennomgangstrafikk her, noe som gjør at området er stille og rolig.

Det ligger en fotballbane like ved boligen. Ellers er det lekeplasser, idrettshall, svømmehall, skiløyper, alpinanlegg og treningssenter i området. En liten sykkeltur unna finner du et større idrettsanlegg med både ballbinge og fotballbane.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved blant annet Kiwi. Ønsker du ytterligere servicetilbud ligger boligen nær Skedsmo Senter som har et godt servicetilbud. Lillestrøm, Jessheim, Strømmen og Lørenskog ligger også godt innen rekkevidde. Strømmen Storsenter fremstår i dag som landets mest innholdsrike kjøpesenter med over 200 butikker og tilknyttede virksomheter.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss, hvorav nærmeste holdeplass er Lurudveien og ligger ca. 500 meter fra boligen. Med bil fra Skedsmokorset tar det ca. 8 min til Lillestrøm, 10 min til Strømmen, 17 min til Oslo S og 19 min til Oslo lufthavn.

Eiendommen har gangavstand til Åsenhagen barneskole og Tæruddalen ungdomsskole. Det er også kort vei til Skedsmo, Lillestrøm og Sørumsand Videregående skole, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Høyskolen i Oslo og Akershus har beliggenhet på Kjeller ved Lillestrøm.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Vardeåsen barnehage (0-5 år) 5 min gang, 0.4 km
Åsenhagen barnehage (1-5 år) 13 min gange, 1 km
Romerike barnehage Varden (1-5 år) 14 min gange, 1.1 km

Skoler
Vardeåsen skole (1-4 kl.) 5 min gange,
129 elever, 7 klasser 0.4 km
Åsenhagen skole (1-7 kl.) 17 min gange,
499 elever, 22 klasser 1.3 km
Sten-Tærud skole (1-10 kl.) 5 min kjøring,
429 elever, 23 klasser 2.8 km
Tæruddalen skole (8-10 kl.) 26 min gange,
425 elever, 28 klasser 1.9 km
Lillestrøm videregående skole 11 min kjøring,
800 elever, 34 klasser 7.4 km
Skedsmo videregående skole 13 min kjøring,
1000 elever 7.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 6 715 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, støpte veier og trapper, blomsterkasser, biloppstillingsplass, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Leiligheten disponerer 1 garasjeplass i felles lukket garasjeanlegg. Borettslaget har i tillegg gjesteparkering.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Vardeåsen, begrenset av gml. Trondheimsveien og Trondheimsveien i øst, Lurudveien i vest, videre nordover mot høyspentledningen og av høyspentledning i nord med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 12.08.1987.

Iht. kommuneplan er området boligen ligger i, avsatt til boligbebyggelse - nåværende, tjenesteyting - nåværende, kombinert bebyggelse og anlegg - nåværende, naturområde - nåværende og friområde - nåværende.

Det foreligger sikringssone for flomfare. Flom i bekker med årssikker vannføring, H320_4 Innenfor hensynssonen er det fare for oversvømmelse/flom. Sonen er beregnet ut fra 200 års flomhøyde, og TEK17 § 7-2 gjelder. Det er ikke tillatt å gjennomføre tiltak som hindrer nødvendig avrenning til vassdraget. Nye bygninger tillates ikke oppført.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er  kr  13 534,-  pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, driftskostnader, forretningsfører - styre- og revisjonshonorar, energi/fyring, TV/internett, bygningsforsikring, personalkostnader m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år. Det tilsvarer 15 749 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 228 186,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 31 171,- pr. 15.06.2026
Andel fellesgjeld er kr 1 584 496,- pr. 15.06.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 73 251 178,- pr. 15.06.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,14%
Type lån: Annuitetslån
Innfrielsesdato: 30.05.2055
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

2 690 000,00 Prisantydning
1 584 496,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 274 496,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 283 798,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 293 748,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Flora Danica Galiza og Jose Emmanuelle Galiza

Leiligheten er tilknyttet Vardeåsen 1 Borettslag. Borettslaget består av 47 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter styrets regler, og søkes om til styret. 
Planlagte påkostninger: 
- Panel på fasade og vinskier er byttet ut ved behov
- Drenering rundt blokkene er sikret mot vanninntrenging
- Inngangsdører, samt alle dører i fellesområder er justert ved behov
- 2 stk snøfangere på tak i 24 er bestilt, grunnet fare for snøras over inngangsparti til verandaer i 1. etg. Det skal også monteres nye takrenner på takene til 22 og 24
- Ny varmekabel i takrenner på svalgangssiden 22, da denne var defekt
- Reparert snublekant på trapp foran 24

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 – tolv– måneder regnet fra oppsigelsesdato.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Dersom slik godkjenning ikke gis må kjøper gjennomføre kjøpet og selv sørge for godkjennelse eller videresalg av leiligheten. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget BORI BBL har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører fra  kr 5 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger fra  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Foto fra  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0088/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2688

Sist oppdatert: 26. juni 2026 kl. 11:14