Granfaret 20

Granfaret 20, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 107, bruksnummer 310, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 280 kvm

BRA-i:
Kjeller: 39 kvm: Hybeldel i underetasjen: Entré, bad, bod, alkove, kjøkken og stue.
Kjeller: 42 kvm: Trapperom, bad, bod, badstue, soverom.
1. etasje 92 kvm: Entré, vaskerom, toalettrom, soverom, kjøkken, stue.
2. etasje 72 kvm: Bad, tre soverom, stue.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 35 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 57 kvm: Veranda.
2. etasje 5 kvm: Veranda.

Innredet loftsetasje (2. etasje) har et gulvareal (GUA) på 79 kvm. Dette inkluderer ikke kneloftene. På grunn av skråtak/lav himlingshøyde (ALH) i enkelte rom og områder, er ikke fulle 79 kvm måleverdig som bruksareal. De delene med skråtak/ lav himlingshøyde utgjør 7 kvm. Måleverdig bruksareal i 2. etasje utgjør dermed 72 kvm (BRA-1).

Underetasjen består totalt av 81 kvm (BRA-i). Av disse utgjør hybeldelen 39 kvm.

Garasjen ble oppmålt til 35 kvm (BRA-e) på første plan. Grunnet lav takhøyde (under 1,90 meter) er ingen deler av arealet på lagringsrommet over måleverdig som bruksareal. Gulvarealet (GUA) utgjør ca. 24 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.10.2026 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Enebolig med hybeldel beliggende i Nordre Follo kommune. Boligen har iht. tilstandsrapporten utvendig grunnmur av lettklinerblokker. Yttervegger under terreng av lettklinkerblokker og yttervegger over terreng av trekonstruksjoner, utvendig kledd med liggende malt trekledning. Vinduer fra byggeår. Gårdsplassen foran boligen er opparbeidet med brostein. Øvrige deler av tomten er opparbeidet med gressplen. Boligen har mekanisk avtrekksventilasjon fra byggeår. Avtrekk fra våtrom og kjøkken. Tilluft via spalter i vinduskarmen samt friskluftsventil i yttervegg. Motor/ aggregat er plassert på kaldtloft. Frittliggende dobbeltgarasje med støpt såle mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner, utvenidg kledd med liggende trekledning. Yttertak av trekonstruksjoner i saltaksform, utvendig tekket med betongtakstein. To elektriske leddporter, separat inngangsdør og opplegg for el-billader. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG3, TG2 og TGIU:

TG3
Vaskerom 1. etasje:
- Vaskerommet har en alder som tilsier at forventet levetid er passert. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav og det gjøres derfor ingen detaljanalyse. Kostnadsestimat: Kr. 200 000 - kr. 500 000,-.

Bad underetasje:
- Membran/tettesjikt grunnet alder.
- Det foreligger ingen dokumentasjon på oppbygging. Evetuelt tettesjikt bak flislagte overflater er ikke kjent.
- Det er mindre fall mot sluk på gulvet enn hva som anes som tilfredsstillende etter dagens krav.
- Det er ingen oppkant av membran ved døren.
- Selger opplyser om at dysene på badekaret ikke fungerer. Ledningen til badekaret mangler støpsel og henger på vegg.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav og det gjøres derfor ingen detaljanalyse. Kostnadsestimat: kr. 200 000 - kr. 500 000,-.

Bad hybeldel underetasje:
- Membran/ tettesjikt grunnet alder.
- Det foreligger ingen dokumentasjon på oppbygging. Evetuelt tettesjikt bak flislagte overflater er ikke kjent.
- Det er mindre fall mot sluk på gulvet enn hva som anes som tilfredsstillende etter dagens krav.
- Det er ingen oppkant av membran ved døren.
- Det er sprekkdannelser/ riss og bomlyd i flere av gulvflisene.
- Det er hull etter tidligere innfestninger i vegger.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav og det gjøres derfor ingen detaljanalyse. Kostnadsestimat: Kr. 200 000 - kr. 500 000,-.

TG2
Taktekking:
- Undertak (oljeimpregnert trefiberplater) grunnet alder. Taktekkingen er 30 år gammel.

Takkonstruksjon loft:
- Grunnet alder: Må ses i sammenheng med punkt "taktekking". Det er en risiko for skjulte skader da det ikke er mulig å inspisere hele takkonstruksjonen fra innsiden.

Yttervegger/veggkonstruksjon:
- Det er påvist manglende gnagesikring.

Utvendige trapper:
- Betongtrapp i terreng grunnet skjevheter.
- Trapp ved verandaen i 1. etasje mangler håndløper.

Etasjeskiller/ gulv mot grunn:
- I underetasjen og spesielt hybeldelen er det merkbare skjevheter i gulvet. Det er registrert stedvis bomlyd i flisgulvet, samt glipper mellom gulv og gulvlist på alkoven.

Innvendige dører:
- Det er påvist monteringssvikt og skjevheter på enkelte dører. Døren mellom entré og hybel i underetasjen har kontakt med dørkarm.

2. etasje bad:
- Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjukt eller på badet forøvrig.
- Fallforhold på badegulvet oppfyller ikke dagens krav.
- Vantett sjikt/ membran grunnet alder.

Kjøkken 1. etasje:
- Det er ikke synlig lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/ oppvaskkum.

Toalettrom 1. etasje:
- Det mangler elastisk fug mellom servant og vegg. Vann kan samle seg her, eventuelt renne ned i glippen bak skapet.

Badstue:
- Eksakt alder er ikke kjent, men badstuen fremstår som relativt gammel. Det kan ikke utelukkes at den er fra byggeår. Ifølge bransjestandard har badstuovner en usikker fremtidig funksjon etter 15 år.

Tekniske installasjoner:
- Det kan ikke utelukkes behov for tiltak på vannledningene i nær fremtid grunnet alder.

Varmtvannsbereder/ tank:
- Grunnet alder.

Fuktsikring og drenering:
- Grunnet alder.

Grunnmur og fundamenter:
- Det er påvist enkelte sprekk/ risser i grunnmur og avskalling av murpuss.

Terrengforhold:
- Terrenget er flatt eller faller inn mot bygningen, noe som medfører at vann kan ledes inn mot muren.

TGIU
- Underetasje bad, Bad hybeldel: Hull i tilleggende konstruksjoner ikke gjennomført grunnet manglende tilkomst til aktuelt kontrollområde. Det ble utført enklere overflatesøk uten at det ble registrert forhøyede verdier på befaringstidspunktet.

HMS
- Rekkverket på verandaen i 2. etasje er for lavt i forhold til dagens krav.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Boligen ligger i et område med moderat til lav aktsomhetsgrad.
- Det var ikke fremlagt samsvarserklæring for utført arbeid i nyere tid på befaringstidspunkt. Det ble registrert løse ledninger uten sikring (som f.eks. i innvendig bid/teknisk rom) og på badet i underetasjen, bør det elektriske anlegget undersøkes på nytt av elektrofaglig person.Det bør også gjøres forsøk på å innhente samsvarserklæringer for alle arbeider utført etter 1999.

GARASJE
- Det ble registrert sprekk/riss i betongsålen.
- Det ble registrert sprekker/ mindre sår i ringmuren av Leca-blokker.
- Det ble registrert fuktmerker på innsiden av døren til garasjen.
- Det ble registrert noe rustdannelse på vaiere og trinser.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
- Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Ikke mulig å få på bobler i boblebadet i underetasjen.
- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja. Skulle fjerne kjøkken i utleiedel, da ble det påvist fuktskader vestvendt vegg under veranda. Det innvendig er ferdig utbedret av fagfolk, stendere og islolasjon samt ny gips er lagt. Det er også gravd på utsiden, så der er helt tørt nå. Rør er lagt utvendig. Det gjenstår å ferdigstille det utvendige.
- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja. Byttet stendere. Arbeid utført av Follo bygg og eiendom i 2026. Dokumentasjon foreligger ikke.
- Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja. Se kommentar om fukt i utleiedel.
- Er det utført arbeid med drenering? Ja. Påbegynt, gravd ut masse og gjort det tørt. Lagt rør. Må få ferdigstilt det utvendig. Arbeid utført av ufaglært i 2026.
- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja. Byttet komplett sikringer og overspenningsvern i utleiedel. Alle kabelstrekk pluss sikring byttet ut i utleiedel. Komfyrvakt montert. Byttet spotter og bryter rom oppe til venstre, hvite spotter der nå. LED stripe, lysskinne pluss brytere montert hovedsoverom. En sikring er lagt til i garasjen opptil øvre etasje. Arbeid utført av Merelektro AS i 2026. Dokumentasjon foreligger.
- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja. Lagt opp rør til utekran som har tappekran i teknisk rom. Water guard montert i utleiedel. Arbeid utført av Bad og rør i 2026. Dokumentasjon foreligger.
- Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja. Noe skjevt i underetasjen utleiedel.
- Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja. Råte og mugg i vegg i utleiedel som referert til tidligere. Er utbedret.
- Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende? Ja. Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen? Ja.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er i selgers eiertid oppgradert med følgende:
- Nytt elektrisk anlegg i utleiedel.
- Nytt kjøkken i utleiedel.
- Overflate oppusset alle flater i utleiedel.
- Nytt interiør på badet i utleiedel.
- Bygget walk-in-closet på hovedsoverom.
- Lagt gulv på loft.
- Malt baderomsinteriør på begge bad i hovedbygg.
- Påbegynt isolert rom i øvre del av garasje som ikke er fullført.

Granfaret 20 ligger i et rolig og barnevennlig område med skogen som nærmeste nabo og lite biltrafikk. Her er det kort vei til barnehager, skoler, dagligvarebutikker og offentlig transport. Eiendommen har en stor og solrik hage med god plass til lek og aktivitet, samt en romslig garasje med plass til to biler. Huset oppleves luftig og lyst, med store vindusflater som gir gode lysforhold og en fin romfølelse. Det er også svært gode oppbevaringsmuligheter, praktisk separat vaskerom og bad med badstue. I tillegg er det hybeldel med egen inngang beliggende i underetasjen.

1. E T A S J E
E n t r é :
Det første som møter deg når du kommer inn i boligen er en romslig, flislagt entré med god plass til oppheng og oppbevaring av sko og yttertøy. Praktisk, separat toalettrom beliggende i entréen fungerer ypperlig som gjestetoalett. Velkommen!

S t u e :
Stuen oppleves lys og romslig med god plass til å innrede etter eget ønske og behov. Utformingen gjør stuen godt egnet både for avslapning og sosiale sammenkomster. Det er plass til sofa, sittegruppe og TV-seksjon. Her vil du umiddelbart legge merke til de store vindusflatene som slipper inn rikelig med lys fra flere sider av rommet. Koselig peis som skaper en lun stemning og gir ekstra varme på årets kaldere dager er plassert i midten av rommet. Tilknyttet inngangen til kjøkkenet har du plass til en stor spisestue - perfekt for sosiale lag og middager med familien. Fra spisestuen er det utgang til en stor veranda.

V e r a n d a :
Fra spisestuen er det utgang til boligens største veranda på hele 57 kvm - en solrik og trivelig uteplass med god plass til utemøblement, beplantning og grill. Et flott uteområde, som strekker seg langs hele stuen, hvor lange vår- og sommerkvelder kan nytes til det fulle. Selger opplyser at det er ettermiddagssol. Gulvflater på verandaen er belagt med terrassebord og det er satt opp en levegg mot forsiden av huset. Dette gjør at uteområdet oppleves skjermet, samtidig som du har god oversikt over gressplenen. Fra verandaen er det adkomst til koselige uteplasser med blant annet gressplen og steinbelagt innkjørsel.

U t e o m r å d e t :
Boligen har i tillegg til veranda store utearealer som strekker seg rundt huset samt blomsterbed med fin beplantning. Boligens plassering i terrenget gir nivåforskjeller på uteområdene, hvor adkomsten sikres med en betong- og en steinbelagt trapp på hver sin side av huset.

K j ø k k e n :
Kjøkkenet i hoveddelen ligger i en praktisk, separat løsning med adkomst fra entréen på den ene siden og spisestuen på den andre. Kjøkkeninnredningen har et gjennomført uttrykk med overskap som strekker seg helt opp til taket. Kjøkkenet har slette fronter og benkeplate av stein samt oppvaskkum av stål. Det er fliser på veggen mellom benkeplaten og overskapene. Det er også montert belysning og stikkontakter. Av hvitevarer er kjøkkenet utstyrt med integrert stekeovn, mikrobølgeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Kjøleskap med frys er plassert i egen nisje. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både over- og underskap samt store overflater for matlaging. Over kjøleskapet er det også skap til oppbevaring. Koselig spiseplass ved vinduet. Vegghengt ventilator med avtrekk som går ut av bygget.

S o v e r o m :
Ett av boligens fem soverom ligger i husets hovedetasje. Dette kan innredes med møblement etter behov.

V a s k e r o m :
Praktisk, separat vaskerom med adkomst fra entréen. Det er plass til vaskemaskin og tørketrommel - her kan både klesvask og tørk gjøres skjermet fra resten av rommene i huset. Det er etablert smarte skap- og hylleløsninger som sikrer godt med oppbevaringsplass i rommet. Det er også montert en vegghengt utslagsvask. Vaskerommet er gitt TG3, se mer informasjon om dette i tilstandsrapporten.

2. E T A S J E
L o f t s t u e :
Lys loftstue med plass til sofa og annet ønsket møblement. Fra loftstuen er det utgang til veranda.

V e r a n d a :
Koselig veranda i 2. etasje med plass til en liten sittegruppe. Herfra har du avslappende utsyn over fine skogområder og ned mot gressplenen. Gulvet er i likhet med verandaen i 1. etasje belagt med terrassebord. Her er det montert utelampe og stikkontakt på veggen. Rekkverket har en høyde på 0,89 meter, som er for lavt i forhold til dagens høydekrav.

S o v e r o m :
I husets andre etasje er det tre soverom av god størrelse. Hovedsoverommet har et stort tilhørende bad og stor garderobeløsning skjermet fra sovesonen. På andre siden av loftstuen ligger etasjens to andre soverom. Rommene er i dag innredet som barnerom med plass til seng, møblement for oppbevaring og dekor. Rommene kan også fint innredes som gjesterom eller kontor.

B a d e r o m :
Helfliset bad fra 2002. Innredningen består av dobbel servantinnredning med 1-greps armaturer. Speil og skap over innredningen. Videre er badet utstyrt med dusjkabinett og gulvstående toalett. Det er også montert badekar. Badet ligger med adkomst fra hovedsoverommet og er av god størrelse. Her er det plass til møblement til oppbevaring.

U N D E R E T A S J E
S o v e r o m :
Romslig soverom med plass til dobbeltseng og garderobeskap til oppbevaring. Rommet passer fint som gjesterom, barnerom, kontor eller treningsrom.

B a d :
Baderom fra 1996. Flislagte vegger og gulv med varmekabler. Badet har vegghengt servantinnredning med profilerte fronter og heldekkende servant med 1-greps armatur. Speil og lysarmatur med integrert stikkontakt på veggen over innredningen. Eget dusjhjørne avgrenset av delevegger med glassbyggesten. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Badet er også utstyrt med et romslig badekar. Badet har fått TG3 og må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Se mer informasjon i tilstandsrapporten. Fra badet har du også inngang til egen badstue.

H Y B E L D E L
Hybeldelen er det seneste året oppgradert med nytt elektrisk anlegg, nytt kjøkken og oppussede overflater. Badet er også oppgradert med nytt interiør.

Med adkomst fra husets underetasje kommer du inn i hybeldelen. Her blir du møtt av en stor, praktisk bod med stort garderobeskap som gir mye plass til oppbevaring. Hybelen har eget sikringsskap.

S t u e / K j ø k k e n :
Koselig stue med plass til sofaseksjon og mediemøblement. Det er fliser på gulvet. Delvis åpen vegg mellom kjøkkenet og stuen gir et sosialt oppholdsrom som sikrer kontakt med besøkende samtidig som maten tilberedes. Kjøkkeninnredning fra 2025 med slette fronter og benkeplate av laminat. Sortlakkert oppvaskkum av stål med 1-greps armatur. Veggen mellom benkeplaten og overskapene er flislagt. Kjøkkenet er utstyrt med stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Det er montert komfyrvakt.

A l k o v e :
Tilbaketrukket sovealkove med plass til dobbeltseng og nattbord på begge sider.

B a d :
Flislagt baderom med gulvvarme fra 2006 med oppgradert baderomsinteriør i 2026. Vegghengt servantinnredning med slette skuffefronter og heldekkende servant med 1-greps armatur. Speil med belysning over innredningen. Videre har badet dusjkabinett tilkoblet hånddusj og gulvstående toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet har fått TG3 og må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Se mer informasjon i tilstandsrapporten.

G E N E R E L T
O v e r f l a t e r :
Gulv: Gulvflater belagt med flis, parkett og laminat.
Vegger: Vegger av malte, slette flater, malt strietapet, brystningspanel og malt trepanel. Fliser på baderom.
Himlinger: Himlinger av malte, slette flater og malt trepanel.

Ø v r i g :
Vinduer med trekarmer, sprosser og 2-lags isolerglass fra 1996.
Entrédør til hoveddelen fra Viljandi med slett dørblad, glassfelt og Yale Doorman.
Entrédør til underetasjen med trekarm, profilert dørblad og glassfelt.
Brann- og lydklassifisert dør (B30, 35db) mellom hybeldel og hoveddel i underetasjen.
Verandadører med trekarmer og 2-lags isolerglass.
Pipe/skorstein og ildsted fra 1996.
Innvendig trapp fra byggeår.
Boligen har to varmtvannsberedere fra 1996. Begge er plassert i teknisk rom innenfor badstuen.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger ikke eiendommen:
- Lampe over stuebord i hoveddel.
- Sonos- høyttalere/anlegg.
- Vaskemaskin.
- Tørketrommel.
- Fryseskap i soverom kjeller.

Boligen varmes opp med elektrisitet og vedfyring. Det er varmekabler på baderom.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026 og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Det foreligger ferdigattest for bolig med sekundærleilighet, datert 29.08.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger. Sammenliknet med dagens bruk er det registrert noen mindre avvik:
- På hovedsoverommet i 2. etasje er det laget en åpning i veggen på begge sider mot rommet som originalt var tegnet som klesbod. Deler av veggen er beholdt og skiller garderobeløsning fra resten av rommet.
- Badstue i underetasjen er etablert i det som originalt var tegnet som bod/teknisk rom.

Det foreligger ingen dokumentasjon for omgjøring fra bod til badstue. Innredning av rommet til badstue er ikke omsøkt eller godkjent av kommunen. Ved en eventuell søknad kan konsekvensen være at rommet ikke godkjennes som badstue, og at det må tilbakeføres til bruk som byggemeldt på de originale byggetegningene.

Det foreligger ingen dokumentasjon for oppføringen av garasjen. Dette kan være søknadspliktig.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 7790, tinglyst 06.07.1994, type heftelse: bestemmelse om vann/kloakkledning, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m., pliktig medlemsskap i velforening m.v. og bestemmelse om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Boligen har egen hybeldel i underetasjen.
Hybelen er byggemeldt og godkjent som hybel. Utleiedelen har egen strømmåler. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen iht. opplysninger fra selger og tilstandsrapporten.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

I selgers opplysningsskjema opplyser selger om følgende feil/mangler som bør utbedres:
Noe skjevheter, var fuktskader på vegg under veranda inn til utleiedel (vest vegg mot nabo) . Det har blitt utbedret og stendere er byttet. Det ble en forsikringssak med tidligere eiere, og ble en minnelig løsning. Det er også gjort klart utvendig, og lagt opp til rør. Det eneste som trengs å gjøres er å ferdigstille utvendig, men ingen risiko slik det står nå. Det er tørt.

Videre opplyser selger at det er påbegynt isolering av rom i øvre del av garasjen, men at arbeidet ikke er fullført.

Boligen ligger i et veletablert og trivelig boligområde på Bøleråsen, med nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud.

Langhusområdet er perfekt for fritidsaktiviteter utendørs som innendørs, med flere aktive idrettslag og mange andre organisasjoner. Området har kort vei til lekeplass, fotballbane, lysløype, skiløyper, golfbane, idrettshall, ny svømmehall, badeplass, treningssenter, kino og bibliotek.

Området har marka som nærmeste nabo med skiløyper, skistuer og akebakker om vinteren, samt terrengsykkelstier, fiskevann og kanomulighet om sommeren. Tussetjern, et idyllisk skogstjern med bademuligheter, ligger ca. 3 km. fra boligen.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog. Vevelstad togstasjon ligger i nærheten av boligen. I rushtiden er det togavganger til Oslo hvert 15. minutt. Det går matebuss ca. 300 meter unna boligen, som kjører både til Vevelstad stasjon og inn til Ski sentrum (Follobanen).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Bjørkekroken barnehage
- Trollskogen barnehage
- Bøleråsen barnehage

Skoler:
- Bøleråsen skole (1.-7. kl.)
- Vevelstadåsen skole (1.-7. kl.)
- Haugjordet ungdomsskole (8.-10. kl.)
- Ski videregående skole
- Drømmetorp videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 756 kvm.

Parkering i dobbelgarasje med el-billader. Det er plass til flere biler på egen eiendom.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Felt Q3 - Langhus, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 30.01.1985.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer følgende hensynssone:
- H110: Nedslagsfelt drikkevann.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er ca. kr. 36 135 ,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har forsikring i Jernbaneverket med en årlig kostnad på ca. kr. 15 000,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25 000,- pr. år. / 20 000 kwh. pr. år. 
Boligen er tilknyttet Fiber. Global Connect er leverandør av kabel-tv/internett. Selger har ikke gitt opplysninger om månedlig kostnad. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 875 792,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Det er pt. ikke innført eiendomsskatt i kommunen.

8 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

224 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
225 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
245 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 215 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 235 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ivo Toneff og Camilla Solli Bråten

Etter nærmere avtale.

Boligen er iht. selgers opplysningsskjema ikke tilknyttet velforening.

Det følger av tinglyst servitutt om vilkår i kjøpekontrakt med dokumentnr. 7790, tinglyst 06.07.1994, pkt. 10.1 at dersom det blir opprettet et grendelag/vel til ivaretakelse av eneboligfeltets interesser, er kjøper forpliktet til å gå inn som medlem av dette grendelaget/vellet.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 200,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto   kr 7 200,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0194/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26194

Sist oppdatert: 09. oktober 2026 kl. 14:32