Nico Hambros vei 2

Nico Hambros vei 2, 0969 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 99, bruksnummer 90, seksjonsnummer 16, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 92 kvm.

BRA-i:
Selveierleilighet:
4. etasje, 84 kvm: Entré, to bad, kjøkken, stue og to soverom.

BRA-e:
4. etasje, 8 kvm: Bod med tilkomst fra felles trapperom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje, 22 kvm: Vestvendt terrasse på 14 m² og østvendt balkong på 8 m².

Hver boligseksjon har bruksrett til én bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.04.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et leilighetsbygg oppført i 1974. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med fasadeplater og liggende trekledning. Etasjeskillerne er av betong. Takkonstruksjonen er en tilnærmet flat konstruksjon.
Leiligheten har en glatt entrédør av tre med kikkhull, brannklasse B30, samt hvite glatte innerdører. Vinduer og dører inkluderer en balkongdør og et vindu med 2-lags glass fra 1992, vinduer med 2-lags glass fra byggeåret, og vinduer og en terrassedør med 3-lags glass fra 2020. Det er utgang fra stue til en vestvendt terrasse på 14 m² og fra kjøkken til en østvendt balkong på 8 m², begge med bærende konstruksjoner av betong.

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten, og anlegget er sikret med automatsikringer. Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Det anbefales likevel alltid på generelt grunnlag at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Det er ikke montert komfyrvakt, noe som kan være et krav basert på alderen til de elektriske installasjonene.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Bad 1 - Helhetsvurdering: Badet er fra byggeår. På bakgrunn av alder og observerte symptomer vurderes det vanntette sjiktet å være utett. Skruer i klemringen mangler. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling fra tilstøtende rom, uten at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet i umiddelbar nærhet til hullet.
- Bad 2 - Helhetsvurdering: Badet er fra byggeår. Det er registrert omfattende bom og tegn til løse gulvfliser/sokkelfliser. På bakgrunn av alder og observerte symptomer vurderes det vanntette sjiktet å være utett. Skruer i klemringen mangler. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling fra tilstøtende rom, uten at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet i umiddelbar nærhet til hullet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Tekniske anlegg
- Boligens avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre rom
- Gulvoverflater fremstår stedvis med avvik fra faglig god utførelse.

Etasjeskiller og gulv på grunn, 4. etasje:
- På kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 9 mm. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent.

Vinduer og ytterdører
- Vindu fra 1992 viser begynnende tegn til slitasje og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Vinduer fra byggår har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon.
- Balkongdør fra 1992 viser begynnende tegn til slitasje og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten.

Yttertak
- Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Følgende er ikke inspisert: takkonstruksjon, tekking med tilhørende beslag, undertak, takrenner og utvendige nedløp, takgjennomføringer, overløp på flate tak, sluk, innvendige nedløp og fallforhold på flate tak.

Helse, miljø og sikkerhet

- Terrasse fra stue og balkong fra kjøkken: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter og rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Terrasse og balkong oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Om terrasse og balkong oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
På spørsmål om det foreligger planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld, svarer selger:
«Ja. Rehabilitering av tak, usikker på husleiekonsekvens, men det settes av midler på vedlikeholdsfond.»

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025
- Ombygging av sikringsskap til automatsikringer, samt bytte av flere stikkontakter, kabler og lysbrytere, utført av E-verket Elektroinstallasjon AS.
- Diverse snekkerarbeider.

2022
- Ny kjøkkeninnredning fra IKEA.

Denne selveierleiligheten ligger høyt og fritt i byggets 4. etasje og har en gjennomgående planløsning med uteplass på begge sider av boligen. Dette gir svært gode lysforhold og en sjelden mulighet til å følge solen gjennom hele dagen - fra morgen på balkongen til kveld på terrassen.

Boligen har en attraktiv beliggenhet med utsyn mot grønne omgivelser og skog, samtidig som man får luft og avstand til omkringliggende bebyggelse.

Leiligheten er jevnt oppgradert, med et stilrent og moderne kjøkken fra 2022 som et naturlig midtpunkt i boligen. Samtidig må det påregnes oppgradering av begge bad, som er fra byggeåret.

ENTRÉ
Entréen er sentralt plassert og gir en god intern flyt i boligen. Herfra er det naturlig adkomst til både kjøkken, stue og soveromsdel. Det er plass til oppbevaring av yttertøy og sko.

TO BAD (byggeår)
Hovedbadet, med adkomst fra kjøkken, er innredet med badekar, toalett og servant med speilskap og belysning, samt veggmontert stråleovn.
Det andre badet, med adkomst fra entré, har dusjløsning med forheng, toalett og servant.
Begge badene har fått TG3 i tilstandsrapporten, og det må påregnes modernisering. Dette gir kjøper mulighet til å oppgradere etter egne ønsker og standard.

KJØKKEN (2022)
Kjøkkenet fremstår moderne og gjennomført, med mørke, profilerte fronter som gir et stilrent og tidsriktig uttrykk. Innredningen er fra IKEA og har en praktisk U-form med halvøy, som gir rikelig med arbeidsflate og god oppbevaringsplass, samtidig som løsningen skaper en sosial sone mot spiseplassen.
Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer, inkludert stekeovn, mikrobølgeovn, induksjonstopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Over kokesonen er det ventilator med kullfilter. Det er i tillegg opplegg for vaskemaskin.
Alle hvitevarer medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.
Spiseplassen ligger i direkte tilknytning til kjøkkenet, med gode lysforhold og utgang til balkong som gir en luftig romfølelse.
Fra kjøkkenet er det utgang til en østvendt balkong på 8 m². Balkongen vender mot rolige, grønne omgivelser og er en fin plass for morgenkaffen. Balkongen er utstyrt med utebelysning.

STUE
Stuen er romslig og har gode møbleringsmuligheter, med plass til både sofagruppe og eventuell spiseplass. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og forsterker den åpne og luftige følelsen i rommet.
Fra stuen er det utgang til en vestvendt terrasse på 14 m². Her kan man nyte gode solforhold utover dagen og kvelden, samt vidstrakt utsikt over området og omkringliggende landskap. Terrassen er delvis overbygget og gir gode muligheter for møblering og sosiale soner. Terrassen er utstyrt med utebelysning og markise.

TO SOVEROM
Begge soverommene vender mot rolige og grønne omgivelser, noe som gir en skjermet og behagelig atmosfære.
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og integrert garderobeløsning langs vegg.
Det andre soverommet har plassbygget garderobeskap og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

LAGRING
Leiligheten disponerer en romslig bod på 8 m² i samme etasje, med enkel adkomst fra felles trapperom.

OVERFLATER
Gulv: Fliser på bad, laminat i øvrige rom.
Vegger: Malt våtromstapet på bad, ellers malte flater/tapet.
Himling: Malt betong.

TEKNISKE OPPLYSNINGER
- Sikringsskap med automatsikringer i fellesgang.
- Tilknyttet felles varmtvann.
- Mekanisk avtrekk fra kjøkken og våtrom.
- Stoppekraner plassert over nedsenket himling på bad 2.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet «Byggemåte» samt vedlagt tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovner, samt stråleovn på vegg i bad 1.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på oppføring av terrasseblokk, datert 21.05.1975. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for ventilasjonsanlegg, datert 24.09.1975, samt ferdigattest for bygningstekniske installasjoner, datert 17.11.2014.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett på kr 10 000,- i hver seksjon til sikkerhet for sameiets krav.

Det er tinglyst to servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler festekontrakten med vilkår for bruk av tomten, herunder regulering av festeavgift og bestemmelser ved overdragelse, samt seksjoneringen av eiendommen med fastsettelse av sameiebrøker og intern organisering, inkludert panterett til sameiet for dekning av felleskostnader.

Servituttene vurderes ikke å ha betydning for den daglige bruken av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Det er i vedtektene fastsatt at korttidsutleie (utleie i inntil 30 dager sammenhengende) er begrenset til maksimalt 60 døgn per år. Ved utleie skal det gis skriftlig melding til styret om leietakers navn og kontaktinformasjon.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i et etablert og meget barnevennlig boligområde på Vestli, høyt og fritt med marka som nærmeste nabo. Sameiet ligger skjermet til, uten gjennomkjøring, og har gode uteområder med grøntarealer og lekeplasser i nærområdet.

Her bor du med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren. Fra området er det enkel tilgang til turstier og marka, samt populære utfartsmål som Liastua og aktivitetsparken, hvor det blant annet finnes akebakke og Liabakken. I området finner man også gapahuken Gubbero, som kan nås via merkede stier fra blant annet Vestli, og som har sitteplasser, bålplass og flott utsikt over Groruddalen.

For den aktive byr nærområdet på flere gode fritidstilbud, blant annet balløkker, treningssenter, Tokerudområdet og Groruddalen Golfklubb, som har en 9-hulls golfbane øverst i Groruddalen.

Hverdagen er enkel med kort vei til det meste. Coop Extra Vestli ligger få minutters gange fra boligen, og Stovner senter ligger i nærheten med et bredt utvalg butikker, servicetilbud og øvrige fasiliteter.

Området passer svært godt for barnefamilier, med flere barnehager i nærområdet, blant annet Vestliskaret, Vestliberget og Vestlitoppen barnehager. Vestli skole ligger også kun et par minutters gange fra boligen, og Tokerud skole ligger i kort avstand.

Kollektivtilbudet er meget godt, med bussholdeplass og Vestli T-banestasjon i umiddelbar nærhet. Fra Vestli går T-banen videre mot Stovner og Oslo sentrum, noe som gjør beliggenheten praktisk også for pendlere.

Dette er en beliggenhet som kombinerer rolige, grønne og barnevennlige omgivelser med kort vei til kollektivtransport, dagligvare, skole, barnehager, servicetilbud og marka.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Nico Hambros vei 2 sokner til Vestli skole (1.-7. trinn) og Tokerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Vestliskaret Fus barnehage, Vestliberget barnehage og Vestlitoppen barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 13 076 m².
Tomten er opparbeidet med asfalterte adkomstveier/internveier, gressplen, trær og diverse beplantning.

Festeavgiften er kr 198 082,- pr. 2024. Festeavgiften fordeles på seksjonene etter sameiebrøk, og inngår i felleskostnadene.
Festeavgiften kan reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen.
Festeavtalen utløper 01.08.2063 (90 år fra 01.08.1973).

Grunneier, Oslo kommune, har forkjøpsrett.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.
Oslo kommune har i forbindelse med salget bekreftet at forkjøpsretten ikke benyttes, og samtykke til overdragelse er gitt.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten disponerer én biloppstillingsplass (nr. 10) i felles parkeringskjeller, med varig bruksrett.
Garasjeanlegget er organisert som egen seksjon i sameiet og benyttes som fellesareal for parkering.
Parkeringsretten følger seksjonen ved overdragelse, og kan leies ut til andre seksjonseiere eller beboere i sameiet.

Sameiet har etablert infrastruktur for elbillading. Tilkobling skjer mot dekning av kostnader for installasjon og bruk.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-1935, datert 28.06.1974, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 28.06.1974.

Eiendommen omfattes i tillegg av følgende reguleringsplaner:
- S-1739, datert 11.01.1972
- S-1995, datert 28.01.1975
- S-2076, datert 06.10.1975
- S-2992, datert 31.08.1988
Planene omhandler i hovedsak regulering av boligområder med tilhørende funksjoner, herunder offentlig bebyggelse, friområder, gang- og veisystemer, samt teknisk infrastruktur og kollektivtiltak som T-bane.

Det foreligger ingen kjente plan- eller byggesaker i nærområdet som har direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 629,28 pr. mnd. og inkluderer: Garasjeplass, a-konto varmtvann, TV og bredbånd, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, honorarer samt renter og avdrag på andel fellesgjeld m.m.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert med 15 % fra 01.01.2026. TV og bredbånd økte til kr 557 fra 01.02.2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 3 458,28
- Ytre vedlikehold: kr 844,-
- Kabel-TV: kr 557,-
- Varmtvann: kr 427,-
- Garasje: kr 250,-
- Trappevask: kr 93,-

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.
A-konto varmtvann avregnes årlig mot faktisk forbruk.

Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for seksjonen per dags dato.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 500,- pr. år / 4000 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 09.01.2026-31.12.2026, og denne er p.t. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av TV og bredbånd. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 116 606,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 466 425,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for seksjonen.

Andel formue er kr 8 549,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 232 888,90 pr. 09.04.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 32 041 634,- pr. 09.04.2026 og lånevilkårene er:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987280126
Lånetype: Annuitetslån (12 terminer per år)
Rentetype: Flytende
Rente: 6,35 %
Innfrielsesdato: 01.01.2056

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 950 000,00 Prisantydning
232 888,90 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 182 888,90 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

104 550,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
105 640,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
115 590,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
4 288 528,90 Totalpris inkl. omkostninger
4 298 478,90 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Leilighetens andel av sameiets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Thomas Opkvitne Andersen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Vestliskaret Sameie, med sameiebrøk 84/15509.
Sameiet består av 126 boligseksjoner og 1 garasjeseksjon.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Sameiets hjemmeside er https://vibbo.no/vestliskaret/om

Dyrehold er tillatt, men må ikke være til sjenanse for øvrige beboere.

Øvrige forhold i sameiet:
Seksjonseier har vedlikeholdsplikt for egen bruksenhet, herunder våtrom, sluk (inkl. balkong) og avløpsrør frem til fellesledning.
Det er felles boder for barnevogner og sykler, samt mulighet for vinteropplag av sykler.
Gass- eller elektrisk grill er tillatt på terrasser, mens kullgrill ikke er tillatt.
Det er ikke tillatt å sette opp parabolantenner.
Utvendige endringer i fasaden krever samtykke fra sameiet og offentlig godkjennelse.

Foretatte påkostninger de senere år:
2023-2024: Utbedring av berederrom, inkl. utskifting av pumper, beredere og varmepumpe
2023: Rehabilitering av garasjeanlegg i blokk 40
2020: Rehabilitering av terrasser
2014: Utskifting av røranlegg
2007-2008: Tak rehabilitert

Planlagte påkostninger:
Styreleder opplyser per april 2026 at det ikke er vedtatt påkostninger utover normalt vedlikehold, og at dette ikke forventes å påvirke felleskostnadene.
I årsberetningen for 2024 fremgår det at takene har kort gjenværende brukstid, og at det anbefales å planlegge nytt takbelegg.

På årsmøtet 7. mai 2025 ble endring av vedtektene om rehabiliteringsfond vedtatt. Forslag om IN-ordning og salg av parkeringsrett ble ikke vedtatt. På ekstraordinært årsmøte 16.-19. desember 2025 ble PwC Assurance AS valgt som ny revisor.

Årsmøte 2026 er satt til 03.06.2026.

Ved eierskifte skal det gis skriftlig melding til styret v/forretningsfører om ny eier.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer ikke kan eie seksjoner i sameiet, med unntak av stat og kommune som kan erverve et begrenset antall seksjoner.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 16 900,00
Visninger pr. stk. / Overtakelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 950,00
Innhenting av offentlige opplysninger Oslo kommunale avgifter og eiendomsskatt kr 132,50
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00
Boligens visittkort  kr 850,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr. kr 18 320,00
Foto  kr 4 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 45-0029/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2629

Sist oppdatert: 28. april 2026 kl. 19:14