Linjevegen 4

Linjevegen 4, 2005 RÆLINGEN
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 106, bruksnummer 167, ideell andel 1/1
Andelsnummer 57, Vestre Strøm borettslag, organisasjonsnummer 947 815 385

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
1. etasje 66 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 9 kvm: To kjellerboder.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 40 kvm: Balkong og markterrasse.

Leiligheten disponerer en loftsbod. Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 15 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 0 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 15 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg fra 1956, som er en del av en firemannsbolig.
Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong og er oppført med kjeller.
Ytterveggene er av trekonstruksjoner med utvendig stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten, og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Vindu er plassert i våtsonen.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avtrekksvifte er tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Ventilatoren avgir ulyder under oppstart.

Tekniske anlegg
- På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Det registreres stedvise mindre svelleskader på dør til bad.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- I entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 10 mm. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 28 mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen.

Yttertak
- Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Taktekkingen er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder.
- Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent.
- Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Snøfangerutstyr er ikke etablert.
- Skorsteinen er åpen i toppen grunnet at pipehatten er løs.

Grunnmur, fundament
- Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.

Drenering
- Deler av drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Takrenner og utvendige nedløp
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.)
- Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet at de ligger naturlig skjult.
- Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte grunnet plassering av terrasse.

Følgende bygningsdeler er registrert med Helse, miljø og sikkerhet:

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Tilstanden for ildsted og skorstein bygger utelukkende på konklusjonen i tilsynsrapporten fra feiervesenet som er nyere enn 5 år, og det er ikke gjennomført ytterligere undersøkelser utover kontroll av denne.

Balkong ved stue
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble totalrenovert av faglærte (AF gruppen) i 2007 med ny membran, varmekabler, rørsystem og sanitærutstyr.
Vinduer og balkongdør ble skiftet av faglærte (O. Johansen) i 2009.
Rørfornying ble utført i regi av borettslaget i 2007.
Nedgravd oljetank på eiendommen er sanert.
Det er observert mus og jordrotter med minimalt omfang i fellesområdene.

Det tas spesifikt forbehold om mus og jordrotter i husets konstruksjoner ettersom borettslaget har opplevd dette tidligere.
Det er en risiko for at gnagere kan komme inn i veggene, noe som kan medføre ekstra kostnader ved oppussing/sanering.
Dette må i så tilfelle bekostes av kjøper.

Vedlikeholdshistorikk Vestre Strøm Borettslag:

2025:
- Stor utbedring av hovedsikringsskap i Linjevegen 16 etter kortslutning
- Reparasjon av grunnmur i Linjevegen 4, samt asfaltering av parkering og inngangsparti
- Drenering og utbedring av grunnmur i Linjevegen 1
- Asfaltering med bytte av masse på parkeringsplasser nedenfor Solvegen 18 og i Linjevegen 10, samt inngangspartiene i Linjevegen 3 og Ringvegen 9

2024:
- Montert tilbakeslagsventil i Ringvegen 9
- Nye pulverapparater og røykvarslere i alle leiligheter
- Brannvarslingsanlegg i alle fellesrom i firemannsboliger
- Montering av avfuktersystem fra Tørt Bygg i Solvegen 16

2023:
- Ny asfalt på parkeringsplasser ved Solvegen 18/20 og asfaltering av fem parkeringsplasser bak garasjene samt oppsetting av lys
- 13 balkonger jekket opp eller skiftet såle, og utskifting av membran på åtte balkonger
- Søppelbrønner anlagt

2022:
- Montering av avfuktersystem fra Tørt Bygg i Linjevegen 8
- Drenering ved Linjevegen 8
- Fyrrom oppgradert

2021:
- Etablering av 11 ladeplasser for elbil

2017:
- Brannsikring av kjelleren i rekkehusene og alle utvidede andeler i firemannsboligene
- Oppgradering av alle uoffisielle kjellerstuer til rom for varig opphold med rømningsvinduer
- Nye røykvarslere og pulverapparater i alle leiligheter

2016:
- Nye strømmålere i alle leiligheter og fellesanlegg
- Brannvarslingsanlegg i alle fellesarealer i blokkene
- Trehusbebyggelsen malt og mye ytterpanel skiftet
- Kabelnettet oppgradert med skifte av sentralt utstyr, delvis nytt kabelnett og nedgraving av luftstrekk mellom Solvegen og Linjevegen

2014:
- Overspenningsvern installert på alle strøminntak.
- Oppussing av alle oppgangene.

2012:
- Riving av det gamle butikklokalet og ombygging til ny leilighet

2011:
- Sanering av oljetanker og oljefyrer
- Nye avløpsrør fra Ringvegen 9 og Linjevegen 14-18 tilkoblet ny kommunal avløpsledning
- Utskifting av ca. 700 vinduer og verandadører

2010:
- Installering av vannmålere
- Tilkobling til fjernvarmenettet til Akershus Fjernvarme

2008:
- Oppganger i blokkene er pusset opp.
- Alle kjellervinduer i trehusene skiftet
- Drenering og montering av avfuktingssystemer (Tørt Bygg-anlegg) i de seks mest utsatte kjellerne i firemannsboligene

2007:
- Våtromsrehabilitering med utskifting av vann- og avløpsrør samt bad i hele borettslaget

Boligen har to uteplasser med gode solforhold gjennom hele dagen: en markterrasse på 30 kvm og en veranda på 12 kvm.

Kjøkkenet ble pusset opp i 2020, og baderomsinnredningen ble byttet i 2024.
Rørfornyingen ble gjennomført i regi av borettslaget i 2007, og badet ble renovert samme år med ny membran, varmekabler, rørsystem og sanitær.
Vinduene og balkongdøren ble skiftet i 2009.
Boligen er tilknyttet borettslaget og har fast parkeringsplass rett utenfor.

Stue og kjøkken
Stue og kjøkken er i en åpen og sosial løsning. Her kan man være tilstede med familien samtidig som det kokkeleres på kjøkkenet.
I stuen er det montert peisovn som sørger for en lun og god innetemperatur på kalde vinterdager.

Kjøkkenet ble pusset opp i 2020 og har innredning med integrerte hvitevarer som koketopp, stekeovn og opplegg for oppvaskmaskin.
Kjøkkenøyen skaper et naturlig mot stuen og tilføyer ekstra godt med benke- og oppbevaringsplass.

Bad
Badet ble renovert i 2007 i regi av borettslaget og har flislagte overflater på gulv og vegger.
Baderomsinnredningen ble byttet i 2024 og består av skap servant, speilskap og belysning over.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Dusjnisje med veggmontert armatur og skyvedør.
Baderomsinnredningen ble byttet i 2024.

Uteplasser
Markterrassen på 30 kvm har sol fra tidlig morgen til midt på dagen, mens verandaen på 12 kvm tar over fra ettermiddagen og holder solen til den går ned.
Selger beskriver solforholdene som gode gjennom hele dagen, med solen rett over huset på sitt høyeste.
Vinduene og balkongdøren ble skiftet i 2009.

Lagring
Boligen har godt med oppbevaringsplass i tre boder - hvorav to i kjeller og én på loft.
I tillegg disponerer boligen et større areal på loftet, samt bruksrett til en fjerdedel av et fellesareal i kjeller.
Begge arealer er merket på gulvet.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. 42 tommers Tv på medfølge om ønskelig. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Oppvarming av boligen skjer med panelovner og gulvvarme på badet, samt en peisovn med glassdør plassert i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1956. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente byggetegninger som stemmer overens med dagens planløsning. Stue og kjøkken er i dag i åpen løsning.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av bad datert 24.08.2007.

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Det foreligger en bestemmelse om adkomstrett, samt rettigheter som gir kommunen adgang til å anlegge og vedlikeholde ledninger over eiendommen. Det er videre tinglyst en vegrettighet, to servitutter knyttet til elektriske kraftlinjer og trafostasjon, og en bestemmelse om at det ikke kan kreves erstatning for skader på garasje som følge av snøbrøyting. Det er også tinglyst en vannledningsservitutt, som ikke kan avlyses uten kommunens samtykke.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Linjevegen 4, en adresse i et etablert og rolig boligområde. Her bor du tilbaketrukket fra de større veiene, men samtidig med enkel tilgang til alt du trenger i hverdagen. Området er preget av en blanding av eneboliger, rekkehus og mindre flermannsboliger, som skaper et variert og hyggelig bomiljø.

Den daglige logistikken er enkel. Flere barnehager, som Østre Strøm Fus, Noahs Ark og Lilleborg, ligger alle innen gangavstand. Skoler for alle trinn, fra barneskole til videregående, er tilgjengelig med en kort kjøre- eller sykkeltur. For pendlere er bussholdeplassen Linjeveien bare et par minutters gange unna, og Sagdalen stasjon nås på en kort spasertur. Derfra tar toget deg effektivt videre mot Oslo eller Lillestrøm.

For innkjøp og servicetilbud er det kort vei til både Strømmen Storsenter og Lillestrøm sentrum. Her finner du et bredt utvalg av butikker, spisesteder, apotek og Vinmonopol. Den daglige handelen kan gjøres ved flere nærliggende matbutikker. Når det gjelder fritidsaktiviteter, er det flere treningssentre og ballplasser i nærområdet, som for eksempel Østre Strøm ballplass.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler
Rud skole (1-7 kl.)
Løvenstad skole (1-7 kl.)
Sandbekken ungdomsskole (8-10 kl.)
Marikollen ungdomsskole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Barnehager
Østre Strøm Fus barnehage (1-5 år)
Noahs Ark barnehage (1-5 år)
Lilleborg barnehage (0-5 år)

Eiertomt på 45 689 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, blomsterkasser, biloppstillingsplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger. Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang.  

Leiligheten disponerer en fast parkeringsplass (plass nr. 112) som ligger rett utenfor verandaen, ca. 2 meter fra inngangsdøren. Det er ingen separat leie for plassen.

Borettslaget har parkeringsplasser for beboere og gjester, samt garasjeanlegg. Styret fordeler parkeringsplasser og bestemmer ordninger for reservert beboerparkering og gjesteparkering. Garasjer tildeles i hovedsak etter venteliste.

Borettslaget har et felles anlegg med 11 ladebokser for elbil. Nærmeste ladepunkt er ca. 100 meter unna.

Det er en digital ordning for gjesteparkering. På kommunal vei i området er det soneparkering.

Linjeveien er kommunal vei. Borettslaget har vedlikeholdsansvar på sitt areal og området.

Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål (frittliggende småhus og konsentrert bebyggelse) i henhold til reguleringsplan for Linjeveien med omkringliggende områder, del av gnr. 106, Rælingen kommune, datert 19.05.1983 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 26.02.1981. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten (H0101) ligger i et område regulert til konsentrert bebyggelse (oransje farge på kartet) med maks utnyttelsesgrad U = 0,20, tillatt med blokker inntil 3 etasjer, rekkehus eller andre flerfamiliehus

Felleskostnadene er kr 5 063,- pr. mnd. og inkluderer: vedlikehold av grøntareal, snørydding, ytre vedlikehold, trappevask, TV og internett fra Telia og kommunale avgifter.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 457,- pr. år / 9234 kwh. pr. år.

TV og internett leveres av Telia og er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 882 015 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 33 954,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 154 586,-.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 23 419 747,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Type Rente: Flytende rente
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 1 556 466,-
Restløpetid: 26 år
Rente: 4,16 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Type Rente: Flytende rente
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 21 863 281,-
Restløpetid: 40 år
Rente: 5,19 %

3 900 000,00 Prisantydning
150 870,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 050 870,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 051 960,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 061 910,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Steinar Olsen og Nina Adolfsen

Leiligheten er tilknyttet Vestre Strøm Borettslag.
- Borettslaget består av 149 boenheter fordelt på 2 rekkehus, 17 firemannsboliger og 3 blokker.
- Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i IF Skadeforsikring.
- Borettslagets nettside: vibbo.no/vestre-strom

Beboerne oppfordres til å delta på dugnader.
Husdyrhold er ikke tillatt uten skriftlig søknad og godkjennelse fra styret. Godkjenning må innhentes før husdyret flytter inn. I
Borettslaget har fellesvaskerier, sykkel- og lagerrom, samt en lekeplass.

I perioden april 2025 til april 2026 har styret blant annet inngått ny avtale med Telia for TV og bredbånd.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025: overskudd på kr 903 026,-.
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025 var kr 4 123 393,-.
Opptjent egenkapital pr. 31.12.2025 var kr 20 674 637,-.
For 2026 er det budsjettert med økte felleskostnader for å dekke økte drifts- og vedlikeholdskostnader.

Det praktiseres ikke forkjøpsrett i borettslaget.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 17 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,-
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 029,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 491,-
Foto  kr 5 800,-
Foto  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0223/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26223

Sist oppdatert: 19. juni 2026 kl. 16:30