Vesle Breivassvegen 156

Vesle Breivassvegen 156, 3890 VINJE
Kommunenummer 4036, gårdsnummer 119, bruksnummer 126, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
1. etasje 68 kvm: Entre, stue, kjøkken, spisestue, bad, vaskerom, gang og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 7 kvm: Utvendig bod.

Terrasse: 41 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.09.2026 utført av Anticimex AS v/ Joakim Havem. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at utebod delvis er oppført på utsiden av tomtegrensen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) eller 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er i henhold til tilstandsrapporten oppført med søylefundamenter/grunnmur. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak av trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med shingel. Profilert entrédør. Vinduer med karmer av tre. Terrassedør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er følgende anmerkninger med TG2 i rapporten (alder, slitasje, skader mv):

TG2:
- Våtrom - Bad: Knirk/kneppelyd fra gulv. Kan ikke vurdere fallforhold i sluksonen grunnet plassering av dusjkabinett. Fallforhold utenfor sluk ikke tilstrekkelig. Ukjent om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulvflater og veggflater i dusjssone. Åpning rundt avløpsrør til servant. Sluk under dusjkabinett ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Våtrom - Vaskerom: Fallforhold utenfor sluk ikke tilstrekkelig og ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Uklart om det er benyttet vanntett sjikt på gulvflater. Kun naturlig ventilasjon.
- Tekniske anlegg: Alder på varmtvannsbereder.
- Andre rom: Registrert hullyd i enkelte gulvfliser. Noe slitasje på gulvbord med enkelte risper, hakk og noen sprekker i skjøter.
- Loft: Manglende mulighet for inspeksjon av loft over entré, bad og vaskerom. Manglende dampsperre i loftsluke.
- Etasjeskille og gulv på grunn: Registrert høydeforskjell på opptil 16mm i stue.
- Skadedyr: Observeres spor etter gnagere/mus på loft. (Det er bestilt kontroll av fagkyndig for å avklare om det foreligger pågående aktivitet eller skade etter mus/gnagere. Opplysningene vil derfor bli oppdatert når denne kontrollen foreligger.)
- Yttervegger inkl. fasader: Stedvis slitasje på kledning, samt sprekker og vridde kledningsbord enkelte steder. Begrenset spalte for lufting og drenering bak kledning.
- Yttertak: Lukket takkonstruksjon over deler av boligen. Alder og slitasje på taktekking, takrenner og nedløp.
- Terrasse: Slitasje på overflater.
- Andre byggverk: Helhetsvurdering.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.  
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Hytta har en god planløsning, hvor man kommer inn i entréen med plass til å henge og sette fra seg ytterklær og sko. Vaskerommet har inngang fra både entré og egen dør fra utsiden - meget praktisk på en våt høstdag eller vinterstid.

Badet fikk oppgraderinger i 2022 med nye fliser på 2 vegger, ny dusjløsning, nytt toalett og ny baderomsinnredning. Det fremstår som moderne og romslig.

Kjøkken med malte profilerte fronter og rikelig med lagringsplass i både skuffer og skap. Det er integrerte hvitevarer som medfølger: Kjøl/frys, oppvaskmaskin, samt frittstående komfyr. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Stuen er i en moderne og praktisk åpen løsning med kjøkkenet. Det er god takhøyde og egen utgang til terrasse.

Hytta har 3 soverom, hvorav ett er innredet med dobbeltseng og de 2 andre har familiekøye.

I tillegg er det en frittstående utebod for oppbevaring. Det gjøres oppmerksom på at deler av denne står på utsiden av tomtegrensen.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Hytta kan etter nærmere avtale selges møblert med sofa, sofabord, spisegruppe, hylle, lenestol og puff. En liten robåt og to kajakker kan også følge med etter nærmere avtale.

Elektrisk oppvarming med varmekabler / panelovner og vedfyring.

Det foreligger ferdigattest på fritidsbustad, datert 09.12.2005. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Vaskerommet er opprinnelig byggemeldt som bod og toalett jf. originale byggetegninger. Deler av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt(delen som i byggetegninger viser bod). Det vites ikke om dette må bruksendres og godkjennes hos kommunen ettersom deler av rommet er søkt om som toalettrom og veggen er fjernet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Vesle Breivassvegen 156 har en flott og attraktiv beliggenhet på Øyfjell, i naturskjønne omgivelser ved Vesle Breivatn og Store Breivatn. Her får man den gode hyttefølelsen med nærhet til vann, skog og fjell, samtidig som området byr på et bredt spekter av aktiviteter gjennom hele året. Man kan fiske med stang (fiskekort).

Fra hytta er veien kort til flotte turmuligheter i variert terreng. Sommerstid kan dagene nytes med fjellturer, sykling, bærplukking, fiske og aktiviteter ved vannet, mens høsten byr på vakre farger og fine naturopplevelser i rolige omgivelser.

Vinterstid ligger forholdene godt til rette for langrenn, med et omfattende løypenett i Øyfjellområdet og preparerte skiløyper i tilknytning til Breivatn hyttefelt. Her kan man spenne på seg skiene og nyte milevis med flotte vinterlandskap, enten man ønsker en rolig familietur eller en lengre dagstur.

For den som ønsker alpint, servering og et større aktivitetstilbud, er det kort kjørevei til Rauland med sine skianlegg, langrennsløyper og øvrige fritidstilbud. Beliggenheten gir dermed en fin kombinasjon av fredelige omgivelser og enkel tilgang til et av Telemarks mest populære fjellområder.

Dette er et flott utgangspunkt for både aktive dager og rolige stunder på hytta, med naturen som nærmeste nabo og gode opplevelser tilgjengelig året rundt.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet ved fellesvisning.

Eiertomt på 743 kvm

Flere biloppstillingsplasser i gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet privat vann og renseanlegg med 9 andre hytter. Slamtømming utføres av kommunen.

Eiendommen er regulert til Fritidsbebyggelse, privat vei og friluftsområde i henhold til reguleringsplan 119/21,22 Bjørnemoen og Drivarbekk datert 16.08.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 
Eiendommen er også en del av kommuneplan og regulert til Fritidsbebyggelse - Nåværende. Det er forslag til ny kommuneplan for 2025-2035.
Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 4093 for inneværende år. I dette inngår gebyr for slamtømming, renovasjon og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 9000 kwh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5436,-
Brøyteavgift vil variere, men snitt er ca. kr 4000,- pr. år.
Avgift for renseanlegg, ca. kr. 3000,- pr. år.
Kontingent hytteforening og løypelag, ca. kr. 1800,- pr. år.
Internett via 5G mobilnett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden til og med 31.12.26, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. 
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 968 824,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

2 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

74 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
75 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
95 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 065 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 085 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marta Ewa Dubas og Håkon Stordahl

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Vinje kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt - Tilrettelegging  kr -7 000,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Vinje komm. inkl tegninger  kr 4 318,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm, inkl. kjøring  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige, Fritid regnes av prisant.  kr 18 930,00
Foto inkl. plantegning, drone og 360 VISNING.  kr 5 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0072/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2672

Sist oppdatert: 29. september 2026 kl. 09:53