Hedrumveien 866

Hedrumveien 866, 3282 KVELDE
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 2074, bruksnummer 10, festenummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 52 kvm

BRA-i:
1. etasje 42 kvm: Entré, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 10 kvm: Bod og toalettrom med utvendig adkomst.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 58 kvm: Terrasseområde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.06.2026 utført av Takstmann Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Videre opplyser takstmann at det gjøres oppmerksom på at NS 3940 i utgangspunktet krever at en boenhet innehar alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) for å kunne klassifiseres som internt bruksareal (BRA-i). Arealet i bruksenhetens hoveddel er likevel vurdert til å være en boenhet selv om enkelte av hovedfunksjonene ikke er oppfylt, da bad ikke er etablert. Vegg mellom bod og hoveddel er skjønnsmessig oppmålt, og avvik kan forekomme. Arealet på lagringshems er målt til 10 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. Hyttas soverom er mindre enn 7 kvm som er anbefalt areal.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapport en frittliggende fritidsbolig oppført i 2002. Bygningen er oppført på søylefundamenter i lettklinkerblokker med bærende bjelkelag i tre. Yttervegger, etasjeskiller og tak er i trekonstruksjoner. Ytterveggene har stående trekledning. Taket er et saltak tekket med asfaltbelegg/papp, og takkonstruksjonen er et skråtak i tre som er en lukket konstruksjon uten loft. Vinduer og terrassedør har to-lags isolerglass med rammer og karmer i tre. Ytterdøren er i en sandwichkonstruksjon med isolerglassfelt. Det er en elementpipe med vedovn i boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Det er manglende avtrekk over koketopp på kjøkken. Dette kan føre til opphopning av fukt og matos, med risiko for skader på overflater og redusert inneklima. Avtrekk/vifte bør monteres.

Følgende bygningsdeler er gitt tilstandsgrad 2 (TG2):
- Vinduer og dører: Værslitte karmer og avvik ved beslag/vannbord. Vindusomramminger/innsettingsdetaljer er ikke fagmessig utført. Vinduer og terrassedør bærer preg av alder og har passert halvparten av forventet levetid.
- Slitasje, sprekker, misfarging og påbegynte råteskader i kledningen. Det er også manglende musetetting og ufagmessig utførelse i overgang mellom vegg og tak.
- Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon. Inspeksjon er ikke mulig. Insektsnetting i gesims har behov for utbedringer. På innvendig side er det observert fuktmerker. Dette kan skyldes en eldre taklekkasje, men dette kan ikke verifiseres uten observasjoner over tid. Skjulte skader kan ikke utelukkes. TG2 er satt for å belyse risiko ved manglende inspeksjonsmulighet i henhold til NS 3600.
- Ukjent alder på taktekking/tettesjikt tilsier ukjent/usikker fremtidig funksjon. Taktekkingen er ikke fagmessig utført. Avslutning mot vindskier og ved takgjennomføringer bærer preg av slitasje og ufagmessig utførelse.
- Det er registrert avvik/skjevheter med ukjent årsak. Skjevheter i etasjeskillet kan medføre utfordringer ved legging og bruk av gulv som parkett, laminat eller fliser, da ujevnt underlag kan gi dårlig tilpasning, økt slitasje og i enkelte tilfeller svikt eller knirk.
- Det er etablert mulighet for dusj på toalettrommet. Det er ikke etablert membran/tettesjikt på rommet. Rommet kan derfor ikke vurderes som våtrom. Vanninstallasjoner i tørre rom innebærer en risiko med tanke på fukt. Det er observert fuktmerker på gulv/vegg under dusjkaret. Ventilasjonsløsningen med kun naturlig avtrekk gir begrenset og væravhengig luftutskiftning.
- Det mangler sikring mot gnagere.
- Sprekker mellom gulvbord kan skyldes setninger eller svakheter i etasjeskillet.
- Fuktmerker med ukjent årsak i stuen/kjøkkenet. Dette kan skyldes en eldre lekkasje. Det er utført fuktmåling med pigg i treverk. Det ble ikke registrert forhøyede verdier. Selger opplyser at dette er limsøl, og at det har vært der siden de overtok hytta, uten at det har endret seg de siste fem årene. Det ble opplyst at dette skyldes søl fra lim ved listing, og ikke fukt, da de overtok hytta.

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverk oppfyller ikke dagens krav til høyde og gir dermed ikke tilstrekkelig sikring. Det er ikke etablert rekkverk der det er nivåforskjell på mer enn 0,50 meter.
- Snøfangerutstyr er ikke etablert. Snøfangerutstyr anbefales mot naturlige gang- og oppholdsarealer.
- Det er ikke etablert fastmontert eller egnet adkomst til tak/pipe for feiing og tilsyn. Krav til sikker adkomst for feier er dermed ikke ivaretatt.

Elektrisk anlegg
- Det anbefales utvidet elkontroll av det elektriske anlegget for å avklare tilstanden og sikre at anlegget er i samsvar med gjeldende krav. Sikringsskapet har automatsikringer og er plassert i en bod med utvendig adkomst. Det er observert en utilstrekkelig festet kabel i entréen.

For øvrig slitasje grunnet alder. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene over. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema: Det er utført arbeid på fasaden av ufaglærte, hvor et vindu ble tettet igjen i 2023 og en utgangsdør ble satt inn i 2022. Det er satt inn peis på en eksisterende, klargjort pipe. Selger opplyser om at det har vært observert musebæsj ved inngangspartiet de første årene etter overtakelse, men ikke de siste årene. Det er også flekker i taket/på takbjelken ved pipen som selger fikk opplyst var limsøl og ikke fukt ved overtakelse, og som ikke har endret seg. Flekkene har også ved flere anledninger vært målt uten utslag.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Ny utgangsdør ble montert.
- Montert peis.
- Montert nytt kjøkken.
- Utvidelse av terrasse i 22/23.
- Utvidelse av parkering.

2023:
- Tettet igjen et vindu på vestsiden
- Beiste hytta utvendig.

2024:
- Opparbeidelse av gressplen/bearbeidelse av tomt.

Hytta er opprinnelig oppført i 2002, holder en normalt god hyttestandard og er koselig innredet. Innvendige overflater består i hovedsak av malt og beiset panel, og gulvene har for det meste lakkerte gulvbord. Hytta har en god planløsning og godt med soveplasser, fordelt mellom soverommene og en egen hems (hemsen er ikke godkjent for varig opphold).

Stuen har rikelig med vindusflater og meget god takhøyde, noe som gir en luftig og behagelig romfølelse. Fra stuen er det utgang til en overbygget terrasse mot sør, hvor både morgensolen og frokostkaffen kan nytes. Herfra er det også nydelig utsyn til naturen og ned mot Åsrumvannet.

Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen, hvor det også er god plass til spisebord. Innredningen er fra IKEA med slette fronter og laminert benkeplate, og ble montert i 2022. Kjøkkenet er utstyrt med oppvaskkum i rustfritt stål, ettgreps armatur, integrert induksjonstopp og stekeovn. Det er i tillegg avsatt plass til kjøleskap. Hytta har ikke innlagt vann, men det er montert kran og vanntank på kjøkkenet. Det er kun de nevnte hvitevarene som medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene ble kjøpt for noen år siden, og kjøper må påregne slitasje som følge av alder og normal bruk.

Hytta har et toalettrom med utvendig adkomst. Rommet har gulv med lakkerte gulvbord og vegger med panel. Toalettrommet er utstyrt med toalett. Det er tilrettelagt for dusj, men rommet er ikke bygget som våtrom. Det er i dag heller ikke innlagt vann til dusjløsningen.

Hytta har gode lagringsmuligheter i utvendig bod og på lagringshems.

Fra hytta er det opparbeidet sti og trapper ned til vannet på østsiden. Her finner du også en bade-/båtbrygge med mulighet for båtplass. Med salget medfølger også båt med tilhørende påhengsmotor.
Det er i tillegg tilgang til en volleyballbane nedenfor hytta mot øst. Denne vedlikeholdes sammen med nærmeste hyttenabo. Volleyballbanen er opparbeidet på grunneiers eiendom, og fortsatt bruk kan derfor ikke garanteres på ubestemt tid.

Kort oppsummert:
- Nydelig og usjenert beliggenhet i rolige omgivelser.
- Solrikt med kort vei til Åsrumvannet og gode bademuligheter.
- Båt med påhengsmotor medfølger.
- Bilvei frem med gode parkeringsmuligheter.
- Nytt kjøkken fra 2022.
- Vedovn montert i 2022.
- Hytta ble utvendig vasket og beiset i 2022.
- Ytterdør montert i 2022.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Selger opplyser at det meste av innbo medfølger. For uten om div. personlige gjenstander og mindre interiør gjenstander. Hagemøbler og majoriteten av verktøy medfølger heller ikke.

Elektrisitet og vedfyring. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Larvik kommune opplyser at det ikke er registrert ildsted på denne eiendommen i deres register. Det har dermed ikke vært foretatt tilsyn eller feiing. Det er dermed ikke kjent og det kan foreligge feil eller øvrige mangler knyttet til pipe og ildsted. Kjøper overtar alt ansvar for dette samt eventuelle pålegg/mangler som avdekkes ved et eventuelt tilsyn.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 25.07.02.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Det må straks innsendes reviderte tegninger.
2. Kjøkken er ikke montert.
3. Do er ikke montert.
4. Røykvarsler og slukkeutstyr skal være montert før hytta tas i bruk.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Etter at midlertidig brukstillatelse er gitt har hytta blitt tilbygget med utvendig bod og bad/do i henhold til søkte og godkjente tegninger datert 20.01.2003. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på nevnte tilbygg. Hyttas hems er ikke godkjent for varig opphold. Videre gjøres det oppmerksom på at terrassen mot vest ikke er søkt eller godkjent av Larvik kommune. Konsekvensen ved søknad kan være at terrassen ikke godkjennes og at tiltaket må fjernes. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Dette gjelder for oppføring av selve hovedbygningen da den ble søkt 26.10.97.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 5740, tinglyst 15.08.2002, festekontrakt med tilhørende vilkår: For kontraktens vilkår se salgsoppgavens punkt "regulering av festeavgift". Fester plikter også og delta i opparbeidelse og vedlikehold av vei og parkeringsplass samt også avfallinnredning sammen med øvrige hytteeiere.
Dagboknr 5740, tinglyst 15.08.2002, forkjøpsrett: Grunneier har forkjøpsrett.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har tinglyst rett til veg frem til hytta og parkering, samt rett til båtfeste og båtopplag på gnr. 2074, bnr. 3 og 10 etter anvisning fra grunneier. Rettigheten er tinglyst på gnr. 2074, bnr. 30/10, dagboknr 5740, tinglyst 15.08.2002.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Velkommen til Hedrumveien 866 - og denne sjarmerende hytta i hjertet av Vestfold. Her får du et fredelig og idyllisk fristed i vakre og naturskjønne omgivelser. Hytta ligger skjermet og fritt til i terrenget, og byr på en helt usjenert beliggenhet med nydelig utsikt over norsk natur og ned til Åsrumvannet i sørøst. Her kan du nyte privatlivets fred og solfylte, rolige dager. Eiendommen er for det meste omkranset av frodig skog og skjermet mot øvrige naboer, noe som gir en rolig og fredfull atmosfære.

Det åpne terrenget rundt hytta inviterer til både lek og moro for store og små – et perfekt sted for utendørsaktiviteter og kvalitetstid med familien. For de som elsker å tilbringe tid ved vannet, er det kun en kort spasertur ned til Åsrumvannet, hvor du finner en flott badeplass. Her er verken et forfriskende morgenbad eller gode fiskemuligheter langt unna. Eiendommen har også rett til båtfeste. En kort spasertur fra eiendommen, ved Meløstranda Camping, finner du en større badeplass med både sandstrand og badeflåte. Her er det tilrettelagt for både store og små. Plassen har også lekeplass og kiosk.

Om det frister med fiske, er Numedalslågen kjent for å være en av Norges beste lakseelver. I tillegg kan det fiskes i Åsrumvannet (fiskekort må kjøpes). Turmulighetene starter rett utenfor døren, med flere flotte turmål i området. Dette er et utmerket utgangspunkt for både korte og lengre turer i den vakre naturen.

For de som ønsker å kombinere ro og natur med enkel tilgang til butikker og servicefunksjoner, er det verdt å vite at Kvelde sentrum ligger kun en 10 minutters kjøretur unna. Om du ønsker mer liv, finner du både Larvik og Sandefjord en liten biltur unna. Her er det et rikt utvalg av butikker, restauranter og bryggeområder med yrende liv på varme sommerdager.

Dette er stedet for å skape minner og tilbringe late dager året rundt. Velkommen til ditt nye fristed og en hyggelig visning.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Tomten er et punktfeste bestående for det meste av naturtomt, samt delvis opparbeidet med plen og diverse beplantning. Hytta har flere flotte utearealer med store terrasseområder oppdelt i flere soner. Fra stuen mot sør har du utgang til en solrik terrasse som også er delvis overbygget. Her sitter du lunt og skjermet til. Videre har du også utsikt ned til Åsrumvannet. Kanskje en ypperlig plass for å kunne nyte morgenkaffen og fuglekvitter? Mot vest er det bygget en større og nyere terrasse, oppført i 2022/2023. Det er plassbygd sittebenk og rikelig med plass til et stort spisebord. Perfekt for sene og varme sommerkvelder. På nedsiden av hytta er det også opparbeidet en gressplen, perfekt til lek og moro for både store og små. Eiendommen har kjørevei frem til parkering på tomten, hvor det er rikelig med parkeringsmuligheter.

Et punktfeste har ikke et definert areal eller oppmålte grenser, men er knyttet til et bestemt punkt i kartet. Tomtefesteloven gir festeren rett til et gitt areal rundt hytta. I festekontrakten er det avtalt et areal på ca. 3 dekar (3 000 kvm) rundt hytta. Festekontrakten inneholder ingen nøyaktig beskriver tomtens cirka grenser og avvik kan dermed forekomme.

Festeavgiften er kr 5 000 pr. år. Festeavtalen er evigvarende fra 05.07.2002 og utløper ikke.
Festeavgiften reguleres hvert 5. år i henhold til endringer i konsumprisindeksen. Videre opplyser grunneier at festeavgiften ble regulert for ca. 8 år siden. Ny regulering i henhold til kontrakt er 05.07.2027. Se også vedlagt festekontrakt for mer informasjon og rettigheter knyttet til hugging av trær og vegetasjon.

Grunneier er Grim Bredo Melø og har forkjøpsrett. Frist for å benytte forkjøpsretten er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget. Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Det er bilvei helt frem og egen parkering rett i nærheten av hytta (tre egen parkeringsplasser).

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Det er i dag ingen veiavgift, men grunneier har varslet at dette kan bli innført.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt sommervann via privat ledningsnett. Det er vannpost til vegg og ikke innlagt vann. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til hytta. Det er ingen avløpsløsning.

Eiendommen er regulert til Fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan 180.01 Merdiås, datert 28.06.1984, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen omfattes også av Kommuneplanens arealdel 2025-2037, vedtatt 10.12.2025. Arealbruken er i planen avsatt til Fritidsbebyggelse, Nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke registrert kommunale avgifter på eiendommen for 2026. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig avløpsnett. Det er ingen renovasjonsløsning i dag.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1 105,- pr. år / 988 kWh pr. år.
Hytta har en årlig forsikringspremie på kr 3 981,-

Det er i dag ingen avgift til vel eller avgift for vei. Det opplyses også at det har blitt utført brøyting uten særlig kostnad, men det er ikke sikkert at denne praksisen videreføres. Videre opplyser grunneier at en veiavgift for og kunne foreta nødvendig vedlikehold av veien kan være aktuelt. Nøyaktig beløp er ikke kjent. Videre så utføres vedlikehold av brygge/badebrygge etter behov og deles mellom brukerne.

Hytta er i dag ikke tilknyttet noen leverandør av tv eller internett, men selger opplyser at det er god dekning i området.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 290 646,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier benytter hytta som fritidsbolig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

1 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

37 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
38 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
58 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
1 528 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
1 548 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jørgen Røkkum Knudsen og Tonje Sperre

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 39 000,-

Vederlag:
Fotopakke  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Larvik - Norkart   kr 5 335,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport Hytte kr 15 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant. kr 9 600,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0202/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26202

Sist oppdatert: 26. juni 2026 kl. 13:43