Ulefossvegen 452

Ulefossvegen 452, 3729 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 214, bruksnummer 55, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 105 kvm

BRA-i:
1. etasje 97 kvm: Vindfang, oppholdsrom, sal, kjøkken og bod.

BRA-e:
1. etasje 8 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 16 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.03.2026 utført av Skien Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med tregulv og vegger av bindingsverk med stående paneler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Taktekking: Betongtakstein har stedvis mosedannelse, og det er påvist råteskader i undertak. Pågående lekkasjer kan ikke utelukkes.

Nedløp og beslag: Ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur, påvist avvik i beslagløsninger og det mangler snøfangere på hele eller deler av taket.

Takkonstruksjon/loft: Påvist dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er også påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperre-funksjonen, samt avvik rundt gjennomføringer i takflaten og omfattende skjevheter.

Vinduer: Enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er tegn på inndendig kondensering av enkelte vindusglass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

Dører til krypkjeller: Det er påvist fukt/råteskader i dører til krypkjelleren.

Overflater: Innvendige overflater bærer preg av alder og bruk, og gulvbelegg er slitt. Himlinger har betydelig malingsavflassing. I bod er det sprekker i himling, trolig etter vannskade.

Fuktsikring og drenering: Grunnmuren er ikke fuktsikret, og det er et fuktig miljø i krypkjelleren.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Veggkonstruksjon: Ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. det er påvist spredte råteskader i bordkledning.

Ytterdør: Påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm.

Utvendige trapper: Betongtrappen er registrert med nedbrutte kanter på flere trinn, samt avskalling. Trappen til terrassen har begynnende overflatepåvirkning som følge av fukt og vær.

Etasjeskille/gulv mot grunn: Det må påregnes skjevheter i gulv og konstruksjon som følge av alder, naturlige setninger og lang tids belastning. Kan også forekomme skjulte skader i konstruksjonen som råte, fukt-relaterte skader eller angrep fra skadedyr på grunn av alder og konstruksjonsombygging.

Pipe og ildsted: Betydelig malingsavflassing i pipe på kjøkken etter lekkasje fra pipegjennomføring i tak. Oppnådd en alder hvor rehabilitering er nødvendig.

Krypkjeller: Ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller og stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.

Innvendige dører: Gamle og bærer preg av det på overflater. Noen dører klemmer i karm og har behov for justeringer.

Ventilasjon: Tilstand på mekanisk avtrekksvifte i sal er ukjent da elektrisk anlegg var avslått befaringsdagen. Viften er gammel og må påregnes å skiftes ut.

Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Det er ikke spesielt utsatt rundt grunnmur, men terreng og fjell er ujevnt og det kan være fare for noe vannansamlinger.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygget holder en gjennomgående enkel og eldre standard, og bærer preg av alder og lite modernisering de siste årene. Her må det påregnes oppgraderinger og renovering for å møte dagens krav til komfort og funksjonalitet. Samtidig gir dette en fin mulighet for deg som ønsker å sette ditt eget preg og skape noe personlig. Eiendommen har et godt utgangspunkt med sin fine beliggenhet ved vannet, men må sees på som et oppussingsprosjekt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedfyring og elektriske panelovner. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Eiendommen har tidligere blitt brukt som forsamlingslokale/bedehus. Det foreligger heller ikke noe dokumentasjon på byggeår, men matrikkelen ble opprettet i 1952 for eiendommen. Det finnes også kun en tegning i kommunens arkiv, denne er datert 22.11.1968.

Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4003/214/55:
23.02.1959 - Dokumentnr: 467 - Erklæring/avtale
REGULERING AV AREAL I FORBINDELSE MED VEGGRUNN/JERNBANEGRUNN
Gjelder denne registerenheten med flere.
Dette gjaldt utvidelsen av Riksvegen på Solum.

15.10.1952 - Dokumentnr: 2197 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4003 Gnr:214 Bnr:2

01.01.2020 - Dokumentnr: 214881 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0806 Gnr:214 Bnr:55

01.01.2024 - Dokumentnr: 495573 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3807 Gnr:214 Bnr:55

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Bedehuset i Ulefossvegen 452 har en attraktiv og fredelig beliggenhet i naturskjønne omgivelser, med gode solforhold og umiddelbar nærhet blant annet Fjærekilen, samt til flotte tur- og rekreasjonsområder. Eiendommen ligger langs Ulefossvegen, som gir enkel og effektiv adkomst både til Skien sentrum og omkringliggende områder. Her kombineres landlig ro med praktisk tilgjengelighet, en beliggenhet som gir gode rammer for både samlinger og aktivitet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 374 kvm.

Parkering på egen eiendom.

Eiendommen er ikke tilkoblet vann og avløp.
Kommunen opplyser om: Det er kun etablert vannledningsnett i området, og det finnes ikke kommunalt avløpsnett. Det vurderes videre at eiendommen ikke har tilstrekkelig med areal til etablering av privat avløpsanlegg. Det er heller ikke mulig å koble eiendommen til kommunalt avløpsnett.
Eiendommen må derfor fortsatt benyttes etter en hytteløsning. Dette innebærer at vann må bæres inn, og at det benyttes avløpsfri toalettløsning.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men ligger i et område som i kommuneplanens arealdel datert 02.05.2024 er avsatt til:
Gul sone iht. T-1442
Hensyn landskap
LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag - nåværende.
Nedslagsfelt drikkevann
Rød sone iht. T-1442

Bygningen er avsatt til annen næring i kommuneplanens arealdel.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 488,- år og inkluderer tilsynsgebyr og feiegebyr.

Det har ikke lykkes å hente ut formuesverdi.

Eiendommen er registrert som bedehus, og har obligatorisk fritak for eiendomsskatt. jf. eiendomsskattelovens § 5. Derfor ingen eiendomsskatt på eiendommen. Kommunen opplyser videre om dersom eiendommen omreguleres til f.eks. bolig så vil vilkår for fritak bortfalle.

990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

24 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
25 840,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 015 840,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Knut Harald Blekkan

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Eiendommen selges som den er ved kjøpers besiktigelse eller på tidspunkt for aksept av kjøpers bud, dersom kjøper ikke besiktiger eiendommen. Eiendommen selges som den er jfr avhendingslovens paragraf 3-9, dog slik at forhold dekket av avhendingslovens § 3-9, andre punktum ikke kan utgjøre en mangel.

Avhendingslovens § 3-9 fravikes videre slik at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold etter avhendingslovens § 3-8 (1), andre setning hvor opplysningene er gitt av andre enn selger. § 3-9 fravikes videre slik at forsømte opplysninger fra selgers side bare skal ansees som mangel dersom disse er vesentlige for kjøper og er dokumentert kjent av selger.

Avhendingslovens § 4-19, andre ledd fravikes slik at reklamasjon senest kan skje 1 år etter overtagelse av eiendommen.

Kjøper er oppfordret til selv å befare/undersøke eiendommen og forhold knyttet til denne, eventuelt ved bruk av dertil egnede fagpersoner. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han måtte kjenne til ved signering av kjøpekontrakten.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0013/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2613

Sist oppdatert: 20. mars 2026 kl. 08:27