Kjaglidalsveien 120

Kjaglidalsveien 120, 1340 SKUI
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 69, bruksnummer 9

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm

BRA-i:
1. etasje 54 kvm: Entré, bad, stue, spisestue, kjøkken og soverom.

BRA-e:
1. etasje 17 kvm: Anneks og bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 54 kvm: Terrasse og markterrasse.

Takhøyder er målt på tilfeldige plasser i boligen. Det er målt ca. 1,95-2,15 meter takhøyde i entré og bad, ca. 1,86-2,21 meter takhøyde i spisestue samt ca. 2,21-2,24 meter i takhøyde i øvrige rom.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.06.2026 utført av Anticimex AS v/Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en fritidsbolig oppført i 1940, med tilbygg fra 2009/2012. Bygningen er oppført med grunnmur av naturstein og lettklinkerblokker samt pilarer av betong. Yttervegger er av trekonstruksjoner og laftet tømmer, delvis kledd med stående kledning. Etasjeskiller er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er en saltaksform tekket med takpapp/asfaltpapp. Vinduer har karmer og rammer av tre og er fra byggeår, 2009 og 2012. Ytterdører er entrédører med glassfelter. Det er en teglsteinspipe fra byggeår og en elementpipe fra 2012. Det er en terrasse på 54 m² og en markterrasse på 15 m².

Frittstående anneks oppført i trekonstruksjoner med stående trekledning. Grunnmuren er av lettklinkerblokker. Saltaket er tekket med asfaltpapp. Konstruksjonen har isolerte vegger og tak.

Frittstående, uisolert utebod i trekonstruksjoner. Saltaket er tekket med takpapp.

Frittstående, uisolert dukkehus i trekonstruksjoner med stående trekledning. Saltaket er tekket med metallplater.

Fritidsboligen har et 12V solcelleanlegg med styringspanel plassert på kjøkken. Det er ikke montert sikringsskap.

Boligen mangler godkjent slokkeutstyr og har ikke tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Ildsteder: Ubrennbar plate under ildsted i stue har ikke tilstrekkelig størrelse. Sjablongmessig prisanslag Kr 0 - 10 000,-

Krypkjeller
- Synlige konstruksjoner og Stikktaking i treverk, fukt og fuktmålinger: Det er registrert råte i en gulvbjelke av tømmer. Grunnet begrenset tilkomst er omfanget av råteskader ikke fullstendig avdekket. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i bjelken. Fuktinnholdet ble målt med piggelektroder til 30 vektprosent. Det ble registrert kritisk fuktverdier i konstruksjonen, noe som tyder på pågående fuktskade. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det er foretatt stikktakning i tilgjengelig treverk, og undersøkelsen viste betydelig råte i det kontrollerte område. Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse og kartlegging av tilstanden til konstruksjonene ikke er mulig uten destruktive inngrep. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000,-.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Det er registrert råteskader i nedre del av laftet tømmer på nordvest-vendt hjørne av fasaden. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000,-

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer fra byggeår viser tegn til slitasje, elde, og andre aldersrelaterte skader. Funksjonstesting av vinduer viser at enkelte vinduer ikke kan åpnes da vinduer sitter fast i karmer. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000,-.
- Ytterdører og omramming: Det er registrert fukt/svelleskader i nedre del av entrédør. SSjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000,-.
Terrasse / platting - Terrasse
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) har betydelig slitasje, og det er registrert skader. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000,-.
- Konstruksjon og fundamenter: Det er registrert betydelige skjevheter i terrassens konstruksjon. Eksakt årsak er ikke kjent. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000,-.

Andre byggverk - Anneks
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Det observeres betydelig sprekk/riss og synlige setningsskader i grunnmuren av lettkninkerblokker. Konsekvens vurderes å være at forholdet må utbedres før bygget brukes videre. Muren bærer preg av ufagmessig utførelse. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000,-.

Andre byggverk - Frittstående utebod
- Yttertak og takkonstruksjon: Det er registrert lekkasje fra yttertaket. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000,-.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering: Rommet oppfyller ikke dagens krav til fullverdig våtrom. Det er ikke etablert tettesjikt, sluk eller annen form for lekkasjesikring.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Fritidsboligens vannrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Fritidsboligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det hefter usikkerhet rundt hvor spillvann fra kjøkken og bad blir ledet til.
- Gassinstallasjoner (forenklet vurdering): Boligen har gasskomfyr på kjøkkenet fra ukjent årstall. Det er ikke kjent når det sist ble gjennomført service på komfyren.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Innerdører: Samtlige dørblader kommer i kontakt med karmer slik at dørene ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftventil på soverom.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet. Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 1. Etasje: I stue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 28 mm og i spisestue opptil 7 mm.

Krypkjeller
- Inspeksjonsmulighet: tilgang gjennom åpning i grunnmuren under soverom/kjøkkenvindu.
- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen. Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnmuren.
- Ventilasjon: Det er begrenset ventilasjon i krypkjelleren.
- Lagring av organiske materialer: Det er observert lagring av organiske materialer i krypkjelleren, og disse er konstatert å være negativt påvirket av fukt.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er inspisert fra bakkeplan. Ventilasjonen av takkonstruksjonen kan ikke kartlegges. Taktekkingen, vannbord, takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er registrert mye mose på taket. Skorsteinens overflater har synlige symptomer på slitasje og elde.

Terrasse / platting - Markterrasse
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert stedvis ujevnheter.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Boligen har vannforsyning fra et vann ca. 200 meter fra eiendommen. Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvalitet.

Andre byggverk - Anneks
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Innvendige forhold: Det er registrert malingsavskalling på brannmursplate bak ildstedet.
- Vinduer, dører og porter: Vindu viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Dørbladet står skjevt i forhold til karmen.

Andre byggverk - Frittstående utebod
- Innvendige forhold: Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde.
- Vinduer, dører og porter: Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Dørbladet kommer i kontakt med karmen.

Andre byggverk - Dukkehus
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Vinduer, dører og porter: Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Krypkjeller
- Skadedyr: Ikke tilgjengelig tilstrekkelig inspeksjon grunnet manglende tilkomst. Det ble ikke registrert spor etter skadedyr i krypekjeller under kjøkkenet på befaringstidspunktet.

Helse, miljø og sikkerhet

Terrasse / platting - Terrasse
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift (på befaringstidspunktet).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Ny peisovn ble installert av offentlig godkjent installatør i 2012. Det har vært litt mus for noen år siden, og Anticimex har vært der årlig siden den gangen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2012:
- Tilbygg på fritidsboligen
- Oppføring av frittstående anneks
- Oppgradering av 12V solcelleanlegg

En laftet tømmerhytte fra 1940, utvidet med tilbygg i 2009 og 2012, ligger stille til på en naturtomt omgitt av skog. Hytten har bevart mye av sin opprinnelige karakter: tømmervegger, heltregulv og ildsteder som er hyttens eneste varmekilde. Tilbyggene har tilført en glasset spisestue med direkte kontakt med naturen, en romslig terrasse og et anneks med egen kamin. Dette er en hytte som brukes med det den har, ikke med det den mangler. Vannforsyning er kun i sommerhalvåret fra en bekk i nærheten, og badet er ikke et fullverdig våtrom i moderne forstand. Kjøperen bør gå inn med åpne øyne for hyttens alder og tekniske standard, og med blikk for det som er her: ro, natur og en særegen stemning som tar tid å bygge opp.

Entré:
Døren fra terrassen åpner inn til entréen, der laftet tømmer møter stående panel. Herfra er det direkte adgang til kjøkkenet på den ene siden og badet på den andre. Kroker på veggen og naturlig lys fra vinduet gir rommet en enkel, funksjonell karakter. Takhøyden er noe lavere her enn i de øvrige rommene.

Stue:
Stuen er hyttens tyngdepunkt. Tømmervegger malt hvite, heltregulv og en peisovn med glassdør fra 2012 gir rommet karakter og varme. Peisovnen er innebygd i en hvitmalt kasse og gir plass til vedstabling under. Fra stuen er det åpning inn til kjøkkenet og dør videre til soverommet og spisestuen. Rommet har plass til sofagruppe og sittemøbler rundt peisen, og vinduer mot terrassen slipper inn dagslys. Gode solforhold på uteplassen gjenspeiles i lyset som treffer gulvet på de riktige tidene av dagen.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en delvis åpen løsning mot stuen, med profilerte fronter i lyst tre og benkeplater av stein og treverk. Nedfelt dobbel kjøkkenvask med armatur sitter langs den ene veggen, flankert av under- og overskap. Gasskomfyren gir kokekapasitet uavhengig av strøm. Ventilator er plassert i overskap. Benkeskapsbelysning er montert over kjøkkenbenken. Kjøleskap med frysedel medfølger. En kamin på kjøkkenet bidrar til oppvarming av dette rommet. Styringspanelet for det elektriske 12V solcelleanlegget er plassert her. Vanninntaksrør er av plast, avløpsrør av plast og metall. Kjøkkenet er fra ukjent årstall og bærer preg av sin alder.

Spisestue:
Spisestuen er hyttens lyseste rom. Tilbygget fra 2009/2012 er kledd med store vindusflater på tre sider, og utsikten mot skogen er tett og grønn. Rommet har plass til et langt spisebord med mange stoler, og dørene mot markterrassen åpner direkte ut i naturen. Takhøyden varierer noe i dette rommet, og deler av arealet har lavere himling enn de øvrige rommene. Stående panel i lyst tre gir rommet en annen karakter enn tømmerveggen i stuen, og overgangen mellom de to rommene er tydelig.

Soverom:
Soverommet ligger i tilknytning til stuen. Rommet har plass til en seng og nattbord, med tømmervegger og stående panel. Vinduet slipper inn dagslys. Rommet er lite, og det er usikkert om det er godkjent for varig opphold gitt størrelsen.

Bad:
Badet er utstyrt med gyrotoalett og dusjkabinett med vanntank og fotpumpe. Vegger av laftet tømmer og stående panel, gulv av heltregulv. Rommet er ikke et fullverdig våtrom etter dagens standard: det er ikke etablert tettesjikt, sluk eller annen lekkasjesikring, og det er ikke permanent vanntilførsel i rommet. Badet har et oppgraderingsbehov.

Terrasse:
Terrassen på ca. 54 m² er tilgjengelig fra entréen og strekker seg langs hyttens front. Terrassebord av tre, rekkverk av tre og plass til langbord med benker. En utepeis i naturstein med hogd dekor gir mulighet for bål og matlaging utendørs, og vedskjulet på terrassen holder veden tørr. Terrassen har vedlikeholdsbehov, og det er registrert skjevheter i konstruksjonen. Selger opplyser om gode solforhold på uteplassen fra soloppgang til sent på ettermiddagen.

Markterrasse:
Fra spisestuen er det utgang til en markterrasse på ca. 15 m² belagt med naturstein. Terrassen ligger direkte på bakken og gir en annen kontakt med hagen og naturen enn den hevede hovedterrassen.

Anneks:
Annekset er et frittstående bygg i trekonstruksjoner med stående trekledning, isolerte vegger og tak, og saltak tekket med asfaltpapp. Det har en kamin, noe som gjør det brukbart i kjøligere perioder. Grunnmuren av lettklinkerblokker har betydelige sprekker og setningsskader som må utbedres. Annekset gir ekstra overnattingskapasitet på eiendommen.

Overflater:
Gulv: Heltregulv i samtlige rom.
Vegger: Malt laftet tømmer og panel, samt malt panel.
Himling: Panel og malt panel.

Lagring:
Frittstående utebod på ca. 7 m² i trekonstruksjoner med saltak tekket med takpapp, uisolert. Frittstående anneks på ca. 10 m² i trekonstruksjoner med stående trekledning, saltak tekket med asfaltpapp, isolerte vegger og tak, og med kamin. Frittstående dukkehus i trekonstruksjoner med stående trekledning, saltak tekket med metallplater, uisolert. Vedskjul på terrassen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

All løsøre og innbo i hytta, i aneks, bod og dukkehus vil medfølge salget.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedfyring. Det er installert peisovn med glassdør i stue og kamin på kjøkken. Annekset har installert en kamin, og det er etablert en utepeis på terrassen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1940. Det foreligger Tillatelse/Dispensasjon for ettergodkjenning av fritidsbolig, uthus, dukkehus og tak over ved, datert 28.06.2017.

Det foreligger videre et avslag datert 28.06.2017 vedrørende bod (bygg 3) og terrasse/platting. Kommunen opplyser at en mindre del av boden ligger utenfor eiendommens grense og innenfor naturreservat, og at terrassen/plattingen medfører at samlet bebygd areal på eiendommen overstiger det kommunen tillater.

Som følge av avslaget varslet kommunen pålegg om fjerning av bod (bygg 3) og terrasse/platting dersom forholdene ikke ble rettet innen 01.10.2017. Selger opplyser om at Redskapsboden (bygg 3) er flyttet fra plasseringen i 2017 og er nå innenfor eiendommens egne områder (ikke i naturreservatet).

Kjøper overtar derfor alt ansvar, all risiko og eventuelle kostnader knyttet til disse forholdene og eventuell videre oppfølging fra offentlige myndigheter.

Det foreligger godkjente byggetegninger for eiendommen (udatert) innsendt i forbindelse med ettergodkjenningen i 2016-2017. Dagens planløsning med rombruk i fritidsboligen og annekset stemmer med disse tegningene. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er imidlertid vesentlige avvik knyttet til øvrige konstruksjoner på eiendommen:
- Tilstandsrapporten beskriver en utebod på 7 m² og en terrasse på 54 m². Dette korresponderer med boden og terrasse/plattingen som kommunen i 2017 ga avslag på og krevde fjernet. Tiltakene fremstår dermed som ulovlig oppført.
- Eiendommen har i tillegg en markterrasse på 15 m² som det ikke foreligger byggetillatelse eller dokumentasjon for i kommunens arkiv. Slike fundamenterte konstruksjoner kan være søknadspliktige tiltak avhengig av blant annet utforming og høyde over terreng.
- Tilstandsrapporten angir at fritidsboligen har tilbygg fra 2009/2012. Kommunen har i sitt vedtak om ettergodkjenning vurdert bebyggelsen under ett som oppført i 1940-1946, og det foreligger ingen sakspapirer i arkivet som dokumenterer eller spesifiserer et senere byggeår for tilbyggene.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer 514, tinglyst 23.01.1941, og dagboknummer 3776, tinglyst 04.10.1943

Servituttene inneholder bestemmelser om deleforbud, bruk av eiendommen, gjerdehold og veirett. Det fremgår blant annet at parsellen ikke kan deles ytterligere, og at det ikke kan drives virksomhet som kan virke sjenerende for omgivelsene, herunder kafédrift, handelsvirksomhet, pelsdyravl eller lignende. Videre fremgår det at hovedbølet ikke har gjerdeplikt mot parsellen, samt at parsellen har veirett over hovedbølet langs driftsveien fra Ålervannet ned til veien langs Isielva.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Hytta ligger tilbaketrukket og usjenert i Kjaglidalen, en grønn oase i Bærum. Her kombineres følelsen av å være langt unna hverdagen med en praktisk beliggenhet i Bærum. Eiendommen er omkranset av skog, og fra tunet og terrassen har du utsyn mot de grønne åssidene. Dette er et sted for å finne roen, enten med en kaffe på den store terrassen eller foran utepeisen på kvelden.

Med skogen som nærmeste nabo starter turmulighetene rett utenfor døren. Området byr på et nettverk av stier for både fotturer og terrengsykling. Vinterstid er det kun en kort kjøretur til Kirkerudbakken Skisenter for alpint, og det er gode muligheter for langrenn i nærområdet. For idrettsaktiviteter ligger Jutul idrettsanlegg og Skui idrettspark bare noen få minutters kjøring unna.

Den korte reiseveien gjør hytta til et perfekt fristed, også for en spontan kveldstur eller en langhelg.

For å komme til hytta så er det mulighet for å kjøre helt inn via traktorveien, dersom man har en høy nok bil. Ved visning så anbefaler jeg å parkere på parkeringsplassen ved nypefoss bru, der kjaglidalsveien krysser E16. Det er rundt 2 km og gå inn til hytta, så ta på tursko og gjør dagen til en hyggelig tur!

Eiet tomt på 1626 kvm. Eiendommen er en svakt skrånende naturtomt som er opparbeidet med trær og diverse beplantning. Adkomst til fritidsboligen er via privat grusvei. Matrikkelen har en arealmerknad om at det er «noen fiktive grenser». Dette innebærer at deler av grenselinjene er basert på geometriske hjelpepunkter med ukjent nøyaktighet, og at det faktiske arealet kan avvike noe fra det oppgitte.

Parkering på egen tomt.

Adkomst til fritidsboligen er via privat grusvei.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er ikke tilknyttet kommunalt vann- eller avløpsnett. Vannforsyning er fra en bekk i sommerhalvåret. Det er usikkert hvor spillvann fra kjøkken og bad ledes.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042 datert 21.06.2023 avsatt til LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag.

I kommuneplanen er 1 585 m² avsatt til LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, og 41 m² er avsatt til Naturområde - grønnstruktur. For eksisterende fritidseiendommer i LNF-områdene skal tillatt grad av utnyttelse ikke overstige 80 m² BYA. I tillegg tillates ett frittliggende uthus på inntil 40 m² BYA. Bebyggelsen skal ikke ha mer enn ett måleverdig plan.

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Eiendommen berøres av hensynssone H720: Båndlegging etter lov om naturvern. 41 m² av eiendommen er båndlagt etter lov om naturvern. Tiltak innenfor båndlagte områder krever særskilt vurdering og kan være underlagt strenge begrensninger.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 392,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for feiing/tilsyn. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 445,-.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- eller avløpsnett.

Nåværende eier har forsikring i DNB som koster kr 500,- pr. år. Det er per nå ingen aktiv tilknytning for TV og internett. Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdien for fritidseiendom fastsettes etter Skatteetatens sjablongsystem og utgjør som hovedregel 30 % av eiendommens antatte markedsverdi. Verdien videreføres ved eierskifte, slik at tidligere eiers formuesverdi legges til grunn for ny eier. Eier kan kreve formuesverdien satt ned dersom det dokumenteres at den overstiger 30 % av reell markedsverdi.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

22 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
23 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
43 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
913 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
933 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anny Ruth Solheim Strandenæs

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Foto  kr 6 900,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune ca:  kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr 17 500,00

Oppdragsnummer 10-0210/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26210

Sist oppdatert: 14. juni 2026 kl. 20:37