Cort Adelers gate 20

Cort Adelers gate 20, 0254 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 209, bruksnummer 16, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
2. etasje 58 kvm: Entré, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjeller: 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 kjellerbod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.12.2025 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet tilhørende Sameiet Cort Adelersgt 20, beliggende i bydel Frogner i Oslo kommune. Kombinert nærings- og boligbygg fra 1989 over 8 etasjer og kjeller. Bygningen har støpt gulv av betong. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner av betong og stål. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein og trepanel. Tilnærmet flatt yttertak, utvendig tekket med plater (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har en slett entrédør fra 1988 med karm av tre, kikkehull, sikkerhetslås, brannklasse B30 og lydklasse 35db. Balkongdør og vinduer fra 1988 med karmer av tre og 2-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Våtrom/bad: Overflate gulv, Overflate vegger, Membran/tettesjikt, Vannrør, Avløpsrør, Sanitærutstyr, armaturer og innredning, Ventilasjon.
- Kjøkken: Vannrør, Det er ikke etablert komfyrvakt eller automatisk lekkasjevarsler på kjøkkenet.
- Øvrige rom: Overflate gulv.
- Elektrisk anlegg: Det elektriske anlegget er ikke dokumentert kontrollert av kvalifisert elektrofaglig person i senere tid, og tidspunkt for siste tilsyn fra det lokale el-tilsynet er ikke kjent. Det er ikke fremlagt samsvarserklæringer for alle arbeider utført etter 1999.
- Vinduer og ytterdører: Vinduer, balkongdør og entrédør er fra byggeåret. Det er registrert stedvis slitasje på utvendig omramming og karm. Grunnet alder har disse normalt redusert varmeisolasjon og lydisolasjon sett opp mot dagens standard.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Våtrom/bad: Kontroll i tilliggende konstruksjoner.
- Tekniske anlegg: Varmtvannsbereder, Hovedstoppekran, Stakeluke.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. For mer utdypende informasjon om overnevnte punkter, henvises det til boligens tilstandsrapport.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"2011: dusjdører montert av Comfort Bryn. Ca.: 2015 ny vask m. skap montert. Ca.: 2018 ny dusjarmatur montert. 2024: nye lamper montert av Boligelektrikeren."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? - "Ja. Oversvømmelse i kjeller, men ikke der jeg har bod, så jeg har ikke detaljkunnskap om det. Lekkasjer fra vannrør. Gjelder ikke min leilighet. Vi hadde rørfornyelse for noen år siden, og siden har der, meg bekjent, ikke vært noe problem."
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? - "Ja."
Beskriv omfanget. -"Ikke i min bod, men i en annen del av kjelleren. Se tidligere beskrivelse."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. "Nye jordfeilsbrytere innstallert. Nye lamper på bad i 2024. Begge utført av Boligelektrikeren."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? -"Ja. Lekkasje fra rør i enkelte leiligheter (ikke min). Rørforbedring utført, så ingen problemer lenger."

Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget, og eventuelt hva som ble utført av arbeider på anlegget. -"Ventilasjonsanlegget ble rengjort for et par år siden, og da ble spjeldet til min leilighet lukket. Etter klage fra meg, fant man feilen og fikk åpnet spjeldet igjen."

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? - "Ja."
Hvilke planer? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre? - "Posten for renovasjon økes med kr 58 og TV og bredbånd økes med kr 138 fra 01.01 2026."

Entré:
Lys og innbydende entré med god plass til å henge fra seg yttertøy og skotøy, samt ekstra oppbevaringsmuligheter i garderobeskap. Leiligheten har adkomst via felles trappeoppgang med heis og callinganlegg. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Velkommen inn!

Stue med åpen kjøkkenløsning:
Stuen fremstår som et lyst og trivelig oppholdsrom. Store vindusflater slipper inn godt med naturlig lys og bidrar til en luftig romfølelse. Den åpne løsningen mot kjøkkenet skaper et sosialt og funksjonelt rom. Det er god plass til sofagruppe, spisebord og øvrig møblement. Fra stuen har du utgang til balkongen.

Kjøkkenet er plassbygget og har slette fronter fra Bærum kjøkken og en laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum. Innredningen er både stilren og praktisk, med god skap- og benkeplass. Kjøkkenet er utstyrt med stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, kjøleskap, vinskap og ventilator. Ved kjøkkenet er det plass til spisebord, som gjør dette til et naturlig samlingspunkt.

Balkong:
Fra stuen har du utgang til en overbygd og flislagt balkong på 6 kvm. Balkongen er sydøstvendt og selger opplyser om at det sol på balkongen fra ca. 11:30-14:00. Her er det plass til sittegruppe hvor du kan nyte både morgenkaffen og rolige kvelder.

Soverom:
Soverommet er romslig og har plass til dobbeltseng, nattbord og kommode. Praktisk skyvedørsgarderobe som gir rikelig med oppbevaringsplass.

Bad:
Flislagt bad med varmekabler i gulv. Rommet er utstyrt med vegghengt toalett tilkoblet innebygget sisterne og vegghengt servantskap med ovenpåliggende vask. Videre er det nedsenket dusjsone med innfellbare dusjdører og armatur tilkoblet hånd- og regndusj. Det er opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Enkelte elementer har fått TG2 i tilstandsrapporten – vennligst se rapporten for mer informasjon.

Øvrig:
Gulv: Gulvflater belagt med parkett.
Vegger: Vegger av malte, slette flater.
Himling: Himling av malt betong med synlig v-fals.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følger ikke med: Vaskemaskin på bad.
Følger med: Stekeovn, frys/kjøleskap, koketopp, vinskap og oppvaskmaskin.

Leiligheten er oppvarmet med elektriske varmekabler på bad. Selger opplyser om at én fastmontert varmekilde er fjernet, og én virker ikke.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 17.09.1990. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med godkjente byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Opprinnelig var det adkomst til badet fra entré.
- Mellom bad og soverom var det opprinnelig en bod. Veggen er tatt ned og åpnet opp.
- Adkomst til soverommet var fra stuesiden.

Del av stue mellom bad og soverom er opprinnelig byggemeldt som bod jf. godkjente byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at den delen av rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 8 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m., erklæring/avtale, bestemmelse om adkomstrett, og bestemmelse om parkering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen har en svært attraktiv og sentral beliggenhet på Vika, med gangavstand til både Solli plass, Aker Brygge og Slottsparken. Området er kjent for sin klassiske bygårdsbebyggelse med nærhet til alt man trenger i hverdagen.

I nærområdet finner du hele fire dagligvarebutikker, Rema 1000, Meny, Kiwi og en søndagsåpen Joker. Alle innen få minutters gange. Det er kort vei til treningssentre som Ambassaden og Sats Solli. Området byr på et rikt utvalg av restauranter, kafeer og uteliv, blant annet Alex Sushi, Nomads by Sawan, Kverneriet og Aymara, alt innen fem minutters gangavstand.

Slottsparken ligger kun fem minutter unna, og Aker Brygge med fjordpromenade, butikker og spisesteder nås like raskt til fots. For barnefamilier ligger både Anker barnehage (ca. 100 meter unna), Tinker barnehage (ca. 500 meter) og Ruseløkka skole i nærområdet.

Kollektivtilbudet er utmerket med Ruseløkka trikkestopp kun 60 meter fra inngangsdøren, flere bussholdeplasser i umiddelbar nærhet, samt Nasjonalteatret stasjon fem minutters gange unna, med T-bane, tog og Flytoget.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 657 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-1949 datert 26.09.1974 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående byggesaker:
Cort Adelers gate 20 - Tiltak uten ansvar, bruksendring. Saksnummer 202521155.
Huitfeldts gate 19 - Mulig ulovlig hotellvirksomhet. Saksnummer 202521236.
Huitfeldts gate 17 - Bruksendring av lokale i 1. etasje fra butikk til klinikk og fasadeendring. Saksnummer 202511523.
Huitfeldts gate 22, Cort Adelers gate 27 A-B - Loftsutbygging, etablering av leilighetshotell, fasadeendring og instalasjon av heis. Saksnummer 202513911.
Cort Adelers gate 29 - forhåndskonferanse - Oppføring av nybygg. Saksnummer 202507654.

Pågående plansaker:
Saksnummer 202313406. Saken gjelder: Henrik Ibsens gate og Løkkeveien - Bedre fremkommelighet for syklister og fotgjengere. Sakstype: Detaljregulering.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Fellesutgiftene er kr 4.086,- pr. mnd. og inkluderer: Tv og bredbånd, varmtvann, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, forretningsfører, trappevask, felles bygningsforsikring m.m.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Renovasjon bolig kr 363,-
Leietillegg tv og bredbånd kr 586,-
Fellesutgifter kr 3.094,-
Porttelefon kr. 43,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 047,- pr. år.
Boligen er tilknyttet kabel-tv og internett og er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Styreleder informerer iht. mailkorrespondanse 06.01.2026 at det mest sannsynlig vil endres slik at kun bredbånd blir inkl. og TV kan bestilles som et tillegg i hver enkelt seksjon ila. 2026.
Det beregnes et flyttegebyr stort kr 2 000,- som tilfaller sameiet. Dette gjelder både ved salg og ved hver gang en leilighet leies ut til nye leietagere.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 695 682,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 782 727,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 5 188,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 44 456,- pr. 28.11.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 031 939,- pr. 28.11.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,85% flytende rente.
Innfrielsesdato: 15.12.2043
Avdragsfrihet: Nei.

5 950 000,00 Prisantydning
44 456,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 994 456,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

149 850,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
160 890,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 155 346,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjersti Rørhus

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Cort Adelers gate 20, med sameiebrøk 60/2741.
Sameiet består av 33 leiligheter og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men styret kan forlange dyret fjernet dersom det er til sjenanse for de andre beboerne i sameiet.
Sameiet har praktisert kapitalinnkrevinger fra seksjonseierne ved behov.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Installert Defigo porttelefon og utarbeidet mal for postkasseskilt.
2025: Malt fellesareal i 1. etasje.

Planlagte påkostninger:
Selger informerer 05.01.2026 at sameiet har i ekstraordinær generalforsamling besluttet å kjøpe ny heis. Min leilighets andel i denne, kr 68 778, blir betalt 15.01.26. De antar at heisen blir installert etter sommeren og at nåværende heis fungerer inntil da.
Iht. mailkorrespondanse med styreleder 06.01.2026 er det ikke vedtatt eller planlagt noen påkostninger som vil medføre en økning av fellesutgifter/fellesgjeld.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke Finn, Hjem - og Krogsveen.no + smartannonsering inkl  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgaver   kr 3 600,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr. 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos   kr 6 725,-
Innhenting av erklæringer (S)  kr 580,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 038,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 1 055,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Fotografering  kr 4 500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 8 990,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0240/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.25240

Sist oppdatert: 06. februar 2026 kl. 16:26