Oppsaltoppen 14B

Oppsaltoppen 14B, 0687 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 144, bruksnummer 1099, ideell andel 1/1
Andelsnummer 544, Fuglemyra Borettslag, organisasjonsnummer 952358154

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
4. etasje 72 kvm: Entré, gang, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 11 kvm: Balkong.

Takhøyden i leiligheten er målt på tilfeldig sted til ca 2,48 meter i stue og soverom, ca 2,38 meter i entre/gang og kjøkken samt 2,24 meter på bad.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.10.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1958. Bygningen er oppført med kjeller, og har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong samt etasjeskillere av betong. Utvendige fasader er kledd med fasadeplater/plateprofiler. Takkonstruksjonen er en trekonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein (ikke besiktiget). Boligen har glatt entredør av tre med kikkhull (brannklasse B30 og lydklasse 35 dB), hvite glatte innerdører, samt balkongdør og vinduer med trekarmer og trelags glass fra 2020. Fra stuen er det utgang til en sydvendt balkong på 11 m² med bærende betongkonstruksjon belagt med terrassebord og rekkverk av metall målt til 1,06 meters høyde. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i felles gang utenfor leiligheten og er utstyrt med automatsikringer. Det ble gjennomført lokalt el-tilsyn i august 2026 med avvik på manglende jording av stikkontakter, som er dokumentert utbedret. Det mangler samsvarserklæring for enkelte tidligere arbeider, blant annet ved rehabilitering av baderom.

Boligen er utstyrt med godkjent brannslokkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Ventilator: Ventilatoren benytter kullfilter (ikke eget utkast), og avgir ulyder under drift som kan indikere mekanisk slitasje eller feil.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Yttertak (borettslagets ansvarsområde)
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen er ikke fysisk undersøkt og har nådd en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker, samt at det observeres fuktskader/råteskader på undertak/gesims og vindskier fra balkong.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier og takutstikk (gesims) viser tegn til stedvise fuktskader.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Veggkonstruksjonens oppbygning gjør at hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner ikke er praktisk mulig.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og eventuelle stakepunkter i fellesarealer krever spesialkompetanse for kontroll.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Ventilasjonen av takkonstruksjonen kan ikke kartlegges og undersøkes fra innsiden.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I 2026 ble det gjennomført kontroll og vedlikehold av ventilasjonens funksjon i regi av borettslaget. Det er utført diverse el-arbeider i 2025 med montering av nytt lyspunkt med dimmer i stue, lyspunkt og stikkontakter på soverom, samt forlenging av kabel og ny stikkontakt på kjøkken utført av fagperson. Selger opplyser videre å selv ha montert baderomsskap med belysning i 2024. Etter el-tilsyn 05.08.2026 ble påviste avvik utbedret av K.W. Elektro AS 22.09.2026.

Boligen er modernisert/påkostet i (større arbeider):

2026:
- Deler av kjøkkeninnredning fornyet med profilerte fronter, laminert benkeplate og integrerte hvitevarer
- El-tilsyn gjennomført med utbedring av avvik
- Diverse elektriske arbeider utført i perioden 2025–2026

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Utskifting av oppgangsdører samt dører til kjeller og loft (totalt ca. 400 dører)
- Installasjon av nytt låssystem fra iLOQ
- Oppgradering av uteområder med nye sitteplasser og stålgriller, kantstein, asfaltering ved inngangspartier, reparasjon av grunnmur og oppmerking av parkeringsplasser

2020:
- Ny balkongdør og nye vinduer med trelags glass

2009:
- Baderom rehabilitert med flislagt gulv, gulvvarme og flislagte vegger

Leilighetsbygg oppført i 1958 med bærende konstruksjoner og etasjeskiller i betong. Boligen har en gjennomgående god standard der badet ble oppgradert i regi av borettslaget i 2009, og vinduer samt balkongdør ble skiftet til trelags isolerglass i 2020. Kjøkkeninnredningen er dels fra 2005 og 2026. Det er fremlagt to samsvarserklæringer for arbeider på det elektriske anlegget utført i perioden 2025–2026. Oppvarming skjer via radiatorer tilknyttet felles varmesentral, supplert med gulvvarme på badet.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter, laminert benkeplate, overskapsbelysning og stikkontakter. Rommet er utstyrt med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur, integrert stekeovn, mikrobølgeovn og keramisk platetopp, samt integrert ventilator med kullfilter. Det er opplegg for oppvaskmaskin, og det er montert frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Rommet har parkett på gulv, malte glatte vegger og malt glatt himling med downlights.

BAD:
Baderommet har flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger, samt malt glatt himling med downlights. Innredningen består av veggmontert innredning med heldekkende servant og ett-greps armatur, speilskap over servant med belysning, dusjnisje med buede glassdører og ett-greps dusjarmatur, samt gulvstående toalett. Rommet har opplegg for vaskemaskin, rør-i-rør-system med fordelerstamme plassert i vegg og naturlig avtrekksventil.

Overflater:
Gulv: Parkett. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte glatte flater på kjøkken og i stuen, samt flislagte vegger på bad. Malt strietapet for øvrig.
Himling: Malt betong samt stedvis nedsenket himling med downlights. Malt glatt flate med downlights på bad og kjøkken.

Lagring:
Garderobeløsning i gang. Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 6 m² merket med nr. 4211. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Samtlige hvitevarer på kjøkken. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti og overtas i den stand de var i på visning.

Vi viser for øvrig til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Fjernvarme. Radiatorer tilknyttet felles varmesentral, samt gulvvarme på badet.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattestert arkivkort, datert 17.06.1959. Denne kan fås ved henvendelse til megler. 

Ferdigattesten omfatter ikke omgjøring av opprinnelig bod til åpen garderobeløsning. Endring av bod til oppholdsrom (garderobe) er søknadspliktig til Plan- og bygningsetaten i kommunen. Det er ikke søkt om endringen i dette tilfellet. Ved søknad kan kommunen avslå endringen, og kreve at rommet må tilbakestilles til bod.

Det er for øvrig samsvar mellom byggegodkjente tegninger og dagens utnyttelse av eiendommen.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelse om veg og vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd grønn F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i flott til på toppen av Oppsal, et etablert og høytliggende område med Østmarka som nærmeste nabo. Her bor du skjermet til i en rolig gate, samtidig som du har umiddelbar nærhet til både skog og daglige servicetilbud. Området er preget av store, grønne fellesarealer mellom blokkbebyggelsen, med lekeplasser og sittegrupper som skaper et trygt og sosialt bomiljø.

Hverdagslogistikken er enkel med kort gangavstand til det meste. Nærmeste matbutikk er nye Kiwi Oppsalstubben, knappe 100 meter unna, med Rema 1000 et par minutter unna i motsatt retning. For et utvidet tilbud er det kort vei til både Bøler Senter og Oppsal Senter, med bl.a. apotek, vinmonopol og diverse butikker. Flere barnehager ligger i umiddelbar nærhet, med Fuglemyra barnehage som den nærmeste - et steinkast unna. Oppsal skole for 1. til 10. trinn ligger også kun en kort spasertur unna.

For den aktive er Østmarka et eldorado rett utenfor døren, med turstier, lysløyper og badevann. Om vinteren er det kort vei til oppkjørte skiløyper. Treningssentre som Friendly Fitness på Ulsrud, Sats på Hellerud og Evo på Bøler er også lett tilgjengelige. Kollektivtilbudet er godt, med bussholdeplass i Kampheimveien, 3-4 minutters gange unna. Oppsal T-banestasjon ligger innen gangavstand og tar deg effektivt videre til sentrum.

Det vil bli skiltet godt til fellesvisning.

Barnehager:
Fuglemyra barnehage: 1 min. gange
Østmarka idrettsbarnehage: 5 min. gange
Vetlandsveien barnehage: 6 min. gange

Idrett og fritid:
Skøyenåsen ballbane: 5 min. gange
Feel24 Oppsal: 9 min. gange
Mudo Ulsrud: 13 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 22855 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med grøntområder, gressplen, trær og diverse beplantning, asfalterte adkomstveier og inngangspartier, sitteplasser med stålgriller, lekeplass i Oppsalstubben samt frittstående uteboder for sykler og barnevogner.

Det medfølger ikke fast parkeringsplass med boligen. Borettslaget disponerer utendørs parkeringsplasser som leies ut til beboerne etter venteliste basert på ansiennitet, med en oppgitt leie på kr 280,- pr. måned. Satsene gjelder per i dag og det tas forbehold om at disse kan endres når ny eier søker eller får tildelt p-plass. Det kan kun leies én plass pr. andelsleilighet, og plassen må sies opp ved fraflytting. Det er ikke tillatt å lade elbil fra motorvarmeruttak.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger (felt D) og forretninger i reguleringsplan S-474 (ID: S-474), vedtatt 20.03.1953, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen suppleres av bebyggelsesplan 38855 (ID: 38855), vedtatt 24.05.1955, som detaljerer utbyggingen i felt D.

Eiendommen omfattes også av regulerings- og bebyggelsesplan 6053 (ID: 6053), vedtatt 10.02.1953, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Denne planen gjelder for veiareal i ytterkant av eiendommen og har ingen egne skrevne bestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 250,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, fyring, TV/internett, nedbetaling av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, diverse honorarer mm.

Lån i OBOS-banken AS (lånenr. 98208691287) har avdragsfrihet til og med oktober 2027. Når avdragsfriheten opphører, vil kapitalkostnadene øke med avdragsbetaling, med en stipulert potensiell økning i felleskostnadene på kr 100–200 pr. måned fra 01.11.2027.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette berører ikke denne eiendommen med dagens regelverk og satser.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 686,- pr. år. / 2 830 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av TV/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 356 258,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 22 607,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 108 887,86 pr. 28.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 65 547 951,- pr. 28.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208691279
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 28.10.2026: kr 35 736 393,-
Andel av saldo: kr 59 365,09
Innfrielsesdato: 30.10.2041
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,46 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208691287
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 28.10.2026: kr 29 811 558,-
Andel av saldo: kr 49 522,78
Innfrielsesdato: 30.04.2050
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,46 %
Avdragsfrihet til og med: oktober 2027

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 080 000,00 Prisantydning
108 888,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 188 888,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst
10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 486,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 198 384,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 209 374,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av borettslagets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Martine Tessand Iversen og Tom Daniel Lövkvist

Leiligheten er tilknyttet Fuglemyra Borettslag.
- Borettslaget består av 657 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Protector Forsikring Asa med polisenummer 1528117.

Dugnad må påregnes.
Ved ønske om dyrehold skal beboer rette seg etter borettslagets regler for dyrehold; dyrehold må ikke være til unødig sjenanse for andre beboere, og hunder skal føres i bånd på borettslagets eiendom.
Alminnelig ro skal overholdes mellom kl. 22.00 og 07.00. Støyende oppussing er ikke tillatt etter kl. 20.00 på hverdager, samt fra lørdag kl. 18.00 til mandag kl. 07.00.
Kun elektrisk grill eller gassgrill er tillatt på balkongene. Gassflasker skal oppbevares utendørs på balkongen.
Montering av markiser, skilt og lignende krever forhåndstillatelse fra styret. Det er ikke tillatt å montere parabolantenne på balkongene.
Borettslaget har fellesvaskerier med reservasjon på vasketavler (én lås pr. leilighet) samt tørkebåser.
Det er fellesrom for sykler og barnevogner i kjellerne, samt 11 frittstående uteboder for sykler og barnevogner.
Selskapslokalet Fuglemyra kafé leies ut til beboere etter gjeldende regler.
Borettslaget har installert digitalt låssystem fra iLOQ.
Borettslaget har en kollektiv avtale for TV og/eller bredbånd.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskifting av om lag 400 dører (oppgangsdører samt kjeller- og loftsdører) gjennomført i 2025.
- Nytt låssystem fra iLOQ installert i hele borettslaget i 2025.
- Oppgradering av uteområder i 2025, inkludert nye sitteplasser med stålgriller, kantstein, asfaltering ved inngangspartier, grunnmursreparasjon og oppmerking av parkeringsplasser.

Viktige saker fra årsmøtet 22. april 2026:
- Årsrapport og årsregnskap for 2025 ble godkjent, og årets resultat ble overført til egenkapital.
- Generalforsamlingen vedtok at styret skal utrede og eventuelt fremme forslag til endring av vedtektene slik at varmekabler på bad likestilles med øvrige faste installasjoner i bygningskonstruksjonen.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: underskudd på kr -32 487 985,- (hvorav større bygningsmessig vedlikehold og rehabilitering primært av dører og inngangspartier utgjorde kr 37 352 878,-).
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 13 040 019,-.
- Egenkapital pr. 31.12.2025: kr 93 236 279,-.
- Budsjett for 2026 har et estimert driftsresultat på kr 7 460 426,- og et budsjettert årsresultat på kr 4 215 426,-.
- Borettslagets lån i OBOS-banken AS (lånenr. 98208691287) har avdragsfrihet til og med oktober 2027. Første avdrag forfaller 30.11.2027, med en stipulert potensiell økning i felleskostnadene på kr 100–200 pr. måned fra 01.11.2027.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget, ellers regnes godkjenning som gitt. Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve/eie boligen.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Andelseiere i borettslaget har intern forkjøpsrett etter ansiennitet foran øvrige medlemmer i OBOS. Fristen er fem hverdager dersom det er sendt forhåndsvarsel.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Borettslaget eier 15,97 % av Oppsal Vaktmestersentral og har solidaransvar for den samlede gjelden i sentralen, med et garantiansvar på kr 4 110 682,- pr. 31.12.2025.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Helst rundt 20. februar. Kontakt megler dersom det er ønskelig med annen dato/periode. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 4 500,00
Markedsføringspakke: kr 30 900,00
Oppgjør: kr 8 900,00
Salgsoppgaver: kr 5 500,00
Tilrettelegging: kr 16 900,00
Felles visninger pr. stk.: kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4 950,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige pris v/salgssum: kr 13 500,00
Foto: kr 4 700,00
Tilstandsrapport: kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0082/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2682

Sist oppdatert: 12. november 2026 kl. 15:53