Skauen 44

Skauen 44, 3748 SILJAN
Kommunenummer 4010, gårdsnummer 16, bruksnummer 316, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 229 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 109 kvm: Entré, hall, bad, stue, stue/vinterhage, soverom, kjøkken, vaskerom og bod.
2. etasje 63 kvm: Stue, bad og 3 soverom.

BRA-e:
Frittstående bod:
2. etasje 12 kvm: Bod

Garasje:
2. etasje 45 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 70 kvm:
2. etasje 5 kvm:

Det er stableloft over garasje - arealet er under målbart areal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.09.2025 utført av Takstforum Telemark AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som har fått tilstandsgrad 2 (TG2):
Utvendig:
- Taktekking: Enkelte knekte taksteiner.
- Snøfanger/Nedløp/beslag: Det mangler snøfangere på hele/deler av tak. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for nedløp/beslag.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller lite lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledning.
- Vinduer: Lite vindu i 2.etg sør fasade har sprekker i glasset.
- Terrasse: Terrassebord begynner å få slitasje. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.

Innvendig:
- Overflater: Det er noe knirk/spenninger i parkett. Bom i fliser på kjøkken.

Våtrom:
- 1.etg vaskerom: MDF plater på våtrom, som ikke er egnet materiale på et våtrom. Påvist noe hulrom under fliser. Avvik i fallforhold til sluk i henhold til krav. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er laget et provisorisk avløp fra vaskemaskin. Mekanisk avtrekk med dårlig sug (Selger har byttet filter etter befaring av takstmann)
- 1.etg bad: MDF plater på våtrom, som ikke er egnet materiale på et våtrom. Avvik i fallforhold til sluk. Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Sanitærutstyr har mer enn halvpart av forventet brukstid.
- 2.etg bad: MDF plater på våtrom, som ikke er egnet materiale på et våtrom. Kort vei fra boblebad og til himling. Det er påvist avvik i fallforhold. Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passer på membranløsning. Sanitærutstyr har mer enn halvpart av forventet brukstid. Boblekar er ikke funksjonstestet.

Kjøkken:
- 1.etg: Kjøkkenet har noe bruksslitasje.

Tekniske installasjoner:
- Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rørsystem. Rørkurser i vannskap er ikke merket.
- Ventilasjon: Over halvpart av forventet brukstid er passert.
- Varmtvannstank: Grunnet alder over 20 år.
- Elektrisk anlegg: Tilstandsgraden er vurdert ut fra en forenklet kontroll. (Les mer om forenklet kontroll i tilstandsrapport.)

Tomt:
- Forstøtningsmur: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannsamlinger.

Det gjøres oppmerksom på følgende forhold som ikke r undersøkt (TGIU):
- 1.etg vaskerom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Det er sjekket med fuktindikator, ikke registrert fukt variasjon.

Ingen TG3!

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Innholdsrik enebolig med god teknisk stand og pent opparbeidet tomt. Beliggende i rolig, populært og barnevennlig boligområde. Boligen går over 2 plan.

1.etg:
Vaskerom er kledd med mdf-plater på vegg. Gulv er flislagt og takess i himling. Rommet inneholder VVs-tank, opplegg til vaskemaskin, ventilasjonsanlegg og vaskekar.
Baderom har mdf-plater på vegg, himlingsplater i tak og flislagt gulv med varmekabler. Rommet inneholder toalett, dusjkabinett og servant med innredning.
Stort lyst Kjøkken fra Sigdal med slette fronter. Benkeplate av laminat. Flis med varmekabel på gulv.
Øvrige rom har parkett og laminat på gulv. Veggene har tapet og malte plater. Innvendig tak har trepanel og himlingsplater. Varmekabler i entre, hall, bad, vinterhage og soverom.

2.etg:
Baderom har mdf-plater på vegg, himlingsplater i tak og flislagt gulv med varmekabler. Innredning fra Ikea. Rommet inneholder toalett, dusjkabinett og servant med innredning. Rommet inneholder toalett, servant med innredning og boblekar.
Øvrige rom har parkett og laminat på gulv. Veggene har tapet og malte plater. Innvendig tak har trepanel og himlingsplater.

Surroundhøytalere i Tv-stue medfølger ikke med
Router nedfølger ikke. (Patcheskap og patchepanel medfølger)
Arlo kameraovervåking medfølger ikke.
Apple TV medfølger ikke (brukes som tv-boks)
Brune jordbærpotter på terrasse medfølger ikke

Ellers visesd til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har oppvarming som ved, elektrisk og varmepumpe.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eneboligen datert 02.02.2005. Det foreligger også ferdigattest for tilbygg datert 17.09.2025 og garasje datert 11.09.25

Det gjøres oppmerksom på at det ikke foreligger tegninger for uthus. Bygget er ikke søkt kommunal godkjenning.
Kjøper overtar all risiko og ansvar forbundet med dette.

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen ligger fint til i det populære "Skauenfeltet", som er et stille og rolig boområde. Det er ca. 5 minutter gange til skiløype/lysløype, 10. minutter til badeplass ved Heivannet og en kort kjøretur til Gorningen badeplass.
Skole og barnehage ligger også kun ca. 15 minutter unna til fots. Barnehagen har egen ute- og inneavdelinger.

Fra eiendommen har du flott utsikt til fjellene og rikelig med sol hele dagen inkludert kveldssol.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Loppedåpan barnehage (1-5 år)
- 70 barn, 1.5 km.
Sagaenga barnehage (1-5 år)
- 48 barn, 4.1 km.
Gjerpenshavna barnehage (1-5 år)
- 78 barn, 10.8 km.

Skoler:
Midtbygda skole (1-7 kl.)
- 167 elever, 14 klasser, 1.4 km.
Siljan ungdomsskole (8-10 kl.)
- 78 elever, 4 klasser, 4.7 km.
Toppidrettsgymnaset i Telemark
- 230 elever, 12.5 km.
Skien Vgs
- 1100 elever, 40 klasser 13.7 km.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Pent opparbeidet tomt. Romslig hageflekk med opparbeidet støttemur og hekk. Asfaltert gårdsplass.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.
Gode parkeringsmuligheter på asfaltert gårdsplass og i garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Skauen II datert 18.12.2001 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 16.08.2001.
Eiendommen er også en del av kommuneplanens arealdel for Siljan kommune datert 16.06.2015 og regulert til "Boligbebyggelse - Nåværende" og "Reguleringsplan skal fortsatt gjelde".

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for kommunale avgifter er kr 29.162,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.
4 terminer.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15.000,- pr. år. / 24.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.565,-.
Boligen er tilknyttet Fiber og har avgift på kr 700,- pr. mnd (300 MB/s). Tv strømmes via app.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 8.700,- pr. år. Abonnement medfølger.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 995.000,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3.980.000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr.  11.144,-. i 2025, og er inkludert i de kommunale avgiftene.

5 150 000,00 Prisantydning

Omkostninger

128 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
149 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 299 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Morten Andre Nordby Wraalsen og Marthe Omnes Wraalsen

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Skauen Velforening.

Selger opplyser om at det ikke har vært noen kostander tilknyttet velforening siste årene.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 26-0066/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2566

Sist oppdatert: 02. oktober 2025 kl. 13:12