Båhusveien 28

Båhusveien 28, 0573 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 83, bruksnummer 150, ideell andel 1/1
Andelsnummer 60, Båhusv 20-28 Borettslaget , organisasjonsnummer 956 817 943

Totalt bruksareal BRA: 51 kvm

BRA-i:
2. etasje 47 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.02.2026 utført av Anticimex AS v/Knut Johnsen.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1936. Dette er et leilighetsbygg med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og etasjeskillere er også av betong. Ytterveggene består hovedsakelig av tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss. Bygningen har et flatt tak tekket med takmembran. Vinduene har karmer og rammer av tre og er fra 1988. Boligen har en entrédør med kikkehull og profilerte innerdører.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig, da kjøkken mangler avtrekk.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke etablert. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Ifølge eier tilfaller vedlikeholds- og utbedringskostnader knyttet til felles mekanisk ventilasjonsanlegg borettslaget. Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Fra forrige selgers egenerklæring hitsettes:

"I 2017 ble sikringsskapet oppgradert til dagens standard. Arbeidene ble utført av Harald Frogner AS. Selger har faktura på arbeidene, men har ikke mottatt samsvarserklæring fra elektriker."

Entré
Inngangspartiet har som resten av leiligheten pene, slipte originale tregulv. Downlights gir også gode lysforhold i entréen. Rommet har plass til oppbevaring av klær og sko, i tillegg til at det er en liten bod i tilknytning til gangen. Boden har en smart hylleløsning, slik at man her også kan oppbevare diverse utstyr som støvsuger og rengjøringsutstyr.

Stue og kjøkken
Tidligere eier pusset opp leiligheten grundig. Arbeidene omfatter nye overflater, sliping av gulv mm. Som en del av oppussingen ble kjøkkenet flyttet ut i stuen, og det ble da etablert et soverom der hvor kjøkkenet var tidligere. Flytting av kjøkken ble avklart med styret i forbindelse med at leiligheten ble oppgradert i 2017. I forbindelse med flytting av kjøkkenet ble det montert avløpspumpe på kjøkkenet. Arbeidene ble utført av ing. Sverre Hollie AS.

Stuen har gode vindusflater som gir rikelig med naturlig dagslys inn i rommet. Planløsningen legger også til rette for å etablere ulike soner for både egentid og sosialt samvær. De flotte, originale tregulvene harmonerer også fint med de delikate fargene i boligen og skaper en god atmosfære. Fra stuen er det fint utsyn mot Båhusveien og rolige områder, samtidig som det også er minimalt med innsyn.

Boligen har i dag et pent og praktisk kjøkken fra IKEA med svært god benkeplass og lagringsplass. Innredningen har glatte, lakkerte fronter. Det er montert laminat benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål og ettgreps blandebatteri. Under overskapene får du godt arbeidslys fra downlights (LED). Mellom benk og overskap er det flisfelt som både gir et delikat inntrykk og forenkler renhold. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som induksjon koketopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøle-/fryseskap. Over kokesonen er det montert ventilator med kullfilter. Det er ellers naturlig ventilasjon i rommet.

Det er montert komfyrvakt samt aquastop/lekkasjevarsler med sensorer og magnetventil.

Soverom
Boligen har to gode soverom, som begge ligger usjenert til og med minimalt innsyn. Begge soverommene har plass til seng og ulike løsninger for oppbevaring og innredning. Det er montert skyvedørsgarderobe med speilfronter i begge soverommene.

Bad
Badene i bygningen ble rehabilitert i 2015 i regi av borettslaget.

Badet har malt, glatt tak med downlights og flislagte vegger. Gulvet har også delikate fliser og varmekabel. Rommet er ellers utstyrt med baderomsinnredning med glatte, høyglans fronter og heldekkende servant, speilskap med lysarmatur montert på vegg over servanten og opplegg for vaskemaskin (smal modell). Veggmontert toalett med toaletthylle. Drenshull i innkassingen er registrert. Badet har også en fin dusjløsning med buede glassdører, sluk i sone og dusjutstyr.

Felles, mekanisk avtrekksventilasjon som trekker ut luft fra badet. Viften sitter på ventil i himlingen. Det er tilluftspalte ved døren.

Leiligheten disponerer en kjellerbod ifbm. inngang (boden innerst til høyre).
Utstyr
- Dørtelefon med portåpner.
- Telia er leverandør til tv/internett.
- Sikringsskap med 32A hovedsikringer.
- Fordelingskurser med automatsikringer.
- Jordfeilbryter.
- Termostatstyrte varmekabler på bad.
- Oppvarming med radiatorer.
- Varmtvann via fjernvarme

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med fjernvarme via vannbåren varme og radiatorer, tilkoblet varmesentral. Det er gulvvarme/varmekabler på bad.

Det foreligger ferdigattest på bygget, datert 21.04.1939.

Det foreligger ferdigattest på renovering av badene i borettslaget, datert 18.09.2015.

Det er søkt om ferdigattest for oppføring av balkonger 12.02.2026. Se saksnummer 2025/13867 på Plan-og bygningsetaten.

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger. Det er avvik fra dagens bruk: Kjøkkeninnredning er flyttet til stuen, og opprinnelig kjøkken er endret til soverom. Endringen er avklart med styret.

Bygningene står på Byantikvarens gule liste over verneverdige områder.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

1990/65270-1/105 Fellesobl. for bor.innsk.
30.10.1990
BELØP: NOK 3.600.000
Panthaver:A/L Oslo Og Omegn Boligforvaltning
Lnr: 1090985

1995/55489-1/105 ** Diverse påtegning
06.10.1995
Mort.sak 227/95
Autorisert kopi utstedt

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.

1935/909772-1/105 Best. om vann/kloakkledn.
04.10.1935
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

1936/6275-1/105 Best. om vann/kloakkledn.
03.06.1936
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Gjelder denne registerenheten med flere

Servituttene er vurdert til å ikke ha noen betydning for andelseier, og vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Båhusveien 28 ligger sentralt plassert på Sinsen/Rosenhoff like ved Carl Berner. Nærområdet er preget av å være et veletablert og populært boområde. Like i nærheten finnes ulike servicetilbud man søker i hverdagen, et godt utvalg av kolonialforretninger, treningssentre (Fresh Fitness, Sats og Mudo gym), samt flere serveringssteder.

Like rundt hjørnet ligger Nærbutikken Schouterrassen, her er det bare å spasere ned til butikken som ligger i tøffelavstand.

Trikk, buss og t-bane ligger i nærheten. Området har et svært velutviklet kollektivnett. Nærmeste t-banestopp er på Sinsen, men en har også gangavstand til knutepunktet på Carl Berner. Der finner en også flere buss- og trikkelinjer, mens nærmeste stoppested er Rosenhoff. Flybussen passerer både på Carl Berners Plass og Rosenhoff. Kort vei til Oslo sentrum og Nydalen hvor bl.a. Handelshøyskolen BI ligger.

Videre har man gangavstand til Carl Berner Passasjen, som er et nyere senter under Pengeskapsfabrikken. Der er bl.a. Vinmonopolet, Kiwi og apotek. Nærmeste dagligvareforretning er Rema 1000 Rosenhoff, ellers er både Kiwi og søndagsåpen Bunnpris i nærheten. Videre ligger også Carl Berner Torg nær Carl Berner rundkjøringen og består av blant annet Coop Mega, Kaffebrenneriet, Apotek 1 og Mester Grønn. På torget har også Posten etablert en liten skranke hvor man både kan hente og sende pakker.

De kjente grønne lungene Torshovdalen, Botanisk hage og Tøyenparken/Ola Narr er populære rekreasjonsområder for de mosjonsglade som ikke ligger langt unna. I tillegg er det en hyggelig, solrik park kun ca. to minutters gange fra leiligheten. Der finner en også både tennis- og volleyballbaner.

Skulle man bli kaffetørst og lysten på et mer pulserende byliv slå inn, er ikke spaserturen til kjernen av Grünerløkka lang. Her finner du et meget godt utvalg av kaféer, butikker, spisesteder, gallerier og mye annet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt / 2239 kvm.

Borettslaget har 21 biloppstillingsplasser som fordeles etter ansiennitetsprinsippet. Leie av parkeringsplass i borettslaget koster for tiden kr. 300,-/mnd. Ut over dette er det ordinær gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Det er ikke montert ladere for elbil på borettslagets parkeringsplasser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-5239 datert 20.11.2024 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i området:

Saksnummer 202451391 - Reguleringssak. Hasleveien 28, 30, 36, 38 og Sinsenveien 11 - utarbeidelse av planforslag. Hensikten med reguleringsplanen er å muliggjøre en transformasjon av dagens lukkede næringsbygg til et åpent og levende bygg med bolig, næring, kultur og servicefunksjoner. For å oppnå dette foreslås ombruk av 90 % av eksisterende bygningsmasse, i tillegg til nye tilbygg, påbygg og ny bebyggelse. Deler av eksisterende bygg skal rives for å etablere to allment tilgjengelige akser gjennom området fra Sinsenveien til Hasleveien. En viktig ambisjon i prosjektet er å etablere et torg mot krysset Sinsenveien x Konghellegata x Olaf Schous vei som vil bidra til å rydde opp området og gi det en tydelig identitet som et nabolagstorg. Saken fortsetter i saksnummer 2025/06699.

Saksnummer 201509417 - Reguleringssak. Lørenvangen 22 - Peter Møllers vei 13, vedtatt plan, S-5258. Selvaag Bolig ASA og Orkla ASA foreslår å omregulere den eksisterende industribebyggelsen fra kontor og industri til boligbebyggelse i 4-8 etasjer, barnehage, næring, park og offentlig torg. Det er foreslått ca. 320 boliger. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget og har utarbeidet et alternativ med lavere utnyttelse og høyder (3-8 et.) i tråd med overordnete føringer som gir ca. 195 boliger, større park som blir sikret opparbeidet før boligene kan tas i bruk, og bevaring og gjenbruk av den gamle Tranfabrikken i sin helhet. PBE anbefaler alternativ 2. Denne saken fortsetter i sak 2025/06853.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter anbefales å sette seg inn i Planinnsyn på Oslo Kommune sin hjemmeside. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  7 772,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann og fyring, bredbånd og kabel-tv (Telia), kapitalkostnader, trappevask, vaktmestertjeneste, drift og ytre vedlikehold, forretningsførsel, kommunale avgifter, felles byggforsikring mm.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert økt høsten 2025 med 30% for å bygge opp kapital i borettslaget.

Felleskostnadene fordeles slik:
Trappevask kr 119,-
Lån kr 1 195,-
Fjernvarme kr 1 206,-
Felleskostnader kr 5 252,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 615,- pr. år. / 2 876 kwh. pr. år. Nettleie kommer i tillegg. Nettleie var på forrige faktura på kr 71 kr.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av kabel-tv og internett. Internett er inkludert i felleskostnadene. 1000/1000 Mbit/s.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 207 943,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 831 771,.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 10 035,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 538 430,- pr. 16.02.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 32.228.786,- pr. 16.02.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208536109
Restsaldo: 124 630,39
Kapitalkostnader: 1 095,98
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208536095
Restsaldo: 413 800,17
Kapitalkostnader: 2 284,47
IN-avtale: Nei

4 700 000,00 Prisantydning
538 430,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 238 430,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

--------------------------------------------------------
0,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 238 430,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anna Felle Behn Gustavsen og Carene Synnøve Carlsen

Leiligheten er tilknyttet Båhusv 20-28 Borettslaget .
Borettslaget består av 67 leiligheter.
Borettslaget gikk formelt over til OBOS Eiendomsforvaltning (OBOS EF) som ny forretningsfører fra 1. april 2025.
Borettslaget har avtale med om vaktmestertjenester.

Foretatt påkostninger de senere år:

2015 - Baderom pusset opp.
2025 - Borettslaget har gjennomgått et stort prosjekt(ROP-prosjektet) som har omhandlet følgende: Tekking av taket, rehabilitering av fasaden, balkongutbygging og utskiftning av vinduer(for de som fikk ny balkong).
2025 - Vedlikehold av ventilasjon.

Økning i felleskostnadene:
I årsberetning fra 2025 ble følgende opplyst: "Styret har, i samarbeid med OBOS-banken, gjennomgått borettslagets økonomi. Det er identifisert et etterslep i tidligere budsjettering av vedlikehold. OBOS-banken har anbefalt en generell økning i felleskostnader med 23 %, uavhengig av ROP-prosjektet. Dette vil være med på å opparbeide en kassabeholdning på ca. 10-15% av selskapets totale inntekter i løpet av et år, for å ta høyde for svingninger i likviditeten. Dette er i tråd med anbefaling fra OBOS-banken."

Høsten 2025 økte felleskostnadene dermed med 30%.

Styret kommuniserer i mail pr. 19.02 at posten "felleskostnader" vil reduseres og samtidig vil posten "lån" øke etter at lånet er fordelt på alle andeler. Dette vil avklares innen april 2026.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser i mail pr. 19.02.2026: "Det utarbeides en vedlikeholdsplan for borettslaget våren 2026. I den forbindelse er det planlagt et vindusprosjekt innen 2028 for å skifte ut øvrige vinduer som er fra 1988. Hvor mye felleskostnadene/fellesgjeld vil øke med er ikke avklart ennå."

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det er ikke forkjøøsrett i OBOS, men øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0020/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.2620

Sist oppdatert: 20. februar 2026 kl. 15:21