Romedalsvegen 271/273

Romedalsvegen 271/273, 2335 STANGE
Kommunenummer 3413, gårdsnummer 299, bruksnummer 30, ideell andel 1/1

BRA-i:
Kårbolig:
Totalt bruksareal: 166 kvm
Totalt Primærrom: 163 kvm

Kjeller: 38 kvm: Div. kjellerrom.
1. etasje 106 kvm: Gang, 2 Stuer, Kjøkken, Soverom, Bad og Vaskerom.
2. etasje 60 kvm: Gang, 2 Soverom, Bod og Mellomgang.

Våningshus:
Totalt bruksareal: 370 kvm
Totalt Primærrom: 242 kvm

1. etasje 122 kvm: Hall, 2 Stuer, Kjøkken, Vindfang og Vaskerom.
2. etasje 122 kvm: 2 Ganger, 5 Soverom, Bad, Toalettrom og Trappegang til loft.
3. etasje 62 kvm: Gang og Loft.

BRA-e:
Låve:
1. etasje 490 kvm: Div. Rom.
2. etasje 38 kvm: Høyloft.
3. etasje 180 kvm: Kjøring/Lagring.

Redskapshus:
1. etasje 168 kvm: Garasje og bod.

Stabbur:
1. etasje 45 kvm: Div. Rom.
2. etasje 51 kvm: Div. rom (ikke besiktiget).

Våningshus:
Kjeller: 64 kvm: 2 kjellerrom.

Åpent areal:
Kårbolig:
1. etasje 30 kvm: Terrasse.

Våningshus:
1. etasje 45 kvm: Terrasse, overbygget inngang og kjellernedgang.

Kommentarer fra bygningssakkyndig:
Kårbolig:
- Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig. Deler av kjeller med fjell og lav takhøyde og blindkjeller er ikke med tatt under: Areal med lav himlingshøyde.

Stabbur:
- 2.etg var ikke tilgjengelig/ låst ved befaring. Arealet er beregnet ut fra oppmålinger av 1.etg. arealet kan ha avvik.

Ikke måleverdig areal (ALH):
Kårbolig:
2. etasje 11 kvm.

Våningshus:
Loft 40 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 04.04.2024 utført av Jostein Engh. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Henviser til punkt om ferdigattest/brukstillatelse for ytterligere kommentarer ifm. lovlighet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningene er iht. tilstandsrapporten:

Kårbolig:
Oppført i 1820. Kjelleryttervegger med spekket steinsmur. Deler er påstøpt i toppen. Deler med murt vegg innenfor opprinnelig grunnmur. Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning har liggende bordkledning, fra rundt 1945. Nylig overflatebehandlet. Tykke vegger oppbygging er ukjent. Takflatene er tekket med flat sement takstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Saltak, tretakkonstruksjoner, bordkledd undertak. Lukket/ kledd konstruksjon, uten inspeksjonsluker, kun en raftekott luke. Piper med fotbeslag og topp plater, stål takrenner og nedløp. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Murt teglpipe. Murt peis og gammel etasjeovn i 1.etg. Varevinduer, vinduer med 1+1 glassramme. Heltre ytterdør.

Våningshus:
Oppført i 1865. Kjelleryttervegger med spekket steinsmur. Byggegrunn av fjell, synlig fjell i deler av kjeller. Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning har stående bordkledning, kledningen er etablert rundt 1945. Overflatebehandlet i senere tid. Det vil være noe aldersforvitring da deler av komponentene i veggene er over 150 år. Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Denne type takstein ble mye brukt på 1980 og 1990 tallet. Saltak. Tretaksperrer med tømmeråser og bordkledd undertak. Uisolert loft, isolert etasjeskille med mineralull fra ca. 80 tallet. Pipe med fotbeslag, metall takrenner, metall luftehatt. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Murt teglpipe. Varevinduer, vinduer med 1+1 glassramme og eldre vinduer med isolerglass. En del nye trevinduer med 2-lags glass mot hovedvei, skiftet som et tiltak mot støy fra veien. Malt tredør, teak ytterdør og tredør til kjeller.

Låve:
Gammel låve. Tradisjonell norsk låve for husdyrhold og lagring. Fundamentert hovedsaklig på steiner dirkete i terreng. Bygget i trekonstruksjonen bindingsverk og laft. Taket er tekket med bølgeblikk.

Redskapshus:
Støpte fundamenter og støpt gulv. Større skader i betonggulvet. Oppført i bindingsverk, utvendig panel, beiset- malt. Tretakkonstruksjoner, tekket med bølgeblikk. Seks plassbygde porter.

Stabbur:
Gammelt laftet stabbur. Fundamentert på stablet stein. Taket er tekket med takstein. Slitt bygg.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Nedgravd gjødselskjeller på nordsiden av låven er ikke besiktiget, ytterligere opplysninger må innhentes av fagfolk for å få tilstand.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3 (Store eller alvorlige avvik):

Kårbolig:
- Takkonstruksjon/Loft
- Etasjeskille/gulv mot grunn
- Pipe og ildsted
- Rom under terreng (kjeller)
- Trapper
- Drenering
- Grunnmur og fundamenter
- Bad
- Vaskerom

Våningshus:
- Taktekking
- Takkonstruksjon/Loft
- Utvendige trapper
- Rom under terreng (kjellerrom)
- Grunnmur og fundamenter
- Avtrekk på kjøkken
- Vaskerom (generelt)

Låve:
- Skader ved utett tak.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2(Vesentlige avvik og mindre avvik):

Kårbolig:
- Taktekking
- Nedløp og beslag
- Veggkonstruksjon
- Vinduer og dører
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger
- Overflater
- Radon
- Blingkjeller
- Innvendige dører
- Andre innvendige forhold
- Vannledninger
- Ventilasjon
- Varmesentral
- Varmtvannstank
- Terrengforhold
- Overflater, innredning og avtrekk på kjøkken

Våningshus:
- Nedløp og beslag
- Veggkonstruksjon
- Vinduer
- Dører
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger
- Overflater
- Etasjeskille/gulv mot grunn
- Radon
- Pipe og ildsted
- Innvendige trapper
- Innvendige dører
- Andre innvendige forhold
- Skjevhet i bygget
- Vannledninger
- Avløpsrør
- Varmesentral
- Varmtvannstank
- Drenering
- Terrengforhold
- Overflater og innredning på kjøkken
- Vaskerom
- Overflater og konstruksjon på toalettrom

Les supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Stort og innholdsrikt gårdstun i vakre og landlige omgivelser. På eiendommen finner vi et stort våningshus, en kårbolig, en garasje/redskapsbod, en låve og et stabbur. Tunet ligger i senter av eiendommen og binder det hele sammen til en svært koselig plass. Bygningsmassen har behov for noe oppgradering/fornying, men absolutt en eiendom med stort potensiale. Flere rom holder fortsatt på et stilig nostalgisk preg.

Våningshus:
Våningshuset er den største av de to boligene på eiendommen og holder normal standard. Denne boligen har fire etasjer og inneholder blant annet 2 stuer, 5 soverom, kjøkken, bad, toalettrom og loft.

Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og benkeplate av laminat med nedfelt oppvaskkum. Her er det frittstående hvitevarer som komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er også plass til spisebord/frokostbord.

Flislagt bad fra 80-/90-tallet med vegghengt servant og innredning, speil med overlys, vegghengt baderomsinnredning og dusjkabinett.

To store stuer der den i tilknytning kjøkkenet egner seg fint som spisestue og den andre kan innredes som dagligstue. Mellom spisestuen og kjøkkenet står en flott klebersteinsovn som gir en lun atmosfære til rommet. Begge stuene har godt med plass til innredning av ulik type.

Hovedsoverommet er meget stort med masse av plass til dobbeltseng og garderobeløsning. I tillegg har dette rommet en egen peisovn. De resterende 3 soverommene har en normal god størrelse med plass til seng og noe møblement.

Loftet i denne boligen består av et stort loftsrom og kjelleren består av to store kjellerrom.

Kårbolig:
Kårboligen holder også normal standard og har en fin planløsning over to plan. Denne boligen inneholder blant annet 3 soverom, kjøkken, bad og to stuer.

Badet har gulvbelegg på gulv og våtromsplater på vegger. Det er bestående av en gulvstående servantinnredning med ovenpåliggende servant og speil med overlys, dusjkabinett og gulvstående toalett.

Kjøkkenet har innredning med heltre fronter og benkeplate av laminat med nedfelt oppvaskkum. Det er plass til frittstående hvitevarer, samt et frokostbord.

De to stuene ligger i hver sin ende av boligen, der den ene ligger i tilknytning til kjøkkenet og egner seg da fint som spisestue med spisegruppe, mens den andre stuen egner seg fint som dagligstue med sofagruppe og tv.

I boligens 2. etasje finner vi de tre soverommene og en liten bod. To av soverommene er av svært god størrelse med plass til dobbeltseng og garderobeløsninger, mens soverom nummer 3 er av mindre størrelse med plass til seng og noe møblement.

Resterende bygg:
Låve:
Bølgeblikk på taket. Bortsett fra en lekkasje ved en luftekanal, virker taket å væ re tett. Mulighet for å restaurere gammelt fjøs til stall eller annet. Vann og strøm. Gjødselkjeller i tilknytning til låven/fjøset av nyere dato enn låven (etablert med midler fra Mjøsaksjonen). Det er i rommet ved siden av fjøset gode muligheter for å sette inn en større kjøreport ved behov for lagring av større kjøretøy, etablering av verksted eller annet. Låven er delvis laftet, delvis i reisverk.

Redskapshuset:
Redskapshuset har hele fem garasjeplasser, i tillegg til vedskåle og sykkelbod, plass til gressklipper mm. Enkelt, men vedlikeholdsvennlig. Bølgeblikk på taket. Tradisjonelt laftet stabbur som holder gjennomgående enkel standard.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligene varmes opp via vedfyring og elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1820.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det var ikke praksis å utstede ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden bygningene ble oppført.

Kommentar fra bygningssakkyndig ang. lovlighet i kårboligen:
- Ingen godkjent rømningsvei ut fra 2.etg. Hver etasje med rom for varig opphold skal ha rømningsvei direkte ut fra etasjen via dør eller vindu. Rømningsvei gjennom vindu skal ha et åpningsfelt på minst 60 cm i høyden og 50 cm i bredden. Høyde + bredde skal minimum være 150 cm, vindu skal ikke være plassert høyere en 100 cm fra gulv. Det kan installeres/fastmonteres installasjoner under vindu, som en benk, skrivepult ol. - Det skal også være 60 cm åpning mellom karm til ramme når vindu slår utover.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 9 servitutter på eiendommen. De fleste av disse er eldre og ansees for å ikke ha direkte betydning for kjøpers bruk.
De omhandler blant annet:
- Elektriske kraftlinjer som er og har blitt ført over deler av eiendommen.
- Grensejustering ifm. bygging av E6.
- En avtale ang. senking av vestre starelv fra Romedal Brenneri til laguneanlegg.
- Avtale/Erklæring rundt anleggelse av en drensgrøft gjennom/langs fylkesveg.
- Avtale om bygging, drift og vedlikehold av frittstående nettstasjon fra Stange Energi Nett AS.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil bli tinglyst veirett over tunet for adkomst til landbruksarealene tilknyttet Ljøstad Østre, gnr. 296, bnr. 1.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen, én av boligene eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Det er løpende utleie av kårboligen med leieinntekt på ca. kr. 14.000 pr. måned. Leieforholdet administreres av Utleiemegleren som tar et gebyr for forvaltningen.

Eiendommen er beliggende i trivelige og landlige omgivelser i Stange kommune. Eiendommen er omkranset av skog og dyrket mark. Sentral beliggenhet med kort vei ut til E6. Det er ca. 3 km inn til Stange sentrum der man finner togstasjon med avganger mot Oslo og Hamar/Lillehammer, samt gode kollektivforbindelser med buss. I tillegg finner man dagligvarebutikker, servicefunksjoner og serveringssteder. Fra eiendommen er det også gang- og sykkelsti til nærmeste bussholdeplass og videre inn til Stange sentrum.
Fine turmuligheter rett fra tunet og sørover ut i skog og mark.

Fra Hamar via E6: Ta avkjøring 66 mot Stange og ta så til venstre i rundkjøringen slik at man krysser over E6. Kjør rett frem i neste rundkjøring og følg veien i ca. 600 meter. Ta til høyre ved skogholtet inn på stikkvegen opp til tunet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Navneberget barnehage (1-5 år) - 2.8 km
Solvin skole (1.-7. kl.) - 2.4 km
Stange ungdomsskole (8.-10. kl.) - 3.1 km
Stange videregående skole - 3.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8 561,9 kvm. Tomten er bestående av gårdstun med innkjøring og rundkjøring. Hageanlegg med plen og variert beplantning rundt boligene som skjermer tunet godt for innsyn. Tomten har gode solforhold, samt utsikt fra begge boligene på eiendommen.

I redskapshuset er det 5 kjøreporter, så det er rikelig med plass til parkering av biler og utstyr. I tillegg er det god plass til parkering og lagring av kjøretøy på kjøringa inne på låven. Forøvrig god plass til parkering på tunet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Nabogården Ljøstad Østre, gne. 296 bnr. 1 har kjørerett over tunet for å komme til omkringliggende landbruksområder. Rettigheten vil bli tinglyst.

Eiendommen er underlagt kommuneplanens arealdel 2023-2035 med arealbruk bestemt til "LNFR areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag". Denne er datert 18.10.2023.

Flere av bygningene på eiendommen er SEFRAK-registrerte. Dette gjelder kårboligen, våningshuset og driftsbygningen. Bygningene i sefrak-registeret er i utgangspunktet ikke tillagt spesielle restriksjoner, men fungerer mer som et varsko om at kommunen bør ta en vurdering av verneverdien før det evt. blir gitt tillatelse til å endre, flytte eller rive bygningene.
For meldepliktige bygninger (eldre enn 1850), er det lovfestet i kulturminnelova §25 at en vurdering av verneverdien må gjøres før søknad om endring eller rivning kan bli godkjent.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter for 2024 er kr. 19 528 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Avgiftene er fordelt slik mellom bygningene/boligene:
Kårbolig: kr. 5 444,
Våningshus: kr. 13 195
Låve: kr. 889
Eiendomsskatten er kr. 9 300 ekskludert mva. for inneværende år.

Kommunale avgifter etter kommunens enhver tid gjeldende satser.

Det er installert fiber i begge boligene på eiendommen. 

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Det foreligger p.t. ingen formuesverdi på eiendommen da den nylig er foretatt en fradeling av eiendommen.
Formuesverdi vil først foreligge neste år.

5 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

147 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
148 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
168 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 048 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 068 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

H. Oustad AS

Etter nærmere avtale. Vennligst oppgi ønsket overtagelse i budskjema.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr. 45 000.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 500,00
Markedsføringspakke  kr 23 500,00
Oppgjør  kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger (totalkostnad, uavhengig av antall)  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stange kommune, inkl tegn.  kr 5 539,00
Tinglysing e-sikring - selveier  kr 540,00

Andre utgifter:
Annonse i Hamar Arb.blad, 3 stk 1/2 side  kr 7 499,00
Boligselgerforsikring Buysure inkl. tilstandsrapport Anticimex  kr 47 925,00
Boligstyling v/Zans  kr 41 944,00
Foto - Drone  kr 14 965,00
Rapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler OBRON  kr 31 750,00

Oppdragsnummer 65-0219/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hamar
Strandgata 31, 2308, HAMAR
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR65.23219

Sist oppdatert: 21. august 2026 kl. 17:57