Neuberggata 6A

Neuberggata 6A, 0367 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 241, ideell andel 1/1
Aksjenummer 241-330, AS Nybygg, organisasjonsnummer 933582469

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
2. etasje 101 kvm: Entré, gang, toalettrom, bad, tre soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 8 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 4 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at Aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.01.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Huso. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU og TG2.)Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 2. etasje i en bygård oppført i 1918. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner av mur/betong og støpt gulv mot grunn. Etasjeskillene er av trekonstruksjoner. Yttervegger består av murkonstruksjoner utvendig forblendet med malt murpuss. Taket er en saltakskonstruksjon tekket med takstein. Leiligheten har vinduer med karmer av tre og ett- og to-lags glass fra byggeår, og entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkongdør er fra 2010. Det er skorstein fra byggeår og en peisovn i stuen som ble montert i 2023. Fra stuen er det utgang til en nordøstvendt balkong på 4 m².

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:
Kjøkken
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet.

Toalettrom
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.
- Ventilasjon: Ingen eller lite ventilasjon av rommet.

Øvrige rom
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende.

Etasjeskiller
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 14 mm på kjøkken og 23 mm i stue.

Vannrør
- Vannrør: Vannrør av kobber (utenom bad og kjøkken) er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid.

Vannbåren varme
- Vannbåren varme: Eldre radiatorer uten påviste skader/lekkasjer.

Vinduer
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Hulltaking og fuktmåling er ikke utført på grunn av våtrommets utforming og bruk.

Stakeluke
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Et gammelt vannrør sprakk under renovering av badet i 2023, som medførte en vannlekkasje ned til portrommet. Lekkasjen ble stoppet raskt, og badet og taket i portrommet ble tørket ut før arbeidet fortsatte. Badet ble totalrenovert av faglærte i 2023, inkludert bytte av soilrør og vannrør. I forbindelse med oppussingen ble det også byttet soilrør mellom etasjeskillene. I 2023 ble det også montert ny peis. Selger opplyser at kjelleren i en annen del av bygården har hatt fuktproblemer som ble utbedret i januar 2026, men at det ikke er kjent fuktproblematikk i kjelleren tilknyttet denne leiligheten.

Entré:
Velkommen inn! Praktisk entré av god størrelse som fungerer som et naturlig bindeledd mellom de øvrige rommene i leiligheten. Her er det godt med plass til oppbevaring og plassering av sko og yttertøy i innebygd garderobeskap. Leiligheten har adkomst via felles trappegang og gjestene slippes inn via porttelefon.

Toalettrom:
I tilknytning til entréen er det et praktisk toalettrom. Det er varmekabler i det flislagte gulvet og nedsenket himling med downlights. Innredet med vegghengt servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende vask, speil på veggen over vasken og toalett med innebygget sisterne.

Stue med delvis åpen kjøkkenløsning:
Innbydende og romslig stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys. Overflatene er malt i en behagelig og moderne fargetone, og på gulvet er det lagt parkett. Den delvis åpne løsningen mot kjøkkenet gjør rommet lett å møblere etter egen smak og skaper en sosial atmosfære. I stuen er det også laget en plassbygd bok- og oppbevaringsreol med en integrert, skjult skriveplass som enkelt kan åpnes ved behov og fungere som hjemmekontor. I stuen er det også en peisovn, med ny innsats fra 2023 - perfekt for kalde vinterdager!

Delikat og moderne kjøkken pusset opp i 2017. Innredningen har en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging. Innredningen er i heltre fra Elen Møbelstudio og benkeplate fra Corian av stein med underlimt oppvaskkum. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer fra Bosch (nedfelt platetopp, oppvaskmaskin, komfyr i høyskap og helskap kjøl og frys) som gir kjøkkenet et godt helhetsuttrykk. Ventilatoren er plassert i overskapet over koketoppen. Flisene over kjøkkenbenken og nisjene i overskapet gir et eksklusivt og elegant preg. Vinduet slipper inn godt med naturlig lys og den tilpassede sittekroken langs veggen egner seg perfekt til frokoster eller raske måltider. Det er installert lekkasjestopper under kjøkkenbenken. Det er naturlig plass til en stor spisegruppe på kjøkkenet.

Soverom:
Leiligheten kan skilte med 3 soverom av god størrelse, alle vendt inn mot bakgården. Stort og romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, og plassbygd sengegavl i tre med nattbord på hver sin side. Den integrerte garderoberekken sikrer godt med oppbevaringsplass. Rommet er malt i en lun farge som egner seg godt for soverommet og på gulvet er det lagt parkett. Herfra er det utgang til leilighetens balkong.

Soverom 2 og 3 kan innredes etter ønske og behov. Rommene oppleves møbleringsvennlig hvor soverom 2 har plass til dobbeltseng, nattbord og integrerte garderobeskap. Soverom 3 er leilighetens opprinnelige værelse til hushjelpen og her er det i dag laget en soverom/kontorløsning med seng og skrivepult. Rommene egner seg også godt som barnerom, kontor eller gjesterom.

Balkong:
Fra hovedsoverommet er det adkomst til boligens nordøstvendte balkong. Her er det plass til en mindre sittegruppe for morgenkaffe eller avslapning. Balkongen vender ut mot rolig bakgård. På gulvet er det lagt terrassebord og rekkverket er i metall.

Baderom:
Delikat og flislagt bad fra 2013 med varmekabler i gulvet for en behagelig start på dagen. Det er nedsenket himling med downlights. Badet er innredet med servantinnredning med ovenpåliggende vask og speil over vasken. Videre er det egen dusjsone med glassdør og innebygget dusjarmatur. Dusjarmaturet er tilkoblet både hånd- og regndusj. Det er opplegg for vaskemaskin på badet.

Overflater:
Gulv: Malt parkett i stue, kjøkken, gang og soverom. Flislagt gulv på bad og toalettrom.
Vegger: Malte vegger i stue, kjøkken, gang, soverom og toalettrom. Flislagte vegger på baderom.
Himling: Malte himlingsflater i oppholdsrom, kjøkken og stue. Nedsenkede himlinger med downlights på bad og toalettrom.
Takhøyde: I stue er takhøyden målt til 2,66 meter og i gang er takhøyden målt til 2,34 meter.

Diverse:
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i skap i gang.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Taklampen på hovedsoverommet (soverom med balkong), taklampen på det midterste soverommet og taklampen på barnerommet. Fastmontert skojern i gangen. Liten knagg i gangen i "gull" (barneknagg som henger lavt på veggen). "Hundeknagg" i gangen (ved siden av skoskapet. Rosa knagger i tre på barnerommet og på kontoret (det midterste soverommet).

Leiligheten er varmet opp via vannbåren varme tilkoblet felles varmesentral. Det er elektrisk gulvvarme på badet og på toalettrommet. I stuen er det installert en peisovn med glassdør.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1918. Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 1922, som er dokumentasjon for at byggesaken ble godkjent og at bygget er registrert som lovlig oppført.

Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for vannkloasettanlegg fra 1921.
Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkonger mot bakgård, datert 22.06.2022

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Kjøkkenet er flyttet der det opprinnelig var spisestue.
- Soverom 3 er etablert der kjøkkenet opprinnelig var og spiskammeret er fjernet.
- Soverom 2 (soverom/kontor i dag) er tidligere omtalt som pikeværelse.
- Badet er utvidet litt i del av hovedsoverommet og døren er flyttet med inngang fra entréen.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om kloakkledning, bestemmelse om bebyggelse angående loft, midlertidig dispensasjon fra bygningsloven vedr. atelie, og fire leieavtaler fra 1928, 1983 og 1984.

Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Neuberggata 6A har en sentral og attraktiv beliggenhet på Majorstuen/Frogner, like ved Vestkanttorget. Gaten ligger tilbaketrukket i en stille sidegate, som gir en rolig atmosfære. Samtidig er det umiddelbar nærhet til byens fasiliteter og kollektivtransport. Området er et av Oslos mest ærverdige bolig- og ambassadestrøk med utpreget arkitektur fra slutten av 1800-tallet.

Området har et rikt utvalg av servicetilbud. Den sentrale plasseringen gjør det enkelt å dra nytte av alt Oslo har å by på, med gode kollektivforbindelser og rask tilgang til hovedfartsårer som E18 og Ring 2.

Området rundt leiligheten er kjent for sitt varierte utvalg av restauranter, koselige kaféer, barer, samt eksklusive spesial- og delikatesseforretninger som skiller seg ut fra andre deler av byen. Noen av disse inkluderer populære Vineria Ventidue, Enoteca vinbar, Frogner Special, Eckers, De la Casa pastabar der du kan lage din helt egne pastarett, Fjelberg fisk & vilt, Kaffebrenneriet, Kolonihagen og Feinschmecker.

Nærmeste dagligvarebutikker er lett tilgjengelige, enten det er Coop Extra i Neuberggata, Vestkant Mat i Tidemands gate eller Kiwi Briskeby.

Fra leiligheten er det gangavstand til flere populære steder som Vestkanttorget, Solli Plass, Majorstuen med Bogstadveien, Skøyen, Aker Brygge/Tjuvholmen og sentrum. Frognerparken, med sine vakre parkarealer, turstier, fotballbane og tennisbaner, kan nås på bare 3 minutter til fots. Det er heller ikke lange turen til naturskjønne Bygdøy med idylliske turområder langs vannet.

Fra boligen er det enkelt å komme seg rundt om i byen. Fra stoppet Vigelandsparken går trikk nr. 12 og 15. Herfra kjører også busslinje 20 (Galgeberg og Skøyen). For togforbindelse er det ikke langt til Nationaltheatret eller Skøyen togstasjon. Majorstuen T-bane ligger også bare en kort spasertur unna boligen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1964 kvm som tilhører aksjelaget. Tomten er fellesareal. Felles bakgård er opparbeidet med gruslagte internveier, sittegruppe, plenarealer og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Neuberggata 6 A-F - Utbygging av loft til seks nye leiligheter. Det ble gitt endret tillatelse 24.03.2026. Saksnummer 202519481.
- Middelthuns gate 12 D - Bruksendring og fasadeendring. Det ble gitt rammetillatelse 20.09.2023. Saksnummer 202311711. Denne saken fortsetter i sak 202516938.
- Middelthuns gate 12 D - Oppføring av boligbygg i bakgård. Saksnummer 202600223.
- Professor Dahls gate 45 - Oppføring av balkonger. Det ble gitt tillatelse til tiltak 17.11.2025. Saksnummer 202511005.

Pågående plansaker:
-Monolitveien - Frognerparken - Middelthunsgate - Utarbeidelse av planforslag: Sykkeltilrettelegging. Se saksnummer: 2025/06725.

-Majorstuen stasjon
Majorstuen stasjon skal over de neste årene gjennomgå en vesentlig utbygging. Formålet med oppgraderingen er å redusere stasjonsoppholdstiden for T-banetogene, slik at det blir plass til flere tog gjennom sentrumstunnelen hver time. Dermed skapes det plass for togene fra Fornebubanen som kommer i 2029, og det gjør det mulig med flere avganger til/fra Vestli og Kolsås.

Oppgraderingen av Majorstuen T-banestasjon skal ikke bare fjerne en flaskehals for T-banen. Ved å bygge ny gang- og sykkelbru åpnes også hele Majorstuen-området opp, og reisende mellom Sørkedalsveien og Slemdalsveien kan krysse sporene enklere og mer effektivt.
For mer informasjon om prosjektet, se: https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/

-Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst)
Se saksnummer: 2025/06910.
Mottatt sak 18.12.2017
Utvikling med urbant preg og høy kvalitet i sentrale byrom. Tydelig gatestruktur og forbindelser, med en hovedforbindelse fra Blindernveien til Suhms gate. Bevaring av viktig grønnstruktur.
Kringkastingshuset, Bevares i tråd med fredningsforslag. Nybygg mot nord. Mulig bruk hotell, undervisning, kultur eller boliger.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Husleie er kr 6 395,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann og fyring (radiatorer), internett og kabel-tv (grunnpakke), felles bygningsforsikring, trappevask, snømåking, vaktmestertjenester, kommunale avgifter m.m.

Spesifikasjon av månedlige kostnader:
- Felleskostnader (driftskostnader, varmtvann, fyring): kr 5 887,-
- Internett: kr 191,-
- TV: kr 317,-

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Eiendomsskatten er kr 3 739,- pr. 2026. Eiendomsskatten kreves inn via felleskostnader i månedene i mai, juni, september og november. Kommende faktura iflg forretningsfører kr. 934,75,- 01.09.2026 og kr.934,75 01.11.2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 780,- pr. år. / 4 894,17 kWh pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett (grunnpakke) med en hastighet på 500 Mbps. Tv-tuner/dekoder medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 3 031 441,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 8 464,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 109 985,85 pr. 12.08.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 5 169 335,- pr. 12.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 90417337929
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 12.08.2026: kr 5 169 335,-
Andel av saldo: kr 109 985,85
Innfrielsesdato: 05.02.2045
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,15 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

11 500 000,00 Prisantydning
109 985,85 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
11 609 985,85 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører aksje - OBOS
10 500,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
14 650,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
24 600,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 624 635,85 Totalpris inkl. omkostninger
11 634 585,85 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Martin Fossum og Anne Frøland Beito

Leiligheten er tilknyttet aksjelaget AS Nybygg.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 46 leiligheter og en næringsseksjon knyttet til aksjer.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter skriftlig søknad til styret, forutsatt at det ikke er til ulempe for øvrige beboere.

Foretatte påkostninger de senere år:
2021/2023: Fasadeoppussing.
2022: Salg og utbygging av loftsareal.
2019/2021: Kontroll og rehabilitering av pipeløp for fyring.
2016: Oppsett av nye balkonger i bakgården utført av Balkongteam AS.
2012/2013: Utskifting av bakdører Brannsikring ved utskifting av alle bakdører til leiligheter og alle dører i fellesarealene, herunder brannmaling, tetting og innføring av sikkerhetsmessige foranstaltninger i alle nevnte områder. Arbeidet utført av Oslo Brannsikring AS.
2008: Overgang til fjernvarme fra høsten 2008

Planlagte påkostninger:
Iht. samtale med styremedlem 17.08.2026 jobbes det med å lande et beboervalg som kan arbeide med en videre løsning for søppelhåndtering i sameiet. Styremedlemmet informerer videre at det kommer til å bli en engangsinnbetaling fra beboerne i forbindelse med nygraving av søppelcontainere hvis dette blir realisert. Styret er i gang med å innhente tilbud for dette. Selger betaler kapitalinnkrevinger som forfaller før overtakelse. Kjøper overtar de øvrige kostnadene etter overtakelsen.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr. 3.500,- (Megler dekker to visninger)

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører Obos  kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 950,-
Pantenoteringsgebyr til forretningsfører Obos   kr 4 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Fotografering ( dersom kveldsfoto kr. 2.500,- kommer i tillegg)   kr 4 500,-
Tilstandsrapport kr. 9.950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 40-0010/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2610

Sist oppdatert: 23. august 2026 kl. 15:06