Christian Michelsens gate 34

Christian Michelsens gate 34, 0568 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 227, bruksnummer 45, ideell andel 1/1
Aksjenummer 1445-1463, Dæhlenengen Byggeselskap AS, organisasjonsnummer 933893863

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
3. etasje 55 kvm: Entré, kott, bad, soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod

Åpent areal:
3. etasje 4 kvm: Balkong.

Boligen disponerer to boder. En i kjeller og en på loft. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 7 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er ikke arealet måleverdig. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.06.2025 utført av Tom Ivar Stensen v/ Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 4 etasjer, samt loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Bærende vegger av murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger består av teglstein og pussede flater. Taket er av typen saltak i trekonstruksjoner og er tekket med takstein (Taket er ikke besiktiget). Leiligheten har profilert entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer og balkongdør fra 1983 med karmer av tre og 3-lags glass. Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet og peisovn. Elektrisk gulvvarme på bad.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1 har fått 56 %
TG2 har fått 39 %
TG3 har fått 0 %
TGIU har fått 5 %

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2 og TGIU:
TG2:
Våtrom:
- Vannrør: Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert i himling uten mulighet for sikker
avrenning til sluk (hensikten er å unngå følgeskade ved en eventuell lekkasje fra
systemet). Avrenningsmulighet må etableres.
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. For å unngå vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres.
- Overflater vegger: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte veggfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Riss/sprekker i flisfuger observert i dusjsonen. Kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt. Skade bør utbedres.
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.
- Fallforhold (gulv): Tg 2 gjelder: Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 9 mm og 8 mm til hjelpesluk. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Til informasjon er lokalfall i dusjsonen vurdert å være tilfredsstillende.

Kjøkken:
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom:
- Ventilasjon: Ingen luftespalte over/under enkelte innerdører, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker, samt stedvis knirk i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av alder og slitasje med stedvise malingsavskallinger, merker og sprekker. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller:
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 17 mm i stue og 10 mm på kjøkken.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Deler av anlegget er av eldre dato og mangler dokumentasjon.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

TGIU:
Våtrom:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

For mer informasjon om ovennevnte punkter, se boligens tilstandsrapport.
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
- "Ja, kun faglært. Lagt vann og avløp til ny lokasjon for kjøkken i 2022. Utført av Grønne VVS."

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- "Ja, kun faglært. Nytt sikringsskap, nye kurser og jordede stikk i alle tre oppholdsrom. 2022/2024. Utført av Grønn Strøm/EL-alliansen."

Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om
lavspenningsanlegg)?
- "ja, legges ved"

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte
felleskostnader/økt felles gjeld?
- "Ja. Ikke ut over indeksregulering/justering ihht. eiendomsskatt."

Entre:
Entre med plass til å henge fra seg yttertøy og annet, her får man et hyggelig førsteinntrykk av boligen! Adkomst til leiligheten via felles trappegang med calling-anlegg.

Stue:
Lys og romslig stue med god plass til sofagruppe, samt annen innredning for å skape ulike soner. Tidligere har selger også benyttet rommet som kombinert kontor og stue. Det er en hyggelig peis i hjørnet av stuen som skaper en varm og hyggelig atmosfære på kaldere dager. Rommet har store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys inn i rommet. Flott utsikt til grøntområde utenfor vinduet.

Kjøkken:
Lekkert kjøkken med innredning fra 2022 med slette fronter og benkeplater av laminat samt god plass til et stort spisebord. Videre har kjøkkenet planlimt oppvaskkum med ett-greps armatur, stikkontakter nedfelt i benkeplater og integrert stekeovn og oppvaskmaskin. Det er frittstående kjøleskap og vaskemaskin i kjøkkenbenk. Nedfelt platetopp og ventilator med kullfilter over platetopp. Kjøkkenet har også automatisk lekkasjestopper under oppvaskkum. Det er montert komfyrvakt over platetopp. Oppvaskmaskin, vaskemaskin, kjøleskap (kombi), komfyr og stekeplate medfølger.

Balkong:
Utgang fra kjøkken til en flott balkong med gode solforhold og hyggelig utsikt. Balkongen er på 4 kvm. og selger opplyser om sol fra ca 14:00-21:00 sommertid. Her har du plass til å innrede med hyggelig sittegruppe.

Bad:
Lyst og tidløst flislagt bad fra 2006 med gulvvarme. Badet har himling av malt flate med downlights, vegghengt servantinnredning med slette fronter og heldekkende servant med ett-greps armatur. Speilskap over servant med overlys for ekstra oppbevaring. Dusjhjørne med skyvedører av glass og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Avtrekksventil på vegg. Badet har elementer ved seg som har fått tilstandsgrad 2. Se tilstandsrapport eller kontakt megler for mer informasjon.

Soverom:
Soverom med plass til seng og garderobeskap. Soverommet vender inn mot rolig bakgård. Det er også godt med lysinnslipp gjennom vinduene som gir rommet en lys og lun atmosfære. Sengegavlen er plassbygd i kryssfinér med smarte løsninger for oppbevaring og innebygde stikkontakter for lys og lademuligheter (både vanlig stikk og usb-c).

Gulv: Gulvflater belagt med parkett og heltre gulv.
Vegger/Himling: Vegg- og himlingsflater i malte flater.
Dører/Vinduer: Vinduer med karmer av tre, og tre-lags glass (fra 1983 og 2010).

Diverse:
- I stue, soverom og entré er takhøyden målt til 2,74 meter og på bad er takhøyden målt til 2,29 meter.
- Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35.
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré.
- 3-speils innerdører.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

To panelovner medfølger ikke eiendommen. Oppvaskmaskin, vaskemaskin, kjøleskap (kombi), komfyr og stekeplate vil medfølge eiendommen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1933.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 17.11.1932, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Det foreligger også en ferdigattest for fasadeendring, datert 08.05.2024.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det følgende avvik:
- Nytt kjøkken oppsatt i tidligere soverom.
- Soverom oppført på gammelt kjøkken.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutter på aksjelagets eiendom. Denne omhandler begrensning i råderett, forbud mot salg på bestemte vilkår og bestemmelse om vann-og kloakkledning.
Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjonærer som ikke selv bor i boligen kan ikke overlate bruken av boligen til andre uten å ha innhentet styrets godkjennelse på forhånd. Aksjelaget har per i dag regelverk som ikke tillater utleie før man har bodd i minimum 1 av de siste 3 årene, og tillater ikke såkalt «flipping». Med styregodkjennelse kan bruken av boligen overlates andre for en periode opp til 3 år, dersom aksjonæren selv, ektefelle eller registrert partner, slektning i rett opp- eller nedadstigende linje eller fosterbarn har bodd i boligen i minst ett av de 2 siste årene. Godkjennelse kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt aksjonær i selskapet. Ellers kan aksjonærer med styrets godkjennelse overlate bruken av boligen til andre, dersom det foreligger slike særlige grunner som fremgår av borettslagsloven. Søknad om godkjennelse skal skje skriftlig. Er søknaden ikke besvart innen en måned etter at søknaden er kommet frem til styret, skal brukeren regnes som godkjent. Bruksoverlating reduserer ikke aksjonærens plikter i forholdet til selskapet. Aksjonæren skal holde styret kjent med hvor han/hun til enhver tid befinner seg, så lenge bruken av boligen hans/hennes er overlatt til andre.

Leiligheten ligger like ved Carl Berner - et område som er i stor utvikling, og her forventes det å bli et nytt samlingspunkt for bydelen!
Nærområdet har vært gjennom en stor oppgradering de siste årene og byr på mye av det du måtte trenge i umiddelbar nærhet. Det er flere dagligvareforretninger, nabolagskafeer og -barer, treningssentre og med flere gode service- og forretningstilbud kun få minutters gange fra leiligheten. Her må det også nevnes nabolagets nye italienske vinbar, Evviva, og Michelin-restauranten Hot Shop. På Carl Berner Torg finnes blant annet Coop Mega med stort utvalg, apotek, Mester Grønn Kaffebrenneriet, og Fly Chicken.

Det finnes også flere tilbud rundt rundkjøringen i Carl Berner krysset. Her er det både Narvesen og 7-eleven, frisør, W.B Samson, Backstube og Carl Berner Frukt og Grønt og Mini Sushi. Her må også Carls nevnes, et ambisiøst prosjekt som på kort tid har blitt Carl Berners nye storstue åpnet dørene våren 2024. Med nesten 3000m² av servicetilbud og restauranter er dette definitivt et tilskudd til nabolaget.

I tillegg til dette finnes Carl Berner Passasjen som åpnet høsten 2020. Her finnes blant annet Kiwi, optiker og Vinmonopolet. Området byr på flere forretninger som Torshov Sport, Lampemagasinet, Jernia, Galleri Heiagjengen, skredder, flere blomsterbutikker, og optiker-forretning. Joker Carl Berner er søndags- og døgnåpent. Dette er et område hvor vi mener det når vi sier at du har det meste du måtte trenge i umiddelbar nærhet.

Et kollektiv-knutepunkt
Området har et av Oslos beste tilbud av offentlig kommunikasjon. 300 meter fra leiligheten finner du busstoppet Københavngata med linje 20, 21, 26, 28 samt flybussen. Det er noen minutters gange til T-bane (Carl Berner) med direktelinjer til blant annet Nydalen, Blindern, Forskningsparken, Ullevål sykehus, sentrum m.m. Ringen T-banelinje går gjennom Carl Berner. I tillegg er det bussforbindelse, samt ytterligere trikk og bussforbindelser ved Carl Berner-krysset, som bl.a. 20, 21, 28, 31 og 57 bussen, samt 17-trikken. 31-bussen kjører alle dager og gjennom hele døgnet som er helt topp om du jobber skift eller har vært en tur på byen. Flybussen går også forbi Carl Berner. Her behøves ingen planlegging når du skal ut på farten!

For den spreke
Det er variert utvalg av treningsmuligheter for deg som etter en lang dag på kontoret eller lesesalen, ønsker å trene innendørs. I boligens nærområde finnes SATS Carl Berner, Fresh Fitness og Tøyenbadet. I tillegg finnes det både store og små grøntarealer, fotballbaner, sandvolleyballbaner og tennisbaner.

Kort vei til parkliv
Det er mange flotte grøntområder i umiddelbar nærhet. Byens fineste park, Botanisk hage, er det naturlige førstevalget da det ligger få minutter unna. Hagen har 7500 forskjellige plantearter og sorter som er samlet opp siden den ble etablert i 1814. Naturhistorisk museum, Geologisk museum, Zoologisk museum og Tøyen hovedgård ligger alle i Botanisk hage. Kampen park, med sin storslåtte utsikt og unike stemning er ikke langt unna. Sofienbergparken er også populær om sommeren. I tillegg er det store grøntområder langs Akerselva med flotte turmuligheter.

Rodeløkka
Et av byens mest sjarmerende områder ligger få minutters gange unna leiligheten - Rodeløkka er et vakkert og idyllisk boligområde med masse sjarm. Det er ikke nok å bare se området, det må også oppleves. Rodeløkka ligger stille og skjermet til. Her er det ingen gjennomgangstrafikk. Bebyggelsen er karakteristisk, og består i stor grad av eldre trehus. Her er det også en populær velforening som arrangerer populære aktiviteter for barn og voksne.

Grünerløkka
Innen gåavstand finner du også hippe og urbane Grünerløkka som er kjent for sitt pulserende kultur- og uteliv. Her finner man spennende kaféer og restauranter - blant annet populære Munchies, Delicatessen, Villa Paradiso etc. På Grünerløkka er det kort vei til populære utesteder. Liker man å gå på loppemarked, arrangeres dette hver søndag i Birkelunden.

Tøyen
Tøyen kan by på restauranter, bakeri, renseri, m.m. supermarkeder, for å nevne noe. Området er i tillegg kjent for sine mange supermarkeder og rikholdige grønsaksbutikk. Ta deg en rusletur til koselige Lille Tøyen Kolonial. Dette er mer enn bare en ordinær dagligvare, det er også en café med servering av kaffe, bakervarer og lunsjretter. Kolonialen er et naturlig samlingspunkt i dette området. Lille Tøyen Hageby kan by på flotte parkanlegg, lekeplasser, fotballbane, basketballbane og skøytebane.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 204 kvm som tilhører aksjelaget. Fellesområdet opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, plenarealer, sittegrupper, trær og prydbusker.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 tilhørende reguleringsbestemmelser datert 28.07.1977.
Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon:
Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående plansaker:
- Pågående plansak vedrørende Dælenenggata ved 37-39 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Se saksnummer 201901778.
- Pågående plansak vedrørende Vogts gate - Toftes gate - Bestilling av oppstartsmøte - Fremkommelighetstiltak for trikk. Se saksnummer 202315257.
- Pågående plansak vedrørende Toftes gate, tilrettelegging for sykkel - planforslag til offentlig ettersyn. Se saksnummer 202308348.
- Pågående plansak vedrørende Hasleveien 4-6, Sinsenveien 1 og Trondheimsveien 119, 123 og 125 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger og næring. Se saksnummer 202550615.
- Pågående plansak vedrørende Hasleveien 28, 30, 36, 38 og Sinsenveien 11 - utarbeidelse av planforslag. Se saksnummer 202451391.
- Pågående plansak vedrørende revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230. Se saksnummer 202102096.

Pågående byggesaker:
- Jørgen Løvlands gate 9 - Gjenoppføring og ombygging - Villa Sorgenfri. Se saksnummer 202306815.
- Jørgen Løvlands gate 5 - Innglassing av balkonger. Se saksnummer 202316017.
- Jørgen Løvlands gate - Riving av trafo - Rodelunden. Se saksnummer 201414436.
- Trondheimsveien 132 - Etablering av nytt bydelshus og barnehage i gamle Sophies Minde. Se saksnummer 202206421.
- Trondheimsveien 132 - Riving av kulvert og etablering av fjernvarme og vanntilførsel - Sophies Minde. Se saksnummer 202311039.
- Trondheimsveien 132 - Delvis riving og fasadeendring - Sophies Minde. Se saksnummer 202204617.
- Carl Berners plass 2 - Bruksendring fra cafe til butikk, endring i brannskille og åpning i bærevegg. Se saksnummer 202550537.
- Christian Michelsens gate 4-8, Tromsøgata 38-44 og Dælenenggata 9 - Utskifting av vinduer. Se saksnummer 202311182.
- Dælenenggata 16 - Oppføring av balkonger. Se saksnummer 201202368.¨
- Fjellgata 45 - Oppføring av altan. Se saksnummer 202550171.
- Marstrandgata 9 - 11 - Stockholmgata 18 - 20 - Oppføring av boligbygg og riving av eksisterende bygninger. Se saksnummer 202205720.
- Stockholmgata 23 - Riving av bakgårdsbygg. Se saksnummer 202119611.
- Gøteborggata 38 - Bruksendring og utvidelse av boliger og fasadeendringer. Se saksnummer 202552040.
- Stockholmgata 25 og Gøteborggata 42 - 44 - Innvendig riving og riving av tekniske installasjoner på tak og i kjeller. Se Saksnummer 202459410.
- Stockholmgata 25 - Gøteborggata 42 - 44 - Bruksendring av næringsbygg til studentboliger og oppføring av innfill-bygg med seks studentboliger - Campus Grünerløkka. Se saksnummer 202458063.
- Marstrandgata 8 - Ombygging, utbedring og utvidelse - Black Box Teater. Se saksnummer 202553174.
- Stockholmgata 25 - Gøteborggata 42 - 44 - Avlyst - Bruksendring fra undervisningslokale til boliger - Oppføring av infill-bygg og balkonger - Tidligere adresse: Dælenenggata 26. Se saksnummer 202009465.
- Dælenenggata 33 - Oppføring av fire balkonger. Se saksnummer 202551898.
- Dælenenggata 31 - Oppføring av seks balkonger. Se saksnummer 202551933.
- Københavngata 21 B - Oppføring av balkong i 4. etasje. Se saksnummer 202462216.

Eiendommen er oppført på Byantikvarens Gule liste som bevaringsverdig. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller byantikvaren før igangsetting.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr kr 3 860 pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, internett (basispakke), vaktmestertjenester, gartnertjenester, vedlikehold av fellesvaskeri, smørebod og snekkerbod for beboerne.

Husleien justeres normalt en gang årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter og ble sist justert etter kpi i 2024. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Husleien fordeles slik:
Felleskostnader 3.006,-
Kapitalkost. lån 1 OBOS01854,-

Selskapet har tilrettelagt for individuell nedbetaling av deler av aksjelagets lån(IN-ordning). Ved innbetaling av selskapets IN-lån, reduseres til månedlige fellesutgiftene til kr. 2.995,-
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 900,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 1 351 561,- når eier er fast bosatt på eiendommen.(primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 406 244,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr kr 7 054 pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 91 459,- pr. 01.06.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 31.282.870,- pr. 03.06.2025 og lånevilkårene er:
Lånenr: * OBOS01-98207449105
Type: S
Restsaldo: 11.445.658,-
Restløpetid: 5 år
Term pr. år: 12
Type rente: Flyt
Rente (03.06.25): 5,89%

Lånenr: * OBOS02-98207449113
Type: A
Restsaldo: 4.369.482,-
Restløpetid: 5 år
Term pr. år: 12
Type rente: Flyt
Rente (03.06.25): 5,89%

Lånenr: * OBOS06-98208026062
Type: A
Restsaldo: 15.467.730,-
Restløpetid: 17 år 2 md.
Term pr. år: 12
Type rente: Flyt
Rente (03.06.25): 5,89%

Selskapet har tilrettelagt for individuell nedbetaling av deler av aksjelagets lån(IN-ordning). Ved innbetaling av selskapets IN-lån, reduseres til månedlige fellesutgiftene til kr. 2.995,-
Av boligselskapets lån er det OBOS01 og OBOS02 som er tilknyttet IN-ordningen. Dersom kjøper ønsker å nedbetale sin andel fellesgjeld (eventuelt deler av gjelden), bes selskapets rådgiver kontaktes for nærmere opplysninger.

5 200 000,00 Prisantydning
91 459,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 291 459,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 043,00  Eierskifte-/transportgebyr
4 150,00  Pantenoterings–/urådighetsgebyr
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
24 143,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 315 602,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vilde Gjærsvold Rogne og Jeppe Bucher

Leiligheten er tilknyttet Dæhlenengen Byggeselskap AS. Selskapet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 933 893 863.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Boligselskapet ligger i bydel Grünerløkka i Oslo kommune og har følgende adresse: Christian Michelsens gate 17, 18-40. Stockholmsgata 27-33. Dælenenggata 17-27. Fjellgata 42-50.
Aksjelaget består av 285 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 83 58.
Vaktmester Jan er heltidsansatt i Dæhlenengen Byggeselskap AS.
Kun fysiske personer kan være aksjonærer.
I forhold til selskapet kan bare den eller de som bor eller skal bo i boligen bli sameiere i aksjene på annen måte enn ved arv.
Boligselskapet har inngått avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men styret skal ha en skriftlig melding om at man flytter inn med, eller anskaffer seg et husdyr, ref. Husordensreglenes pkt. 8.
Aksjelaget har fellesvaskeri, hobbyverksted, grillplass og flere hyggelige sitteplasser for beboerne sine.
hjemmeside: http://www.selskapet.com

Rehabilitering og større vedlikehold:
2023: Ny parsellhage.
2022: Brannvarslingsanlegg - Detektorer.
2022: Elsjekk AS en omfattende elkontroll i fellesarealene. I 2022 ble alle TG3-, og en del av TG2-avvikene utbedret. Alle varmtvannsberedere fikk også fastkoblet strøm etter pålegg fra Elvia.
2019/2020: Montere rampe for rullestolbrukere/barnevogner utenfor Vulkani sushi, maling av grunnmur, planting av hekk etc. Mer om dette finner du i lagets årsberetning.
2018: Oppussing av trappeoppganger.
2016: Rehabilitering av bunnledning og bytte av branndører.
2013-2014: Rørrehabilitering av taknedløp og strømperehabilitering av rørsystemet langs Chr.Michelsensgate.
2013: Nytt lysarmatur utendørs. Fornyet og forbedret avtale med Canal Digital. Grunnlag for ny løsning for deponering av sortert avfall for Chr. Michelsens gate 17a. Sikring av tilgangen til bygninger utenfra, og avskjerming av eiendommen.
2012-2013: Nytt system for avfallshåndtering.
2010-2011: Etter godkjenning fra byantikvar og Oslo kommune, fikk over 90 leiligheter montert balkonger med tilhørende nytt vindu og balkongdør.
2009: Renovering/utskiftning av samtlige piper og pipeløp.
2008-2009: Utskiftning av tak på hele bygningsmassen.
2004-2006: Baderoms rehabilitering. Da ble også alle innvendige rør byttet ut.

Pågående og planlagte påkostninger:
- Gjennomført en periode med radonmåling, noe som skal gjøres hvert femte år. Etter påske ble disse samlet inn og vi avventer resultatet og avklaring av behovet for oppfølgingstiltak.
- Oppgradering av uteområdene for byggeselskapet. Ble vedtatt å sette av og bruke ca. 200.000,- årlig i tiden fremover.
- Det mest konkrete prosjektet pr. i dag er brannsikkerhetstiltakene. Styret har videre varslet at det på sikt må gjøres noe med det elektriske anlegget.
- Brannbalkonger er i dårlig stand og bør fjernes.
- Utskiftning av lysstoffrør i alle fellesområder.
- Utskifting av brannslukerapparat i fellesområder.
- Dæhlenengen Byggeselskap AS – Vedlikeholdsplan.

Styreleder opplyser 06.06.2025 at det ikke er noen planlagte påkostninger pr nå som vil føre til noen økte kostnader. Utover dette følges en vedlikeholdsplan og styret opplyser om at de har startet med spesielt med rør, stoppekraner, kjellere og vaskekjellere.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Vanlig drift og vedlikehold må påregnes.

Aksjeselskapet har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til aksjeselskapet hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.000,-/27.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Eksklusiv salgsoppgave: kr 5.000,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 40-0132/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25132

Sist oppdatert: 14. juni 2025 kl. 20:40